アイステージ東雲ってどうですか？

[物件比較中さん]

アイステージ東雲についてご存知の方、いらっしゃいますか？
バルコニーが広く、キッチンや浴室も明るそうなレイアウトなので気になっています。
住み易さなどはどうなんでしょうか。
情報交換したいので、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ido.gr.jp/i-stage-shinonome/
所在地：広島県広島市南区東雲3丁目1732番3
交通：バス停「東雲町」徒歩約5分（360m）
住居専有面積：64.14㎡～81.94㎡
バルコニー面積：14.26㎡～29.35㎡
プライベートポーチ面積：4.60㎡～6.37㎡
予定販売価格（税込）：2,280万円（1戸）～3,390万円（1戸）
売主：株式会社アイディオー
施工会社：共立建設株式会社中国支店
管理会社：株式会社アイアメニティ

[21: 購入検討中さん]

>14

＜アイステージ東雲＞
修繕積立金　：　2900円～3700円／月

＜コンツェルトパーク 段原 参番館＞
修繕積立金　：　1万1000円・1万2700円／月

>19

コンツェ２　３６戸　修繕積立金（月額） 4,600円～6,300円
コンツェ３　２２戸　修繕積立金 11,000円～12,700円


探しましたが、今、市内で販売中のマンション（郊外除く）で、アイステージほど修繕費が安いマンションはありませんでした。

【疑問】
この物件を検討中ですが、やがてかなり修繕費が上がるパターンなのでしょうか？
　（上がらなければ、逆にそれも心配です。）

[22: 契約済みさん]

ラルステージも同じくらいですよ～
まっ少々の増額は止む無しと考えます
そのくらいの余裕を持ってローンを組んだ方がいいと思いますよ～

[23: 匿名]

やがて確実に上がります。最初から高くして半永久的に上がらない方法と、最初安くて徐々に上がるやり方があるみたいです

[24: 匿名さん]

＜均等積立方式＞
長期修繕計画を作成するときの、修繕積立金の積立方式の一つ。
長期修繕計画作成時に、期間中の積立金の額が均等となるように設定する方式。
具体的な計算方法は、期間中の推定工事費の累計額を算出し、その額を該当する月数で割って計算する。
計算方法が簡単なこと、諸条件が変わらない場合は再値上げの必要がないこと、既存マンションにあっては売却の際の説明がしやすいことなどがあり、国土交通省ではこの方式を推奨している。
その他の方式としては
段階増額積立方式や一時金徴収方式がある。
http://www.mansion-support.com/keyword/2011/12/post_104.php


＜段階増額積立方式＞
長期修繕計画において、修繕積立金の額の積立方式の一つ。
当初の積立金の額を抑え、一定期間ごとに徐々に値上げしていく方式
当初の負担金額は少なくて済むが、徐々に値上げをするので最終的な負担金額は、均等積立方式よりも大きくなる。
また、値上げを行うべき時期には、再度総会の決議を得る必要があるのが一般的で、合意形成にも周到な準備が必要となる。
http://www.mansion-support.com/keyword/2011/12/post_105.php


この違いのようです。

[25: 契約済みさん]

なるほど～勉強になりました
みなさんの意見にもよりますが、13500円/月
くらいで修繕積立しておいたほうが良さそうですね。

将来に先送りしても対処できなくなる一方ですね。

このあたりが、契約の裏に隠れて見えてませんでした。
ほかにも色々あるのかな？

将来修繕積立の値上げで争いなんて嫌です。
管理関係もしっかり見ていかないと無駄遣いだらけだったりするみたいですね～

[26: 匿名さん]

所詮、でっかい構造物にみんなで長年住むんで、トータルで見れば修繕費は、マンションによって「倍・半分」も差がつくものではないんですね。

[27: 住まいに詳しい人]

≪修繕積立金って安い方が良いの？≫

マンションを購入する場合、気になるのが管理費や修繕積立金です。

住宅購入を検討する方にとって、戸建てと異なる購入後のコストとして非常に重要なポイントでしょう。

そして、マンション購入を検討されている方からよく聞かれるのが、「修繕積立金は安い方が良いのでしょうか？」という質問。

管理費については、管理内容とのバランスは大切とはいえ、一定の管理レベルが保たれているのであれば「安い方が良い」ということになるでしょうが、修繕積立金は将来に向けての準備資金であり、管理費と同じように捉えることはできません。

一般に、新築マンションの場合、購入時に修繕積立基金の負担があることが多いものの、修繕積立金自体は低額に設定されていることが多く、同時に中古マンション検討している方から見ると、「新築マンションは修繕積立金がずいぶん安いなあ」と感じられるかもしれません。

反対に、販売価格が安くて魅力的に映った中古マンションでも、修繕積立金が想像よりも高く、購入意欲に水を差されてしまうこともあります。

「修繕積立金はマンションを長期的かつ適正に維持保全していくために必要な準備」だとわかっていても、購入にあたって、とりあえずの負担感がより軽い物件（修繕積立金の低い物件）を選びたくなる可能性も十分にあるでしょう。

しかし、４月に国土交通省から発表された「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、首都圏の新築マンションの修繕積立金の設定金額と、実例をもとにした総費用との間に、２倍程度の開きがあるという厳しい現状も指摘されています。

マンションの修繕積立金は、段階的に値上がりしていく「段階増額積立方式」が採用されていることがほとんどですが、実際には、積み立てられた金額だけでは足りず、修繕を行うにあたって一時金の追加徴収がされることも珍しくありません。

やはり、修繕積立金の負担が少ないことが必ずしも良いわけではなさそうです。

http://www.fdom.co.jp/mansion/20111115a.html

[28: 匿名さん]

いまどき1317のお風呂を提供するところが、少し考えてしまう。

[29: 匿名さん]

60㎡台なら1317でもしょうがない。
ただでさえ狭いんだから、すこしでも居住空間を広くしたほうがウケがいいのよ。

[30: 匿名さん]

>14

逆にこんな比較を見つけました。（この中のNo.4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/305348/1

[31: 匿名さん]

修繕積立金は例え当初安く設定していても、きちんと長期修繕計画通りに増額していくことが出来れば何ら問題の無いものです。

[32: 匿名さん]

つまり、当初安いところは、将来的には、相対的に他所より高めになるということでしょうか？

ただ高いだけならば、なんとか我慢するにしても、それを見越して入居者が出ていかれたり、または当初から賃貸目的で買われる方がいるのではないかと、心配しています。

[33: 匿名さん]

＞それを見越して入居者が出ていかれたり
当初の修繕積立金が安いのは古くなる前に入居者が出ていくことを見越して安く設定しているのです。
新しい建物は古い建物に比べて当然修繕費が掛かりません。
新しいうちだけ所有する人が古くなってからの修繕費まで負担するのはおかしいという考え方から新築時の修繕積立金が安く設定されているのです。

敢えて言うと
“修繕積立金が安くて済むのは新築物件を高いお金で買ったメリット”
という見方があるのです。
“中古を安く買った人が高い修繕積立金を負担すべき”
という考え方ですね。

しかしながら近年、中古マンションが、その修繕積立金のあまりの高さに売れにくく、売却の為にはかなりのダンピングを強いられることがあるようです。
これは、中古マンションを購入する客層が比較的シニア層が多いことがその原因に挙げられます。
こうした客層はマンション購入に殆どローンを組まず(組めない？)現金での購入の方が多いからだそうです。
現金で中古マンションを購入するシニア層にとって、最も負担となるのはランニングコスト。少々イニシャルコストが掛かってもランニングは押さえたいという考えの方がどうしても多くなるのは仕方ありません。

よって最近では、将来マンションを売却する際に少しでも売りやすくするために、将来の修繕費用も新築時から蓄え置くべきだとの考え方をしたデベロッパーが少しずつ増えつつあるようです。

安い修繕費を負担して安く売る
のも、
高い修繕費を負担して高く売る
のも、
結局負担は同じことです。

但し、当初安い修繕費の場合、計画通りに積立金の値上げが出来なかった場合、管理組合総会での合意形成がなされなかった場合のリスクは覚悟すべきです。
中古で後から入居してきた入居者が「修繕積立金が安いと思ってこのマンションを買った。値上げするなんて聞いてない」といった無茶な主張をされる方がおられるのも珍しくありません。
検索サイトで
検索ワード［修繕積立金　値上げ］
で検索してみてください。色んな情報が得られますよ。

＞賃貸目的で買われる方がいるのではないかと、心配しています。
これについてはご安心を。
賃貸目的ではそんなに利回りが良い物件は広島の新築マンションには存在しませんので、賃貸目的で購入される方はほとんど居ないと言ってもいいでしょう。
たまにマンションコミュニティでも、［マンション投資家］を名乗る方がおられますが、言ってることは素人でもわかるデタラメばかりです。放置して晒しておいてやりましょう。

では。

[34: 32]

大変勉強になりました。

少し勘繰りすぎかもしれませんが、、、
本物件に限らず初期ランニングコスト安の物件では、維持費用が将来的にほぼフラットな物件に比べて、
　　「どうせ長く住まないのだから」
と、”終の住家”とする意識のない購入者割合が高いのではないでしょうか？

つまり、総会では意識的に、普段の生活では無意識に、管理レベルが落ちる行動をするのではありませんか？

[35: 匿名さん]

>>34
仰る通り、少し勘繰りすぎだと思いますよ（笑）
一般にマンション購入者はそこまで考えずに、というか売主の設定でウムを言わせずそういうもんだと思って買っているのだと思います。
さらに言うと、修繕積立金をほぼフラットにしているマンションは少しずつ増えつつあるようですが、現在分譲中のマンションの９９％は段階積立方式です。ですから、
＞総会では意識的に、普段の生活では無意識に、管理レベルが落ちる行動をする
さすがにここまでは無いと思いますよ。
でも、当初の修繕積立金の額が安すぎない物件を敢えて選ばれる方は比較的建物の維持管理に興味が高い方が居られるかもしれませんね。

なるほど。>>34さんの意見を言い換えると、
“修繕積立金の高低は、購入者の建物維持管理意識の高低に比例する。”
ということですね。

こちらこそ勉強になりました。

[36: 匿名]

↑
33～35のやり取り
非常に気持ち良く読ませていただきました｡
また大変勉強にもなりました。

こういった前向きで実りあるやり取りが出来たらいいですね
｡

[37: 匿名さん]

売り手に都合が良いやり取りですな。
まぁ、問題を抱えるのは住民だけなので買う時納得出来たら良いんじゃないんですか？
ただ個人的には風呂が1317のは新築では懸念しますね。
中古なら諦めますけど。
其の外は良い物件だと思います。

[38: 匿名]

29
風呂の1317は解釈次第だと思います。

29のように、戸内の他の部屋の面積を広くするための1317の採用とも言えます。
しかし、他戸の面積を狭くしたり、マンション全体の建物敷地面積を大きくする等でも解決できます。

これらは個々の解釈のため正解はありませんが、1317は新築マンションではもう使用されてないことは事実です。

1317の風呂でも私は問題ありません。
しかし、見ればすぐ分かる設備がこの状況であることから、住人には分からない箇所、設備が一昔前のものではないかと、素人の私には心配です。

[39: 匿名さん]

その辺は設計会社センスでかなり変わってきます。マンションを選ぶ時、デベや施工会社は気にしてよく見ますが、設計会社の実績は仕様にかなり大きく影響してくるようです。

慣れない設計会社だと、冷蔵庫や洗濯機が小さいものしか入らなかったり、無理矢理入れるとキッチンが窮屈だったり、リビングにテレビ置く場所が、バルコニーサッシの前だったり狭くどうも見辛い場所だったりすることがありますので。

[40: 契約済みさん]

こんばんは～
まだ完売にはなっていないみたいですね
Aタイプが残ってるのかな～
工事は着々と進んでるみたいです
南側の土地ももうすぐ上ものの工事が始まりそうですね
景観悪くならないことを祈るばかりです