おりこうな繰り上げ返済とは？

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何かあった場合に備え、夫婦共働きで出来る繰り上げ返済分の貯金が
１年で約１００万円ぐらいになります。
手数料等も考慮した上で東京三菱とフラット３５のどちらかに
あてたいのですが１００万ずつがいいか、もう少しためてからがいいか
悩んでいます。同じような状況の方、良い知恵をお願いします

[422: 匿名さん]

>>419
あんた現実を知らないんだねぇ。自分が破産するとは思いもしないんだろ。
住宅ローンってのは万一にも失敗は許されないんだよ。
裁判所でうんざりするほどみる、競売不動産の山をみてみな。
みんなあんたと同じように、「自分が破産するはずない」と思ってたに違いないんだ。
500万なんてほんとにあっという間だって、一年家族の生活費出しながら病気療養費でも
だしたら、たちまちアウトになっちまう。
だから同じ繰上げするなら、返済額軽減で月々の返済を1000円でも減らしとけっての。
1000円払えなくても破産するときはする。実際にいっぱいいるからね。

[423: 匿名さん]

420さんと同じ
416さん”３５０万を期間短縮で返済するともう繰り上げる必要がない”
って、どういう意味？？？

[424: 匿名さん]

>>416
あなたは資産運用の意味合いで繰上げをしているんですね。
それはそれでいいんじゃないの。

私は、自宅用のローンは２つ持っているけど、繰上げ返済はしません。
ローン残高は、２つで１６００万円くらいです。一つは元金均等払いです。
その分と他の業務用ローンも含めて余剰となった資金で資産運用しています。
他の業務用（アパート）ローンは２４００万円くらいです。

現在の残高で有価証券の資産が３４００万円くらい。
昨年は実現益で１０００万円くらい。昨年年末に全て一旦整理しました。
今年は新たにスタートして現在の評価益で３００万円くらいです。

まもなく、１億円程度のアパートローンを組みますが、
資産運用は継続する予定です。

[425: ４２４]

全部、ローンは最初から最後まで元金均等の１つを除いて全て固定金利のもの。
借入期間はどれも全て２０年です。

[426: 匿名さん]

４２０さん、こういう訳です。

８００万円のローンを３５年スキップで借りた時のことです。
金利が４．７％公庫だと、８年たっても元金が５０万円位しかへりません。
元金が減り始めるは、残り１０年になってからです。

それまでは、大半は毎年利息の部分を支払うことになってしまいます。
期間短縮は始めの元金部分を順に返済していって、その部分になったところの
年度まで返済したことになります。

そうすると、２７年が１０年になって、残るのは元金部分が大半になるので、
毎月の返済は元金部分だけです。あとは繰上げの必要がなくなるということです。

三本縦のローンを期間短縮と軽減を併用しながら返済しました。最初は短縮し、
ある程度したら、多少軽減もというパターンでした。

[427: 匿名さん]

>>424
話はずれるがいまから不動産投資なんて
やばいと思うよ。特に変動金利だと。
今からおおきくレバかけるなんてマクロ経済がわかってるならやらないと思う。

[428: 匿名さん]

>>418

ダメダメ！４１６のカキコみたら、判るでしょ！
日本語通じないって！スルーして、消えるの待とうよ！

[429: 匿名さん]

>>426
相当、無駄なローンを組んだということなんだね。

[430: 匿名さん]

>>426
やっぱあなたは根本的に間違ってるよｗ
お金というのは元本も利息もおなじお金だよ、困ったチャン。
これ以上かまってもかわいそうだね。

[431: 匿名さん]

>>427
財形の元金均等以外は全て固定金利です。

今度借りるのも全期間固定金利です。

[432: 匿名さん]

>>431
それなら悪くないね。金利上昇ーインフレが想定されるからね。
本音は繰り上げ返済はしないで運用に回したいね。

[433: ４２４]

>>432
実は、昨年５０００万円代の上の方でマンションを買ったんですよ。
殆ど現金で。それまで５０００万円くらい資産運用していたんです。
精算したら殆ど無くなる予定がなぜか１２００万円くらい残ってしまった。
（住宅財形をしていたから財形のローンが７００万円くらい設定できた。）
住宅ローン分も加えて、投資していたら１０００万円くらい増えて（税金も１００万円くらい支払）
３０００万円くらいに増えちゃったわけ。

[434: 匿名さん]

４．６％は正常な利率ですよ
バブル期前の金利の水準は４-５％程度です
バブル期で一気に８％
その後現在の２-３％
昔は金利が高くて繰上げ手数料も今みたいに安くない時代です（５万円程度が普通）
そのような状態で繰り返し軽減では、はっきり言って元金は減りません
軽減差額を返済しても軽減型の手数料は短縮に比べ割高なので手数料が＊＊になりません
なので繰り返し繰上げ返済をする＝手数料のみを支払うとなり、無駄なことなのです
つまり４１６さんの場合は実質的に繰り返し返済はしていないことになるので
結果的に短縮が良かったことになります

[435: 匿名さん]

脳がいかれてる人が多いようだね
どうころんでも

収支＝総収入−総支出

総支出の中のローン金利を減らせば最終的に収支が向上するのは明らか。
期間短縮でローン金利を減らした４２６が正解。

貧乏人は、ローン金利を増加させて収支を悪くして、もっと貧乏人になりなさい

ってことでしょ？

[436: ４２４]

>>434
最近はインターネットで繰上げ返済手数料がタダになる所が増えたね。
昔は、期間短縮より返済軽減が２／５くらい高かった。
コンピュータで端数処理する手間がかかったからなのかな。
期間短縮は、「中抜き」だからローンの再計算が不要だから安かったのかな。
今はパソコンで一発計算。検証も５分もあれば出来るもんね。

[437: 420]

>>426
早々のご返答有難うございました。

[438: 匿名さん]

>>435
あなたの脳がいかれているよ。
金利が増加するんじゃなくて、元本が多いから利息の金額が増えると言うなら理解できるが。

[439: 匿名さん]

貧乏人は悪あがきするともっと貧乏になる、というのは真実だなあ、哀しいけど。

[440: 匿名さん]

>>435
もう少し勉強してよ。
繰り上げ返済時に、残りの返済期間全部の利息の違いを比較するから、期間短縮が有利に見えるだけ。
繰り上げは今回限りですか？違いますよね。
何度か繰り上げしていると返済額減少でも、何度目かの繰り上げで完済することになり、
自然に期間が短縮されます。この場合、期間短縮と返済額減少の最終的な利息はほぼ同等、
ほんの少しだけ期間短縮が有利な程度。
だが、返済額減少の場合、月々のキャッシュフローが繰り上げ毎に増えていくから、リスクが少ない。
アーユーアンダースタン？

[441: 匿名さん]

>>435
多分、上の方を全く読まずにレスしてるんでしょ。
繰上げを繰り返す場合、期間短縮も返済軽減もローン金利は変わらない。（期間も変わらない）

ところで>>426さんは、ローンの利息額の計算方法が分かってないでしょ？。
攻撃されているのではなくて、認識が間違っていると指摘されているのだと思いますけど。

[442: 匿名さん]

>>426
あなたが、800万円を4％で借りて、350万を繰上返済しました。
繰上げた翌月１ヶ月間の利息額は、
（800万円−350万円）ｘ利息4％÷12ヶ月＝1.5万円
コレは、期間短縮繰上でも返済軽減繰上げでも同じ、というのは分かりますよね？。

その後、お金をたくさん返済すれば支払利息は少なくなり、少なく返済すれば支払利息は多くなる。
当たり前ですよね。

あなたのカキコは、まるで繰上げたことによって支払利息額が変動している、と読めるのですけど。

[443: 匿名さん]

言いたいことは一回で、簡潔に。やたらと発言数増やさないこと。

[444: 匿名さん]

私、某地方銀行で2900万短期固定3年で借りました。ここは
返済額を自分で決められるサービスがありまして、借りた時の3年固定の
金利が優遇込で1.25%、月々86000円フラットが2.86%、月々115000円だったので
短期3年を選んで月々返済額を115000円に設定しました。（毎月繰り上）
私はこの月々の返済額115000円というのは今後基本的には変えないつもりです。
3年後借り換えの時期がやってきますが、さらに期間短縮で繰り上げを考えていましたが、
このスレを1から読んでみて基本の返済額115000円は変えずに返済額軽減で行こうと
思います。とても参考になりました。

他の銀行にこのようなサービスがあるか知りませんが、期間短縮で考えてる人は
月々の返済額を変えずに返済額軽減を選択するのが一番賢いやり方だと思います。
そうすればいざというときに月々の返済額を自由にコントロール出来ますから。

また、返済額軽減だと浮いたお金を使ってしまうからダメというような人は
そもそも話しに参加する資格が無いと思います。

[445: 匿名さん]

>自由にコントロール出来ます
これは誇大表現だね。受容できるリスクの幅が少し広がるだけ。

[446: 匿名さん]

>>444
＞返済額を自分で決められるサービスがありまして
１円も返さないという選択肢もあるんですか？
最低いくらは返済しなければならないというノルマがあるはずですけど。
３５年ローンなら８５２８５円は最低毎月支払わなければいけないんじゃないの。

もっとも３年経って金利が３．３％になったら毎月１１５０００円じゃ足りないな。
債務残高が増えてしまうよ。

[447: 匿名さん]

当初3年の最低は約86000円です。
3年後は繰り上げ返済しているのと同じなので最低額がもっと低くなります。
金利が変わらなければ年月が経てば経つほど最低額が低くなりわけです。
逆に金利が上がったら繰上げ返済額が減るだけです。

もちろん、446さんの言うように金利が優遇後3.3%を越えたら115000円以上の
返済額になるかと思いますが、また3.3%以下になった時点で繰り上げ返済金が
月々発生するわけです。

結果的に得をするのか損をするのかは分かりませんが、保障料がデベ負担だったので
フラットで借りるのはもったいないような気がしてこのような選択をしました。
貯蓄が無いわけではなく、投資信託に結構つぎ込んでるので最悪こちらを
切り崩せばいいかなと。

スレ違いな内容になってしまうのでこの辺でやめておきますが、
繰上げ返済する際は月々の返済額を変えずに返済額軽減にするのがベストだと
思います。銀行にそのような仕組みが無いのであれば軽減されて浮いた金額を
積み立てるとかして次回の繰上げ返済の際にプラスαにすればいいのではと。
そして予測出来なかった不意な事があればプラスαを当てに出来るわけです。
何もおきなければ期間短縮と同じ結果になるわけですから。

[448: 匿名さん]

>>447
内容もよく理解してるようだし、順調そうだからイイんじゃないの。
少しずつ繰上げしてることになるのだから、金利が上がってもまだマシでしょ。

[449: 匿名さん]

>>435
あんたの脳がいかれてるようだねｗ
イメージだけで主張してないでシミュレーションしてみなよ。
まあ脳がいかれてるならちゃんと計算できないか。

>貧乏人は、ローン金利を増加させて収支を悪くして、もっと貧乏人になりなさい
しかもこの部分はもっといかれてるよ。資産運用したことないだろ。ど素人だね。

[450: 匿名さん]

このスレを読んでると、
やはり資産運用、金利、借金についてある程度勉強・実戦してる人でないと
ついてこれないんだ、ということが分かってきた。
まあ愚か者は愚か者のままでいいんじゃないかな。
期間短縮でがんばってくれｗ

[451: 匿名さん]

無用な罵倒はますます自説の説得力を減じるだけの愚策。

[452: 匿名さん]

>>440
もう説明してもきっとわからないよ・・

[453: 匿名さん]

>>451
まあ、いいんじゃないの。理解できない人は一生理解できないのだから。
清く正しく期間短縮で。
ここで一句。

住宅ローン、終わってみたら、お金無し。
詠み人：期間　短縮さん

おれはのうのうと長期固定金利と運用で利ざやをぬきつつ
保険的に返済額軽減、浮いてくるお金をどんどん運用に回す。
個人向け国債の金利が２％とかになってくると
ほぼノーリスクで利ざやを抜ける段階に入ってくる。
住宅ローンが終わった頃に十分なお金が手許に残ってて悠々自適に暮らすよｗ

[454: 匿名さん]

補足：なんで２％で利ざやを抜けるかというと
　住宅ローン減税で7年目まで1%分所得税戻すから。
　あとは円高を待ってる。マクロ経済の流れでは一旦円高に振れるとみてる。

[455: 匿名さん]

４４２さん、どうも。（＾＾；

最近やたら挑発的な書き込みが多いのでちょっと滅入っています。

それはある程度理解していますけど。期間が短くなるので、利息総額も
減る訳であるし、軽減法でも繰り返し返済すれば利息も減りますよ。
それは、ローン期間が短ければ当然利息総額が少なくて済むのと同じ
ですね。その分割高になりますが。

そういうことでいうならば確かにその通りですね。

短縮法をとっても軽減法をとっても基本的には差がないことは理解出来
ますよ。（＾＾；

よくリース会計の計算をすることがあるので、その分野の問題はよく分
かりますよ。期間が短くなると、元本の占める返済額多くなるので利息が
相対的に少なくなるだけで利息自体が有利になるものではないです。

私が問題にしているのは、あくまでなぜこれほど短縮法を馬鹿にしたり
けなすのかということです。自分で良いと思うものを選択すればいいので
はないかと思います。けして、期間短縮型が利息が沢山減らせるとは思っ
てませんよ。

私には短縮型の方が合っていただけです。返済額が割高でも集中的にやる
のが自分的にはやりやすいです。しかも、この方がよく貯金が出来ること
がわかりました。

[456: 匿名さん]

>>455
あなたのは中身がゼロどころかマイナスなんだよ。
「精神論」だけ。
精神論で勝てるなら前の大戦も勝てた。
精神論で破産したらあなたが変わりに払ってくれるなら期間短縮してもいいけどね。

[457: 匿名さん]

>>455
貴方の言いたいことは判ったよ！
だけど、もうカキコは止めたほうがよい。

>しかも、この方がよく貯金が出来ることがわかりました。⇒×
>しかも、私にとってはこの方がよく貯金出来ることがわかりました。⇒○

突っ込まれるだけだって！

[458: 匿名さん]

４５６さん、こんにちは。

別に貴方に短縮法を薦めてませんよ。自分で好きな方を選らんで下さいと言って
いるだけですよ。ここのところを何度も強調しているでしょう。

なぜ、それほど絡んでくるのでしょうか。短縮法を採用する人が嫌いなのですか。
そうとしか思えませんね。現実的には短縮法で返す人の方が多いようですが。

自分も軽減法で返済したこともありましたよ。でも、やっぱ、短縮法があって
たかな。それだけです。軽減法がいいならそれで返せばいいんでは。

もう、これにつきるのではないでしょうか。

[459: 匿名さん]

４５７さん、こんにちは。

そうですね。ご忠告有難うございます。（＾＾；

[460: 匿名さん]

>>455
あなたはあなた自身の文章で
論理的に返済額軽減が有利なことを認めてるんだよ。
それなのに期間短縮をとったのだから論理的に不利な方を選んだ、ということはわかってるよね？

>短縮法をとっても軽減法をとっても基本的には差がないことは理解出来
>ますよ。（＾＾；

これがあなた自身の文章。

一方、「期限の利益」が保持できるのは「返済軽減型」というのは論証の余地も無い。

したがって、返済軽減の方が「期限の利益」がついてくる分有利、
これはあなたの文章の結論だよ。

これで理解できたかなぁ、、、(^^;

[461: 匿名さん]

>>458
それはたしかにどっちを選ぶのも人の勝手だけど、
普通の良識ある人間なら論理的に有利な方をすすめるべきでしょう。
458さんはあえて不利な方を万人にアピールしてるのだから、責任が生じると思う。

[462: 匿名さん]

このスレを1から読んでみて基本の返済額115000円は変えずに返済額軽減で行こうと
思います。とても参考になりました。

[463: 442]

>>455は本当に分かっているようだ。
それでいてなお、期間短縮を選ぶのか・・。
もはや精神論だもんな。「理屈じゃねー！」って。
もう何も言うまい。

[464: 匿名さん]

もう、大体のことは分かりましたよ。（＾＾；

あまり過激な発言は慎みましょう。私からのお願いです。もう少し穏やかに
お願いします。

＞４６０さん

そうですよ。それで結構でしょう。

＞４６１さん

そんなことに責任を持つ？それじゃ世の中の人は大変だよね。
だって大概常識的なものは取上げられません。普通にやらないものほど
脚光を浴びますよ。エスパー伊東の真似はするなっていっても、彼が
責任を感じますかね。

いや、もう止めましょう。私が言いたいのもう分かっていますよね。
短縮法も悪くないよ。馬鹿にしてまで、軽減法をよく見せる必要もない
でしょう。

人のことを馬鹿にするっていうのはどこか自分に自信がないことの証明
でもあるんではないかな。いいものなら、他所を侮辱する必要もない
でしょう。

もう疲れたので、これにて。（＾＾；

[465: 匿名さん]

>>455
あなたのは確かに精神論です。
体力があってお金が稼げる人だから、無難に済んだのです。
無理が通れば道理引っ込む。
他人に勧めるべきことでは無いと思います。

今の低金利だと、繰上げ返済をするより、借りたままで運用している方がはるかに大きなリターンが取れます。
ここ７〜８年、有価証券の運用を地道にやってきて、インカムゲインでもキャピタルゲインでも大きな成果をあげてきました。
そろそろローン金利も物価も上がり始めました。
事業用と住宅用で４つのローンがあり４０００万円くらいのローン残高（あと11年で終了）ですが、有価証券の運用は昨年５０００万円住宅資金で取り崩しても３６００万円くらい残っています。
そろそろ、有価証券から不動産に資産運用を大きく変更する予定です。

[466: 461]

>>464
あなたは「人のことを馬鹿にする」以前に
人の道に反していますよ。
だって、論理的に不利だとあなた自身が認めてる方を、
「短縮法も悪くないよ」といって今もなお薦めているのだから、極悪人だと思う。
現実の世界では掲示版以上に許されないだろう。
親、兄弟、知人に不利な方の商品を薦める、なんてことをするの？！
おそらく引っ込みがつかなくなっちゃって、おかしな主張を繰り返してるのだろうけど
間違いは間違い、特に書き込まなくてもいいけど、痛烈な反省を望む。

[467: 匿名さん]

短縮型を否定している方々に何を言っても無駄

例えば、「家計簿をつけると、無駄な支出が減る」
これも軽減の方々にとって見れば「精神論」と反論してくるでしょう
しかし、上記の例は精神論かもしれませんがあてはまる方が大勢います

返済方法はひとそれぞれ
短縮を排除する方々は、軽減を選べばいいことですし、
期間短縮が向いていると思う方は短縮すればいいでしょう
どちらが良かったかはローン完遂後、破綻後のみ結果がでます

繰上げ時点では結果は出ません
論理だけで物事がうまくいくのであれば苦労はしませんので

恐らく、短縮で破綻する方は軽減を選択していたとしても破綻しますよ
ローンを組んだ時点か繰上げをする時点でどちらを選んでも破綻します

[468: 匿名さん]

短縮法＝不利、短縮法が良い＝間違い
という短絡的な表現はやめましょうよ。

[469: 匿名さん]

>>467
変なデマを飛ばさんでください。

＞恐らく、短縮で破綻する方は軽減を選択していたとしても破綻しますよ
それは違うね。

＞ローンを組んだ時点か繰上げをする時点でどちらを選んでも破綻します
それも違うね。

[470: 匿名さん]

>>467

>>460
を読めば短縮法＝不利、短縮法が良い＝間違い
というのはもう確定してます。
もっとも短縮をすすめてた方464さんが自ら認めてますから。

>恐らく、短縮で破綻する方は軽減を選択していたとしても破綻しますよ
>ローンを組んだ時点か繰上げをする時点でどちらを選んでも破綻します

それはまったく論理的じゃないよ。
なんども言ってるとおり、たとえば返済軽減で月返済額を10万円以内におさえてる家庭と
期間短縮で35年を20年にまで短縮したけど月返済は15万のままの家庭とでは
リスクは全然違う。

[471: 匿名さん]

>>467
あなた、あたまにカビが生えているんじゃない？
それともアルコール漬けかい。
論理が全然まともじゃないよ。

>>468
資金力が無い人は、
＞短縮法＝不利、短縮法が良い＝間違い
と思った方がいいよ。
インターネット受付で手数料がタダになる銀行も出てきたしね。

さらに、資金力があり固定金利だったら、繰上げ返済などしない方がいいと思うよ。