おりこうな繰り上げ返済とは？

[?¨?肢?v?μ??・]

何かあった場合に備え、夫婦共働きで出来る繰り上げ返済分の貯金が
１年で約１００万円ぐらいになります。
手数料等も考慮した上で東京三菱とフラット３５のどちらかに
あてたいのですが１００万ずつがいいか、もう少しためてからがいいか
悩んでいます。同じような状況の方、良い知恵をお願いします

[62: 匿名さん]

上乗せは両行とも0.2％

[63: 匿名さん]

エクセルとかでシミュレーションソフト作ったらどうですか？
webで出てるのは一般的なものなので、各家庭の諸事情は考慮されませんから正確なシミュレーションは出来ませんよ。

こう言ったサイトに計算方法明記されてますからエクセルに当てはめてみれば事情も考慮したソフトが作成できますよ＾＾
http://www.akamoz.jp/you/house/loan.htm

表として算出させてグラフ化すればある時期に曲線上で繰上げ効果の頭打ちが出てきます。

[64: 不動産所得の費用把握で使用]

>>63
金利が変わらない場合、元利均等払いの金額はそのリンクの難しい計算式で求めなくとも、ＰＭＴ関数で一発で算出出来ます。
またリンクでは端数処理の考え方に曖昧さがあります。
毎月支払う際に利息は円未満は切り捨てします。団体信用生命保険の上乗せ金利は、大抵の場合四捨五入です。
初回払いから支払い毎に行を作って上の行の結果を次の行の計算元にするように最終回までの式を複写して作っていけば、良く理解できます。
昔はワープロのカルク機能で３０年分３６０回分の計算をさせていたことがありますが、応答に１０秒くらいかかりました。
６ヵ月毎に金利が変わり、５年毎に返済額が変わる変動金利の予定・実際管理によく使いました。

当時はＰＭＴ関数も組み込まれておらず、試行錯誤をして返済額を求めました。
端数処理は利息の円未満切捨てですから、リンクの計算式を初期値にして最後が支払う側に有利になるよう１円単位で調整していたのです。

今はＥＸＣＥＬで月毎の計算式を作り、管理しています。
年間利息の総額と団体信用生命保険の支払い総額を求めておき、これが費用の金額に、期首と期末の債務残高は土地と建物の利息按分の計算用と貸借対照表用、事業での経費把握と税金申告の基礎データで活用しています。
コピーの仕方と相対参照・絶対参照の式設定に注意が必要です。

[65: 匿名さん]

>繰上返済を繰り返すなら、期間短縮型でも返済軽減型でも返済期間は同じ。
馬鹿ですいません、これの意味がわからない。。。
期間短縮すれば返済期間は短くなりますが、返済軽減方では期間自体は変わらないですよね。

[66: 65]

あ、それと、軽減型で〜というのは、「軽減したことで浮いたお金で資産運用する」のが
前提なんですよね？　浮いた分のお金だけ貯めたんでは、まったく大した額にはなりませんもんね。
繰り上げ返済が最も効果的なのは、当初５年というのが定説ですし。

[67: 匿名さん]

私も、おりこうさんじゃないので、
読めば読むほど判らなくなってきています。
だれか判りやすく説明してください

[68: 匿名さん]

三井住友、
インターネットだと4月から繰り上げ手数料無料だって！

[69: 匿名さん]

>>65
ローンを払い終える期間が同じということ

[70: 65]

>69
最後に一括返済で終わらせる（当初の予定より短くなる）って意味でしょうか？

[71: 匿名さん]

>>65
最初にあやまってはいるものの、ホントーに馬鹿だな。

>>70ではそういうことを言ってると思いたいが、完済で終わってしまうということ。
>>66は、資産運用なんか微塵も考えとらん。

ちなみに始まりは>>7の「積極的に繰上げるなら１月に返済額軽減型で」というところからだからな。

[72: 65]

>71
なるほど。
わかりましたが、でも、自分でいくらシュミレーションしてみても、
そんなに短くならないんですけど。。。＜軽減型で完済

2000万30年の全期間固定で、毎年100万円を仮に10年間、必ず繰り上げ（軽減で）していても、
10年経ってもやっぱり期間は変わらないです。
20年間までのばしてみてやっと、16年一ヶ月になりましたが、10年間100万円を期間短縮で
繰上げしてた場合より長いです（期間短縮10年100万円＝14年くらい）

しかもそもそも、毎年100万円ってのがあまりリアルな数字とは思えないので、
自分的にはなんか机上の空論って気がして仕方ないのですが。。。
まあ、ひとそれぞれローンも収入も違いますしね。単に自分はそう思うってだけです。失礼しました。
ちなみに↓で計算。
http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan.html

[73: 匿名さん]

住宅費に年間200万円を使える、Ａさん（年収600万）が、35年ローンで1000万円を借入しました。

繰上げを期間短縮でしようが、返済軽減でしようが、200万ｘ5年で完済でしょ。

[74: 匿名さん]

>>72
それって、毎月の返済差額が行方不明になってないか？。
毎年いくら繰上げる、ではなくて毎年いくらローンを払う、としないと計算間違うぞ。

[75: 匿名さん]

>>72
○○だけど、細かい作業は苦にならないと見込んでの依頼。
お願いだから、返済額軽減で減った支払い分を繰り上げ返済の100万に上乗せして。
基準は初年度の支払額。

[76: 匿名さん]

72>
あまり真剣にならない方がいいと思うよ。
短縮型推奨派が自分の理屈を人に説明できないだけだから。
多分、軽減で浮いたお金を更に繰上げ返済金に充てれば
期間的に一緒になるといった空論を説いているだけ。
同一額で同一期間、短縮型と軽減型で返済を繰り返した場合、
ローンを払い終える期間が同じになる訳がない。
その間にかかる利息の計算、まったく入っていない。

[77: 76]

失礼
"短縮型推奨派が"でなく、"軽減型推奨派が"でした。

[78: 匿名さん]

>>76
そんな利息額はしれてるね。
単に繰上げ頻度が高いか低いかで異なるだけ。それは人それぞれ。
住信の自動繰上げならば、利息は全くの同額だしね。

それよりも、期限の利益を失う方が、期間短縮型の致命的な欠点だね。

[79: 匿名さん]

>>66にあるが、
>浮いた分のお金だけ貯めたんでは、まったく大した額にはなりませんもんね。
これに利息を掛けたもの（0.01〜0.03くらいか）が短縮型と軽減型の利息の差。
そしてこれも繰上げるごとに調整される。
ま、結局は繰上げ頻度によるけどね。

[80: 匿名さん]

どうせ考えても無駄なんやからおとなしく自動返済にしときなって。
35年も繰上げばっかり考えててもしゃあないっしょ。
毎月、賃貸払ってると思って長期固定で支払い確定して、
3x年後にローン完済したら好きなことしたらええねん。
期間短縮毎年なんて10年も持たんから。精神的にも肉体的にも。
利息へらしてストレス溜めてたら元も子もないがな。

[81: 匿名さん]

>>73
毎年２００万貯めたら５年で１０００万だが、
１０００万を３５年３％でローンを組むと１６００万払わないといけない。
お願いだからこの違いを理解してから発言してね。

３０００万を３５年３％でローンを組むと約４８００万。
この１８００万が短縮と軽減ではやり方しだいでイロイロ減り方変るわけ。

[82: 匿名さん]

３０００万を３５年３％でローンを組むと月々は約１２万
１回目の内訳は元本３万、利息９万
３５年目は、元本１１．５万、利息０．５万
早期の期間短縮がどれだけ効くか。
後期は生活の潤い、資産形成にどっちを選ぶか。
これがこの板のテーマ。

[83: 匿名さん]

俺の計算では、
■元本充当分\40,455
■利率充当分\75,000
俺が間違ってるか？？

[84: 82]

揚げ足ありがとう。多分あなたがあっている。
７３にイメージをつかんでもらおうと書きました。
ちょっと計算適当でしたねごめんなさい。
正確なところは皆さん御自身で確認してね（^^;
＃理解してくれると良いのですが。

[85: 考え方それぞれでは]

期間短縮と返済額軽減、支払利息は必ず「期間短縮」≦「返済額軽減」になります（＝になるのは一括返済時）
にもかかわらず返済額軽減を推奨する方の理由は
・返済額軽減分が浮く⇒繰上返済にまわせる
・資産運用
・リスク回避
上記３点が主な理由でしょう
しかし、ここに書いている方全員が運用をしているわけではありません
確かに最近は株も流行ですが、まだまだごく一部です
（2.5％程度の元本保証は今のところ無いでしょう）
また、返済額軽減で浮いた金額（年100万円で月3000円程度）などは普通に生活費に消えます
返済額軽減で浮いた金額*12か月分を上乗せして翌年の繰上返済なんてありえません
（２年目は6000*12、３年目は9000*12・・・など机上の空論です：出来る方も居るでしょうけど）

ちなみに試算として以下の場合
借入：３０００万円　３０年返済　年３％
返済額（２回目の）は月１１万５０００円程度ですが
毎年２００万円を繰上返済した場合

期間短縮型の場合
繰上返済回数：１０回
支払い利息　：約５２０万円
返済期間　　：１１年１ヶ月

返済額軽減型の場合
繰上返済回数：１２回＋１３回目で一括返済になる
支払い利息　：約６００万円
返済期間　　：１３年１ヶ月

つまり、期間は２年も長く、そして８０万もの利息が多くなります
ここだけを見ると期間短縮がもっとも良い繰上返済の方法と言えます
ただ、始めに挙げた３つの理由を理解できる方（実行できる方）はこの差も縮まります
単純に余剰貯金をタンス預金にしかしない方は断然期間短縮型
資金運用をされる方は若干のリスク回避と運用でのリスクを伴い返済額軽減方を
選ぶことになると思います
ですが、日本人は現状のところ前者の方が多いのではないでしょうか？

[86: 考え方それぞれでは]

試算の30年は35年の間違いでした

[87: 匿名さん]

大事なところは返済軽減型では
破産リスクがどんどん下がっていくということだろうね。
それは何が起こるかわからないこの世の中ではでかいよ。
期間短縮型では資金ショートリスクは変わらないし、繰り上げに使うごとにリスクがアップする。
そして最終的に一括繰上げするなら、同じくらいの総額になる、
としたら返済軽減型の勝ちか。

[88: 匿名さん]

中をとって最初の3年くらい期間短縮にして、その後は返済軽減でいく、というのはどう？！

[89: 匿名さん]

>>85
２点ほど指摘を。
まず初めに返済額軽減型で推奨派ですハイ。
>返済額軽減で浮いた金額（年100万円で月3000円程度）
年で見たら36000円ですが、30年で考えると108万になります。
>支払い利息
返済額軽減は月々の返済額が減っているので、その分繰上げにも貯蓄にも月々の娯楽にも使えます。
２つを比較する場合、月々の返済分の差を出さないとつじつま合わないですよ。

[90: 89]

>>88
逆の方がいいと思うよ。

[91: 考え方それぞれでは]

>89
１つ目の指摘、逆に30年では3.6万*30ではありません
試算例で云うと（3000万円　35年　3％　200万円の繰上）
確かに１年後〜２年後の１年間は月約８０００円　年間９.６万になります
そして２年後〜３年後の１年間は月約１６０００円　年間１９．２万になります
（いづれも初年度比）
もちろん５年後などは月４万円程度、年間で５０万もの余剰金が生まれます
しかし、生活というのはそう簡単に計算できるものではなく、余剰金が出来ると旅行に行くなど
期間短縮では出来ない事を行うと考えるのが一般ではないでしょうか？
私ならおそらく５年目などの場合、家族で海外旅行に行くでしょう（準備・土産など込みで総額20万程度の）
もちろんそれであまる30万程度は繰上の上乗せをすると思いますが
５０万全てが残る（繰上の上乗せ）家庭はかなりの計画的な倹約家でしょう（これも人それぞれですが）

２点目の指摘について
上記で書いた通り、余裕が出来き娯楽・旅行も出来ることは当然です
その分、約２年長く利息が80万円多くなります（余剰金を繰上にしないことを条件として）
ただラスト２年の返済額は２万円以下程度の額になっているので
初年度に比べれば返済しているという負担度は無いでしょう

どちらが良いのかは各々の家庭の事情（特に年齢・仕事・子供）により変わってくるでしょう
それらは各々が自己責任で判断すべきことで、どちらが正しいなどは言えない筈です
月々の返済額が苦しい人は返済額軽減を選ぶでしょうし
初年度から返済に余裕のある方（年収の15％以下？）などで資産運用に興味のない方は
返済額が減らなくても、毎年海外旅行に行く（行ける）、外食も週１回は行く（行ける）家庭は
期間短縮を選ぶでしょう

期間短縮がバ●だのア●だの鉄則だのと云うことは出来ない筈です

[92: 匿名さん]

短縮型推奨派です
>>89
それだったら期間短縮で支払わなくなった返済分の差も出さないとつじつま合わないですよ。
月々の返済額が減った額と短縮期間で減った返済額、どっちが軽減されてます？
あと短縮は、その期間短縮した分、住宅ローンの支払いから開放されます。
100万繰上げすれば数年住宅ローンから開放されるの、魅力なんだけど。

ここの軽減型推奨派の人って住信の自動繰上前提にしてる人多くない？
それって繰上げして返済額が軽減しても軽減前の一定額で返済続けて、
やっと期間短縮と同等っていってるんでしょ。
それって軽減とは言わないんじゃない？
まあ払えなくなった時、減額分は減らせるけどね。

[93: 匿名さん]

返済軽減でいっとけば、最後のほうの期間短縮繰上げで
一気に期間が減ることになるんで、結局同じなんでしょ。
そうなると期間中リスクが低くなる返済軽減型のほうが得、という論理。

[94: 匿名さん]

期間短縮派は、

期間短縮の場合は、ローンにカネを入れた場合。
返済軽減の場合は、家族旅行にカネを入れた場合。

コレで比べてるのか？。頭おかしいんじゃないのか？。

[95: 匿名さん]

例えば、毎月繰上げれば、支払利息は「期間短縮」＝「返済額軽減」です。

1000万借り入れて300万繰上げると、

期間短縮型は、残額700万を25年間かけて返済可能です。
返済軽減型は、残額700万を35年間かけて返済可能です。

毎月同額を返済しているので、実際の完済時期は全く同じです。
唯一異なるのは、借入可能期間です。

「実際の完済時期」と「借入可能期間」を、混同している人がいるようです。分けて考えましょう。

[96: 89]

>>92
うん、ごめん。つじつまが合わなくなるのはこっちだった。
指摘ありがとうね。
短縮/軽減どちらにしろ、年100万を10回とか考えてるのはいっぱいいそうだけど、実際できるのは
一部の家庭だけだと思うよと言いたい。出来て5〜6回じゃない？
ならば毎月手数料無しで２〜３万自動で返済する方がいいと思うのだが・・・。
で、本当の意味での余剰金は期間短縮と。

[97: 匿名さん]

>>92>>96
支払金額を合わせると、「支払わなくなった返済分の差」というのはゼロだよね。

あと、一番上から読むと分かるが、「積極的定期的に繰上げる場合、返済軽減型の方が有利」
から始まっているので、あまり繰上げない場合はあてはまらない。

例えば１回しか繰上げない場合には、モノの本に書いてあるように期間短縮が有利。

[98: 匿名さん]

仕事もしないで、結構まじめに計算してみた。（makiloanと戦いながら）

３０００万３％３５年
2005/12返済開始、2007年以降は毎年１月に１００万繰上げ
期間短縮は１月時点で１００万以上で最も１００万に近い金額
返済軽減は１００万＋初年度返済分との差分（１年分）
団信は無し

＜期間短縮＞
(a).毎月返済額合計 22,276,879
(c).aの総利息 7,885,081
(e).支払回数 194
(g).繰上合計 15,608,202
(h).返済額合計 a+g 37,885,081
(i).最終返済日 2022/1/26
(j).完済年月 16年 2ヶ月

＜返済軽減＞
(a).毎月返済額合計 14,183,879
(c).aの総利息 8,146,445
(e).支払回数 194
(g).繰上合計 23,962,566
(h).返済額合計 a+g 38,146,445
(i).最終返済日 2022/1/26
(j).完済年月 16年 2ヶ月

完済日は同じで、その差\261,364。
実際には、返済軽減の場合、１年待たなくても１００万溜まるため、もっと早く繰り上げできて、その差は縮まる。
これを無視したとしても、約２５万で大きなリスク軽減ができる。

[99: 匿名さん]

９８さん、お疲れ様でした。
ここでは、元利均等のケースでの話ですよね。
元金均等の場合はどうなるのでしょうか？
この場合も大差無しですか？

[100: 匿名さん]

>>98
３０００万３％３５年（年１回繰上げ）で総返済額で差が25万程度なのは妥当な数字だと思う。
前に１０００万２％３５年（年１回繰上げ）で総返済額の差が５万円程度だったし。

ちなみに>>98で、50万を年２回に変更すると、差額は約半分になる。

[101: 100]

>>99
大差ない。積極的に繰上げるということは、返済計画をまるでムシすることになるので、
元利金等・元金均等・期間短縮繰上・返済軽減繰上のどれをどう組み合わせても、大差ないことになる。

[102: 匿名さん]

なんだ？まじめな計算結果が出たら、期間短縮推奨派はさよならか？

[103: 匿名さん]

なるほど、98さんの試算をみると、毎年返済軽減型で行くか、という気になるね。
そして差額分をバリュー投資にでも振り向けてみるか。

[104: 匿名さん]

まてよ、たとえば35年ローンにして、
金利固定期間が短い場合、3年、5年、10年あたり
だと、これは期間短縮型にすべきじゃないの？！
金利変動リスクをなるべくとらないためにね。
つまり返済軽減型は超長期固定の場合の戦略では？！

[105: 匿名さん]

>>104
おまいホントに分かってないな。
期間短縮型も返済軽減型も、実際の返済期間は同じといっとるだろが。

[106: 匿名さん]

はじめまして。おりこうな返済計画という事ですが・・・
主人年収450万フラット35（妻連帯債務者）2400万35年、妻年収450万銀行500万35年（全期固定）のローンです。
共働きのため繰上げ返済を考えています。
返済軽減型を選ぶつもりですが、税金を考えると主人のフラットを毎年1月に繰り上げ返済がお得のようですが
全期固定なので減税の終わる10年後にまとめて繰り上げるほうがお得なんでしょうか？
それとも利息を考え、こまめに繰り上げ返済すべきでしょうか？

[107: 匿名さん]

いいかげん人に聞かずに自分でシミュレーションしなさいって。

[108: 匿名さん]

目からウロコなスレですね。
我が家は3,300万のうち
2,800万を長期、500万を3年固定　30年借りました。
今のころ、年間70〜80万返済できる予定ですが、その場合
長期と短期をどのような組み合わせで繰り上げすると賢いのでしょうか。
我が家もこのスレを読むまでは、期間短縮ばかり考えてました。
よろしくお願いします。

[109: 匿名さん]

要は返済軽減型は「期限の利益」を確保しながら推移
期間短縮型は自ら「期限の利益」を放棄しながら推移
それでいて総額にはそれほど差が無い、という単純な理屈だろう。
しかし期間短縮の方が得と一般的に信じられてるのはなぜなんだろう？！

[110: 匿名さん]

期間短縮推奨派、復活。
みんな、金額のマジックにかかってない？
軽減返済して、その軽減分も繰り上げに組み込みながら、
一定返済額返済していくってことは、返済額自体は軽減なんてしてないんだよ。
たまに他に入用とかリスク回避やらで、一定額の返済をやめて軽減された額で返済すれば、
その度に期間短縮との差、出始めるんだよ。
だから軽減返済しても期間短縮と同じ総返済額にするには、
絶対に返済額下げられないってことなんだよ。

[111: 82]

エクセル書いて見ました。
３０００万３５年３％
最初の８年間だけ全力かけて、（第１回の）115,455*12+100万＝2,385,460
月198,788円を返済に割り振るとして

年 回数 返済額 うち元本 元金残額 繰上 軽減
0 05/12/26 1 \115,455 \40,455 \29,959,545
1 06/12/26 13 \115,455 \41,686 \28,466,123 \1,000,000 短縮 24月
2 07/12/26 25 \115,407 \45,473 \26,927,289 \1,000,576 短縮 23月
3 08/12/26 37 \115,532 \49,556 \25,341,632 \999,076 短縮 20月
4 09/12/26 49 \115,378 \53,473 \23,707,758 \1,000,924 短縮 20月
5 10/12/26 61 \115,578 \57,876 \22,024,167 \998,524 軽減 \-5,167
6 11/12/26 73 \110,288 \56,765 \20,290,247 \1,062,004 軽減 \-10,931
7 12/12/26 85 \104,524 \55,297 \18,504,539 \1,131,172 軽減 \-17,229
8 13/12/26 97 \98,226 \53,412 \16,665,566 \1,206,748 軽減 \-24,134
9 14/12/26 109 \91,321 \51,040 \16,061,417
29 04/4/26 341 \91,321 \91,093 \0
総額\41,481,459

年 回数 返済額 うち元本 元金残額 繰上 軽減
0 05/12/26 1 \115,455 \40,455 \29,959,545
1 06/12/26 13 \115,455 \41,686 \28,466,123 \1,000,000 軽減 \-4,076
2 07/12/26 25 \111,379 \41,334 \26,927,952 \1,048,912 軽減 \-8,410
3 08/12/26 37 \107,045 \40,832 \25,343,718 \1,100,920 軽減 \-13,024
4 09/12/26 49 \102,431 \40,159 \23,712,073 \1,156,288 軽減 \-17,944
5 10/12/26 61 \97,511 \39,295 \22,031,619 \1,215,328 短縮 31月
6 11/12/26 73 \97,556 \43,660 \20,300,037 \1,214,788 短縮 28月
7 12/12/26 85 \97,586 \48,140 \18,515,784 \1,214,428 短縮 25月
8 13/12/26 97 \97,469 \52,605 \16,677,283 \1,215,832 短縮 24月
9 14/12/26 109 \97,651 \57,516 \15,996,482
27 32/7/26 320 \97,651 \97,407 \0
総額\40,975,308

短縮した後軽減した方が月の返済は減らせるけど。。。
後、金利上昇リスクはどっちが強いかな？
（こんだけかいて計算間違ってたらゴメンね）

いつ父ちゃんや子供が事故や入院するかもわかりません。
返済もほどほどにして貯金もしなくちゃね。