おりこうな繰り上げ返済とは？

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何かあった場合に備え、夫婦共働きで出来る繰り上げ返済分の貯金が
１年で約１００万円ぐらいになります。
手数料等も考慮した上で東京三菱とフラット３５のどちらかに
あてたいのですが１００万ずつがいいか、もう少しためてからがいいか
悩んでいます。同じような状況の方、良い知恵をお願いします

[162: 匿名さん]

>>160
団信って、金利0.28％相当だから、タダじゃないんだよね。
Ａさんは単に別の保険に入ればいいだけでは？。

[163: 匿名さん]

>>162
Aさんは、団信に入らず、普通の生命保険にしておけばいいってこと？
でも、もしAさんが団信に入っていなくて、Bさんの様になったら、
残された家族は悲惨の二文字！

[164: 163]

ごめん。トンチンカンなレスでした。
162さんの言うことも一理あり。
繰上げする人は、生命保険も立派なのに入っておくべきかも。

[165: 匿名さん]

生命保険にも入ってないで住宅ローン組もうとする人の気が知れない。
団信はあくまで住宅ローンの返済のためだけのもの。
万一の場合の遺族の生活保障は生命保険で別途当然に入っておくもの。
繰上返済とは次元の違う話ではないでしょうか。
2年後に死ぬんだと確信のある人なら繰上返済しないでしょうけど。

[166: 匿名さん]

つーか、世帯主だったら普通、生命保険は数千万単位の入るだろ？
ちなみに私は事故死で4000万。病死でも3000万。
見直そうかと思ったけど若い頃に契約しているので今乗り換える
と保険料が高くなるので止めといた。
ポートフォリオに生命保険というディフェンダー組み込むのは当然かと。

[167: 匿名さん]

わはは、小物ぞろいやな。
おれは保険という商品そのものが馬鹿が入るものだと思う。
生きてるだけでリスクだらけなわけで、
すべてをヘッジできるはずもない。

[168: 匿名さん]

>>167

家族のかたの思考も同じベクトルならいいけどね。
一度に皆死ぬ可能性は低い

[169: 160]

>>165
>繰上返済とは次元の違う話ではないでしょうか。

だからあえて生命保険を取り除いて　たとえたんですが？
べつに生命保険あるとして、もらった保険金額プラス○○をABCで比較しても同じだろ？
21年後に死んだら、Bさんの家族が１番恵まれる。

[170: 匿名さん]

>>169
保険料を無視すればそのとおりだが・・意味あんのか？

[171: 匿名さん]

↑　どんな保険を選ぶかで違ってくるし、話がそれやすいだろ。

[172: 匿名さん]

>>171
団信のほかにどんな保険を選ぶか考えたほうが、意味あるだろ。

[173: 匿名さん]

初めまして。ここのスレは「目からうろこ」状態で参考になります。
私は３年前の某都銀のキャンペーン商品で借り入れました。
３０年返済、当初１０年１．９％、１１年目〜３．４％借入金額２０００万円です。
約定返済分以外に、１年毎に、翌１年分の元金を期間短縮で繰り上げ。
あわよくば、１５年、悪くとも２０年で返済をという目論見です。
しかし、繰り上げれば、ローン減税額が減るし、入居５年後は固定資産税の減免もなくなり、３年毎に修繕引当金は増額します。
また、１年分の元金は当然、年毎増えるので、繰上げの必要資金も増えます。
年々、キャッシュフローがきつくなるなとは思っています。
でも、返済総額で得したい気持ちでしたが。
ここを読んで、返済額軽減で同様の金額を繰り上げるのが、リスクと金利負担のバランスからも妥当だと思い直しました。

と、思いましたがそれで良いのですね？
ちなみに、量的緩和解除を受けて、私の上記金利での借入れは、今後の状況を予想すると、結構お得では？
なんて自分では思ってるのですが、どうなのでしょう？
早く完済すれば、平均金利負担も下がりますし。間違いがあればご指摘お願いします。
長文、失礼いたしました。

[174: 匿名さん]

>>173
＞早く完済すれば、平均金利負担も下がりますし。
金利が変わる１０年間で、返済額軽減でもキャッシュフローが増える分で、期間短縮と元本返済は殆ど同じくらいに減らせられますね。
そのようにキチッと繰上げ返済すれば、１１年目になって残存元本はほぼ同額で、違うのは期間が何年残っていて毎月の返済額が異なるだけになりますね。
平均金利負担は殆ど変わらないんじゃないですか。

[175: 匿名さん]

『おりこうな繰り上げ返済とは？』
におりこうじゃない人がレスしてるんだから答えが出るはずもあるまいに・・・。

[176: 匿名さん]

>>174
そのとおり！分かってらっしゃる！。

[177: 173]

>174
アドバイスありがとうございます。
そうですよね。結果的に同じ年数で完済すると、期間短縮、返済額軽減どちらで繰り上げしても、金利負担はほぼ同じという事でしたよね。
「平均金利負担」云々は、単純に１６年よりは、１５年で完済すると、３．４％の期間が短いので負担減と思ったのです。
でも、返済額軽減分、例えば月２０００円Ｘ１２ヶ月＝２４０００円を翌年元金分に上乗せができれば。
さらにその翌年は（２０００円＋２？００円）Ｘ１２ヶ月＝約４８０００円上乗せって感じですか？
それができれば言う事なしだし、その上乗せがきつくてできないと言うことは、結果的に返済額軽減が功を奏しているという事で良いのですね。
どうしても、きついのなら繰上げした事自体が失敗だったという事で・・・。
そうはなりたくないものです。
んっ？合ってるのかな？

[178: 匿名さん]

年末に比べ、有利な金利の住宅ローンもなくかなりあがってきて、
世田谷区の土地も建売物件価格もかなりあがってきて、
物件自体も少ない。

こうなってしまった今、
定期も株も外貨預金もすべておろして、キャッシュで買って、
生命保険は、厚めにするのが最善な気がするのですが、
どう思われますか？

[179: 匿名さん]

>>178
生命保険は今は手を付けない方がいいですよ。
金利が高い時に入るのが、後々お得。
それも貯蓄重視で更新形で無いタイプのものに。

定期預金は金利が高ければそのまま保持した方がいいけど、もうそんなのあまり世の中にはないな。
外貨預金は円安が進んでいるので何とも言えませんが、金利が上がれば円高に向かう傾向はありますからどうでしょうか。
株式はもう少しは上がると思いますよ。会社の業績がどこもかなり上昇している。
ただ、原材料価格がだいぶ上がってきていて、最終売値はあまり上がっていないから、業績格差はこれから更に出てくるでしょう。

物件価格が上がるんなら、無理して現金買いすることはないって。
金利が多少上がっても、もっと上がらないうちに長期固定で借りてしまえば勝ち。

[180: 匿名さん]

このスレの結論としては余裕があって繰り上げ返済を毎年するような人なら
返済額軽減型でいったほうが、「期限の利益」がついてくる分お得！
とうこと、でいいよね。

[181: 匿名さん]

うん、いいよ！

[182: 匿名さん]

毎年できるならいいんじゃないか？

[183: 匿名さん]

借りるなら３５年ローン最強ということです。

[184: 匿名さん]

でも定年までには完済しておきたい。

[185: 匿名さん]

>180さん
いえいえ、このスレの結論としては、「繰り上げ返済は、基本的に返済額軽減型を選択すべき」
ということです。次のようなケースで質屋Ｂを選択してしまう方は、期間短縮型を選んでしまう
んでしょうけど。

［ケース］
急にお金が必要になり、大事にしていた時計をかたに質屋でお金を借りることにしました。

質屋Ａ「７日間、流さずにおいとくから、それまでに返金してね。別に明日返金して
もらっても構わないけどね。」

質屋Ｂ「明日までに返金してくださいね。そうしないと、時計はすぐ流しますからね。」

どちらの質屋も借りられる金額は同じでした。

あなたはどちらの質屋でお金を借りますか？

[186: 匿名さん]

>185
あまり例えが良くない気が・・・
正確には
質屋Ａ「７日間、流さずにおいとくから、それまでに返金してね。別に明日返金して
もらっても構わないけどね。でも２〜７日目の返金の場合は多少の手数料を頂くよ」
ですね

返済額軽減の場合、軽減額を毎月繰上返済すれば最もメリットがあるけど、１年毎に軽減分を繰上返済だと
その軽減額分の積み立て（12ヶ月）利息分を損する事になるのですね（繰上返済額によるけど数千円程度？）
もちろん繰上返済手数料が掛かるのであれば毎月も考え物ですが
まあ、超長期（30年前後）の方にはトータル20万円程度で、「期限の利益」を買うかリスクをとるかの判断ですね

でも、予め一括購入できるだけの資金はあるが、不測の事態を避けるために1000万円程度の
ローンを組むなどの場合、その段階で1000万のリスク回避用の資金があるので
期間短縮で少しでも無駄を省くという方も中には居るでしょう

それらを判断した上で返済方法を決めるのが一番ですね

[187: 匿名さん]

まさに手元に現金を残したい為に私は1000万をフラット35で借りました。
どうしようか思案中です。
一応、毎年100万ずつ貯金して返済していこうと思ってますが、最近のんび
り返すのもいいのかもと思っています。
資産は株と外貨と金及び現金で少ないながらも分散して持っています。

[188: 匿名さん]

期限の利益とかいうならせめてキャッシュフローの時間価値なりIRRなり計算しろよぽまいら。。。再
投資利回りくらい前提置いてさ。

[189: 匿名さん]

>>188
割引現在価値を勘案しながらだと話が進まんだろ
利回りモメて決定できんｗ

[190: 教えてください]

新築マンションに買替え、銀行3年固定（その後変動）20年:2,100万円、フラット35年2,500万円と合計4,600万円借り入れました。
売却中の中古マンションに1,900万円で買い手がつき、これをローンに充当しようと考えています。
当初は、銀行ローンを期間短縮繰上げ返済でさっさと完済し、金利変動のないフラット1本にして期間短縮の繰上げ返済をしていこうと考えていましたが、このスレッドを読むとそれはあまり賢い返し方ではないのかと。。。。
また、住宅取得控除も返済期間が10年をきると受けられなくなるので、どちらも10年は残しておくべきなのか？
銀行は3年固定ではありますが、金利は1.05%。これに対しフラットは2.87%。
現在は月々の返済額が約20万円。この他に管理費などもあり、かなり厳しい状況です。月々13万円程度に返済額を低くしたいと考えていますが、一方、今後35年という途方もない期間の短縮もしたいと思っております。
みなさんだったらこの1,900万円をどのように充当されますか？
どうぞお知恵を貸してください。

[191: 匿名さん]

>>190
まぁ、原則どおり
余裕がないので繰上返済はあまりしない→期間短縮で返済総額を抑える。
金利が上昇傾向なので、変動に突っ込む。
でいいんじゃない？。

詳しいことが分からんので答えようがないな。

[192: 匿名さん]

>>190
個人的な見解ですが、
１．月々の返済額の軽減を図る。
２．3年固定終了後の金利情勢に備える。
これらの目的を達成するために、
１．1900万円のうち、1300万円で3年固定を返済額軽減で繰上げ返済し、
　　月々の支払いをトータルで約13万円ほどに下げる。
２．600万円は手元に残し、3年の固定期間満了後の金利情勢に応じて、
　　繰上げ返済を行う。金利が上昇していれば短期固定に、それほど
　　上昇せず短期固定でつなげそうならば、フラットに充当し期間短縮
　　する。
まじめに検討しちゃいました。

[193: 匿名]

繰り上げ返済って雑誌とかを見ても「期間短縮」のほうにしろ！とありますね。
でもこのスレを見てたらどっちがいいのか分からなくなりました。

シュミレーションもしていないのでホント初歩的な考えで申し訳ないのですが・・・

例えば
最初は「返済額軽減」を重点的に数回繰上げ返済し、月に支払うローンの額を減らす
そしてある程度下げれたら、次は「期限短縮」のほうで繰り上げ返済をしていく
とすると返済額軽減で月のローン支払額が減らせるため、その分を余計に貯蓄にまわせる＝今後の繰上げ返済費用に当てられる

なんて考えてしまったのですが・・・そんなに甘くはないのでしょうか？

[194: 匿名さん]

>>193
別に好きにしたらいい。
・ずっと「返済額軽減」で繰上げ
・ずっと「期限短縮」で繰上げ
・「返済額軽減」で繰上げたあと、次は「期限短縮」で繰上げ

どの方法でも、完済時期はほぼ同じだし、支払総額もほぼ同じ。
ただし、万一の時には、「ずっと返済額軽減で繰上げ」が最も安心。

「返済額軽減」も「期限短縮」もローンが終わるのはほぼ同じ。
分からなければ、一番上から読み直し。

[195: 教えてください2]

>>191〜>>194さん
アドバイスありがとうございます！
何回読んでも、わかったようなわからないような・・・
でも今回は「返済額減額」にしてみようと思います。

>>192さん
繰り上げ返済のセオリーとして
・金利の高いものから
・残額の多いものから
・返済期間の長いものから　　というものがあります。
そうなると繰上げはフラット優先となります。
3年肯固定の銀行に繰り上げの意図とは、今後の金利上昇を見越してのことでしょうか？

どちらを優先すべきか、またその理由もあわせてお教え下さい。

[196: 匿名さん]

>>194
>どの方法でも、完済時期はほぼ同じだし、支払総額もほぼ同じ。
だったら　なんでみんなが延々と議論するわけ？

[197: 匿名さん]

>>196
前提が違うからでしょ。
毎月繰上げれば「返済額軽減」も「期限短縮」も、完済時期・支払総額は全く同じ。
１年に１回程度だと、「返済額軽減」と「期限短縮」で少し異なる。
３年に１回程度だと、「返済額軽減」と「期限短縮」でやや異なる。

これらの前提が各人違うだけでしょ。

[198: 192]

>>195
>どちらを優先すべきか、またその理由もあわせて・・・

どちらを優先すべきかはご自分でご判断ください。
192は、あくまでも個人的な考えなので、ご参考までにお願いします。
個人的な考え方のベースは、「住宅ローンは安全第一」なので、
3年固定期間終了後の金利上昇を見越してのことです。
3年固定期間満了後に金利が5％くらいになってる可能性は十分ある
と考えてますので、そのときまでにフラットの方を重点的に
しかも期間短縮で繰上げしていたりすると、月々の支払い額が
一気に1.2〜1.3倍に膨れ上がる可能性があるわけです。

金利上昇については、何の根拠もない単なる予想ですが、
欧米の利上げのペースや、長期金利の上昇などからすると
十分ありえると考えてます。

なお、190さんが支払いを13万円に減額したいとコメントされて
たので、繰上げすることとしましたが、月々の支払いに余裕があれば、
繰上げせずに3年後まで、株などで運用しながら様子見した方が良いかも
知れません。ではでは。

[199: 匿名さん]

＞どの方法でも、完済時期はほぼ同じだし、支払総額もほぼ同じ。
＞ただし、万一の時には、「ずっと返済額軽減で繰上げ」が最も安心。

　Excelのシミュレーションソフトに数値を入れてちょびっと計算して
みました。　だいたいこんな感じ？

・同じ金額を同じ時期に実行すると、「期間短縮」型の方が、
「返済額軽減」型よりも総支払い利子額が少なくなる。
条件にもよるが、ひじょうにおおざっぱにいうと、総減少額は、
「返済額軽減」型は、「期間短縮」型の半分くらいか。

・どちらも、繰り上げ返済の時期が早ければ早いほど、最終的な総支払額は少なくなる。

・「期間短縮」型は、実行時期が早ければ早いほど、その期間短縮の効果は大きい
（無駄な利子を払わなくて済むから。これは頭金をおおく用意するのと同様の効果か）。

・「返済額軽減」型は、時期が遅ければ遅いほど、その毎月の返済額軽減の
効果は大きい（後になればなるほど、返済に占める利子の率が少なくなって
いるから。これは返済期間を長くするのと同じ効果）。

・でも、２つを混ぜて使うと、（なぜか）返済期間はだいたい同じになる。
例えば、１年後と２年後に100万円ずつ期間短縮→返済額軽減とするか、
返済額軽減→期間短縮とするのでは、期間は大して違わない。あえていうなら
後者の方がちょびっと短い。

−−

で、結論ですが……、よう分からんｗｗ　好きなようにしてちょ。

　ただいえるのは、最初に「返済額軽減」型をやって、後で「期間短縮」を
行うのは、いちばん効果が薄い（もちろんまったくないわけではないので、
念のため）。

[200: 匿名さん]

あっ、ごめん。↑これは、２種類のローンをどちらを先に返すかという話じゃなくて、
単に１つのローンの場合の話でした。

[201: 匿名さん]

>>199-200

全くこのスレを読まずに書き込みしてるだろ。

全く分かってない。

間違っている。

[202: 匿名さん]

>>199
そのエクセルでは反面しかみえてない。
会社経営と同様キャッシュフローでみていかなきゃ。
手許に残る資金が変わってくるやろ。

[203: 匿名さん]

＞199
返済額軽減はその名の通り前倒ししたぶん月当たりの支払額が減っていくんだから、その減った分をまた返済に当てられるできるでしょ

[204: 教えてください3]

皆様　アドバイスありがとうございます。

どちらのローンにどのように充当するか、これは確かに自己判断ですね。
確かに今後の金利は上昇するでしょう。よってリスク回避なら3年固定に充当ですが、それぞれの借入金利と残額、期間を考えると悩むところです。

こんなの考えてみましたが・・・
・1600万を元本保証の商品で運用。(固定金利適用期間終了時、残額1800万円余)
　3年間低金利の恩恵をしっかりと受けつつ、その一方で資金を運用。
　固定金利が終わると同時にそのローンを一括完済。
・300万円
　すぐにフラットに返済額減額で充当。（返済額約11,000円減）

ただし、この間ローン返済額は現在と大きく変わらず苦しいまま。
また3年後のために200万円を貯蓄し、銀行ローンの一括返済不足分に充当。
もし運用がうまくいけば1,600万＋α。

素人考えですがどうでしょう？

[205: 匿名さん]

私は一度整理解雇にあったことがあるので、返済額軽減型を選択してきました。
最初は月々６万の返済だったのが、借り換えをしたのもあって今は４万に。
そろそろ期間短縮にしようかと思っていますが、>>203さんの言うように、
（今ある預金は不測の事態に備え、これまでも、これからも手を付ける気はないし）
返済額が減った分、また繰上に回せるから、再度軽減型にしようと思っています。
確かに、期間短縮型の方が総返済額は多少減りますよね。
でも、何かあった時、リスク管理の面では、減額の方が不安が少ないと思うし。

[206: 匿名さん]

期間短縮で100万円/年を繰り上げ返済できる人が
返済額軽減で100万円＋（軽減した分×１２）を繰り上げして
何年目かで当初の月返済額が10万から5万になったとしたら、
次の年に繰り上げする直前の資金は160万円。
ずっと期間短縮でやってきた人との差は60万円。
返済額軽減で手許に残る資金が、リスク管理に役立つのか不安。

[207: 匿名さん]

>>206
もっと勉強した方がよいとおもいますが？
取敢えず、このスレを１から読み直して見たら！

[208: 匿名さん]

>>206

>返済額軽減で手許に残る資金が、リスク管理に役立つのか不安。
事故や病気やリストラで支払いがきつくなっても額が少なくなってれば、もとの額のままよりは何とかなる可能性が高いでしょ。

[209: 匿名さん]

>>206
いや〜。俺は、あと月５万円あればチョーうれしいが・・
庶民派でスマソ。。。

[210: 匿名さん]

ホントにおまいら、

毎月繰上げれば「返済額軽減」も「期限短縮」も、完済時期・支払総額は全く同
じ。
ということが分かってんの？。

唯一異なるのは、「最長で借りていられる期間」のみ。

[211: 匿名さん]

「最長で借りていられる期間」の具体的なメリットの例は？
たとえば、>>208さんの内容？