おりこうな繰り上げ返済とは？

[?¨?肢?v?μ??・]

何かあった場合に備え、夫婦共働きで出来る繰り上げ返済分の貯金が
１年で約１００万円ぐらいになります。
手数料等も考慮した上で東京三菱とフラット３５のどちらかに
あてたいのですが１００万ずつがいいか、もう少しためてからがいいか
悩んでいます。同じような状況の方、良い知恵をお願いします

[121: 匿名さん]

住信で保証料前払いです。
来年の5月まで期間短縮のみ返済手数料が無料なんですが、
無料の間は期間短縮にすべきですよね。

[122: ０８]

>>121
期間短縮は一旦してしまうと、それより長く終わらせることが出来ません。
手数料無料のうちは、毎月チョコチョコと返済するつもりなんでしょう。
であれば、返済軽減がいいですよ。
先の見通しが立って、収入にも自信があるなら期間短縮も考えていいけど、
特にそういうことも無く無手数料で手軽に返済可能な状況なら、返済軽減が定石です。

期間短縮を選択したいという根拠は何ですか？

[123: 匿名さん]

>>122
第3者ですが単純に早く返済したいって事では？ミックスはできないの？

[124: ０８]

>>123
借りて間もないのに返済するんなら、「余分に借りなきゃ良かった。」の世界だから、返済軽減が理にかなっていますよ。
期間短縮を選ぶということは、「審査では○年でＯＫだったけど、実際には○−×年で返せるから期間短縮する。」としているようなものです。

[125: 匿名さん]

このスレ、とても勉強になりました。
フラットがない時代に全額を１０年固定（借入れは３５年）で借りた者なので、
固定期間中に少しでも残額を減らすには　漠然と期間短縮が有利と思っていましたが
総額はあまり変わらないんですね。それならば、リスクを減らしたいです。
うちも年１回くらいの繰上げが出来る様になってきたので、返済軽減で行こうと思います。
ありがとうございました。

[126: 匿名さん]

返済軽減って30年固定とかフラットでのことですよね、3・5・7年固定での返済中はどうなんでしょう？

[127: 匿名さん]

>>126
ちょっとは読んでから質問しろよ。
期間は最終的には同じになると書いてあるだろがっ。

[128: 匿名さん]

>>127
よく質問を理解しろ！3・5・7でも返済軽減になるのかってことだよ！！

[129: 匿名さん]

>>128
だからー、なるんだよっ。

[130: 匿名さん]

>>129
そっか。

[131: 121]

>>122さん、お返事ありがとうございます。
私の書き方が悪かったです。期間短縮のみ、来年の5月まで手数料が無料なんです。
なので、無料期間は期間短縮にして、無料が終了したら返済軽減がいいのか、
もしくは手数料を支払っても（ある程度まとまった金額で）返済軽減にすべきかということです。
引き続き、よろしくお願いいたします。

[132: 82]

さらに計算して見ました。

最初の４年\2,385,460で毎年軽減
以降の支払い：\97,511（\-17,944）
繰上累計：\4,306,120
支払い終了：35年後
支払い利息：\16,223,920（\2,267,180の節約）

最初の４年\2,385,460で毎年短縮
以降の支払い：\115,578（微妙に変動）
繰上累計：\4,000,576
支払い終了：28年後（-7.25年）
支払い利息：\12,943,759（\5,547,341の節約）

最初の８年\2,385,460で毎年軽減
以降の支払い：\74,158（\-41,297）
繰上累計：\9,563,660
支払い終了：35年後
支払い利息：\13,745,433（\4,745,667の節約）

最初の８年\2,385,460で毎年短縮
以降の支払い：\115,560（微妙に変動）
繰上累計：\8,002,040
支払い終了：22年後（12年）
支払い利息：\9,884,375（\8,606,725の節約）

20年目から毎年100万短縮（年間\2,385,460）
以降の支払い：\115,560（微妙に変動）
繰上累計：：\8,000,000
支払い終了：27年後（-7.3年）
支払い利息：\16,377,931（\2,113,169の節約）

最後のはこうなると急いで短縮するメリット無いけど、
借金の相殺が出来るわけでもない一般庶民は
最初8年必死に繰上しても12年減るだけ。
それからでも十分「期限の利益」はあると思うよ。

さあみんな悩め（^^)

[133: 匿名さん]

>>132
ナニこれ？。
４年目と８年目の途中経過と、万一の場合が起こって、以後繰上げを全くしなかった場合の結果？。

[134: 考え方それぞれでは]

はじめに、期間短縮派ではありません
ただ積極的に返済可能でも必ずしも軽減型が良いとは思わないだけです
それぞれの生活スタイルで考え方は違います
軽減型の理論は間違ってはいないのですが、必ず全ての家庭にあてはまるとは限らないと言いたいだけです

このスレで意見が分かれるのは、「積極的に返済する」の定義（積極的とはどのくらいの割合なのか）が
定まっていない点、そして軽減型を推奨している方は「軽減分を上乗せ返済」する事を前提に
考えている点です。軽減型と云うより返済期間維持型と言ったほうが判りやすいかもしれませんね

[135: 匿名さん]

>>132
35年間、毎年\2,385,460のうちローンに充てなかった分を貯金したとする。

(2385460-(97511*12))*(35-4)__________________＝\37,675,168
___________(1000000)*(28-4)+(2385460*(35-28))＝\40,698,220
(2385460-(74158*12))*(35-8)__________________＝\40,380,228
___________(1000000)*(22-8)+(2385460*(35-22))＝\45,010,980

年数の足し算引き算のつじつま考えて無いので間違ってるかも知れないけど。

[136: ０８]

>>131
それだと手数料は実質的に有料だということです。
借りて直ぐに期間短縮は無料という設定は、銀行にとっては逆に住宅ローン事故を増やすようなやり方です。
ある程度資金的に余裕がある人が、返済率の関係で２０年でしかローンが組めないのに、実際は１０年くらいで返せるようなケース。こういう人の場合は、このキャンペーンは非常に有効。
それ以外の人にはマヤカシ以外の何物でもありません。

返す分期間が短縮されるから、資金の整理が済んで余剰の分を返したらいかがですか。
あまり積極的にはお勧めしません。

[137: 匿名さん]

>>134
たしかに返済期間維持型だけど、
最終的に一括繰上げすると一気に期間短縮派に追いつく、ということで。
「返済期間維持権利保持型」と言った方が良いかもね。
期間短縮繰上げは「返済期間維持権放棄型」、その分ほんのちょっとだけ安くなる。
やっぱ返済期間維持型が絶対有利だと思う。
だって「返済期間維持権放棄型」はもう一度期限の利益をください、と言ってももらえないでしょ？
フラットは何回かだけもらえるんだっけ？！

[138: 匿名さん]

フラットで借りてるんで質問しました。（期間短縮で繰り上げした時）
不測の事態になった場合、可能な限り返済できるように考慮はするそうです。
ですが35年以上の期間を延長することは難しいとの事。期間短縮で繰り上げて
いた場合、借入残高を再度35年で計算して月々の返済額を軽減するのは不可能
ではないそうです。ただし、返済完了年齢が70歳が基準になる事と金利がどう
なるかは今のところはっきりとはしてないみたいです。
とりあえずこのスレは積極的な繰上げ返済が趣旨なようですので、皆さん何歳
くらいまででローンを終了することを理想としてますか？
早ければ早いに越したことはないのでしょうが・・・私は45歳で完済を目指し
て貯金と手持ち資金の運用に励んでいます。
多分、その頃は運悪く（ある意味良く）子供が優秀に育ってしまうと学資ロー
ンなども検討する可能性もありますので。

[139: 匿名さん]

>>132 >>135
４年短縮：５〜８毎年１００万貯金して返済も７年短縮
８年軽減：８年目まで貯金０。４００万取り返すのはさらに８年後。
やっぱり短縮だな。

[140: 匿名さん]

>>139
お好きにどうぞ・・。

[141: 匿名さん]

手数料が無料の場合は、毎月数万円をチマチマと返すのと
半年に1回まとめて払うのとでは、毎月のほうがお得なのですか？

[142: 匿名さん]

>>141
難しい問題ですね。
何を持ってお得と考えるか。
返済総額なら毎月が得なことは誰でもわかることですね。
毎月残ったお金をどうするかで、答は変わってくると思いますが。

あなたは何をもって「お得」と考えますか？

[143: １４２]

>>141
例えば、固定資産税。
東京都の場合は割引制度（報奨金）が廃止されましたが、それ以外では４期分を纏めて支払えばかなり安くなります。
所得税でも所得が変動する場合で来年はあまり所得が上がらないような場合、予定納税はそのまま支払っておいて確定申告時に還付を受ける。
これも凄く高い逆利子税が戻ってくる。
株式の信用取引、買い方について株不足が発生すると、高い逆日歩が支払われる。
現物取引も含めて配当や株主優待の権利を取ると、かなりの利回りになるものもある。
積立式の旅行券。換金は出来ないけど、旅行を割安にいける。
お金の運用には株式ばかりでなく、結構利回りの大きい運用の仕方があるんですよ。

[144: １４２]

>>141
国民年金、子供が２０歳以上になると強制加入。
学生であるうちは扶養親族だから、親が年金を支払って社会保険料控除を受ける。
半年か１年分を纏めて支払うのもお得。
住宅ローンの金利がかなり低いから、返済に回さずにこのようなものの纏め払いでチマチマと稼ぐのも運用の一方法です。

[145: 匿名さん]

>144, 143

141 さんの文面からはチマチマ返すのを止めて貯めておいて、
半年に1回まとめて払うのとの比較だから、チマチマ分を他に使っちゃまずいと思われ

[146: 匿名さん]

住信は返済期間の延長ができないのか、できるけど手数料が高いのですか？
万が一の時にそなえて、返済期間の延長可能な銀行を選べば、繰上返済は期間短縮で
良いのではと思ってしまうのですが。。
返済額軽減型を推奨するのは返済期間延長不可で、期間短縮型の手数料が15000円の
住信に特化した話ということで良いですか。

[147: １４２]

毎月返すのと半年で返すのの比較だろう。
半年で返すなら、ローン減税の恩典に預かれるように１月と、夏のボーナス月の６月下旬か７月上旬でしょう。
固定資産税の繰上げ支払は、４月末日が大半。
国民年金の纏めての支払は、４月と１０月の末日。
うまく資金計画を作れば、丁度バランスが取れた支払がそれぞれ可能。
半年ずつローン繰上げを支払って、その真ん中で税金や年金をまとめ払いするということも出来るということ。
毎月ローン繰上げだと一番返済額は少なくなるが、このような支払で浮いた分を考慮すると、必ずしも毎月繰上げが有利ということではないことを言いたいだけ。


支払う時期がずれているんだから、

[148: 匿名さん]

>>146
おまいホントーに理解力ないな。

だいたい
＞返済期間の延長可能な銀行
こんなのない。

[149: 匿名さん]

返済期間を延長できる銀行がないから返済額軽減型の方が安全、ということなんでしょ。
そのあたり、「『住宅ローン』賢い人はこう借りる!」という本がためになった。
期間短縮すると、借り換えたくても短くなった返済期間内でしか借り換えられない、とか。
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4569638570/

[150: 匿名さん]

>>68
すみません、ソースを教えていただけませんか？

[151: 匿名さん]

>>150
ソースこちらです

http://www.smbc.co.jp/news/j600043_01.html

[152: 匿名さん]

基本的な質問ですみません。
変動金利で借りている場合、金利の見直しがあったときには、そのときの
ローン残高で返済額が新たに計算されるのでしょうか・・？
よろしくお願いします。

[153: 匿名]

↑152さんへ
変動金利ですので、金利が見直される（通常半年に1回の年2回）と返済額に対する
元金比率は変わる事になります。
例えば、毎月10万円返済していたとします。当初は金利5万円、元金5万円でしたが
金利が上がり金利5.2万円元金4.8万円の返済に変化すると言うような事です。
と言うことで、質問されている月々の返済額は変わりませんが、借入額の返済速度は
遅くなります。

上の説明内容でおわかりいただけると思いますが、このままではローン期間が終わっても
完済出来ないことになります。そこで、5年ごとにこれを見直し、ローン残高で返済額を
再計算します。
先ほどの例のような場合、当初の予定よりローン残高が多いことになりますので、月々の
返済額が増加することになります。
しかし、急激に金利が上がった場合、支払いが出来なくなる恐れがあります。そこで、
再計算された返済額上限を5年前の返済額の1.25倍とするルールがあります。
従って、先ほどの例の場合12.5万円が上限になります。

ただ、現実には起こらないだろうとは思いますが、理論的には、5年ごとに返済額が1,25倍に
増え続ければ、20年後は2.44倍も支払わなければならないことになります。
また、この場合、特に長期融資で融資直後から大きく金利が上昇した場合、金利が返済額より
多くなり月々の返済がマイナス（これを逆鞘といいます）になることも考えられ当初の返済期間が
終了しても返済が完了しない恐れもあります。もっとも、金利が下がれば、当初より返済額が
経ることも考えられます。

[154: 152]

なるほど・・。分かりやすい説明ありがとうございます。
繰上げ返済についてここを読んでいて、ふと「繰上げ返済したあとに金利が見直しされる
場合は支払額はどうなるのだろう。。繰上げ返済時は期間短縮がいいのか返済額軽減が
よいのか・・？」と思ったものですから。大変ためになりました。どうもありがとうございます。

[155: 匿名さん]

>>154
ちょっと・・。
積極的に繰上げる場合、金利が見直されようがどうしようが、期間短縮でも返済額軽減でも同じ
ということは分かったんだよね・・。

[156: 匿名さん]

>>153
最後の方では余程の高金利にならない限り、返せなくなる事態は無いよ。
何故なら最後の方では元金の返済の方が圧倒的に多くなるからだよ。

[157: 匿名さん]

最後の方でなくても逆ザヤは発生する可能性はあるよ。

[158: 匿名さん]

>>151
150です。ありがとうございました！

[159: １５６]

>>157
あのね、だれも逆ザヤが発生しないとは言っていないんだよ。
そうなっても最後の方では発生することが殆ど有り得ないから、収集することを言っているのよ。

[160: 匿名さん]

Aさんはせっせと繰り上げをして２０年で完済しました。繰上げしたため貯金０でした。
その１年後亡くなり、ご家族は困ってしまいました。

Bさんは３５年かけて返済するつもりで、繰上げ分を貯金してました。
やはり２１年後亡くなりになりました。
団信でローンはチャラになり、貯金があったので助かりました。

Cさんは賃貸し派でした。
やはり２１年後亡くなりになりました。
家族は、家賃を払うために働くようになりました。

せめて死ぬ時は交通事故の被害者で死にたいものです。

[161: 匿名さん]

>>160 (もう一つ)
Dさんは3年固定金利で組んでいました。
3年後、金利がぐんと上がって、繰上げ返済どころではなくなりました。

[162: 匿名さん]

>>160
団信って、金利0.28％相当だから、タダじゃないんだよね。
Ａさんは単に別の保険に入ればいいだけでは？。

[163: 匿名さん]

>>162
Aさんは、団信に入らず、普通の生命保険にしておけばいいってこと？
でも、もしAさんが団信に入っていなくて、Bさんの様になったら、
残された家族は悲惨の二文字！

[164: 163]

ごめん。トンチンカンなレスでした。
162さんの言うことも一理あり。
繰上げする人は、生命保険も立派なのに入っておくべきかも。

[165: 匿名さん]

生命保険にも入ってないで住宅ローン組もうとする人の気が知れない。
団信はあくまで住宅ローンの返済のためだけのもの。
万一の場合の遺族の生活保障は生命保険で別途当然に入っておくもの。
繰上返済とは次元の違う話ではないでしょうか。
2年後に死ぬんだと確信のある人なら繰上返済しないでしょうけど。

[166: 匿名さん]

つーか、世帯主だったら普通、生命保険は数千万単位の入るだろ？
ちなみに私は事故死で4000万。病死でも3000万。
見直そうかと思ったけど若い頃に契約しているので今乗り換える
と保険料が高くなるので止めといた。
ポートフォリオに生命保険というディフェンダー組み込むのは当然かと。

[167: 匿名さん]

わはは、小物ぞろいやな。
おれは保険という商品そのものが馬鹿が入るものだと思う。
生きてるだけでリスクだらけなわけで、
すべてをヘッジできるはずもない。

[168: 匿名さん]

>>167

家族のかたの思考も同じベクトルならいいけどね。
一度に皆死ぬ可能性は低い

[169: 160]

>>165
>繰上返済とは次元の違う話ではないでしょうか。

だからあえて生命保険を取り除いて　たとえたんですが？
べつに生命保険あるとして、もらった保険金額プラス○○をABCで比較しても同じだろ？
21年後に死んだら、Bさんの家族が１番恵まれる。

[170: 匿名さん]

>>169
保険料を無視すればそのとおりだが・・意味あんのか？