収入合算の登記の割合について

[入居予定さん]

皆様に質問があります。色々調べたのですが、分からないので助けて下さい。

現在、収入合算のローンを検討しています。
夫がローン契約者となり、妻が収入合算者兼連帯保証人（民間銀行なので連帯債務者ではない）になります。

2898万円の物件で頭金の98万を妻が出していて、ローンは共働きをして2人で返していく予定です。

ですが、夫がローン契約者になっているので、形としては

夫　2800万円（ローン）
妻　　98万円（頭金）

となります。

登記の割合は、原則2800：98となるそうですが、コレを1：1もしくはなるべく妻側が多い登記にしたいのです。
なぜかというと、妻の会社で住宅購入の補助が出るからです。最高月4万円で、登記の割合を、1：1にした場合、4万円の半分なので2万円もらえます。これが10年間続くので計240万円になります。

しかし、妻が98万しか費用を出していないことになるのに登記簿の妻の割合を多くすると、かなり高い贈与税がかかると聞きました。

この出資の割合で、登記の割合を1：1にしても贈与税がかからない技があると聞きましたが、ご存じの方はいらっしゃいますか？（もちろん合法的に）

もしどうしてもダメならペアローンにすることも考えているのですが、妻の勤続年数が短いため、妻単独でローンを組むとなると選べるローンがかなり狭まることが予想されます。なので、できれば収入合算で登記の割合を1：1にする方法を教えていただきたいのです。

よろしくお願いいたします。

[11: ０２]

>>08
君は、その年だけクリアすれば問題無いと考えているのか？
スレ主さんのことを考えてあげれば、そんな無責任なことは言えないはず。
その年にクリアしても、翌年以降に持分が変わっていたことがわかれば、どういうことになるの？

>>09
奥さんの収入の１／２評価でも年収５００万円程度の評価はされます。
５．６倍程度の評価となりますから、問題はありません。

>>03
＞ローンを組むなら最低でも半分の持分を持たないと融資が受けられないので
持分の担保提供をすれば、単独ローンも認められます。
連帯保証を求められるかどうかは金融機関次第です。
本来はスレ主さんが希望するように連帯債務が認められるといいんですけどね。

[12: 匿名さん]

≫11

毎年「登記記録」の提出を求められるなら話は変わりますが、そうなのですか？
もしそうなら、私が書いた方法は現実的なものではありませんね。申し訳ありません。

＞ローンを組むなら最低でも半分の持分を持たないと融資が受けられないので
→「世の中、こんな制約事項はありません。」
と断定された事に対してですが、

＞持分の担保提供をすれば、単独ローンも認められます。
すいませんがこの意味が良く分かりません。

そもそもなぜ金融機関が「本人が半分以上の持分を持つこと」を求めるのか？
「連帯債務」ではなく「連帯保証」を求めるのか？

といった一般的な「住宅ローン」の仕組みを理解された上でのコメントなのかが疑問です。

[13: 入居済み住民さん]

横スレになってしまうかもしれませんが，すみません。

あまりにもビックリしたので，ちと確認をさせて下さい。

・夫婦共働きで収入合算でローンを組む。

・ローン名義→夫　収入合算者兼連帯保証人（連帯債務者ではない）→妻

上記の条件で，登記の割合に夫と妻の収入が関係してくるのですか？　登記はローン名義人オンリーだと思ってました。

ペアローンや妻が連帯債務者になる収入合算なら分かるのですが。妻はあくまで連帯保証人なので，持分はないのでは？

何か勘違いしてたらすみません。

[14: ０２]

>>13
ほらやっぱりやって来た。
０６投稿で書いたとおりだ。

＞借金した分をだれが返すかを考えた時、夫婦それぞれが以後の働きも考慮した際に、
＞実質的には誰が返済するかを客観的に考えて、
＞その内容と現実の登記が異なっていると、贈与の認定がされます。
＞従って、
＞「ローン名義が特定の個人で、その金額が頭金以外の資金調達と考えて、物件名義の登記割合を決めるのが合理的」
＞という考え方もありますが、
＞必ずしもその通りにしなければいけないというわけではありません。
＞多分、必ずそのような反論があるはずです。

[15: ０２]

>>12
ローンを組む際に、何も過半の持分を持つ必要はありません。

しかし、ローン事故などを考えると、抵当権の設定範囲はその持ち主にしか及ばないと、抵当権を実行しても競売落札者は他の持分者との共有になってしまいます。
これでは事故物件を債権者が自由に処分することは出来ませんね。

従って、共有持分者にも物上担保の設定許可を、債権者がもらうのです。
債権者の持分だけでなく、共有持分者の持分も、競売で処分できることになります。
競売落札者は、全ての所有権を獲得できますから、競売も容易に実行できることになります。

銀行や保険会社だと、それだけでは不十分なので、連帯保証もとりますね。

[16: ０２]

>>12
１５投稿は自宅用限定での話です。
事業用の建物などでは、このような配慮が必要ありませんし、むしろ物上担保の設定などをするのは利害関係が対立して出来ないのが普通です。
あくまでも自宅用の不動産が対象だとお考えください。

[17: ０２]

>>12
連帯債務にするか、連帯保証しか認めないかは、金融機関の考えによりますので、個別の金融機関にお尋ねください。

当然、連帯債務だと住宅ローン控除もそれぞれが按分残高に応じて認められますけど、単なる連帯債務の場合はローン契約者だけしか住宅ローン控除は出来ません。

[18: 匿名さん]

確かに。２分の１以上の条項は銀行に特例を認めてもらえるとしても、

（購入価格×持分）+諸費用 ＜ ローン申込額

の場合は審査に通りません。過剰融資になりますよね。
よって、

>08さん
2800：98の登記をしてから、１：１への変更登記をするのですか？
登記原因はどうするんですか？『贈与』はだめだから『真正登記名義の回復』ですか？
でも税務署に贈与認定されそうですね。

逆に１：１の登記をしてから『真正登記名義回復』で2800:98ですか？
１：１の登記は銀行ローンが通りませんが…。

>02さん
2800万円のローンの返済を実際は所得按分でしているという意味ですよね。
でも、主たる債務者が夫でその名義でローン控除も受ける（たぶん）場合でそんな持分登記が認められるんでしょうか？
贈与税の認定と所得税の認定で齟齬がありますよね。

08さんにも02さんにも反論する気はありませんが、ホントのところどうなんでしょうか？
非常に気になります。ぜひとも根拠を示してお教えください。

[19: 匿名さん]

>>16さん

事業用でも全員の持分を担保にとる（すなわちローン名義人以外は連帯保証人、最低でも物上保証人になってもらう）のが融資実務の初歩ですよ。（新入社員でも習います）
区分所有登記で物件がバラけている場合とか、巨大ビルの等価交換案件で債務者がほんとに一部の持分しか持っておらず、また債務者と他の共有者が赤の他人である場合は特別ですが、そんな例は稀でしょう。

それとも、ノンリコースローンのような特別な話を前提にお話されていますか？

[20: ０２]

>>18
＞購入価格×持分）+諸費用 ＜ ローン申込額
＞の場合は審査に通りません。過剰融資になりますよね。

何度も審査を通していますよ。

一例あげると、
平成４年、３１００万円の物件でローン２１００万円。
私が債務者、持分は夫婦で１：１。
共有持分者は連帯保証人。
あなたの論理だと無理ですね。

今住んでいるマンション、
持分は夫婦で１：１。
こちらは財形融資のため、共有者は物上担保のみ。
これも無理でしょうか？

共有持分者を連帯債務者にするか、物上担保設定を共有持分者にすれば、過剰融資にはなりません。

[21: ０２]

>>18
＞主たる債務者が夫でその名義でローン控除も受ける（たぶん）場合でそんな持分登記が認められるんでしょうか？
何度もやっています。

税務署に事前確認に行っています。
「支払いを実質だれがするかが問題であって、その通りにしていれば何ら問題無い。」という回答でした。
今までに住宅ローンやアパートローンを１０回くらいしていますけど、資金の出し分に応じた登記をやっています。

ただし住宅ローン減税の扱いは違いますよ。こちらはローン残高が基準ですから、連帯債務者以外は按分という訳にはいきません。

[22: ０２]

>>19
＞区分所有登記で物件がバラけている場合とか、
それを頭に置いて言ったことです。
住宅用でもマンション全体のことも理屈は同じです。

逆に聞きたいんですけど、区分所有にしないようなケースって、どんなような場合なのでしょうか？
市街地再開発事業などでは、区分所有権設定をするのが普通ではないでしょうか？
「事業用で共有持分設定を敢えてするのは、どのような場合か？」という質問です。

[23: ０２]

>>19
私が把握している事業用で共有持分に設定しているケースは、市場のような場合です。
これは何年か毎にお店の場所変えをするんで、区分所有にしたくとも出来ないんです。
それ以外は思いつかないな。

[24: 01]

02さんに質問です。

ご夫婦の働き具合によって登記の割合が決められるとのコトですが、その「働き具合」を証明するために何か特別な手続きなどは必要ですか？

司法書士の先生に聞いたところ、「登記の割合通りに出資しているコトを第三者に証明できるようなものがあれば、税務署の審査が入っても大丈夫だと思う」といわれました。でも、その証明って中々難しいと思うのです。引き落とし口座に夫と妻が同額を入金した通帳などが必要なのでしょうか。単純に働いている証明として源泉徴収表などがあればよいのでしょうか。

一旦、贈与税が認定されてしまうと500万くらいとられるみたいなので、確実な情報が欲しいです。

[25: ０２]

>>24
そう、普通の人は「エ！」って思うことですけど、司法書士さんが言われる通りで認められるんですよ。

特に示す事項はありません。
淡々と働く実績を積むだけです。

実際に淡々と働き続けていれば文句はつけてきません。

司法書士さんも、確信してやる人が少ないんで、ビビッているだけです。

[26: ＪＦＳＡ]

>>過剰融資にはなりません。
>>今までに住宅ローンやアパートローンを１０回くらいしていますけど、資金の出し分に応じた登記をやっています。
>>特に示す事項はありません。淡々と働く実績を積むだけです。
>>司法書士さんも、確信してやる人が少ないんで、ビビッているだけです。

それは頼もしい実務経験ですね…（汗）

明確な証拠で確実に税務署に抗弁できないリスクがあるわけですか…。
（課税上のリスクから）プロの司法書士も慎重になる登記方法なのに、そんなに軽率にコンサルして大丈夫なのですか？
01さんは確実な情報がほしいと述べられてますが…。
02さんは税理士の資格でもお持ちなのですか？

ちなみの何県の信用金庫さんですか？
そちら様では、自己資本比率の算定上、住宅ローンのリスクアセット計量をどのようにされておられますか？

[27: ０２]

>>26
わからなかったら税務署に行って、「こういうことをするけど、何か問題がありますか？」と質問するのです。
ただし、ちゃんと筋道立てて、相手がわかるように説明しなければ駄目です。
税務署１ヵ所で怪しいと思えば、別の税務署で聞くという方法もありますけど、あまりお奨めは出来ません。
管轄の税務署での判断が大切なのです。
相手も少しこれは判断が難しいと思うようなそぶりを見せる場合は、もっと丁寧にどこに問題があるかを聞きます。

しかしたいがいの場合は、そのままスルッとＯＫで、その通りの実行をするとお咎め無しです。

毎年、夫婦それぞれに給与所得以外に色々あるため、確定申告をしています。
所得とその状況が連続して把握されていますので、それが実績になっているようです。
２５年程同じ税務署管轄の場所に住んでいましたけど、３年前に別の管轄の税務署に住所を変えました。
３年前と昨年の２度、不動産関係の大きな状況変更がありましたので、移転後の税務署に事前説明に行きました。

[28: ０２]

>>26
他人の住宅ローンやアパートローンでは無くて、自分のローンですよ。

最初にローンを組む際には、管轄税務署に行って持分についてどのような考えなのかを聞いています。
２０年以上昔に、２０００万円の土地を自己資金１３００万円（頭金は夫婦折半）、ローン７００万円（私名義の借金）、購入する土地の持分割合は夫婦で１：１としたのが最初です。
共稼ぎで所得の比率は私６：配偶者５くらいでした。

当時は暦年課税の基礎控除が６０万円の時代です。
頭金とローンをそれぞれの出資割合だと考えると、当然に贈与税を取られますよね。
だけど、そうはならないんです。
「ローンの７００万円は夫婦がそれぞれの比率で返済すると考えてよい。」という税務署の見解でしたので、持分は１：１にしました。（多少の食い違いは問題ありません。）

以後、建物を建てたり別の土地を購入したりと、色々やりましたけど、事前に話しにいくと、最初に聞いた時と同じ回答です。
今の税務署も、全くその通りの回答です。

[29: ０２]

>>26
持分の問題は確かに重要ではありますけど、税務署や地方税の取扱をする部署に確認するのはこのこと以外に色々とあります。

解体費・立退き料など、建物取得費はどこまでをいつの時点で認められるか？
ローンを借換する場合、土地と建物の取得費への割振りはどうするか？
大規模修理をする場合に、損益と資産計上の扱いはどうするか？
など。

持分の問題より、こちらの方がケースによって取扱が大きく異なりますので、苦労してます。

[30: ０２]

２８投稿の訂正です。
自己資金１３００万円と書きましたが、自己資金は８００万円。
配偶者の親から５００万円借入していました。
従って借入金は１２００万円でした。

配偶者の親への借入金を含んだ借入金全体への返済対応に関する税務署の判断は、２８投稿の通りです。

配偶者の親へは３年で返済、金融機関へは１０年で完済しています。