おりこうな繰り上げ返済とは？

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何かあった場合に備え、夫婦共働きで出来る繰り上げ返済分の貯金が
１年で約１００万円ぐらいになります。
手数料等も考慮した上で東京三菱とフラット３５のどちらかに
あてたいのですが１００万ずつがいいか、もう少しためてからがいいか
悩んでいます。同じような状況の方、良い知恵をお願いします

[62: 匿名さん]

上乗せは両行とも0.2％

[63: 匿名さん]

エクセルとかでシミュレーションソフト作ったらどうですか？
webで出てるのは一般的なものなので、各家庭の諸事情は考慮されませんから正確なシミュレーションは出来ませんよ。

こう言ったサイトに計算方法明記されてますからエクセルに当てはめてみれば事情も考慮したソフトが作成できますよ＾＾
http://www.akamoz.jp/you/house/loan.htm

表として算出させてグラフ化すればある時期に曲線上で繰上げ効果の頭打ちが出てきます。

[64: 不動産所得の費用把握で使用]

>>63
金利が変わらない場合、元利均等払いの金額はそのリンクの難しい計算式で求めなくとも、ＰＭＴ関数で一発で算出出来ます。
またリンクでは端数処理の考え方に曖昧さがあります。
毎月支払う際に利息は円未満は切り捨てします。団体信用生命保険の上乗せ金利は、大抵の場合四捨五入です。
初回払いから支払い毎に行を作って上の行の結果を次の行の計算元にするように最終回までの式を複写して作っていけば、良く理解できます。
昔はワープロのカルク機能で３０年分３６０回分の計算をさせていたことがありますが、応答に１０秒くらいかかりました。
６ヵ月毎に金利が変わり、５年毎に返済額が変わる変動金利の予定・実際管理によく使いました。

当時はＰＭＴ関数も組み込まれておらず、試行錯誤をして返済額を求めました。
端数処理は利息の円未満切捨てですから、リンクの計算式を初期値にして最後が支払う側に有利になるよう１円単位で調整していたのです。

今はＥＸＣＥＬで月毎の計算式を作り、管理しています。
年間利息の総額と団体信用生命保険の支払い総額を求めておき、これが費用の金額に、期首と期末の債務残高は土地と建物の利息按分の計算用と貸借対照表用、事業での経費把握と税金申告の基礎データで活用しています。
コピーの仕方と相対参照・絶対参照の式設定に注意が必要です。

[65: 匿名さん]

>繰上返済を繰り返すなら、期間短縮型でも返済軽減型でも返済期間は同じ。
馬鹿ですいません、これの意味がわからない。。。
期間短縮すれば返済期間は短くなりますが、返済軽減方では期間自体は変わらないですよね。

[66: 65]

あ、それと、軽減型で〜というのは、「軽減したことで浮いたお金で資産運用する」のが
前提なんですよね？　浮いた分のお金だけ貯めたんでは、まったく大した額にはなりませんもんね。
繰り上げ返済が最も効果的なのは、当初５年というのが定説ですし。

[67: 匿名さん]

私も、おりこうさんじゃないので、
読めば読むほど判らなくなってきています。
だれか判りやすく説明してください

[68: 匿名さん]

三井住友、
インターネットだと4月から繰り上げ手数料無料だって！

[69: 匿名さん]

>>65
ローンを払い終える期間が同じということ

[70: 65]

>69
最後に一括返済で終わらせる（当初の予定より短くなる）って意味でしょうか？

[71: 匿名さん]

>>65
最初にあやまってはいるものの、ホントーに馬鹿だな。

>>70ではそういうことを言ってると思いたいが、完済で終わってしまうということ。
>>66は、資産運用なんか微塵も考えとらん。

ちなみに始まりは>>7の「積極的に繰上げるなら１月に返済額軽減型で」というところからだからな。

[72: 65]

>71
なるほど。
わかりましたが、でも、自分でいくらシュミレーションしてみても、
そんなに短くならないんですけど。。。＜軽減型で完済

2000万30年の全期間固定で、毎年100万円を仮に10年間、必ず繰り上げ（軽減で）していても、
10年経ってもやっぱり期間は変わらないです。
20年間までのばしてみてやっと、16年一ヶ月になりましたが、10年間100万円を期間短縮で
繰上げしてた場合より長いです（期間短縮10年100万円＝14年くらい）

しかもそもそも、毎年100万円ってのがあまりリアルな数字とは思えないので、
自分的にはなんか机上の空論って気がして仕方ないのですが。。。
まあ、ひとそれぞれローンも収入も違いますしね。単に自分はそう思うってだけです。失礼しました。
ちなみに↓で計算。
http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan.html

[73: 匿名さん]

住宅費に年間200万円を使える、Ａさん（年収600万）が、35年ローンで1000万円を借入しました。

繰上げを期間短縮でしようが、返済軽減でしようが、200万ｘ5年で完済でしょ。

[74: 匿名さん]

>>72
それって、毎月の返済差額が行方不明になってないか？。
毎年いくら繰上げる、ではなくて毎年いくらローンを払う、としないと計算間違うぞ。

[75: 匿名さん]

>>72
○○だけど、細かい作業は苦にならないと見込んでの依頼。
お願いだから、返済額軽減で減った支払い分を繰り上げ返済の100万に上乗せして。
基準は初年度の支払額。

[76: 匿名さん]

72>
あまり真剣にならない方がいいと思うよ。
短縮型推奨派が自分の理屈を人に説明できないだけだから。
多分、軽減で浮いたお金を更に繰上げ返済金に充てれば
期間的に一緒になるといった空論を説いているだけ。
同一額で同一期間、短縮型と軽減型で返済を繰り返した場合、
ローンを払い終える期間が同じになる訳がない。
その間にかかる利息の計算、まったく入っていない。

[77: 76]

失礼
"短縮型推奨派が"でなく、"軽減型推奨派が"でした。

[78: 匿名さん]

>>76
そんな利息額はしれてるね。
単に繰上げ頻度が高いか低いかで異なるだけ。それは人それぞれ。
住信の自動繰上げならば、利息は全くの同額だしね。

それよりも、期限の利益を失う方が、期間短縮型の致命的な欠点だね。

[79: 匿名さん]

>>66にあるが、
>浮いた分のお金だけ貯めたんでは、まったく大した額にはなりませんもんね。
これに利息を掛けたもの（0.01〜0.03くらいか）が短縮型と軽減型の利息の差。
そしてこれも繰上げるごとに調整される。
ま、結局は繰上げ頻度によるけどね。

[80: 匿名さん]

どうせ考えても無駄なんやからおとなしく自動返済にしときなって。
35年も繰上げばっかり考えててもしゃあないっしょ。
毎月、賃貸払ってると思って長期固定で支払い確定して、
3x年後にローン完済したら好きなことしたらええねん。
期間短縮毎年なんて10年も持たんから。精神的にも肉体的にも。
利息へらしてストレス溜めてたら元も子もないがな。

[81: 匿名さん]

>>73
毎年２００万貯めたら５年で１０００万だが、
１０００万を３５年３％でローンを組むと１６００万払わないといけない。
お願いだからこの違いを理解してから発言してね。

３０００万を３５年３％でローンを組むと約４８００万。
この１８００万が短縮と軽減ではやり方しだいでイロイロ減り方変るわけ。