何かあった場合に備え、夫婦共働きで出来る繰り上げ返済分の貯金が
１年で約１００万円ぐらいになります。
手数料等も考慮した上で東京三菱とフラット３５のどちらかに
あてたいのですが１００万ずつがいいか、もう少しためてからがいいか
悩んでいます。同じような状況の方、良い知恵をお願いします
[スレ作成日時]2006-02-19 17:48:00
注文住宅のオンライン相談
おりこうな繰り上げ返済とは？
| No.151 |
by 匿名さん 2006-03-01 13:36:00
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| No.152 |
基本的な質問ですみません。
変動金利で借りている場合、金利の見直しがあったときには、そのときの ローン残高で返済額が新たに計算されるのでしょうか・・？ よろしくお願いします。 |
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| No.153 |
↑152さんへ
変動金利ですので、金利が見直される（通常半年に1回の年2回）と返済額に対する 元金比率は変わる事になります。 例えば、毎月10万円返済していたとします。当初は金利5万円、元金5万円でしたが 金利が上がり金利5.2万円元金4.8万円の返済に変化すると言うような事です。 と言うことで、質問されている月々の返済額は変わりませんが、借入額の返済速度は 遅くなります。 上の説明内容でおわかりいただけると思いますが、このままではローン期間が終わっても 完済出来ないことになります。そこで、5年ごとにこれを見直し、ローン残高で返済額を 再計算します。 先ほどの例のような場合、当初の予定よりローン残高が多いことになりますので、月々の 返済額が増加することになります。 しかし、急激に金利が上がった場合、支払いが出来なくなる恐れがあります。そこで、 再計算された返済額上限を5年前の返済額の1.25倍とするルールがあります。 従って、先ほどの例の場合12.5万円が上限になります。 ただ、現実には起こらないだろうとは思いますが、理論的には、5年ごとに返済額が1,25倍に 増え続ければ、20年後は2.44倍も支払わなければならないことになります。 また、この場合、特に長期融資で融資直後から大きく金利が上昇した場合、金利が返済額より 多くなり月々の返済がマイナス（これを逆鞘といいます）になることも考えられ当初の返済期間が 終了しても返済が完了しない恐れもあります。もっとも、金利が下がれば、当初より返済額が 経ることも考えられます。 |
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| No.154 |
なるほど・・。分かりやすい説明ありがとうございます。
繰上げ返済についてここを読んでいて、ふと「繰上げ返済したあとに金利が見直しされる 場合は支払額はどうなるのだろう。。繰上げ返済時は期間短縮がいいのか返済額軽減が よいのか・・？」と思ったものですから。大変ためになりました。どうもありがとうございます。 |
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| No.155 |
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| No.156 |
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| No.157 |
最後の方でなくても逆ザヤは発生する可能性はあるよ。
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| No.158 |
>>151
150です。ありがとうございました！ |
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| No.159 |
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| No.160 |
Aさんはせっせと繰り上げをして２０年で完済しました。繰上げしたため貯金０でした。
その１年後亡くなり、ご家族は困ってしまいました。 Bさんは３５年かけて返済するつもりで、繰上げ分を貯金してました。 やはり２１年後亡くなりになりました。 団信でローンはチャラになり、貯金があったので助かりました。 Cさんは賃貸し派でした。 やはり２１年後亡くなりになりました。 家族は、家賃を払うために働くようになりました。 せめて死ぬ時は交通事故の被害者で死にたいものです。 |
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| No.161 |
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| No.162 |
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| No.163 |
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| No.164 |
ごめん。トンチンカンなレスでした。
162さんの言うことも一理あり。 繰上げする人は、生命保険も立派なのに入っておくべきかも。 |
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| No.165 |
生命保険にも入ってないで住宅ローン組もうとする人の気が知れない。
団信はあくまで住宅ローンの返済のためだけのもの。 万一の場合の遺族の生活保障は生命保険で別途当然に入っておくもの。 繰上返済とは次元の違う話ではないでしょうか。 2年後に死ぬんだと確信のある人なら繰上返済しないでしょうけど。 |
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| No.166 |
つーか、世帯主だったら普通、生命保険は数千万単位の入るだろ？
ちなみに私は事故死で4000万。病死でも3000万。 見直そうかと思ったけど若い頃に契約しているので今乗り換える と保険料が高くなるので止めといた。 ポートフォリオに生命保険というディフェンダー組み込むのは当然かと。 |
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| No.167 |
わはは、小物ぞろいやな。
おれは保険という商品そのものが馬鹿が入るものだと思う。 生きてるだけでリスクだらけなわけで、 すべてをヘッジできるはずもない。 |
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| No.168 |
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| No.169 |
>>165
>繰上返済とは次元の違う話ではないでしょうか。 だからあえて生命保険を取り除いて たとえたんですが？ べつに生命保険あるとして、もらった保険金額プラス○○をABCで比較しても同じだろ？ 21年後に死んだら、Bさんの家族が１番恵まれる。 |
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| No.170 |
>>169
保険料を無視すればそのとおりだが・・意味あんのか？ |
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| No.171 |
↑ どんな保険を選ぶかで違ってくるし、話がそれやすいだろ。
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| No.172 |
>>171
団信のほかにどんな保険を選ぶか考えたほうが、意味あるだろ。 |
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| No.173 |
初めまして。ここのスレは「目からうろこ」状態で参考になります。
私は３年前の某都銀のキャンペーン商品で借り入れました。 ３０年返済、当初１０年１．９％、１１年目〜３．４％借入金額２０００万円です。 約定返済分以外に、１年毎に、翌１年分の元金を期間短縮で繰り上げ。 あわよくば、１５年、悪くとも２０年で返済をという目論見です。 しかし、繰り上げれば、ローン減税額が減るし、入居５年後は固定資産税の減免もなくなり、３年毎に修繕引当金は増額します。 また、１年分の元金は当然、年毎増えるので、繰上げの必要資金も増えます。 年々、キャッシュフローがきつくなるなとは思っています。 でも、返済総額で得したい気持ちでしたが。 ここを読んで、返済額軽減で同様の金額を繰り上げるのが、リスクと金利負担のバランスからも妥当だと思い直しました。 と、思いましたがそれで良いのですね？ ちなみに、量的緩和解除を受けて、私の上記金利での借入れは、今後の状況を予想すると、結構お得では？ なんて自分では思ってるのですが、どうなのでしょう？ 早く完済すれば、平均金利負担も下がりますし。間違いがあればご指摘お願いします。 長文、失礼いたしました。 |
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| No.174 |
>>173
＞早く完済すれば、平均金利負担も下がりますし。 金利が変わる１０年間で、返済額軽減でもキャッシュフローが増える分で、期間短縮と元本返済は殆ど同じくらいに減らせられますね。 そのようにキチッと繰上げ返済すれば、１１年目になって残存元本はほぼ同額で、違うのは期間が何年残っていて毎月の返済額が異なるだけになりますね。 平均金利負担は殆ど変わらないんじゃないですか。 |
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| No.175 |
『おりこうな繰り上げ返済とは？』
におりこうじゃない人がレスしてるんだから答えが出るはずもあるまいに・・・。 |
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| No.176 |
>>174
そのとおり！分かってらっしゃる！。 |
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| No.177 |
>174
アドバイスありがとうございます。 そうですよね。結果的に同じ年数で完済すると、期間短縮、返済額軽減どちらで繰り上げしても、金利負担はほぼ同じという事でしたよね。 「平均金利負担」云々は、単純に１６年よりは、１５年で完済すると、３．４％の期間が短いので負担減と思ったのです。 でも、返済額軽減分、例えば月２０００円Ｘ１２ヶ月＝２４０００円を翌年元金分に上乗せができれば。 さらにその翌年は（２０００円＋２？００円）Ｘ１２ヶ月＝約４８０００円上乗せって感じですか？ それができれば言う事なしだし、その上乗せがきつくてできないと言うことは、結果的に返済額軽減が功を奏しているという事で良いのですね。 どうしても、きついのなら繰上げした事自体が失敗だったという事で・・・。 そうはなりたくないものです。 んっ？合ってるのかな？ |
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| No.178 |
年末に比べ、有利な金利の住宅ローンもなくかなりあがってきて、
世田谷区の土地も建売物件価格もかなりあがってきて、 物件自体も少ない。 こうなってしまった今、 定期も株も外貨預金もすべておろして、キャッシュで買って、 生命保険は、厚めにするのが最善な気がするのですが、 どう思われますか？ |
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| No.179 |
>>178
生命保険は今は手を付けない方がいいですよ。 金利が高い時に入るのが、後々お得。 それも貯蓄重視で更新形で無いタイプのものに。 定期預金は金利が高ければそのまま保持した方がいいけど、もうそんなのあまり世の中にはないな。 外貨預金は円安が進んでいるので何とも言えませんが、金利が上がれば円高に向かう傾向はありますからどうでしょうか。 株式はもう少しは上がると思いますよ。会社の業績がどこもかなり上昇している。 ただ、原材料価格がだいぶ上がってきていて、最終売値はあまり上がっていないから、業績格差はこれから更に出てくるでしょう。 物件価格が上がるんなら、無理して現金買いすることはないって。 金利が多少上がっても、もっと上がらないうちに長期固定で借りてしまえば勝ち。 |
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| No.180 |
このスレの結論としては余裕があって繰り上げ返済を毎年するような人なら
返済額軽減型でいったほうが、「期限の利益」がついてくる分お得！ とうこと、でいいよね。 |
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| No.181 |
うん、いいよ！
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| No.182 |
毎年できるならいいんじゃないか？
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| No.183 |
借りるなら３５年ローン最強ということです。
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| No.184 |
でも定年までには完済しておきたい。
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| No.185 |
>180さん
いえいえ、このスレの結論としては、「繰り上げ返済は、基本的に返済額軽減型を選択すべき」 ということです。次のようなケースで質屋Ｂを選択してしまう方は、期間短縮型を選んでしまう んでしょうけど。 ［ケース］ 急にお金が必要になり、大事にしていた時計をかたに質屋でお金を借りることにしました。 質屋Ａ「７日間、流さずにおいとくから、それまでに返金してね。別に明日返金して もらっても構わないけどね。」 質屋Ｂ「明日までに返金してくださいね。そうしないと、時計はすぐ流しますからね。」 どちらの質屋も借りられる金額は同じでした。 あなたはどちらの質屋でお金を借りますか？ |
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| No.186 |
>185
あまり例えが良くない気が・・・ 正確には 質屋Ａ「７日間、流さずにおいとくから、それまでに返金してね。別に明日返金して もらっても構わないけどね。でも２〜７日目の返金の場合は多少の手数料を頂くよ」 ですね 返済額軽減の場合、軽減額を毎月繰上返済すれば最もメリットがあるけど、１年毎に軽減分を繰上返済だと その軽減額分の積み立て（12ヶ月）利息分を損する事になるのですね（繰上返済額によるけど数千円程度？） もちろん繰上返済手数料が掛かるのであれば毎月も考え物ですが まあ、超長期（30年前後）の方にはトータル20万円程度で、「期限の利益」を買うかリスクをとるかの判断ですね でも、予め一括購入できるだけの資金はあるが、不測の事態を避けるために1000万円程度の ローンを組むなどの場合、その段階で1000万のリスク回避用の資金があるので 期間短縮で少しでも無駄を省くという方も中には居るでしょう それらを判断した上で返済方法を決めるのが一番ですね |
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| No.187 |
まさに手元に現金を残したい為に私は1000万をフラット35で借りました。
どうしようか思案中です。 一応、毎年100万ずつ貯金して返済していこうと思ってますが、最近のんび り返すのもいいのかもと思っています。 資産は株と外貨と金及び現金で少ないながらも分散して持っています。 |
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| No.188 |
期限の利益とかいうならせめてキャッシュフローの時間価値なりIRRなり計算しろよぽまいら。。。再
投資利回りくらい前提置いてさ。 |
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| No.189 |
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| No.190 |
新築マンションに買替え、銀行3年固定（その後変動）20年:2,100万円、フラット35年2,500万円と合計4,600万円借り入れました。
売却中の中古マンションに1,900万円で買い手がつき、これをローンに充当しようと考えています。 当初は、銀行ローンを期間短縮繰上げ返済でさっさと完済し、金利変動のないフラット1本にして期間短縮の繰上げ返済をしていこうと考えていましたが、このスレッドを読むとそれはあまり賢い返し方ではないのかと。。。。 また、住宅取得控除も返済期間が10年をきると受けられなくなるので、どちらも10年は残しておくべきなのか？ 銀行は3年固定ではありますが、金利は1.05%。これに対しフラットは2.87%。 現在は月々の返済額が約20万円。この他に管理費などもあり、かなり厳しい状況です。月々13万円程度に返済額を低くしたいと考えていますが、一方、今後35年という途方もない期間の短縮もしたいと思っております。 みなさんだったらこの1,900万円をどのように充当されますか？ どうぞお知恵を貸してください。 |
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| No.191 |
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| No.192 |
>>190
個人的な見解ですが、 １．月々の返済額の軽減を図る。 ２．3年固定終了後の金利情勢に備える。 これらの目的を達成するために、 １．1900万円のうち、1300万円で3年固定を返済額軽減で繰上げ返済し、 月々の支払いをトータルで約13万円ほどに下げる。 ２．600万円は手元に残し、3年の固定期間満了後の金利情勢に応じて、 繰上げ返済を行う。金利が上昇していれば短期固定に、それほど 上昇せず短期固定でつなげそうならば、フラットに充当し期間短縮 する。 まじめに検討しちゃいました。 |
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| No.193 |
繰り上げ返済って雑誌とかを見ても「期間短縮」のほうにしろ！とありますね。
でもこのスレを見てたらどっちがいいのか分からなくなりました。 シュミレーションもしていないのでホント初歩的な考えで申し訳ないのですが・・・ 例えば 最初は「返済額軽減」を重点的に数回繰上げ返済し、月に支払うローンの額を減らす そしてある程度下げれたら、次は「期限短縮」のほうで繰り上げ返済をしていく とすると返済額軽減で月のローン支払額が減らせるため、その分を余計に貯蓄にまわせる＝今後の繰上げ返済費用に当てられる なんて考えてしまったのですが・・・そんなに甘くはないのでしょうか？ |
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| No.194 |
>>193
別に好きにしたらいい。 ・ずっと「返済額軽減」で繰上げ ・ずっと「期限短縮」で繰上げ ・「返済額軽減」で繰上げたあと、次は「期限短縮」で繰上げ どの方法でも、完済時期はほぼ同じだし、支払総額もほぼ同じ。 ただし、万一の時には、「ずっと返済額軽減で繰上げ」が最も安心。 「返済額軽減」も「期限短縮」もローンが終わるのはほぼ同じ。 分からなければ、一番上から読み直し。 |
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| No.195 | ||
| No.196 |
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| No.197 |
>>196
前提が違うからでしょ。 毎月繰上げれば「返済額軽減」も「期限短縮」も、完済時期・支払総額は全く同じ。 １年に１回程度だと、「返済額軽減」と「期限短縮」で少し異なる。 ３年に１回程度だと、「返済額軽減」と「期限短縮」でやや異なる。 これらの前提が各人違うだけでしょ。 |
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| No.198 |
>>195
>どちらを優先すべきか、またその理由もあわせて・・・ どちらを優先すべきかはご自分でご判断ください。 192は、あくまでも個人的な考えなので、ご参考までにお願いします。 個人的な考え方のベースは、「住宅ローンは安全第一」なので、 3年固定期間終了後の金利上昇を見越してのことです。 3年固定期間満了後に金利が5％くらいになってる可能性は十分ある と考えてますので、そのときまでにフラットの方を重点的に しかも期間短縮で繰上げしていたりすると、月々の支払い額が 一気に1.2〜1.3倍に膨れ上がる可能性があるわけです。 金利上昇については、何の根拠もない単なる予想ですが、 欧米の利上げのペースや、長期金利の上昇などからすると 十分ありえると考えてます。 なお、190さんが支払いを13万円に減額したいとコメントされて たので、繰上げすることとしましたが、月々の支払いに余裕があれば、 繰上げせずに3年後まで、株などで運用しながら様子見した方が良いかも 知れません。ではでは。 |
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| No.199 |
＞どの方法でも、完済時期はほぼ同じだし、支払総額もほぼ同じ。
＞ただし、万一の時には、「ずっと返済額軽減で繰上げ」が最も安心。 Excelのシミュレーションソフトに数値を入れてちょびっと計算して みました。 だいたいこんな感じ？ ・同じ金額を同じ時期に実行すると、「期間短縮」型の方が、 「返済額軽減」型よりも総支払い利子額が少なくなる。 条件にもよるが、ひじょうにおおざっぱにいうと、総減少額は、 「返済額軽減」型は、「期間短縮」型の半分くらいか。 ・どちらも、繰り上げ返済の時期が早ければ早いほど、最終的な総支払額は少なくなる。 ・「期間短縮」型は、実行時期が早ければ早いほど、その期間短縮の効果は大きい （無駄な利子を払わなくて済むから。これは頭金をおおく用意するのと同様の効果か）。 ・「返済額軽減」型は、時期が遅ければ遅いほど、その毎月の返済額軽減の 効果は大きい（後になればなるほど、返済に占める利子の率が少なくなって いるから。これは返済期間を長くするのと同じ効果）。 ・でも、２つを混ぜて使うと、（なぜか）返済期間はだいたい同じになる。 例えば、１年後と２年後に100万円ずつ期間短縮→返済額軽減とするか、 返済額軽減→期間短縮とするのでは、期間は大して違わない。あえていうなら 後者の方がちょびっと短い。 −− で、結論ですが……、よう分からんｗｗ 好きなようにしてちょ。 ただいえるのは、最初に「返済額軽減」型をやって、後で「期間短縮」を 行うのは、いちばん効果が薄い（もちろんまったくないわけではないので、 念のため）。 |
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| No.200 |
あっ、ごめん。↑これは、２種類のローンをどちらを先に返すかという話じゃなくて、
単に１つのローンの場合の話でした。 |
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