集合住宅年間２０００棟設計している俺に聞け

[ぼろぞうきん]

設計担当したことのあるデベ
大京、日綜、藤和、三菱、コスモス、大和ハウス、ナイスその他多数
監理したことのあるゼネコン
大成、清水、長谷工、鴻池、三井住友その他数え切れない位

さぁなんでもこい

[82: ビギナーさん]

73です。
ぼろぞうきんさん、回答ありがとうございます。
ディスポーザーって寿命10年なんですね。
確かに毎日使うとそれぐらいですよね。

最近の「あってよかった設備ランキング」みたいなのではやっぱりディスポーザーが1位で、気にいった物件になかったのが残念でした。

その辺のメリット・デメリット、もう一度考えてみます。

ありがとうございました。

[83: 匿名さん]

>>73さん
うちもディスポーザーなし物件です。
機能的に同等ではありませんが、生ごみ処理機を購入することで割り切りました。
やはり気に入ったマンションを一つの設備が無いだけで諦めたくありませんでしたので。

自治体によっては生ごみ処理の補助金が出ますよ。
うちは半額分出ました。

[84: 匿名さん]

ぼろぞうきんさんは戸建て派ですか？
それともマンション派ですか？

[85: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん、こんにちは！どうして“ぼろぞうきん”なの？？

[86: 入居予定さん]

ぼろぞうきんさん、質問させてください。
私は売主：名鉄不動産、施工：長谷工のマンションを購入しました。
質問したいのはリビングのエアコン電源の事です。
100Vが正しいのか200Vが正しいのか？
私の購入した部屋のリビングの広さはリビング・ダイニングが12.5畳、
それにカウンター式で仕切られていないキッチンが3.5畳あり
合計で16畳あります。
当然その部屋の広さにあった16畳用のエアコンを購入したのですが
この容量のエアコンはどのメーカーでも200V仕様。
しかしながら購入物件のリビングのエアコン電源は100Vになっています。
名鉄不動産及び長谷工に実際の部屋の広さと電源仕様が合っていないので
変更するよう申し入れたのですが、名鉄不動産・長谷工側の回答は
「キッチンは居住空間としては認めていないため100V電源で正当である」
とのことでした。
居住空間かどうかは施工側が勝手に決める事ではないので
変更するよう再度申し入れたのですが結果は「これが会社としての
最終決定です。不満があれば弁護士にでも相談してください」
との回答でした。
主婦が家族のために一日何時間も働いている場所を「居住空間ではない」
などとよくも堂々といえたものだと思います。
マンション業界ではこれが常識なのでしょうか？
一般の人の常識とあまりにもかけ離れた事を平気で押し付けて
きているように思えるのですが、、、

[87: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん、聞きたいです。
マンションは普通、網戸が付いてくるものですか？
網戸も設備の一つ？？？

モデルルームに行った時、網戸がついていませんでした。
間取り図？にもそれらしきものが書かれていなくて。。。

夏場なんか暑いから、窓開けて寝たいなーなんて思うのですが
（クーラーは冷えちゃうので）、
気になって営業さんに聞いたら、モデルルームは、
広くみせるために普段あるもの（生活で使うもの）がないんですよー。
ちゃんと付いてますよー。
と言ってくれました。
けど、パンフの写真とかみると、網戸用のサッシが付いていないくて、
ちゃんとつくのか心配です。
・・・後付け簡単にできるのかな？

[88: 匿名さん]

>>86さん
うわさのエムズシティ稲沢ですね？
100V→200V化は今時のマンション仕様なら、入居後からでも
電気工事屋さんに頼めばやってくれますよ。

[89: 匿名さん]

８８さん　多分その物件じゃないですよ。東京市部か千葉のマンションだったかな。私、そのスレ見ました。

[90: ぼろぞうきん]

>80
ディスポーザがある場合排水管は単独に処理槽へ行くわけですが
これはドロドロになった廃棄物が他の排水を阻害する可能性が
あるからです。
ディスポーザが登場したての頃はメリットが先行しデメリットに
ついてはあまり注目されなかった。
最近はディスポーザもメジャーな設備として設置するマンションも
多くなりデメリット（実際は住人からのクレーム）が注目される
ようになってきた。
廃棄物によって阻害される恐れのあるディスポーザ排水系統の
住戸内の排水横引管の勾配は１/５０（1m当たり20mm程度の落差）を
取る様に原則指導することにしてる。
この１/５０というのが曲者でパイプシャフトから遠ければ遠い程
勾配は取れなくなっていくので、現在主流であるバリアフリー住宅だと
床フトコロ（床とスラブの間の距離）に縛りがあるので
結局１/６５とか、１/７５と勾配が緩くなっていくわけです。
これは設計段階でシンクとパイプシャフトの距離を縮める等のことを
しないとどうしようもないですね。

ＶＥについては現在の集合住宅ではエンドユーザーに直接関わりが
ないもの（消火栓とか配管とか）をコストダウンするのがＶＥに
摩り替わっているのがほんとのところです。
排水ルートの見直しとかは設計段階では殆どしません、
というのもそんなことをやっていたら幾ら時間があっても足らないから。
なのでルートの見直しなんかは現場で行っていることが殆どです。
ゆえにＶＥというのは設計段階で行う設計ＶＥと現場が行う
現場ＶＥの２つとなります、それに対しＣＤについては
現場では滅多にありません、それはパンフレットに記載されている
事項などを変えると途轍も無く大変になるからです、パンフ訂正とかね。

>82
ディスポーザがあればいいマンションとも限りませんので
優先順位を決めて、消去法でマンションを選んだほうが
いいかと。
高額なものを購入するときは選んでいるときが一番楽しいものですから
消去法も一つの楽しみとしてご検討ください。

>84
今はマンションです、あまり戸建に魅力を感じません。
お金を掛けて自分で設計すればマンション以上のものを
作れるでしょうが、お金ないので。

>85
なんとなく

>86
通常空調空間にキッチンは含めないで考えるのが普通です。
たしかにキッチンは暑いとも思いますが
それをいってしまうと洗面所はどうなんだとかそういう話に
なります。
専門的な話になりますが、12.5畳だと20.25㎡で中間階に住んでいる
場合多少少なめに見て㎡当たり150kcalくらいで見てますので
冷房能力が3.6kwくらいのエアコンを選定します。
3.6kwだと100Vで足ります。
逆に最上階の場合㎡当たり200kcalくらいで見ますので
冷房能力が4.7kwになります。
冷房能力が4.7kwだと機器は5.0kwとなりますので
この場合100Vはありません、200Vになります。
弁護士に相談うんぬんいっているのであれば何故100Vで足りているのか
回答をもらったらいかがでしょうか？
もしくは図面をお持ちでしょうから専門家に熱負荷計算を行ってもらい
エアコンの選定をしてもらうといいでしょう。

マンションの空調はほぼ上記のような概算で計算します。
熱負荷計算のほうが正確なのは言うまでもありません。

>87
最近はハイサッシで網戸がついてるのはあまりないですね
とはいえ、網戸は建築なので詳しいことはわかりません、すまぬ。

[91: 購入検討中さん]

ぼろぞうきんさん。
質問させてください。
長谷工さんのマンションを検討しています。
そのマンションですが、温水洗浄便座がオプションなので、いっそのこと入居後に最新タンクレストイレ（アラウーノとか、ネオレストAとか）に便器ごと取り替えようと考えています。

ところが、調べてみますと既存の便器排水位置が、壁排水で155mmから160mm高の便器であるとのことです。
今時、そんな高い排水位置の便器を使うことってあるんでしょうか？理由ってなんでしょう？
入居後に小工事等で排水位置120mmに変更することは、難しいのでしょうか？
恐縮ですがお教えいただけるとうれしいです。よろしくお願いします。

[92: 匿名さん]

周辺住居（特に北側）のことも考えて設計するものなのでしょうか。
法律的には問題無いから特に考えないということが多いのでしょうか？

[93: 入居予定さん]

ぼろぞうきんさん、回答ありがとうございます。
86です。
長谷工だけでなく、どこの物件でもキッチンを空調空間に含めていない
との事が判り、大変勉強になりました。
ちなみに私が購入したのは10階建の最上階。
ぼろぞうきんさんに質問する前に「国民生活センター」に相談して
図面を送付し、専門家に判定してもらう事になっており、
現在その報告待ちです。
結果が出ましたらこちらにも報告させていただきます。

88さん、89さん
この物件は89さんの言う通り東京市部、多摩境にある物件です。

[94: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん

最近はマンションを選ぶ基準のようなものを書いた本がとても人気です。
例えば、階高は3m以上、直床はNG、エレベーターは50戸に１台など。

素人的には判断がしやすくとてもありがたいのですが、
上記記載のエレベータの基準を満たすようなマンションはほとんど皆無であったり、直床仕様はある特定業者がよく使っている仕様だったり、
疑問に思うこともあります。

このような基準を活用していく上で、気をつける点などありましたら
アドバイスお願いします。

[95: ぼろぞうきん]

>91
ネオレストはダイレクトバルブ方式（直結給水方式）なので
通常の長谷工物件であれば使用できません。
恐らくもとが通常のタンク有りの便所の場合便所の給水管は１０ｍｍと
なっているはずなので、ダイレクトバルブ方式の便所に必要な
最小給水管サイズ（１３ｍｍ）を下回ります、ゆえに設置できない。
設置できるとすればタンク付きのタイプになります。
又、便所排水芯を変えて便器を交換したいとのことですが
経験上ＰＳ（パイプシャフト）を壊さずＰトラップの便器を
変更することはできないと思われます。
新築でしょうから、改修中に便器周辺のクロス及びアクセサリーなども
傷等の恐れがあるので便器メーカー等に一度相談するのが
宜しいかと思います。

>92
日影、近隣、北側斜線などはプランニングに影響するそうです、
ただこれは企画段階からでる話なので設備屋には正直わからないです。
すまぬ、設備は企画及びプランが確定してからが仕事なので
上記のような問題は全て解決しているのが一般的です。

>93
がんばってください。

>94
そんな本が存在してたとは知りませんでした。
書いてある内容を見ると直床を除き、当たり前のことを書いてある
ように思えます。
階高３ｍ以上→天井が高い、ＥＶ→多いほうがいいに決まっている。
直床はちょっとわかりづらいかも知れませんが、
直床は簡単に言えば床がスラブ、２重床は床がスラブの上にボードを
乗せていることをいいます。
ただ物件やデベにもよりますが、直床の場合２重天井のときもあれば
２重床で直天（天井がスラブ）の場合もあります。
ベストなのは２重天井、２重床なわけですがそうなると天井が低く
なるわけです。
全部いいとこ取りというわけにはいかないと思うので
自分が気になるところを優先にして、消去法で選らんでいくと
いいと思いますよ。

[96: 購入検討中さん]

興味深く拝見させて頂いております。
さて、今、関心がある物件があり、
販売：伊藤忠都市開発
設計・監理 株式会社梓設計
施工 株式会社フジタ
この組み合わせはいかがでしょうか？
梓設計は業界では大手の設計事務所の様ですが。

[97: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん

いつも拝見させていただいて、とても勉強になります。
ディスポーザについて読ませていただきましたが、生ポンドライという
ディスポーザはどうなんでしょうか？
検討しているマンションに標準装備されているので。
周りに生ポンドライを使っている者がいないので、処理槽があるディスポーザと比べてどちらがいいのかわかりません。
もしおわかりでしたら教えてください。

[98: 契約済みさん]

オプションのことでご意見をお聞かせください。ＬＤ横の洋室の引戸をハンガー引戸にするプランがあります。床にレールがないというのが気に入ったのですが、建具の高さが２４００ｍｍと２０８５ｍｍとで値段が異なる上、２４００ｍｍにした場合、重くなり反る可能性もあるといわれています。ハンガー引戸ってどうなんでしょうか？

[99: 購入検討中さん]

ぼろぞうきんさん、91です。
素人なので給水管の直径まで調べてませんでした。やはりネオレストは厳しいそうですね。
排水高155の製品がありターントラップ式で給水圧に依存しないアラウーノが、タンク隠蔽式のものに交換したいと思います。
もともと収納を増設するため壁は少し壊してでも交換するつもりだったので、半年先ですが、アドバイスに従いまして工事会社にも相談してみます。ご回答ありがとうございました。

[100: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん、こんばんわー。

立地や住戸プラン・間取りとかいろいろ気に入って
購入を検討している物件があります。
販売：伊藤忠都市開発
施工：三井住友建設
この組み合わせはどうですか？？
ヤバイ組み合わせだったらどーしよ。。。

[101: 物件比較中さん]

ぼろぞうきんさんのコメント、とても勉強になります。
私からも一つ質問させて下さい。

長谷工が施工（売主は別の会社）する物件の購入を検討しているのですが、戸境壁の仕様が気になっております。

コンクリート（180mm）＋下地＋石膏ボード（9.5mm）＋ビニールクロス

この物件の担当者は、下地に柔らかい（固まらないと言ってました）材質を使うため、音を吸収し、太鼓現象とはならないと説明されたのですが、原理が理解出来ませんでした。

2重壁について、他の掲示板や他社のモデルルームなどでは、余り良い評判を聞かないのですが、宜しければ、ぼろぞうきんさんの考えを教えて下さい。

[102: ぼろぞうきん]

>96
梓設計は日本の大手設計事務所の中でも１０本の中に入るところです。
（その他日本設計、佐藤総合計画、日建設計、三菱地所設計、
山下設計、あと忘れた。）
大手設計事務所が優れる理由は①各分野のスペシャリストが同じ会社に
存在する。②人員が多いので物件数が多くノウハウがある。③人材が
優秀といったところでしょうか。
特に各分野のスペシャリストがいるというのはかなりの強みで
一般のデザイン事務所なりが設計をする場合、下請けの設備設計事務所へ
仕事を流すわけですが当然ながら会社が違うので、すぐ呼んですぐ
打ち合わせというわけにもいかないのです。
その点意匠・構造・設備が揃っている会社では同じ会社にいるわけ
ですから、打ち合わせが密にできるわけです。
打ち合わせが密にできる＝すり合わせが良く出来る＝ミスが無くなる。
その設計図を元に現場が施工図をおこすので、施工ミスも少なくなる。
あとは監理ですがこれについては会社の人間では無いのではっきりした
ことを言えませんが、過去に投資会社から委託された大手設計事務所の
方が監理を担当し、いろいろ言われたのを考慮するとしっかりやって
いるのではないでしょうか。
なんにせよ、俺がやるよりいいものができると思います。

フジタは何回かありますが中の中ってところです。
会社が傾いたときは色んな意味でやばかったですけどね、
今はそれほど悪くないです。

>97
処理槽なしのゴミ処理機というのは聞いたことがありますが
生ポンドライという名前だとは知りませんでした。
今ＨＰを見ましたが、コンポストシステムの家庭版といったところ
でしょうか（ちょっと違うか）
機材にヒータが組み込まれているようなので経年劣化による
火災に注意したほうがいいかも知れませんね。

>98
申し訳ない、ハンガー引戸は正直わかりません、
恐らく可動間仕切りみたいなものでしょうけど。
過去完成した集合住宅で可動間仕切りをオプションで実装している
住戸は１軒か２軒くらいでした。
答えになってないですね、重ねて申し訳ない。

>99
最近ＴＯＴＯでポンプ付のダイレクトバルブ便器が登場しました、
どうしてもタンクが邪魔だというのであれば検討してみても
宜しいかと、ちなみに定価で３５万円くらいだそうです。


>100
伊藤忠は担当したことがないので何ともいえません。すまぬ
三井住友については以前レスした通り、件数こなしてますので
問題ないですよ。

>101
宿題にさせてください。音は結構難しい話になると思うので。
知っている限りですと、ＧＬボンド工法（スラブ→ＧＬボンド→
ボード）より、スラブ＋ボード直張のほうが音の発生が低いことが
多いそうです。
必ずしも中空層（スラブとボードの間にある空気層）が多ければ
音が小さくなるというわけでは無いようです。
ゆえに２重壁が評判のよくない理由の一つだと思われます。

勉強してから正確な回答をするとします、上記は参考まで

[103: 匿名はん]

ぼろぞうきんさん　なんだかすごいですね。
難しい事はわかんないんですが、この物件は悪くないですか？

販売　積水ハウス
施工　長谷工
あと板倉設計事務所　ってのはどうですか？

購入したんですが、なんか長谷工はよくないとかかれてるので心配です。

よろしくお願いします。

[104: 匿名さん]

103・・・あんまりだｗ
これだけの情報で、物件の良し悪しもないだろｗｗｗ

[105: 匿名さん]

ぼろぞうきんさんはマンションの購入予定ありますか？

購入検討の際はどのようなことを重視しますか？

[106: 購入検討中さん]

はじめまして。今購入思案中の物件があるのですが、
デベも施工会社も知らないところで不安です。

デベ　ジョイント・ランド
施工会社　川田工業株式会社

この組み合わせはどうでしょうか。
教えて君で申し訳ないですが、お願いします。

[107: 匿名さん]

ぼろぞうきん先生、教えてください。

将来のメンテナンスからみて、給水管と排水管の材質ですが

　給水管：ステンレス管

　排水堅管：塩ビライニング鋼管

というのはいかがでしょうか？

一番望ましい材質は、それぞれ何でしょうか？

[108: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん教えて下さい。
穴吹工務店の物件についてご意見いただけませんか？

[109: ぼろぞうきん]

>103
長谷工が施工の物件は、どこがデベロッパーであれ殆どの場合
同じ仕様になります。
ですから以前のレスにもある通り、多少の違いこそあれ
金太郎飴マンションみたいなものです。
他のゼネコンがやっている積水の物件と長谷工がやっている積水の
物件とでは名前は同じでもまったく違うマンションとなります。
長谷工が良くないというのはどこがどう良くないかはわかりませんが、
マンションしかも長谷工仕様の中だけに限っていえば優秀な
ゼネコンですよ。
板倉設計は聞いたことがありません、もうしわけない。

>104
どんな質問でも別にＯＫですが、あくまで一つの考え方を提示している
だけです。
信じる信じないは本人の自由です、皆さん購入を考えられている
方々ばかりでしょうから、自分で色々調べてみるのも楽しいかも
知れません。最近はネットであれこれ調べられますから。

>105
現在着工している物件以降、どこのデベも言ってましたが
値段は上昇していく傾向にあるようなので買うかな・・・とも
思ってますが今のところは踏ん切りがつきません、
なんといっても独身ですから。
購入する場合どこを重視するかという質問ですが、
まず値段、次に立地、最後に中身（建築物ですね）
購入するのが決まったら、１に図面を隅々まで見て質疑を
がんがん出すと思います。２にこれは無理かも知れませんが
中間検査などもできればしたい。３は内覧時に知り合いの
意匠屋と同じ会社の電気担当を連れてって、じっくりとなめるように
チェックすると思います、そしてあわよくばエアコンでも・・・と
こういう事をするからプロに売りたがらないんでしょうね。

>106
ジョイントランドは最近よく聞くデベですがまだ設計したことが
ありません。申し訳ない
川田工業ですが、何度か監理したこともあり大手デベの物件も
結構な数こなしている中堅ゼネコンです。
所長が若い人が多く、皆しっかりやっている印象を覚えました
設計施工じゃなければ心配することはないと思いますよ。

>107
先生と言われると泣きたくなります。
メンテナンスの点からいうとどの配管も左程変わりはないです、
最近の配管は殆どの場合大規模改修（２０年程度）は耐えうる
ものばかりです。
ステンレスの優れているのは耐食（錆とか）に強いので
赤錆が生じにくいといったところでしょうか、熱膨張が
ＳＧＰ（内面被覆鋼管）に比べて高いので、変形しやすいのが
デメリットですが、バーナーで直に火を当てない限りは
変形しないのでご安心を。

排水管については個人的には排水用塩ビライニング鋼管
（通称ＤＶＬＰといいます）がお勧めです、他には鋳鉄管、
耐火二層管などがありますが、鋼管の強度、内面が平滑、耐熱
どれも備わっているので、特別な指示がない限りはＤＶＬＰを
使っていることがほとんどです。（俺の場合ね）
但し鋼管は遮音性に乏しいので居室に面する部分などには
遮音シートなどが巻かれているか注意してみてもらえればと
思います。（上の住人が流した水の流水音などが響くことがあります）

>108
穴吹は四国に本店があるマンションの企画から施工まで一切合財
行っている会社です。
基本的には自分のところで設計もこなしていると思われるので
設計はおろか、現場すらみたことはありません。
なのであまりお役に立てないと思います。もうしわけない
全ての会社がそうではないと信じていますが、個人的に設計施工の
会社はあまり信じていないのが正直なところです。
図面をしっかり見て、モデルに行き必要なものはメモなり写真を
残すなどのことをやっておいたほうがよろしいかと。
やりたい放題やるところもありますので。（会社名は伏せますが）

[110: 匿名さん]

ぼろぞうきんさんは、いったい何歳なんですか？
２７〜３７の間に入ります？
マンションおたくの私と話が合いそうだけど・・・。
独身だったらお付き合いしてみたかったナ。
早く良い人が見つかるといいですね！

[111: 物件比較中さん]

101です。
コメント、ありがとうございました。
音の件は、
今日、物件の担当者に、壁の工法について確認したのですが、GLボンド工法ではないと言っておりました。
長谷工で良く使われている工法らしく、下地として金属製の枠のような物を貼り付け、その上に石膏ボードを貼り付けるような事を言っていました。
明日、再度モデルルームを訪問するので、詳細を教えてもらいます。

[112: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん、私も聞きたいです。
お幾つですか？？？

[113: 不動産購入勉強中さん]

ぼろぞうきんさん

設計施工一貫は信用していないとのことですが、
鹿島や大林などのスーパーゼネコンの設計施工はどうですか？

中堅などとは若干事情が違ってくるのでしょうか？
素人判断のひとつとして、名だたる有名物件や大手企業本社ビル
などを手がけていることが安心安全のベンチマークとなってしまう
ものですから・・・。

[114: 106]

ぼろぞうきんさんありがとうございます。
設計は他社なのでとりあえず安心です。

[115: ビギナーさん]

ぼろぞうきんさん、こんばんは。
傾斜地ではなく、平地を掘り込んで（地上から見ると）
地下１階にあるマンション住戸のテラス部分（ドライエリア）の
排水について教えてください（三井不動産、鹿島建設の物件です）。

その地域は高台で地盤も固く、ハザードマップで浸水歴はないのですが、
近年多い台風による大雨が降った場合、掘り込まれた地下１階テラスの
排水機能（あるいはピットの作り方？）が不十分だと浸水して
しまうのではないかと不安です。
①販売会社に説明を求める際には、どの程度の排水力（機能）を
　基準に話せばよいのでしょうか？
②地下１階には、住戸のほか、ディスポーザー処理室もありますが、
　このマンションは内廊下なので臭いが出る可能性はあるでしょうか？

[116: 同業他社だと思います]

ぼろぞうきんさん

こんにちは。設計を生き業としている者です。
集住は設計者にとってホントに面白くない仕事ですよね？
全くと言っていいほど、創造的な仕事ができない。

素人さんが間違った認識において、要望する付加価値が多すぎませんか？
どう思われますでしょうか？

[117: 匿名さん]

107です。回答ありがとうございます。

たしか、この方（建築家 碓井民朗）が、排水管は鋳鉄管を使ってる物件は高級！みたいなこと書いてた記憶があったのに、例示したある高級マンションの仕様が塩ビライニング鋼管だったので、聞いてみました。
防音対策さえしてあれば、問題ないみたいですね。

（堅管→竪管の間違いだったので、訂正しておきます。）

[118: ぼろぞうきん]

おはようございます。
>110　>112
特にマンションおたくではありませんよ。
建築おたくでもない、仕事だから仕方なくやっているだけです。
野球選手とかになれればよかったと思ってます。
そうダルビッシュのように（かわいい嫁さんいいなぁ）
年齢は３０に限りなく近い２０代といっておきます。

>111
そうですか、モデルに行かれるのでしたら壁の件ももちろんですが
ほかの設備や造りつけ家具などもよく見てくださいね。
ありがちな話ですが自分が気になったところはやたらと気にする
ものですが、他の部分が見えなくなる（忘れる）場合があるので。

>113
最初にいっておきますがゼネコン設計施工なのでどんな状況なのか
判断が付きかねる。（一般の設計事務所は監理しないから）

殆どの場合、スーパーゼネコンでも中堅ゼネコンでも大丈夫なんですが
他の会社が入らない（この場合設計事務所）ということで
チェック機構が甘くなりがちになる。
通常設備のチェックフローはサブコン（設備業者）の社内検査→
ゼネコンの社内検査→設計事務所検査→オーナー検査→内覧会
（エンドユーザー検査）になるわけですがここの設計事務所検査が
ゼネコン設計部が行う（そもそも行っているのかすらわからない）
とまぁ色々とあいまいなところがあるので個人的にはお勧めしてない
わけです。
大手だから安心、それは違います。
中堅でもしっかりやるところはやるし、大手でもチェックをして
一部はつり工事までさせて直させたところもあるので。

>115
ドライエリア形状の建物はご懸念の通り浸水の可能性があります。
最近の都市型集中豪雨による道路冠水などを見てもらえれば
容易に想像がつくかと思います。
確認しておかないといけない事項についてですが
①降雨強度は時間当たり何ミリで設計をしているか
東京都下水道局の場合、時間５０ｍｍとなっていますが
最近の集中豪雨では７０ｍｍくらい降る場合もあります。
一部デベでは時間１００ｍｍで計画を行うように仕様が規定されて
ます。
多分三井なので時間１００ｍｍでやっていると思いますが
一度確認された方がいいと思います。

ディスポーザですが地下１階のさらに下にディスポーザが
あるのではないでしょうか？
そうしないと地下１階の住戸にはディスポーザがつけられないので。
想像ですが地下１階共用部（エントランスとか）の下に
処理槽及びブロワ室がある場合臭いが漏れる可能性は０とは
いえません。
共用部から処理槽へ入るハッチから若干なりとも臭気は上がって
くると思われます、臭気対策を確認されたほうがよろしいかと。
それとともに振動対策も確認してみてください。
建物下に処理槽・ブロワを置くと振動がかなりありますので
クレームになりがちです。

>116
デベの設計仕様書のあたまには必ずといっていいほど
設計者の創意工夫を妨げるものではないと書かれていますが
そのわりに辞書みたいな仕様を出しているところもありますよね
あれで創意工夫をどうするんだろうと思うときがあります。
集合住宅は超高層および複合用途でない限りは殆ど似通って
いるので仕方ないといったら仕方ないです。
設備設計者とすると倉庫・工場などが納まりとかあんまり考えずに
色々つけられるので好きですね。
ただ、マンションだからつまらない、面白いというのは
あまりないです、仕事なんで。（個人的には仕事しないで
お金もらえるのが一番いいかな）

某ゼネコン設計部の室長もいってましたが最近はネットなどが
発達し自分であれこれ調べられる時代になったので
中途半端な知識でクレームをつけてくるクレーマーが多く
なったそうです。
たしかに自分が設計したものにクレームをつけてくるのは
いい気分はしませんが、買う本人からすれば少しでもいいものを
欲しがるのは当然な話なので仕方ないとも思います。
付加価値については、何故できないのかを理路整然に説明して
いつもお断りさせて頂いてます。それでも付けろと言われた場合
「付けるのは勝手ですが責任はもちませんよ」と言ってます。

>117
建築家もよくわからんこといいますね。
鋳鉄管が高級なら長谷工のマンションはみんな高級です。

[119: ビギナーさん]

同じ位の販売戸数で売主が多い物件と少ない物件どちらが安心ですか？
今検討している物件が７社売主がいるので、なんでこんなに多いんだろうと疑問なんです。

[120: 115]

排水機能とディスポーザーの質問をした115です。
ぼろぞうきんさん、日曜日ににも関わらず
ご回答をありがとうございます！
諸設備のスペックやクレーム要因は
きちんと説明を受けて納得しなければなりませんね。
ご説明、大変参考になりました。
ぜひアドバイスを生かしたいと思います。

[121: 匿名はん]

ぼろぞうきんさん　103です。
親切にありがとうございます。

これからもお仕事頑張って下さい。

[122: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん
このスレ興味深く拝見しています。

　デベ：住友不動産
　設計・管理：日建ハウジングシステム
　施工：奥村組

のマンションはいかがでしょう？
日建についてはスレを読んでまず安心したのですが、奥村組がよくわかりません。ご教授よろしくおねがいいたします。

というか既に契約してしまっているのですが…
（問題があるようなら手付放棄でも致し方ないかと考えています。）
ちなみに場所はさいたま市です。

[123: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん
いつも回答お疲れ様です。
>鋳鉄管が高級なら長谷工のマンションはみんな高級です。
これは逆です。長谷工のマンションは鋳鉄管は使いません。

[124: 同業他社だと思います]

＞中途半端な知識でクレームをつけてくるクレーマーが多く
なったそうです。

やはり設備屋さんにもありますか。。
最近は業界の社会的地位が低くなってしまっているために、どんどんと悪い方向にいってるように思えてなりません。
こちらは技術者だということを認識した上で、少しは信頼していただきたいものですね。

お互い、建築主や制約条件に負けずに、よりよいモノを創っていきましょう。

[125: 購入検討中さん]

96です。

ご丁寧な回答ありがとうございます。
設計・監理会社のレベルも重要なポイントとなってくるのですね。
又、何かありましたらよろしくお願いいたします。

[126: ぼろぞうきん]

>119
デベＪＶは大規模集合住宅になるとありがちです。
１社デベと大して違いは無いのですが強いていうなれば
仕様の若干の違いでしょうか。
ＪＶになると全てのデベが同格になるわけでは無く
必然的に順位がつけられます。（順位の付け方は詳しく
知りません、多分土地を購入した会社が一番上に来るのかも
知れません）
上位のデベは仕様及び企画に大きな発言権をもつので
大抵は上位デベの仕様になっていきます。
例えば1位三井、2位住友、3位藤和とかの場合三井仕様が
メインになる。
あとは他のデベのいいところやどうしてもこれだけは組み込みたい
などの希望を混在させることになります。
買う側からすれば仕様の違いだけなんで気にすることも
ないと思いますが。

>122
奥村組は中堅デベです、個人的には川田工業とか木内建設とか
そのあたりのデベと認識してます。
デベと設計の組み合わせを見る限り問題ないと思いますよ。

>123
長谷工のマンションはバルコニーＳＫとエコキュートの排水管以外、
即ち汚水・雑排水は鋳鉄管だったと思いますが？

>124
社会的地位が下がっている、これについては偽造が大きく
関わっているのかも知れませんね。
基準法が改正され、今後設備設計１級建築士なるものが創設される
そうですが、改正された時点での資格保持者は３５０００人程度と
予想されているそうです。
都市部の大手設計事務所やゼネコンなどは設備専攻でも一級建築士を
持っている人もいるでしょうが、中小の設計事務所・地方の事務所などは
どうするのか、うちもそうですが。
建築設備士をせっかく持ってても建築確認に名前を記入する位しか
使い道がなく、設備設計１級建築士の資格該当者となるものと期待して
いましたが、どうやらそれもなさそうです。
３５０００人しかいないのにこれからの設備設計は一体どうなるのか
来年はさらに混迷を極めそうです。
なんにせよ姉歯さんは余計なことをしてくれましたよ。（怒）

[127: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん

>大手設計事務所が優れる理由は．．．

物件によっては設備設計にも仕事をお願いしているし、民間物件は
ゼネコン設計部に仕事をさせていますよ。

意匠の基本計画で仕事を取ってきているだけで、設備はかなりレベル
は低いです。基本的に大手は基本計画までで実施設計は社外です。


＞中途半端な知識でクレームをつけてくるクレーマーが多く
設備も知らない建築家が中途半端な知識で本を出すからですよ。

[128: サラリーマンさん]

ぼろぞうきんさん、どうかお願いです。
過労死してほしくないので、お盆ぐらいゆっくりしてください。

[129: 匿名さん]

姉歯さんの件で仕事が増えて大変かもしれませんが、
これからマンション購入を考る私達にとっては、
よい動きですよね！

かんばれー！ぼろぞうきんさん
p(^。^)q(^О^)/

[130: 購入検討中さん]

ぼろぞうきんさん、いつもご苦労様です。

北海道の地元デベ、日本グランデの「エスポアシティ札幌」を購入検討中です。

事業主・売主　株式会社ゲオエステート
販売提携（代理）　日本グランデ株式会社
設計・監理　日本グランデ株式会社一級建築士事務所
構造設計　株式会社総研設計
施工　西松建設株式会社　札幌支店

日本グランデは2003年に設立ですが、いままで自社で手がけた全物件が竣工前完売していています。
購入検討中の物件は、売主のゲオエステートの子会社スガイエンタテインメントから６億1800万円で安価に譲渡してもらったので付近の物件より安く販売価格設定できたとの事です。
ミニストア、ベーカリーショップ、カフェテリア、フィットネスルーム、図書室のライブラリー　、キッズルーム、岩盤浴、シアター＆カラオケルーム、屋上庭園、リラクゼーションルーム、パットゴルフ場等共用施設が充実で、設備もおサイフケータイと非接触ＩＣカードで、施錠・解錠が出来たり、ディスポーザー、ビルトイン食器洗浄乾燥機等なんでもありと言う感じでいろいろと付いています。
竣工は再来年１月予定ですが売れ行きはすごく好調みたいで、希望の部屋が残っているうちにと思っています。
共有施設は自分にとって必要と思えるものばかりなのでいいのですが、管理と修繕について不安があります。修繕計画書のコピーは頂きましたが、どのような事を注意して見ればいいでしょうか？
また、このデベ、この物件についてお気づきの事がありましたらよろしくお願いします。

長文失礼します。

[131: 匿名さん]

>127
>>中途半端な知識でクレームをつけてくるクレーマーが多く
>設備も知らない建築家が中途半端な知識で本を出すからですよ。

意匠設計の建築家が、中途半端な知識で構造に関することもうんちく語ってそうですね。素人は騙されないように気をつけないと。

拙者もエンジニアの端くれですが、自分の専門について当てはめると、自称専門家（ほんとは門外漢だが）が、テレビや雑誌でいい加減なこと言ったり書いてるのみると腹が立ちます。

ＴＶ局なんて、専門家でもなんでもない人に、ＴＶ局にとって都合のいい（欲しい）コメントを吐いてくれそうな人（イデオロギー的に偏っている）を狙ってコメント取りに行ってるしね。だめだこりゃ。

脱線して申し訳ない。

[132: ぼろぞうきん]

>127
なるほど大手設計事務所に勤めないとわからないことも
沢山ありますね、勉強になりました。
社内に全てのセクションがある場合図面の付き合わせなどを
当然ながらやっているものだと思ってました。
うちでも電気と設備で付き合わせをするくらいなんで。
大手の設計事務所ともたまに仕事をしますが、担当となる人は
納まりまでは言わないまでもある程度の指示はしてくるので
人によるんでしょうかね。
大手設計事務所からゼネコン設計部そしてゼネコン設計部から
うちにくる、そんなこともありますがゼネコン設計部の場合
殆どこちらにお任せが多いですね。

>128
盆休みはありません。
設備設計事務所のつらいところは意匠事務所やらゼネコンから
この時期に仕事を請けた場合、大概設計納期が盆明けになるので
元請が盆休みに墓参りをしている時にしこしこ図面を書いてます。
電話が掛かってこなくなるので仕事進むからそれはそれで
ありがたいですがね。
来月あたりにどーんと休みを取りますのでご心配なく。

>129
一概にエンドユーザーにいいともいえません。
知り合いの意匠屋もいってますが確認申請にかかる費用及び
手間が異常に増えたので一律で設計料を上げてもらうように
働きかけているそうです。
デベも概ね理解はしているようで是の方向に進んでいるらしいです。
これは何に影響するかというと単純にマンションの価格に
跳ね返ってくるわけです。
丁度というか景気も上向きになっているので㎡単価は上昇しており
これにプラスαされていくと思われます。
設計の内容及び材料は変化も無いのに値段が上がっていくので
購入する方にとってはマイナス以外のなにものでもないかと。
偽造する奴は少なくなるでしょうけどね、というかできない。

>130
ＨＰを見ました、文面を見ている限り大規模の計画かなと思いましたが
戸数はそこまで多くないのに随分と共用部が凝ってますね。
修繕計画に関してはプロでは無いのであまりお役に立てないと
思いますが、共用部が多くなると必然的に管理費・修繕費の積み立てが
多くなるので今後の支払い計画も考慮されたほうがいいと思います。
ネットで検索すると結構でてくるので確認してみたらいかがでしょうか
（多分調べられているとは思いますが。）

パターゴルフ場はやったことがありませんが、カラオケルームは
あまり評判がよくないですね。
使う人と使わない人がかなりわかれるそうで、管理費について
もめることが多いそうです。
逆に人気があるのはキッズルーム、設備的には正直あっても
無くても設計に影響しませんがあると無いとでは売れ行きに影響する
そうです。又独身にも関係が無いです。

値段までは確認してませんが首都圏でここまでの共用部を備えている
物件となると８００〜１０００戸クラスのマンションになります、
西松建設についても中堅ゼネコンでマンションには結構強いところです。
デベについては申し訳ないですが聞いたことがありません。
あと設計事務所も。

>131
ＴＶで言うことを１００％信じるのはやめたほうがいいかも
知れませんね。

現在はネットが発達しある程度であれば自分でも調べることが
できる世の中になったのでまずは調べる、それでもわからなければ
専門家に聞くようにすれば誤った情報をつかまないで済むかも
知れませんね。

[135: ビギナー三世さん]

ぼろぞうきんさん、おはようございます。
毎度すばらしいご回答に感動しています！
超素人なので大枠な質問しかできませんが、下記のマンションはいかがなものでしょうか？

事業主・売主：【株式会社ソロンコーポレーション】
設計監理：【株式会社アール・アイ・エー九州支社】
施工：【高松・オークス・日建建設工事共同企業体】
管理会社：【ネットワークサポート株式会社】
建築確認番号:【第ERI05013105号(平成17年6月2日)】、【第ERI05024323号(平成17年7月9日)】、【第ERI06006424号(平成18年3月14日)】

[136: ビギナー三世さん]

135です。
施工：【高松・オークス・日建建設工事共同企業体】 の高松は
福岡市所在の㈱高松組です。オークスはよくわかりません。

[137: 購入検討中さん]

ぼろぞうきんさん、教えて下さい。

検討している物件のデベ・施工・設計の業者が
ほとんど話題にも出てこないところばかりなんです。

何かご存知のことがあればご教授下さい。
よろしくお願い致します。

事業主：株式会社新日本建物
施工：株式会社土屋組
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
設計：株式会社エル設計事務所

[138: 建築関係者]

なんか皆さん、教えてさん状態ですネ。心の拠りどころにするのは分かりますが、前に出たレスでも回答しているのに、同じことを何回も聞いて・・・・・。あまりにも、ぼろぞうきんさんに頼りすぎでは？
それと私の意見としては、同じ会社でも中央と地方では違う場合が多いと言うことです。中央で評判がよくても、地方では雑なんてざらにあります。「なんで中央と地方で同じ会社なのに？」と疑問を持つことが多々あります。また大手ゼネコンだから大丈夫との考えは、基本的に捨てたほうがよいと思います。大手ゼネコン（特にスーパーゼネコン）の施工でいえば、正直マンションでは儲からないのが実情で、大規模物件（利益が取れる物件）へ優秀な現場所長を送り込みます。当然流れとしては、優秀な人員配置でいき、また力がありますから、優秀な職人を多く集めることが出来ますが、逆に力のない現場所長ですと、ギリギリのスタッフでの工程管理や、よい職人（時には職人の数さえも集められない）を集めれる事が難しくなります。その結果現場作業工程に追われてしまい、正直管理がいいかげんになりやすい傾向にあります。私が現場をみてきてしっかりやっている現場に共通しているのは、現場内の「整理・整頓」がしっかり出来ている現場です。もし現場内をみせてもらえるのなら、一度みてみるのもよいかなぁと思います。それと何事にもノウハウは必要ですし、やり続けることは力になりますから、マンションの施工が非常に多いっていうのもプラスになると思います。それと最後は、「自分は分からない、難しいから」と人任せに逃げないで、自分の目でみて、聞いて、そして調べて、納得することが一番重要だと思います。

[139: 入居予定さん]

大きな買い物ですから皆さん不安なんです。
勿論ぼろぞうきんさんが「保証」する訳ではないのですが、業界の方から
「大丈夫じゃないですか」と言われるだけでとてもホッとするのです。
中央で評判が良くても地方では雑とか、そんな事はどの業界でも一緒です。
担当営業さん次第で良し悪しを判断するのと同じです。
電化製品だって、たまたま外れ品を引いてしまう事だってあります。

自分で見て聞いて調べて、というのは同意です。
ただ皆さんそんなに強い人ばかりじゃないので、誰かにお墨付きを
もらうだけで安心できるのです。

>>138さんが仰るように、前に出た内容をまた繰り返し聞くのではなく
一度このスレを>>1から読み直して、それで疑問点があれば質問するという
スタンスで、この良スレを活用していきませんか？

[140: 購入検討中さん]

130です。
ぼろぞうきんさんコメントありがとうございます。
デベの日本グランデは３年後を目処に首都圏にも進出するらしいです。
西松建設は北海道の他デベ物件ですが一部で粗雑な施行があったのでちょっと心配しています。
ほとんどが下請け施行となると思うので、現場所長さんがしっかり動いてくれる方だと安心なんですけどね。

[143: 住まいに詳しい人]

１３７さんへ。
あまり期待しないほうがいいと思います。
事業主：株式会社新日本建物　施工：株式会社土屋組
外観はそそられるものはありますが。
南柏ならもっといい物件あります。

[144: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん初めまして。

事業主　住金興産（株）
販売提携　（株）ライフステージ
設計・監理　（株）IAO竹田設計
施工　ナカノコーポレーション

レピアシリーズです。マイナーですね^^;
検討中ですがどうでしょうか？
よろしくお願い致します。

[145: 親バカ]

ぼろぞうきんさん
初めて投稿します。一応、過去レスはチェックしました。
以下の組み合わせについて、コメントを頂戴いたしたく。

売主：丸紅、新日本建物
施工：株式会社佐伯工務店　http://www.saeki-corp.co.jp/
設計監理：株式会社現代綜合設計　東京事務所 http://www.gs-archi.com/

参考：マンション名称は「グランスイート」シリーズです。

宜しくお願いします。

[146: 購入検討中さん]

143さんへ

137です。
レスありがとうございます。
ご指摘通りの物件なのですが、DINKSなので周辺環境よりも
駅に近い利便性を優先した場合、良いかなと考えております。

参考にさせて頂きたいので、期待できない部分や
良い物件の情報を教えて頂けませんか？

よろしくお願い致します。

[147: (´・ω・`)]

ゴールドクエストの国分寺のマンションを買いたいと想っています。
http://www.goldcrest.co.jp/html/cg_musashino/index.html?p=o1
でもゴールドの評判が良くないので悩んでいます。
設計の審査とかも通してないらしいのです。
姉歯事件から、通しても意味がないからといっていました。

[148: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん。

私も１４７さんと同じく都内ゴールドクレストの物件に関して、売主であるゴールドクレストの評判がよくないため、
物件そのものは大丈夫なのかまで心配になっております。

ゴールドクレストに関してご教授いただけることがありましたら幸いです。

[149: ビギナーさん]

売り主
「三井物産株式会社、株式会社新日鉄都市開発、総合地所株式会社、三洋ホームズ株式会社、株式会社長谷工コーポレーション」
施工会社
「株式会社長谷工コーポレーション」
販売会社
「株式会社長谷工アーベスト、三井不動産レジデンシャル（株）」
このようなマンションの購入を決めているのですが、「こりゃだめなんじゃないの」なんて所があったら一言お願いします。
この業界にまったく無知なので、良いのか悪いのかまったく判断できません。

[150: 購入検討中さん]

ぼろぞうきんこんにちはm(__)m
私も30年近く前に、いま○イ○ンと呼ばれてる、
当時大○電気暖房(藁)という設備屋さんにいました。
設備屋さんの苦労はよくわかります(;_;)

うちの愚妻と豚児が大のUSJ好きで駅前のマンション買えって
いうこと聞きません
事業主　リバー産業
設計監理　昭和設計・山田建築構造事務所ＪＶ
企画監修　(株) ビーキャスト
施工　　前田・東洋ＪＶ

住居占有面積67㎡
最上階20階で2900万くらい
デベよく知らないし、安いしイマイチ不安なのですが
(施工会社は知ってますが)
上の面子はどの程度信頼おけるのでしょうか？
あまり関西のことは詳しくないのかな(^_^;)

[151: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん
売主　MID都市開発，三井不動産レジデンシャル，住友不動産
設計・施工・監理　熊谷組
の物件を検討しています。設計施工管理が同一のゼネコンですので，
少々心配です。
売主の監理体制はどうでしょうか。よろしくお願いします。

[152: 匿名さん]

熊谷組ってリストラした時に設計部署は解体したと思いましたが。
今は構造、意匠含め全て外注だと聴いた記憶が・・・

MIDって松下系でしょ。パナホームならともかくマンション
のノウハウがあるとは考えられないけど。三井が主導なら
問題は少ないのでは。

[153: 購入検討中さん]

NO.150ですがこのまわりに数棟建っていて、これからも数棟建つ予定なのですが
売主は同じですが施工は西松建設だったりします
工法も違ってます。すでに建ってる棟はRCですが今建ててるほうはSRCです
最近SRCのタワー系って珍しいのでしょうか？スラブも中空ボイドで
棟により厚みも違うようです
一概には言えないとは思いますがRCとSRCってどうなんでしょうか(?_?)

[154: １ファン]

エネルギッシュな回答が途絶えて丁度２週間。
お帰りをお待ちしています。

[155: 契約済みさん]

例の夏休みってやつではないですか？盆あけにとるって言ってましたから。
今ごろ海外でバカンスですよ。

[156: ２ファン]

あっ、そうか、バカンスですね！あの、いつもの回答がなかったので
心配してました。疲れがスッキリ取れるといいですね。

[161: 匿名さん]

なんだ、ぼろぞうきんはまだ留守か。

[163: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん。リブランっていうデベ知ってますか？どこの物件検討してるんですが、小さい会社のようなんで、ちょっと不安に感じています。うわさ程度でもいいので教えてください。

[168: 匿名さん]

もう、面倒くさくなって逃げたんじゃないｗ

だって、「ハセコーの物件ですが大丈夫ですか？」みたいな質問ばっかだもん。

もうちっと、設備屋としての専門知識が生かせる質問でもしてやりな。

[171: 匿名さん]

花の命は短くて・・・・
このスレもあっという間でしたね。
まれに見る良スレだったのに・・・・

[172: １ファン]

え〜

ほんとにこのまま終ってしまう、なんて事ないですよね？

「ぼろぞうきんさん」の復帰を心からお待ちしております。

[175: 匿名さん]

まあ、所詮設備屋なので、実際建築のことは分からない。
ちょっと、素人あいてにあたりまえの事を言ってみたけど、
もうネタ切れってとこかな？。

[176: 匿名はん]

そんなとこだろうな〜
所詮設備屋は、建築のサブ的存在だし、何なら私が返答出きる事なら
代返してもいいですがね。

[180: 物件比較中さん]

うはっ　また　読まずに煽りが来ましたね。
ぼろぞうきんは　いんちきではありません。
年間２０００戸の設備屋と訂正しております。

まぁ１７９は2度とこのスレには来ないんだろうけど

[181: 匿名はん]

大体設備屋に建築の何が判る？