収入合算の登記の割合について

[入居予定さん]

皆様に質問があります。色々調べたのですが、分からないので助けて下さい。

現在、収入合算のローンを検討しています。
夫がローン契約者となり、妻が収入合算者兼連帯保証人（民間銀行なので連帯債務者ではない）になります。

2898万円の物件で頭金の98万を妻が出していて、ローンは共働きをして2人で返していく予定です。

ですが、夫がローン契約者になっているので、形としては

夫　2800万円（ローン）
妻　　98万円（頭金）

となります。

登記の割合は、原則2800：98となるそうですが、コレを1：1もしくはなるべく妻側が多い登記にしたいのです。
なぜかというと、妻の会社で住宅購入の補助が出るからです。最高月4万円で、登記の割合を、1：1にした場合、4万円の半分なので2万円もらえます。これが10年間続くので計240万円になります。

しかし、妻が98万しか費用を出していないことになるのに登記簿の妻の割合を多くすると、かなり高い贈与税がかかると聞きました。

この出資の割合で、登記の割合を1：1にしても贈与税がかからない技があると聞きましたが、ご存じの方はいらっしゃいますか？（もちろん合法的に）

もしどうしてもダメならペアローンにすることも考えているのですが、妻の勤続年数が短いため、妻単独でローンを組むとなると選べるローンがかなり狭まることが予想されます。なので、できれば収入合算で登記の割合を1：1にする方法を教えていただきたいのです。

よろしくお願いいたします。

[22: ０２]

>>19
＞区分所有登記で物件がバラけている場合とか、
それを頭に置いて言ったことです。
住宅用でもマンション全体のことも理屈は同じです。

逆に聞きたいんですけど、区分所有にしないようなケースって、どんなような場合なのでしょうか？
市街地再開発事業などでは、区分所有権設定をするのが普通ではないでしょうか？
「事業用で共有持分設定を敢えてするのは、どのような場合か？」という質問です。

[23: ０２]

>>19
私が把握している事業用で共有持分に設定しているケースは、市場のような場合です。
これは何年か毎にお店の場所変えをするんで、区分所有にしたくとも出来ないんです。
それ以外は思いつかないな。

[24: 01]

02さんに質問です。

ご夫婦の働き具合によって登記の割合が決められるとのコトですが、その「働き具合」を証明するために何か特別な手続きなどは必要ですか？

司法書士の先生に聞いたところ、「登記の割合通りに出資しているコトを第三者に証明できるようなものがあれば、税務署の審査が入っても大丈夫だと思う」といわれました。でも、その証明って中々難しいと思うのです。引き落とし口座に夫と妻が同額を入金した通帳などが必要なのでしょうか。単純に働いている証明として源泉徴収表などがあればよいのでしょうか。

一旦、贈与税が認定されてしまうと500万くらいとられるみたいなので、確実な情報が欲しいです。

[25: ０２]

>>24
そう、普通の人は「エ！」って思うことですけど、司法書士さんが言われる通りで認められるんですよ。

特に示す事項はありません。
淡々と働く実績を積むだけです。

実際に淡々と働き続けていれば文句はつけてきません。

司法書士さんも、確信してやる人が少ないんで、ビビッているだけです。

[26: ＪＦＳＡ]

>>過剰融資にはなりません。
>>今までに住宅ローンやアパートローンを１０回くらいしていますけど、資金の出し分に応じた登記をやっています。
>>特に示す事項はありません。淡々と働く実績を積むだけです。
>>司法書士さんも、確信してやる人が少ないんで、ビビッているだけです。

それは頼もしい実務経験ですね…（汗）

明確な証拠で確実に税務署に抗弁できないリスクがあるわけですか…。
（課税上のリスクから）プロの司法書士も慎重になる登記方法なのに、そんなに軽率にコンサルして大丈夫なのですか？
01さんは確実な情報がほしいと述べられてますが…。
02さんは税理士の資格でもお持ちなのですか？

ちなみの何県の信用金庫さんですか？
そちら様では、自己資本比率の算定上、住宅ローンのリスクアセット計量をどのようにされておられますか？

[27: ０２]

>>26
わからなかったら税務署に行って、「こういうことをするけど、何か問題がありますか？」と質問するのです。
ただし、ちゃんと筋道立てて、相手がわかるように説明しなければ駄目です。
税務署１ヵ所で怪しいと思えば、別の税務署で聞くという方法もありますけど、あまりお奨めは出来ません。
管轄の税務署での判断が大切なのです。
相手も少しこれは判断が難しいと思うようなそぶりを見せる場合は、もっと丁寧にどこに問題があるかを聞きます。

しかしたいがいの場合は、そのままスルッとＯＫで、その通りの実行をするとお咎め無しです。

毎年、夫婦それぞれに給与所得以外に色々あるため、確定申告をしています。
所得とその状況が連続して把握されていますので、それが実績になっているようです。
２５年程同じ税務署管轄の場所に住んでいましたけど、３年前に別の管轄の税務署に住所を変えました。
３年前と昨年の２度、不動産関係の大きな状況変更がありましたので、移転後の税務署に事前説明に行きました。

[28: ０２]

>>26
他人の住宅ローンやアパートローンでは無くて、自分のローンですよ。

最初にローンを組む際には、管轄税務署に行って持分についてどのような考えなのかを聞いています。
２０年以上昔に、２０００万円の土地を自己資金１３００万円（頭金は夫婦折半）、ローン７００万円（私名義の借金）、購入する土地の持分割合は夫婦で１：１としたのが最初です。
共稼ぎで所得の比率は私６：配偶者５くらいでした。

当時は暦年課税の基礎控除が６０万円の時代です。
頭金とローンをそれぞれの出資割合だと考えると、当然に贈与税を取られますよね。
だけど、そうはならないんです。
「ローンの７００万円は夫婦がそれぞれの比率で返済すると考えてよい。」という税務署の見解でしたので、持分は１：１にしました。（多少の食い違いは問題ありません。）

以後、建物を建てたり別の土地を購入したりと、色々やりましたけど、事前に話しにいくと、最初に聞いた時と同じ回答です。
今の税務署も、全くその通りの回答です。

[29: ０２]

>>26
持分の問題は確かに重要ではありますけど、税務署や地方税の取扱をする部署に確認するのはこのこと以外に色々とあります。

解体費・立退き料など、建物取得費はどこまでをいつの時点で認められるか？
ローンを借換する場合、土地と建物の取得費への割振りはどうするか？
大規模修理をする場合に、損益と資産計上の扱いはどうするか？
など。

持分の問題より、こちらの方がケースによって取扱が大きく異なりますので、苦労してます。

[30: ０２]

２８投稿の訂正です。
自己資金１３００万円と書きましたが、自己資金は８００万円。
配偶者の親から５００万円借入していました。
従って借入金は１２００万円でした。

配偶者の親への借入金を含んだ借入金全体への返済対応に関する税務署の判断は、２８投稿の通りです。

配偶者の親へは３年で返済、金融機関へは１０年で完済しています。