集合住宅年間２０００棟設計している俺に聞け

[ぼろぞうきん]

設計担当したことのあるデベ
大京、日綜、藤和、三菱、コスモス、大和ハウス、ナイスその他多数
監理したことのあるゼネコン
大成、清水、長谷工、鴻池、三井住友その他数え切れない位

さぁなんでもこい

[252: 匿名さん]

＞251

ちなみに竣工引渡しされてから何年経ってるんですか？

[253: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん

２戸毎に１台のエレベータがあり、中住居でも南北にベランダがある
物件をみて、ここに金をかけていれば、変なグレードダウンはして
いないだろうと、２階でも坪３２０万円の物件を衝動買いしました。

売主は東芝不動産、施工は大林組　設計・監理は三菱地所設計です。
ちなみに場所は品川区といっても下町です。

大丈夫でしょうか。

[254: 匿名さん]

＞253

質問内容が抽象的過ぎるからぼろぞうきんさんも困るよ〜

[255: ぼろぞうきん]

>247
私は設備設計を生業としているものなのでデベの内情がどうなのかと
聞かれても答えようが無いです。
購入前や購入後で営業の担当と会っている247さんのほうが詳しいと
思いますよ。
以前も書き込みましたが、このスレッドを含め信じる・信じないは
本人によるのです、掲示板・風評なども同様だと思いますよ。
立地・構造・設備が幾ら良くても販売の担当者が感じ悪かったとか
対応が悪かったとなると買う気も少なくなると思います、
購入してるということは少なからずそういうことは無かったのでは
ないでしょうか？
購入もしていない分際で偉そうなことをいっているぼろぞうきんを
お許しください。

>249
ぼろぞうきんの経験（首都圏一部静岡県等）では設備担当がいなかった
ゼネコンは１社しかありません。
集合住宅等の民間物件では建築と設備を分離で発注することは少なく、
仮に分離で発注していたとしても統括の管理をするために大概ゼネコンに
設備担当がいるものです、但し建築の担当に比べて設備の担当は少なく
常駐していることは非常に稀です。（通常３〜４物件掛け持ちしている
人が多い）

設備担当がいないということはサブコンの代理人が施工図を描き、
社内検査もサブコンのみ（通常ゼネコン設備担当がいる場合サブコンの
検査は自主検査となり、ゼネコン設備のチェックは社内検査という
扱いとなる。）となる為チェック機構が薄くなる。
そんなこともあるのでぼろぞうきんの場合、サブコン代理人と
ゼネコン設備のサインが無い場合、施工図をチェックしません。

そんなこともあるので設備担当が居ないゼネコンが結構あるとの話は
驚きました。

>250
購入おめでとうございます、文盲な文章を読んで頂き感謝。

>251
これは設計上から憂慮すべき内容として計画から気をつけています、
又、同じ状況でのクレームが多いです。
高周波については実を言いますと気になる人とならない人がいます、
逆に低周波が気になって、高周波は気にならないという人もいます。
管理会社に対策を行ってもらったとのことですが、どのような対策を
したのでしょうか？
ぼろぞうきんが思いつく防音対策としては①ポンプを消音ＢＯＸに
入れる。（既製品は無いので製作する必要があります）
②地下ポンプ室をグラスウール内貼りを行う。の２点です
どちらの方法にしても残念ながら根本的な解決にはなりません、
又、重要説明事項にも通常書きません。（上記にある通り気にならない
人はまったく気になりません）
夜間の給水停止というのは現実不可能でしょう、（夜中に水を使うなと
言われて他住戸の人間が理解を示せば可能ですがトイレにも行けません）
他にも何かあると思いますのでポンプメーカーにも聞いてみます。
ということで継続

>252
２戸に１台エレベータがあるのは凄いですね、想像がつきませんが
地所設計＋大林で２戸に１台ＥＶということは超高層でも無さそうなので
問題ないとおもいます。
坪３２０万ですか・・・うらやましい限りです。

[256: やーもん☆]

はじめまして
私は、施工図を描いているやーもん☆と申します。
悪口ばかりが目立つ中、ここのスレは面白いです。
ぼろぞうきんさんの意見に共感できることが多いです。

ちなみに私が担当してきたゼネコン　西松、ANDO、鴻池、東海興業、東鉄など
デベは　野村、大京、東京建物、フージャース、ゴールドクレストなど。
マンション以外にもやっております。
デベやゼネコンはそれぞれに特徴があり、仕様も違うし会社特有のカラーもあるので面白いですね。

さて、、昨今のマンションは設備関係が充実しており使用者にとっては嬉しい設備ですが、
その分コストが上がっているように思います。

個人的には、

・デイスポーサー×　
・食洗　○
・床暖　○
・浴乾　○

ディスポーサーは共用部に大掛かりな処理装置が必要で（種類によるのでしょうか？）将来的にメンテナンスにお金がかかるように思えます。
地域熱を使ったものが一時期はやりましたが、現在ではコストがかかりすぎるためにガスや電気に検討するマンションが多いようです。
マンション全体で維持していく設備は極力少ない方が管理費や修繕費が抑えられるように感じます。エレベーター台数も１００世帯に１台とか。。ただし、これは庶民的な発想で管理費や修繕費などを考慮しなくてよいリッチ階級の方々には全く関係ない話ですが。
食洗、床暖、浴乾に関しては、経験上便利で快適で、何より個別の住戸で
対応できるので将来的にもよいと思います。
ぼろぞうきんさんは、マンションの設備についてどうお考えですか？
専門家からのご意見聞かせていただけたら、幸いです。

[257: 匿名さん]

デイスポーサーは、メンテナンスにお金が掛かるだけでなく、水道の使用がすごく多くなるようです。
東京都民は、都外のダムの水を使っているのだから、生ゴミを下水に流さないような処理を考えたら良いのではないでしょうか？

[258: 入居済み住民さん]

ぼろぞうきんさん251です。早速のご返事ありがとうございます。
ご指摘の通り、音にはかなり神経質だと、家内にも言われます。（実は駐輪場の１階のスライド式扉を強く締める人の音も気になっています）
多分、ご指摘のような工事をしてくれたと思いますので、諦めるしかなさそうですね。
もし、ポンプメーカーさんの見解が聞けるようでしたら、宜しくお願い致します。ちなみに、この夏に竣工したばかりの物件でして（252さんへ）、デベは東建・新星和さんで設計・施工は真柄さんです。

[259: ぼろぞうきん]

>256
設計を始めたころはまだ浴室換気乾燥機（以下バス乾）が無く
３室同時換気（暖房・乾燥無し）でしたのでバス乾が出たときは
凄いものが出たと感じました。
そのうちにディスポーザ、エコキュートとこの１０年くらいで
大幅に設備が良くなったと思います。
これ以上進化しないだろうと今は思いますが、また１０年後には
あんな時代もあったのかと思いそうです。

マンションの設備についてですが、特別これは絶対あったほうがいいとか
これは絶対いらないとかそういうのはありませんね、有ればあるなりに
便利ですし無ければ無いで困らない、付帯の設備とはそういうものだと
思ってます。
個人的に設備では無いですがＳＩ（スケルトンインフィル）住宅に
注目してます。
間取りの自由度もさることながら、給排水の集中化による維持管理の
点でかなり有利になるのでいいなぁ〜と。
設計するのは面倒なんですけどね・・・

>257
ディスポーザは確かにメンテナンスに費用がかかり、水もディスポーザを
使わない住宅に比べて多くもなりますね。

>>生ゴミを下水に流さないような処理を考えたら良いのではないでしょう>>か？

これには語弊があるので訂正しますが、ディスポーザは処理槽を設置した
場合、生ゴミを下水には流しません。
各住戸で裁断した生ゴミは専用の配管を通り、ディスポーザ処理槽へ
入ります、処理槽内ではバクテリアが裁断した生ゴミを分解し、
水として下水管へ放流されます、ゆえにゴミは一切下水管に流れません。
バクテリアの死骸は汚泥として処理槽に貯まるとされてますが、
実際は処理槽内を循環している間に汚泥も分解されて殆ど貯まりません
仮に汚泥が貯まった場合は専門業者に引き取ってもらい焼却処分になりますが処理槽を設置して５年経った物件でも未だ汚泥の引き抜きは無いそう
です。（世に出てから５年程度しか経っていないので今後１０年・２０年
のことはまだわかりません。）

特に都民の味方をしているのでは無いので悪しからず。

>258
夏に竣工ということは１年点検までまだ時間があるようですね
まだポンプメーカーに聞いておりませんのでもうしばらくお時間を。

[260: やーもん☆]

ＳＩですか？
一度だけあります。
平詳担当だったので構造はわかりませんが。
設備部屋に遊びに行くと設備さんが
頭を悩ませていた記憶があります。

確かに水周りの位置変更や
共用部の給排水集中管理には魅力的ですが、
専有部の転ばし配管には疑問を感じます。
古いのマンションではトイレの横引き配管をみかけました。
流れが悪く、詰まることが多かったようです。
それと同じ現象が起こるのではないでしょうか？

設備機器は一般的に２５年から３０年が寿命と言われますが
それよりも前に配管が詰まってしまうのではないでしょうか？
高圧洗浄で解決できるのでしょうか？
各住戸で余分に配管をまわさないといけないので
コストもかかると思います。

[261: 匿名さん]

＞257

　マンション内で、ごみの処理する訳だから、適正にメンテされて
使用されれば、生ゴミ回収に要するＣＯ2が削減される、エコな
設備なのでは。

[262: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん

今年残すところ後わずか・・・。
楽しませていただきました。
来年も期待しています。
お正月ゆっくり休んでくださいね。

良いお年を！

[263: 匿名さん]

あけまして、おめでとう！
今年はいい年になるといいですね。

[264: 匿名さん]

今はマンション買い時？様子見が無難？

[265: ぼろぞうきん]

>>262
>>263

明けましておめでとうございます。
昨年は改正基準法の影響もありましたが何とか乗り切ったといった印象です。
６月２０日からはじまった混乱もようやく設計レベルでは終息するかも知れませんが
施工レベルでの混乱がこれから始まると思われます。
今後も状況を注目していきたいと思います。

>>264
改正基準前に確認が降りた物件の殆どは規模にもよりますが今年３月竣工若しくは
１２月竣工が多くなります。（超高層は別）
改正基準後の確認が降りた物件については手間増・材料費の高騰・石油の高騰なども
あり上昇になると思われます。
これはあくまで建設費に関わるものですので景気の状況によって土地の価格の下落等が
あれば値段も下がる可能性もあります。
経済のプロでは無いので詳しいことはわかりませんが、ぼろぞうきんが買う気があれば
今を狙いますね。

まぁマンションより嫁が欲しいわけですがね。

[266: ビギナーさん]

はじめまして、ぼろぞうきんさん。いきなり質問で申し訳ないのですがプロパストの物件はいかがなものでしょうか。現在比較検討中なのですが、プロパストのデザイン性は気に入っています。ただ、営業さんに対してちょっと頼りないところがあったり、デベとしての管理能力・管理体制はいかがなものでしょうか？もし、何か情報がありましたら教えて頂ければと思います。

[267: 匿名さん]

こんにちは。
質問をさせてください。
今年の夏に完成の大規模マンションを去年に購入した者です。
そこで、質問（初歩的な）なのですが、
マンションを建設する際の費用に関しては、工事着工時には払い終わっているのですか？

。。。すいません、うまく意図するところを文章化できないのですが、
つまり、コンクリートをはじめとした建築資材や、
バス、キッチン、トイレなどの設備関係がここのところの原油高を受け、
価格が目に見えて上がっていますよね。
これらマンション建設に必要なものは、工事着工時にはすべて買い付けが終わっていて
今起こっているコストアップの影響は受けないで済むのでしょうか？
それとも、これから買い付けなり支払いを行うのであれば、当然、
当初設定したコストでまかなえなくなり、
どこかで帳尻を合わせざるを得ないようなことになるのでしょうか？
もしそうだったとしたら、と考えるとすごく不安です。

お分かりになる範囲でかまいませんので、お教えください。

[268: ぼろぞうきん]

>>266
プロパストの物件は設計をしたことがありません。もうしわけない
ＨＰを見ましたがどうやら監理部門は無いようですね、恐らくではありますが
企画はプロパストで行い設計監理は外注の設計事務所で行うか、設計施工で
ゼネコンが一括受けしてるのかと思われます。
ＨＰの材料だけでは何とも判断つきかねますがご参考まで

>>267
>>マンションを建設する際の費用に関しては、工事着工時には払い終わっているのですか？
これについては否です、通常工事着工時何％、上棟時何％、竣工時何％という形で
支払いをします。
工事費についてですが、設計が見積図を作り、その図面をもとにデベが数社のゼネコンに
見積もりをとらせます。当然デベロッパーも儲けが無いと商売になりませんので
基本的には一番安い価格を提示したゼネコンに仕事を行わせます。
今までの経験上、原油が今のように高騰したことはないのではっきりとしたことは
いえませんが、材料が上がろうが人件費が上がろうがデベロッパーはゼネコンが提示した
金額以上のものは支払いません。
但し、計画地に大規模な埋設物やＰＣＢ・ダイオキシン物質がある場合その処理について
費用を提示することはあります。（何が埋まってるかなんて設計ではわからない為）
その他の建物の納まり上必要な増額などについては見積もり金額内で施工するように
どこの特記仕様書にも明示されてます。
増額部分はどのようにして金額を納めるのかという質問ですが、
上記に書いた見積もり段階でのＶＥ（バリューエンジニアリング）やＣＤ（コストダウン）と
現場でのＶＥにて帳尻を合わせます。
エンドユーザーがパンフレットを見たりモデルに来てる段階では見積もり段階での
ＶＥ・ＣＤは既に済んでいる状態です。
現場のＶＥはパンフレット・モデルに影響が無い範囲で行います。
ようするに見えないところをわからないように安くしているわけですね

[269: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん、２６７です。
丁寧なご説明ありがとうございました。

＞現場のＶＥはパンフレット・モデルに影響が無い範囲で行います。
＞ようするに見えないところをわからないように安くしているわけですね

そうですか…不安が大きくなってきました。
今、かなり資材関係値上がりしていますよね、ってことはかなりのコストダウンを
図らないといけないってことになりますね。
目に見えないところを分からないようにって具体的にどういう感じですか？

[270: 入居予定さん]

ぼろぞうきんさん、はじめまして。
ぼろぞうきんさんのコメントに好感を持ち、読破いたしました。
そこでいくつか質問させてください。

まず親スレに名を連ねているデベの中で、日綜についてのコメントが見当たらないようでしたので、ぼろぞうきんさんの持たれている印象をお聞かせいただけないでしょうか。
実は近々日綜＆長谷工の物件に入居予定です。
長谷工は他では色々言われてますが、ぼろぞうきんさんの評価が私の持っていた印象と合致していたので安心いたしました。
せっかくなので日綜についても、率直なところをお聞かせ願えたら幸いです。

それから全般的なことについて。
すでに事件となっているヒューザーやアパ、木村建設、姉歯設計事務所といったところは、ぼろぞうきんさん的に事件前はどういう評価でしたか？
表面化される前から、おかしなところが見受けられたでしょうか？
もしそうだとして、今現在ぼろぞうきんさん的にここは“ヤバイ”というデベやゼネコンはありますか？ヒントだけでも教えていただけたらと思います。

[271: 匿名さん]

私も知りたいです。イニシャルトークでも良いです。

[272: 購入検討中さん]

はじめまして、ぼろぞうきんさん
中古のマンション購入検討しているものです。
15年に建築、ジョイントコーポレーションのもので、施工会社が小俣組、11階建てのRC造、ラーメン構造、場所うち杭で16メートル、バンド筋工法、階高 2.71m（天井まで2.42m）、吹きつけタイルといった建物です。

みたかぎりではとってもきれいで問題がないので購入に踏み切ろうと思っているのですが、
なにせ素人で、今回始めて購入するので不安です。
契約が一週間後なのでそれまでにできるかぎり情報を集めて判断しようとしてます。
構造計画書ももらいましたが数字の羅列で上記以外のところはあと何をチェックすべきか
わかりません。ぼろぞうきんさんから見て、上記情報で何か懸念材料ってありますか。本当に困ってます。どうぞよろしくお願いします。

[273: 匿名さん]

>>269

厳密に言えば資材関係の値上がりにより利益を圧迫し、そのしわ寄せは孫請け等の末端にくる可能性はありますが、通常は受注と同時に各社へ見積を行い大まかな仕様と枠を決めてしまいますので、資材の急激な高騰はあまり影響を受けません。

逆に言えば今から１年前が受注時だとすれば、新製品が途中で出ていたとしても枠で受注時に抑えているので、1年前の製品が設置されているということです。

VEはパンフ、モデルに無い箇所、つまり共用部をメインに材質や工法等を変更したりします。例えば設計でピット内ケーブルラックを材質を変更したりケーブルラックを無くしたりと、性能を満たす仕様へ変更します。


>>272

住宅性能評価書があるかどうか、またその内容を確認されたほうが良いと思います。

[274: ぼろぞうきん]

>>269
ＶＥについては>>273の通りです。
設備で言えば給水管の種類をステンレスからライニング鋼管に変えるとかですね、
他にも色々ありますが。
あとは意匠上影響が無い範囲でタイルを吹付けにしたりすることもあります、
ここでいう意匠上影響が無いというのはパンフレットなどに出てない部分のことを
指します、構造を弄くるようなことはしないのでご安心ください。

>>270
日綜のイメージは独創的な意匠でしょうか
オープンリビングバルコニーは特許をとっているのか知りませんが他では
見たことがありません、設備的には花粉除去装置が殆どの物件で採用されてます。
花粉除去装置は中廊下タイプじゃないと正直意味を成さないので？と思うときが
ありますがオープンリビングバルコニーは開放的な感じがして個人的に好きですね。
監理についてはよくも悪くもないといったところでしょうか。
長谷工が設計施工でも上記の設備については採用されることが多いようです、
但し、中身については以前から書いてあるように金太郎飴状態なのでどれも
一緒です。（良い悪いは別として）

姉歯事件に関して
まず>>表面化される前から、おかしなところが見受けられたでしょうか？
これについては否です、というのも偽装関係の会社で知ってるところといえば
イーホームズくらいしかなかったので。
但し民間審査機関の審査についてはどこもゆるかったですが特にイーホームズについては
殆ど内容を見てないというのはどこの設計事務所も共通認識としてありました。
どんな物件を出しても指摘は０もしくはテンプレート化された指摘だけでしたね、
イーホームズ以外も同じようなものでしたが。

姉歯氏については色々思うところがあるのでそのうちに書き込みたいです。

>>272
構造専門家では無いので正直なんとも・・・申し訳ない。
>>269の通り性能評価は一応ですが公的な書類として見てみることをお勧めします。
設備に関しては特別あっても無くても左程変わりませんが、構造に関しては
結構細かく書いてあるのではないでしょうか？（構造の性能評価書は見たこと無い
ので断言できません）
アドバイスになってないですね、申し訳ない。
１５年というと５年前の物件ですから設備仕様的には現在とそんなに変わりないですね。
設備的な視点でいえば何ら問題は無いかと。

[275: 申込予定さん]

はじめまして。　有楽土地、東急建設の物件を検討中です。どちらもあまり悪い情報は聞きませんが、いかがでしょうか。　いわゆるオーベルというブランドです。

[276: 匿名さん]

２６９です。

ぼろぞうきんさん、２７３さん

大変分かりやすかったです。ありがとうございました。
あんまり悩んでもしょうがないってことですね。
構造をいじくることはないとのことで、少し安心しました。

[277: 入居予定さん]

270です。
ぼろぞうきんさん、ありがとうございました。
そうですか、日綜の監理はよくも悪くもない…出来ればしっかり監理してもらいたかったです。
長谷工は組むデベによってデキがぜんぜん違うと聞きます。というのはつまり、しっかりデベが仕様を指定し監理監修している時にはしっかりそれに応じるし、設計から施工、監理監修まで丸投げではそれなり…必要最小限の仕様とデキ。
それでも“偽装”のようなことはしないと聞くので、長谷工に関しては一定の安心感をもってます。現場は確かに整理整頓が行き届いてました。

オープンエアリビングバルコニーはどうなんでしょうね〜。我が家のバルコニーだけが広いならいいのですが、基本的に縦一列同じ間取りなので、上階のバルコニーが陰になってリビングに日が入らなさそうです。なのでウチはその間取りは避けました(^^;)予算の問題という話もありますが。
花粉除去の件は私もぼろぞうきんさんと同じ印象です。外廊下だしあまり意味ないですね(^^;)
多少は効果があるのかもしれませんが・・・。
もうすぐ内覧会なので、専門家に同行をお願いしてしっかりチェックしてこようと思います。

[278: ぼろぞうきん]

>>275
有楽の物件は現在監理してます、ゼネコンは東急じゃないので違う物件ですが。
デベ監理者は意匠・構造にはそこそこ強い人がやってますが設備は詳しくないですね、
意匠系の人は大概そうなんですけどね。
設備はおまかせみたいなところがあるので気は楽です、責任は重大ですが。
東急については２年程前に監理しましたが所長・次席共優秀で現場もしっかりしてました。
所長も次席も設備担当もしっかりしてる人だと監理は非常に楽です。
ということもあり私的にはいいゼネコンだと思います。

>>269
構造を弄くった形跡があれば大変なことになるので普通はやりません。ご安心を

>>277
少し誤解をなされているようなのでご説明します。
なぜ長谷工がゼネコンになると長谷工仕様になるかといいますと
通常デベロッパーは独自の仕様を持ち、その通りにやってもらえれば一番いいのですが
独自の仕様で概算の見積りをゼネコン数社に出すと９５％以上の確率でデベロッパーが
考えている金額とゼネコンが出してきた見積りの金額が合わないのです。
金額が合わないとどうするかは前のレスでもあるとおりＶＥ・ＣＤを行い、金額を
調整するわけですがそれでも金額が合わないことが多いのです。
そこで登場するのが長谷工です。
長谷工は独自の設計スタンスや施工スタンスをもち、デベロッパーに営業をかけるわけです。
ここをこうすればこう安くなります、ここはうちの仕様にしてしまえば幾らになります・・・と
そうすることによってデベロッパーは譲れない部分と譲れる部分を取捨選択し、譲れる部分に
ついては長谷工仕様でやってくださいと長谷工仕様に変わっていくわけです。
ですからデベロッパーによって出来がぜんぜん違うことはありません。
むしろどんどん同じような建物に変わっていくのです、それが金太郎飴と私が言っている
所以です。
もうすぐ内覧会ですか、所長の顔が青くなるくらいチェックしてあげてください。

[279: 購入検討中さん]

ぼろぞうきんさん、はじめまして。
おもしろいレスに時間を忘れて釘付けになりました。。。

ぼろぞうきんさん♪モリモトのマンションについてどんな印象をお持ちですか？
購入に踏み切れず迷っています。
ぼろぞうきんさんはモリモトにかかわったことありますか？

[280: 入居予定さん]

270・277です。

> そこで登場するのが長谷工です。
> 長谷工は独自の設計スタンスや施工スタンスをもち、デベロッパーに営業をかけるわけです。
> ここをこうすればこう安くなります、ここはうちの仕様にしてしまえば幾らになります・・・と

なるほど・・・それで“金太郎飴”ですね。
仕組みは良くわかりました。
自分が入居予定の物件に関して言うと、どうも長谷工から日綜への持込物件のようです。
長谷工が取得した土地に日綜(や他のデベ)を売主として大規模マンションを建てる。
通常とは逆の流れですが、長谷工施工ではよくあるパターンのようです。
でもだからこそ、より一層“長谷工仕様”の“金太郎飴”なわけですね…。
どうも日綜に何を掛け合っても、長谷工の言いなりなのが気になる(気に入らない)のですが。
なんとなくその理由が見えた気がします。

> 所長の顔が青くなるくらいチェックしてあげてください。

出来ることなら青くならないでスンナリ済んで欲しいのですが…(^^;)
でも強力な助っ人に同行依頼してるので、隅々までチェックしてくる所存です！
どうもありがとうございました。

[281: 購入検討中さん]

ぼろぞうきん、はじめまして。
マンション購入を検討しています。
ここでの話題はやはり全国区の大手が多いようですが、地方のデベの質問でも宜しいでしょうか。
検討しているマンションは、http://www.rck3.jp/outline/index.html
売主：丸美産業株式会社（東海地区が主ですが、最近は東京近郊までエリアを伸ばしているそうです。）
設計・管理：株式会社ヤスウラ設計　　施工・請負：大井建設株式会社
となっています。

この物件は法改正後の対象物件になるのでしょうか？
また、チラシ内容の中に「既製コンクリート杭」をうたっています。
質が良く強度も強い、との事ですがいかがでしょう。
何卒ご意見をお聞かせください。

[283: 契約済みさん]

ぼろぞうきんさん　
既出かもしれませんが、
大京のグループ会社の扶桑レクセルの物件を購入しました。ぼろぞうきんさんは扶桑レクセルの物件についてどう考えてますか？
私はもちろん設計については素人なんですが、いかがなものですか？

[285: 申込予定さん]

２７５です。ぼろぞうきんさん、早速のお返事ありがとうございます。　内部のことをご存知の方からの情報でとてもありがたいです。　私をはじめいろいろな質問に丁寧に忙しい中答えていただき、恐縮致します。お体ご自愛ください。

[286: ぼろぞうきん]

自作自演がどうのこうのってレスがあったのが消えてる。
自分で消したのかな？レスしようとおもってたのに。

>>279
最近ネタっぽい質問が無いので寂しいです。

クレッセントは過去に１度だけ大手設計事務所の外注で仕事をしたことがあります。
外注だったのでモリモトの社員とは会わずに設計だけを担当しました。
１物件だけなのでなんともいいがたいですがその物件だけを言えば結構センスが
いい建物でしたね。
ＨＰも見ましたが監理体系が出ていなかったのでなんともいえません申し訳ない。

>>281
国土交通省からでてる着工実績みたいなものがあるんですが改正基準法が施行された
６月２０日以降つまり７月の４号物件（戸建）を除く着工数はたしか０であったと思われます。
ですから改正基準法の前に着工をしてるんじゃないかと思います。
規模にもよりますが通常のマンションの場合、階数＋２ヶ月（１１階建であれば１３ヶ月）が
着工〜竣工の期間の目安になってます。
既製コンクリート杭についてですが、これはまぁなんといいましょうか
現場打ちか既製かの違いなだけであって特別質が良く強度も強いともいえません
現場打ちでも質が良く強度も強いものもできますので。
購入前にデベの営業に聞いてみるといいかも知れませんね。

>>283
扶桑レクセル言われるとまず最初に機械式駐車場を思いつきます、
マンション事業のほかにも色々やっている印象が強いですね。
同僚が扶桑レクセルのマンションを購入したので今度聞いておきます。

>>290
良いマンションライフを


ぼろぞうきんが設計が完了した某マンション（４００戸くらい）ですが立地が悪く、
まったく売れてないそうです。（たしかに立地は悪い）
オール電化・ディスポーザなどがついてます、購入検討中の方「立地はとても悪い」ですが
いい物件です、ご検討あれ（笑）

[287: 購入検討中さん]

281です。
早速の回答有難うございます。
参考になりました。
これからも拝見させていただきます。

[288: 匿名さん]

それはどこの地域ですか？首都圏？関西？？他？？？

[290: 契約済みさん]

はじめまして。
最近タワーマンション（３３階）を購入したのですが、免震ではなく制震となっています。
なんでも高さから割り出して制震のほうがいいからという説明だったんですが、
地震に関して制震は気休め程度というのが実際だという風にも聞いてます。
周りに建ってるタワー（３０階以上）がみんな免震なことを考えると不安なんですが、実際制震はどうでしょうか？
あと窓のガラスが複合ガラスでないので、複合ガラスの外からの防温効果って高いか気休め程度かどうでしょうか？

[291: 283]

ぼろぞうきんさん
早速の回答ありがとうございます。扶桑レクセル確かに私の購入した物件も機械式駐車場です。
なぜなんですか？へーいろいろ事業やっているのですか？いや知らなかったありがとう。
ところで、非常にあなたなんかひじょーにタレント性を感じるのだけれど。おもしろいよね。
あほな質問にも目線を合わし、きちんとそれなりに答えている。年はおいくつ？

[292: ぼろぞうきん]

>>288
首都圏です、これ以上は特定されてしまうのでご想像におまかせします。
この業界かなり狭いので。

>>290
免震、制震については大変申し訳ないですが専門外なのでわからないというのが
正直なところです、設備設計については免震、制震共ありますが特に制震については
設備に的に変わったことは行いませんでした。免震については免震継手というものを
使用し、震動による配管のたわみを吸収するようなものを使います。
まぁ構造設計上常に安全及び余裕を見て設計してると思うので倒壊することは
９９.９９９（略）％ありませんのでご安心を
免震についても同様ですが横揺れには強いですが直下型地震に対する対応が
現在どうなっているのか気になるところです。
素人の意見になりますが立て揺れだと積層ゴムがちぎれたりしないのかなと・・・

ガラスの単板、複合板の断熱性ですが、複合板に比べて単板はかなり劣ります、
平成18年４月１日以降、エネルギーの使用の合理化に関する法律の一部を改正する法律が
改正され、延べ床面積２０００㎡以上の住宅にも上記法律が適用されることに
なりました。
断熱性能が劣ると空調等の使用回数が増え省エネルギー性が劣ると判断されます。
だからなんだというわけでも無いですが単板より複合板のほうが省エネルギー性が
あるということです、当然コストも高くなりますけどね。
普通に住んでる分には気づかない程度の違いですのであまり気にされないほうが
宜しいかと。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[293: 290]

早速ご回答いただきありがとうございました。
いつも丁寧な回答をされることに敬服しています。
お体に気をつけて今後も頑張って下さい。

[296: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん

２８９（同世代）です。
失礼しました。


各部屋についている換気口（？）、寒い冬はずっと閉めているのですが
何か問題はありますか？
２４時間換気はしています。

[297: ぼろぞうきん]

文章が消されてますね、気をつけないと。

>>296
>>各部屋についている換気口（？）、寒い冬はずっと閉めているのですが
>>何か問題はありますか？２４時間換気はしています。

各部屋についている換気口というのは給気口と呼ばれるもので常時開けておくのが
正しい使い方です、通常のマンション換気というのは第３種換気と呼ばれるもので
給気口から新鮮空気を取り入れ機械的（排気ファン）で排気をするものです。
というわけで給気口を閉じてしまうと新鮮空気が入ってこない為排気ができなくなります、
２４時間換気も同様に給気口を閉じると２４時間換気を行っていない状態になります。
（実際は隙間風などが流入してくるので絶対に換気できないというわけでも無いです）
上記理由より給気口については常時開にしておくのが理想です。

[298: 契約済みさん]

ぼろぞうきんさん、はじめまして。実は、契約したマンションの事でとても悩んでいます。
売り主：Ｔ急不動産　　施工：５洋建設　竣工予定：今年４月　です。
建物は、１７階建てで、南北に長細く、北と南に２棟に分かれて建っています。
私たちが契約した南の棟にはエレベーターがなく、各階に北の棟への渡り廊下があります。
この渡り廊下が問題なのです。歩く所の幅：１．２ｍ　両側の手摺りは高さ：１．２ｍ　
隙間８ｃｍのアルミ縦格子　　長さ：４ｍです。１階から１７階まで同じ仕様です。
私たちの部屋は地上３４ｍぐらいですが、渡っている時に格子の間から下が見えること。
隙間からの落下物の危険性、雨の降りこみ、ビル風、降り込んだ雪の凍結などに不安を感じ
事業主に両側の手摺りのところに、ボードのようなものを設置するようお願いしたのですが
却下されました。　理由は、「風環境」でした。「風環境シミュレーション」をして
周囲に建設後に風環境の悪化が起こらないように、手摺りを格子状にしたそうです。
マンションの購入者の安全よりも、近隣に住む人々の利益を優先されてしまいました。
渡り廊下の下には、落下防止のネットもありません。マンションのパンフレットには
渡り廊下の完成予想図は、いっさい載っていないので、格子状という形状に気がついていない
購入者もいると思います。
変な話ですが、私と子どもたちはマンションの立地が気に入っているので、渡り廊下に不安は
ありますが、気を付けて渡っていれば大丈夫かな？　という意見です。
主人は、毎日、不安を感じながら生活をするのはいやだし、渡り廊下の下が見えたら頭が
クラクラする。と購入をキャンセルしたいみたいです。
上記のような渡り廊下のあるマンションって、他にも沢山あったりするのでしょうか？

[299: 匿名さん]

ライオンズ以外にオススメのマンションはありますか？
パークハウス、ダイアパレス、ヒューマンはどうでしょう？
施工にもよるのですか？

[300: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん

こんばんは、お仕事お疲れ様です。
消されたネタっぽい質問の返答も楽しみにしていた２８９です^^
読破しました。同じような質問も過去にありましたね。

無知な私に解りやすく、説明してくれてありがとうございます。
２４時間換気してるつもりで、意味なかったんですね。

空調のことで？？？なことがあったら、また聞きにきます。

[301: 契約済みさん]

マンションの風呂の追い炊きには、専用のボイラーが浴槽の近くに有るのでしょうか？
それとも、室外のボイラーの熱湯を、浴槽までパイプで配管してるのでしょうか？

浴槽の近くにボイラーを設置すると、室外までの給排気ダクトがいるのでしょうか？