集合住宅年間２０００棟設計している俺に聞け

[ぼろぞうきん]

設計担当したことのあるデベ
大京、日綜、藤和、三菱、コスモス、大和ハウス、ナイスその他多数
監理したことのあるゼネコン
大成、清水、長谷工、鴻池、三井住友その他数え切れない位

さぁなんでもこい

[232: 匿名さん]

【改正建築基準法】住宅着工大幅減を巡る“冬柴発言”に建築実務者が怒りの声
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20071207/514023/

記事に対するコメント
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/fb/putfeedback.jsp?_PARTS_ID=FB01&V...

もう公明党には投票出来ない！

[233: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん
デベや施工会社の役員が購入した物件は、作るほうも真剣なので安心という話を聞いたことがあるのですが、ほんとうでしょうか。
１１月に発覚した市川のタワマンなどは、お偉いさんは誰も買ってないということでしょうか。

[234: ぼろぞうきん]

>232
その実務者の声は偽り無く本当の事です。
今後の動きとしては適合判定を行う人が２人から１人に変わるのと
適合判定を行った人の氏名を明記することだそうです。
設計は創意工夫などにより１００人が１００人同じ図面を書いても
１００％同じ結果が出ません。
そのような状況で適合判定資格者は自分で設計をしていない図面をチェックしなくてはならないのです、それが今まで設計者と適合判定資格者が
２名の計３名で行うため、混乱に拍車をかけているそうです。
設備については今のところそこまで混乱してないので助かっていますが
手間が増えてるのは間違いないです。
手間が増えて設計料が増えれば文句も言いませんが、実際はまったく
増えません。（これは意匠・構造にもいえますが）
一般の方にも注目してもらいたいと思ってます。

>233
実際にそういう場面に会った事が無いので想像でしか無いですが
ありえると思います。
当然ながらデベ役員が買ったら情報は設計監理・ゼネコンにも
物件担当の方から話がくるでしょう。
つい先日同僚が自分で設計した物件を購入し、設計監理も自分で
やっていますが色々と優遇してもらっているようです。
末端の設計監理が買っただけでも優遇されるのであれば最上部の
人間が購入すれば更に優遇されることもありえるのではないかと。
ちなみにその優遇ですが、コンセントの移動・追加から始まり
エアコンプレゼント、壁紙変更（オプション外のもの）と
物件の割引（社員割引同等）で購入したそうです。
ぼろぞうきんがその物件には携わってないですが内覧会には
来てくれと頼まれております。

[235: ぼろぞうきん]

年末まで激務が続きますのでレスは滞りがちになります。
ご了承下さい。

一通りレスを拝見しましたが、

>まあ、所詮設備屋なので、実際建築のことは分からない。
>ちょっと、素人あいてにあたりまえの事を言ってみたけど、
>もうネタ切れってとこかな

その通り所詮設備屋です、建築の全てを理解はしてない。
逆を言えば意匠屋が構造・設備の全てを理解している人も
知っている限りいない。（戸建は別として）
意匠屋・構造屋の方がスレを見ているならば専門の目からみた
意見なども書いてみてはいかがでしょうか？
特にボードやら、建具なんかの話は設備屋には殆ど理解不能です。
そういったことを補完してもらえたらと思います。

[236: 匿名はん]

>>233
横槍入れるようで申し訳ないが
例え関係者が購入したとしても、その該当住戸に対しては、それなりの
お触れが出るであろうが全体的にオーバークオリティーにはならないと思う。
市川の件も鉄筋不足を隠蔽していて発覚した訳では無く。
性能評価の検査時に発覚し公表する前にマスコミが騒ぎ出しただけじゃ無い？

[237: 買い換え検討中]

↑
市川は１ヵ月以上も隠匿していたのでは！
なぜ公表を１ヵ月もしていないのかと考える方が自然ではありませんか。

[238: 買い換え検討中]

市川のは、施工が５社ＪＶで、設計は日建。
事業主は市川市、デベは三井と野村、

公共施設併設しているので、おそらく県や国から補助金を受けている。

折衝や補修工事の方法の検討に時間が掛かっていたのではないだろうか？

隠匿していたわけではないと思うが。。。
たとえば、デベが、「販売するマンションで施工ミスがありました。」なんて、マスコミ向きに記者会見するか？
契約者に対して説明会を開く場合は、全ての方針が決定してからでないと無理。

[239: ビギナーさん]

つかぬ事をお聞きしますがぼろぞうきんさん…

年間2000棟の設計ですか!?
2000戸じゃなくて？


すいませんスゴイ気になって…

[240: ぼろぞうきん]

>238
同意ですね。恐らく設計し直した時間が１カ月掛かったのでしょう。
既存建物の耐震補強なんかとは違ってブレースをどかんと据えれば終わりというわけにもいかないと思うので大変だったと思います。

>239
以前も突っ込まれました。２０００棟→×　２０００戸→〇です。
申し訳ない。
今年は基準法の影響もあって減るかと思いきや２３００戸程度に
なりそうです。ただし建築確認降りたのは７月以降１件です。

[241: ビギナーさん]

239です。

そうですか。
いずれにしてもスゲー仕事量ですね。羨ましい…。

[242: 匿名さん]

嬉しい〜。ぼろぞうきんさん、帰って来てくれたんだ！レスが
途絶えてからも、諦めきらずにいつもチェックしていたんですが
かなり、長くご無沙汰だったので、今日久しぶりに見て感激しました。
市川のマンションのデペの、施工マンションを購入しているので、デペ
からは、一応電話はあったのですが、地域も違うし、イマイチ情報が
なく不安に思っていたので、とっても復帰がタイムリーでよかった〜。

[243: 匿名さん]

ぼろぞうきんは主婦のおばちゃんというかファン？のおばちゃんにすごくもてるんだね。レスをみて思いました。

[244: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん、お元気で何よりでした。

建設業界もいろいろありましたので、きっと忙しくされているのではと思っておりました。

設計・施工・AD建設のマンションを検討しています。
公共事業で施工した施設（設計は別会社）も近所にあるのでいってみました。
とても良い感じでした。


ADには構造専門の建築士は１人しかいません。（一人もいない中堅企業もありました）
他に検討中の施工会社は、ADより小規模です。
ADはどうなんでしょうか。信頼できる企業ですか？

どうそ、よろしくお願いいたします。......................................................
市川の施工ミスがあってから、文書だけのペーパー工事管理があることを初めて知り、ショックを受けました。
設計・監理の日建設計は、「ポーラ美術館」など建築史上有名な設計した大手設計事務所でしたので、日建の事なかれ態度（ＨＰは沈黙）には、とてもガッカリしました。


それで、ちょっと・・いろいろと考えると気持ちがゆれます。

[245: 匿名さん]

工事管理は間違いで工事監理です。

[246: ぼろぞうきん]

>>244
ＡＤ建設というゼネコンは聞いたことありませんが
伏字なんでしょうか？
構造設計が１人しかいないということは外注に仕事を出している
と思われます、外注に描かせた図面を構造担当者がチェックしている
可能性が高いですね、よくあることですが。
外注に描かせた図面を意匠担当者がチェックしているなら心配ですが
構造担当がチェックをしてるのであれば問題は無いと思いますよ。
ここのＨＰにもよく出ている某デベが仕事を出している某ゼネコンでは
設備担当がいません。設備については現場の所長若しくは次席が兼任し
実際はサブコンの代理人が仕切ってます。
総合建設業なのに設備担当がいないなんておかしいですよね。

[247: 入居済み住民さん]

ぼろぞうきんさん、私は現在ゴー○ドクレストの物件に入居中なのですが、掲示板や風評があまり良くないのでデベロッパーとしてなにが一番問題なのか、本当のことが知りたいのですが、教えていただきたいです。

[248: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん、返信ありがとうございます。２４４です。

ＡＤ建設は、伏字で東証一部上場の　ando-corp.です。＞構造設計が１人しかいないということは外注に仕事を出している
と思われます、外注に描かせた図面を構造担当者がチェックしている
可能性が高いですね、よくあることですが。


そうだったんですか。
横浜のグランドメゾンは大手の設計事務所の設計ですが、ここも外注に出していて、チェックしていなかったようでした。

それで、まあ、いろいろと心配になっていたのです。


＞総合建設業なのに設備担当がいないなんておかしいですよね。

おかしいですよ。初耳で、またまた驚いています。


どうもありがとうございました。
寒さに向かいますので、どうぞ、ご自愛を！

[249: デベにお勤めさん]

設備担当がいないゼネコンなんて結構あるぞ。

[250: 超ビギナーさん]

うわぁw、ぼろぞうきんさん帰ってきてたのですねー！！
お帰りなさい！とっても嬉しいです。
ここで色々勉強させてもらってます。
と言ってももう買っちゃったんですが・・
ぼろぞうきんさんのコメント丁寧に書かれているので
読みやすいし分かりやすいです。
ま、私がおぱかなため分からない事も多々あるんですけどね＾＾；
でも応援してます。
忙しくて大変でそうですけど頑張ってくださいね！
皆を見捨てないでくださいましぃw
ここを見る楽しみが一つ増えました。

訳の分からない文ですいません。あまりに嬉しくて興奮して
書いてしまいました＾＾；

[251: 入居済み住民さん]

ぼろぞうきんさん、こんにちは。お尋ねいたします。
入居後、地下に給水設備があることが分かり、夜中のポンプの作動音（フォーンという高周波の音が鳴ったり消えたりのくりかえし）が気になりまして、管理会社に対策をしてもらい、それから音は小さくなったものの、やはり気になってなかなか寝付けません。
私が思うに、地下にこのような設備があり、ポンプの音が予想されるのであれば、重説に明記しておくべきではなかったのかと思っています。
そこで、これ以上の対策工事（もしくは、夜間のみポンプの作動を止めてもらう事）を要求するのは、クレーマーの類となるのか、設備の専門家である貴殿の見解をお聞かせいただければ幸いです。ちなみに1階が駐輪場で、住まいは3階部分で最上階です。（5階建て一部3階建て、全96戸の規模です）

[252: 匿名さん]

＞251

ちなみに竣工引渡しされてから何年経ってるんですか？

[253: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん

２戸毎に１台のエレベータがあり、中住居でも南北にベランダがある
物件をみて、ここに金をかけていれば、変なグレードダウンはして
いないだろうと、２階でも坪３２０万円の物件を衝動買いしました。

売主は東芝不動産、施工は大林組　設計・監理は三菱地所設計です。
ちなみに場所は品川区といっても下町です。

大丈夫でしょうか。

[254: 匿名さん]

＞253

質問内容が抽象的過ぎるからぼろぞうきんさんも困るよ〜

[255: ぼろぞうきん]

>247
私は設備設計を生業としているものなのでデベの内情がどうなのかと
聞かれても答えようが無いです。
購入前や購入後で営業の担当と会っている247さんのほうが詳しいと
思いますよ。
以前も書き込みましたが、このスレッドを含め信じる・信じないは
本人によるのです、掲示板・風評なども同様だと思いますよ。
立地・構造・設備が幾ら良くても販売の担当者が感じ悪かったとか
対応が悪かったとなると買う気も少なくなると思います、
購入してるということは少なからずそういうことは無かったのでは
ないでしょうか？
購入もしていない分際で偉そうなことをいっているぼろぞうきんを
お許しください。

>249
ぼろぞうきんの経験（首都圏一部静岡県等）では設備担当がいなかった
ゼネコンは１社しかありません。
集合住宅等の民間物件では建築と設備を分離で発注することは少なく、
仮に分離で発注していたとしても統括の管理をするために大概ゼネコンに
設備担当がいるものです、但し建築の担当に比べて設備の担当は少なく
常駐していることは非常に稀です。（通常３〜４物件掛け持ちしている
人が多い）

設備担当がいないということはサブコンの代理人が施工図を描き、
社内検査もサブコンのみ（通常ゼネコン設備担当がいる場合サブコンの
検査は自主検査となり、ゼネコン設備のチェックは社内検査という
扱いとなる。）となる為チェック機構が薄くなる。
そんなこともあるのでぼろぞうきんの場合、サブコン代理人と
ゼネコン設備のサインが無い場合、施工図をチェックしません。

そんなこともあるので設備担当が居ないゼネコンが結構あるとの話は
驚きました。

>250
購入おめでとうございます、文盲な文章を読んで頂き感謝。

>251
これは設計上から憂慮すべき内容として計画から気をつけています、
又、同じ状況でのクレームが多いです。
高周波については実を言いますと気になる人とならない人がいます、
逆に低周波が気になって、高周波は気にならないという人もいます。
管理会社に対策を行ってもらったとのことですが、どのような対策を
したのでしょうか？
ぼろぞうきんが思いつく防音対策としては①ポンプを消音ＢＯＸに
入れる。（既製品は無いので製作する必要があります）
②地下ポンプ室をグラスウール内貼りを行う。の２点です
どちらの方法にしても残念ながら根本的な解決にはなりません、
又、重要説明事項にも通常書きません。（上記にある通り気にならない
人はまったく気になりません）
夜間の給水停止というのは現実不可能でしょう、（夜中に水を使うなと
言われて他住戸の人間が理解を示せば可能ですがトイレにも行けません）
他にも何かあると思いますのでポンプメーカーにも聞いてみます。
ということで継続

>252
２戸に１台エレベータがあるのは凄いですね、想像がつきませんが
地所設計＋大林で２戸に１台ＥＶということは超高層でも無さそうなので
問題ないとおもいます。
坪３２０万ですか・・・うらやましい限りです。

[256: やーもん☆]

はじめまして
私は、施工図を描いているやーもん☆と申します。
悪口ばかりが目立つ中、ここのスレは面白いです。
ぼろぞうきんさんの意見に共感できることが多いです。

ちなみに私が担当してきたゼネコン　西松、ANDO、鴻池、東海興業、東鉄など
デベは　野村、大京、東京建物、フージャース、ゴールドクレストなど。
マンション以外にもやっております。
デベやゼネコンはそれぞれに特徴があり、仕様も違うし会社特有のカラーもあるので面白いですね。

さて、、昨今のマンションは設備関係が充実しており使用者にとっては嬉しい設備ですが、
その分コストが上がっているように思います。

個人的には、

・デイスポーサー×　
・食洗　○
・床暖　○
・浴乾　○

ディスポーサーは共用部に大掛かりな処理装置が必要で（種類によるのでしょうか？）将来的にメンテナンスにお金がかかるように思えます。
地域熱を使ったものが一時期はやりましたが、現在ではコストがかかりすぎるためにガスや電気に検討するマンションが多いようです。
マンション全体で維持していく設備は極力少ない方が管理費や修繕費が抑えられるように感じます。エレベーター台数も１００世帯に１台とか。。ただし、これは庶民的な発想で管理費や修繕費などを考慮しなくてよいリッチ階級の方々には全く関係ない話ですが。
食洗、床暖、浴乾に関しては、経験上便利で快適で、何より個別の住戸で
対応できるので将来的にもよいと思います。
ぼろぞうきんさんは、マンションの設備についてどうお考えですか？
専門家からのご意見聞かせていただけたら、幸いです。

[257: 匿名さん]

デイスポーサーは、メンテナンスにお金が掛かるだけでなく、水道の使用がすごく多くなるようです。
東京都民は、都外のダムの水を使っているのだから、生ゴミを下水に流さないような処理を考えたら良いのではないでしょうか？

[258: 入居済み住民さん]

ぼろぞうきんさん251です。早速のご返事ありがとうございます。
ご指摘の通り、音にはかなり神経質だと、家内にも言われます。（実は駐輪場の１階のスライド式扉を強く締める人の音も気になっています）
多分、ご指摘のような工事をしてくれたと思いますので、諦めるしかなさそうですね。
もし、ポンプメーカーさんの見解が聞けるようでしたら、宜しくお願い致します。ちなみに、この夏に竣工したばかりの物件でして（252さんへ）、デベは東建・新星和さんで設計・施工は真柄さんです。

[259: ぼろぞうきん]

>256
設計を始めたころはまだ浴室換気乾燥機（以下バス乾）が無く
３室同時換気（暖房・乾燥無し）でしたのでバス乾が出たときは
凄いものが出たと感じました。
そのうちにディスポーザ、エコキュートとこの１０年くらいで
大幅に設備が良くなったと思います。
これ以上進化しないだろうと今は思いますが、また１０年後には
あんな時代もあったのかと思いそうです。

マンションの設備についてですが、特別これは絶対あったほうがいいとか
これは絶対いらないとかそういうのはありませんね、有ればあるなりに
便利ですし無ければ無いで困らない、付帯の設備とはそういうものだと
思ってます。
個人的に設備では無いですがＳＩ（スケルトンインフィル）住宅に
注目してます。
間取りの自由度もさることながら、給排水の集中化による維持管理の
点でかなり有利になるのでいいなぁ〜と。
設計するのは面倒なんですけどね・・・

>257
ディスポーザは確かにメンテナンスに費用がかかり、水もディスポーザを
使わない住宅に比べて多くもなりますね。

>>生ゴミを下水に流さないような処理を考えたら良いのではないでしょう>>か？

これには語弊があるので訂正しますが、ディスポーザは処理槽を設置した
場合、生ゴミを下水には流しません。
各住戸で裁断した生ゴミは専用の配管を通り、ディスポーザ処理槽へ
入ります、処理槽内ではバクテリアが裁断した生ゴミを分解し、
水として下水管へ放流されます、ゆえにゴミは一切下水管に流れません。
バクテリアの死骸は汚泥として処理槽に貯まるとされてますが、
実際は処理槽内を循環している間に汚泥も分解されて殆ど貯まりません
仮に汚泥が貯まった場合は専門業者に引き取ってもらい焼却処分になりますが処理槽を設置して５年経った物件でも未だ汚泥の引き抜きは無いそう
です。（世に出てから５年程度しか経っていないので今後１０年・２０年
のことはまだわかりません。）

特に都民の味方をしているのでは無いので悪しからず。

>258
夏に竣工ということは１年点検までまだ時間があるようですね
まだポンプメーカーに聞いておりませんのでもうしばらくお時間を。

[260: やーもん☆]

ＳＩですか？
一度だけあります。
平詳担当だったので構造はわかりませんが。
設備部屋に遊びに行くと設備さんが
頭を悩ませていた記憶があります。

確かに水周りの位置変更や
共用部の給排水集中管理には魅力的ですが、
専有部の転ばし配管には疑問を感じます。
古いのマンションではトイレの横引き配管をみかけました。
流れが悪く、詰まることが多かったようです。
それと同じ現象が起こるのではないでしょうか？

設備機器は一般的に２５年から３０年が寿命と言われますが
それよりも前に配管が詰まってしまうのではないでしょうか？
高圧洗浄で解決できるのでしょうか？
各住戸で余分に配管をまわさないといけないので
コストもかかると思います。

[261: 匿名さん]

＞257

　マンション内で、ごみの処理する訳だから、適正にメンテされて
使用されれば、生ゴミ回収に要するＣＯ2が削減される、エコな
設備なのでは。

[262: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん

今年残すところ後わずか・・・。
楽しませていただきました。
来年も期待しています。
お正月ゆっくり休んでくださいね。

良いお年を！

[263: 匿名さん]

あけまして、おめでとう！
今年はいい年になるといいですね。

[264: 匿名さん]

今はマンション買い時？様子見が無難？

[265: ぼろぞうきん]

>>262
>>263

明けましておめでとうございます。
昨年は改正基準法の影響もありましたが何とか乗り切ったといった印象です。
６月２０日からはじまった混乱もようやく設計レベルでは終息するかも知れませんが
施工レベルでの混乱がこれから始まると思われます。
今後も状況を注目していきたいと思います。

>>264
改正基準前に確認が降りた物件の殆どは規模にもよりますが今年３月竣工若しくは
１２月竣工が多くなります。（超高層は別）
改正基準後の確認が降りた物件については手間増・材料費の高騰・石油の高騰なども
あり上昇になると思われます。
これはあくまで建設費に関わるものですので景気の状況によって土地の価格の下落等が
あれば値段も下がる可能性もあります。
経済のプロでは無いので詳しいことはわかりませんが、ぼろぞうきんが買う気があれば
今を狙いますね。

まぁマンションより嫁が欲しいわけですがね。

[266: ビギナーさん]

はじめまして、ぼろぞうきんさん。いきなり質問で申し訳ないのですがプロパストの物件はいかがなものでしょうか。現在比較検討中なのですが、プロパストのデザイン性は気に入っています。ただ、営業さんに対してちょっと頼りないところがあったり、デベとしての管理能力・管理体制はいかがなものでしょうか？もし、何か情報がありましたら教えて頂ければと思います。

[267: 匿名さん]

こんにちは。
質問をさせてください。
今年の夏に完成の大規模マンションを去年に購入した者です。
そこで、質問（初歩的な）なのですが、
マンションを建設する際の費用に関しては、工事着工時には払い終わっているのですか？

。。。すいません、うまく意図するところを文章化できないのですが、
つまり、コンクリートをはじめとした建築資材や、
バス、キッチン、トイレなどの設備関係がここのところの原油高を受け、
価格が目に見えて上がっていますよね。
これらマンション建設に必要なものは、工事着工時にはすべて買い付けが終わっていて
今起こっているコストアップの影響は受けないで済むのでしょうか？
それとも、これから買い付けなり支払いを行うのであれば、当然、
当初設定したコストでまかなえなくなり、
どこかで帳尻を合わせざるを得ないようなことになるのでしょうか？
もしそうだったとしたら、と考えるとすごく不安です。

お分かりになる範囲でかまいませんので、お教えください。

[268: ぼろぞうきん]

>>266
プロパストの物件は設計をしたことがありません。もうしわけない
ＨＰを見ましたがどうやら監理部門は無いようですね、恐らくではありますが
企画はプロパストで行い設計監理は外注の設計事務所で行うか、設計施工で
ゼネコンが一括受けしてるのかと思われます。
ＨＰの材料だけでは何とも判断つきかねますがご参考まで

>>267
>>マンションを建設する際の費用に関しては、工事着工時には払い終わっているのですか？
これについては否です、通常工事着工時何％、上棟時何％、竣工時何％という形で
支払いをします。
工事費についてですが、設計が見積図を作り、その図面をもとにデベが数社のゼネコンに
見積もりをとらせます。当然デベロッパーも儲けが無いと商売になりませんので
基本的には一番安い価格を提示したゼネコンに仕事を行わせます。
今までの経験上、原油が今のように高騰したことはないのではっきりとしたことは
いえませんが、材料が上がろうが人件費が上がろうがデベロッパーはゼネコンが提示した
金額以上のものは支払いません。
但し、計画地に大規模な埋設物やＰＣＢ・ダイオキシン物質がある場合その処理について
費用を提示することはあります。（何が埋まってるかなんて設計ではわからない為）
その他の建物の納まり上必要な増額などについては見積もり金額内で施工するように
どこの特記仕様書にも明示されてます。
増額部分はどのようにして金額を納めるのかという質問ですが、
上記に書いた見積もり段階でのＶＥ（バリューエンジニアリング）やＣＤ（コストダウン）と
現場でのＶＥにて帳尻を合わせます。
エンドユーザーがパンフレットを見たりモデルに来てる段階では見積もり段階での
ＶＥ・ＣＤは既に済んでいる状態です。
現場のＶＥはパンフレット・モデルに影響が無い範囲で行います。
ようするに見えないところをわからないように安くしているわけですね

[269: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん、２６７です。
丁寧なご説明ありがとうございました。

＞現場のＶＥはパンフレット・モデルに影響が無い範囲で行います。
＞ようするに見えないところをわからないように安くしているわけですね

そうですか…不安が大きくなってきました。
今、かなり資材関係値上がりしていますよね、ってことはかなりのコストダウンを
図らないといけないってことになりますね。
目に見えないところを分からないようにって具体的にどういう感じですか？

[270: 入居予定さん]

ぼろぞうきんさん、はじめまして。
ぼろぞうきんさんのコメントに好感を持ち、読破いたしました。
そこでいくつか質問させてください。

まず親スレに名を連ねているデベの中で、日綜についてのコメントが見当たらないようでしたので、ぼろぞうきんさんの持たれている印象をお聞かせいただけないでしょうか。
実は近々日綜＆長谷工の物件に入居予定です。
長谷工は他では色々言われてますが、ぼろぞうきんさんの評価が私の持っていた印象と合致していたので安心いたしました。
せっかくなので日綜についても、率直なところをお聞かせ願えたら幸いです。

それから全般的なことについて。
すでに事件となっているヒューザーやアパ、木村建設、姉歯設計事務所といったところは、ぼろぞうきんさん的に事件前はどういう評価でしたか？
表面化される前から、おかしなところが見受けられたでしょうか？
もしそうだとして、今現在ぼろぞうきんさん的にここは“ヤバイ”というデベやゼネコンはありますか？ヒントだけでも教えていただけたらと思います。

[271: 匿名さん]

私も知りたいです。イニシャルトークでも良いです。

[272: 購入検討中さん]

はじめまして、ぼろぞうきんさん
中古のマンション購入検討しているものです。
15年に建築、ジョイントコーポレーションのもので、施工会社が小俣組、11階建てのRC造、ラーメン構造、場所うち杭で16メートル、バンド筋工法、階高 2.71m（天井まで2.42m）、吹きつけタイルといった建物です。

みたかぎりではとってもきれいで問題がないので購入に踏み切ろうと思っているのですが、
なにせ素人で、今回始めて購入するので不安です。
契約が一週間後なのでそれまでにできるかぎり情報を集めて判断しようとしてます。
構造計画書ももらいましたが数字の羅列で上記以外のところはあと何をチェックすべきか
わかりません。ぼろぞうきんさんから見て、上記情報で何か懸念材料ってありますか。本当に困ってます。どうぞよろしくお願いします。

[273: 匿名さん]

>>269

厳密に言えば資材関係の値上がりにより利益を圧迫し、そのしわ寄せは孫請け等の末端にくる可能性はありますが、通常は受注と同時に各社へ見積を行い大まかな仕様と枠を決めてしまいますので、資材の急激な高騰はあまり影響を受けません。

逆に言えば今から１年前が受注時だとすれば、新製品が途中で出ていたとしても枠で受注時に抑えているので、1年前の製品が設置されているということです。

VEはパンフ、モデルに無い箇所、つまり共用部をメインに材質や工法等を変更したりします。例えば設計でピット内ケーブルラックを材質を変更したりケーブルラックを無くしたりと、性能を満たす仕様へ変更します。


>>272

住宅性能評価書があるかどうか、またその内容を確認されたほうが良いと思います。

[274: ぼろぞうきん]

>>269
ＶＥについては>>273の通りです。
設備で言えば給水管の種類をステンレスからライニング鋼管に変えるとかですね、
他にも色々ありますが。
あとは意匠上影響が無い範囲でタイルを吹付けにしたりすることもあります、
ここでいう意匠上影響が無いというのはパンフレットなどに出てない部分のことを
指します、構造を弄くるようなことはしないのでご安心ください。

>>270
日綜のイメージは独創的な意匠でしょうか
オープンリビングバルコニーは特許をとっているのか知りませんが他では
見たことがありません、設備的には花粉除去装置が殆どの物件で採用されてます。
花粉除去装置は中廊下タイプじゃないと正直意味を成さないので？と思うときが
ありますがオープンリビングバルコニーは開放的な感じがして個人的に好きですね。
監理についてはよくも悪くもないといったところでしょうか。
長谷工が設計施工でも上記の設備については採用されることが多いようです、
但し、中身については以前から書いてあるように金太郎飴状態なのでどれも
一緒です。（良い悪いは別として）

姉歯事件に関して
まず>>表面化される前から、おかしなところが見受けられたでしょうか？
これについては否です、というのも偽装関係の会社で知ってるところといえば
イーホームズくらいしかなかったので。
但し民間審査機関の審査についてはどこもゆるかったですが特にイーホームズについては
殆ど内容を見てないというのはどこの設計事務所も共通認識としてありました。
どんな物件を出しても指摘は０もしくはテンプレート化された指摘だけでしたね、
イーホームズ以外も同じようなものでしたが。

姉歯氏については色々思うところがあるのでそのうちに書き込みたいです。

>>272
構造専門家では無いので正直なんとも・・・申し訳ない。
>>269の通り性能評価は一応ですが公的な書類として見てみることをお勧めします。
設備に関しては特別あっても無くても左程変わりませんが、構造に関しては
結構細かく書いてあるのではないでしょうか？（構造の性能評価書は見たこと無い
ので断言できません）
アドバイスになってないですね、申し訳ない。
１５年というと５年前の物件ですから設備仕様的には現在とそんなに変わりないですね。
設備的な視点でいえば何ら問題は無いかと。

[275: 申込予定さん]

はじめまして。　有楽土地、東急建設の物件を検討中です。どちらもあまり悪い情報は聞きませんが、いかがでしょうか。　いわゆるオーベルというブランドです。

[276: 匿名さん]

２６９です。

ぼろぞうきんさん、２７３さん

大変分かりやすかったです。ありがとうございました。
あんまり悩んでもしょうがないってことですね。
構造をいじくることはないとのことで、少し安心しました。

[277: 入居予定さん]

270です。
ぼろぞうきんさん、ありがとうございました。
そうですか、日綜の監理はよくも悪くもない…出来ればしっかり監理してもらいたかったです。
長谷工は組むデベによってデキがぜんぜん違うと聞きます。というのはつまり、しっかりデベが仕様を指定し監理監修している時にはしっかりそれに応じるし、設計から施工、監理監修まで丸投げではそれなり…必要最小限の仕様とデキ。
それでも“偽装”のようなことはしないと聞くので、長谷工に関しては一定の安心感をもってます。現場は確かに整理整頓が行き届いてました。

オープンエアリビングバルコニーはどうなんでしょうね〜。我が家のバルコニーだけが広いならいいのですが、基本的に縦一列同じ間取りなので、上階のバルコニーが陰になってリビングに日が入らなさそうです。なのでウチはその間取りは避けました(^^;)予算の問題という話もありますが。
花粉除去の件は私もぼろぞうきんさんと同じ印象です。外廊下だしあまり意味ないですね(^^;)
多少は効果があるのかもしれませんが・・・。
もうすぐ内覧会なので、専門家に同行をお願いしてしっかりチェックしてこようと思います。

[278: ぼろぞうきん]

>>275
有楽の物件は現在監理してます、ゼネコンは東急じゃないので違う物件ですが。
デベ監理者は意匠・構造にはそこそこ強い人がやってますが設備は詳しくないですね、
意匠系の人は大概そうなんですけどね。
設備はおまかせみたいなところがあるので気は楽です、責任は重大ですが。
東急については２年程前に監理しましたが所長・次席共優秀で現場もしっかりしてました。
所長も次席も設備担当もしっかりしてる人だと監理は非常に楽です。
ということもあり私的にはいいゼネコンだと思います。

>>269
構造を弄くった形跡があれば大変なことになるので普通はやりません。ご安心を

>>277
少し誤解をなされているようなのでご説明します。
なぜ長谷工がゼネコンになると長谷工仕様になるかといいますと
通常デベロッパーは独自の仕様を持ち、その通りにやってもらえれば一番いいのですが
独自の仕様で概算の見積りをゼネコン数社に出すと９５％以上の確率でデベロッパーが
考えている金額とゼネコンが出してきた見積りの金額が合わないのです。
金額が合わないとどうするかは前のレスでもあるとおりＶＥ・ＣＤを行い、金額を
調整するわけですがそれでも金額が合わないことが多いのです。
そこで登場するのが長谷工です。
長谷工は独自の設計スタンスや施工スタンスをもち、デベロッパーに営業をかけるわけです。
ここをこうすればこう安くなります、ここはうちの仕様にしてしまえば幾らになります・・・と
そうすることによってデベロッパーは譲れない部分と譲れる部分を取捨選択し、譲れる部分に
ついては長谷工仕様でやってくださいと長谷工仕様に変わっていくわけです。
ですからデベロッパーによって出来がぜんぜん違うことはありません。
むしろどんどん同じような建物に変わっていくのです、それが金太郎飴と私が言っている
所以です。
もうすぐ内覧会ですか、所長の顔が青くなるくらいチェックしてあげてください。

[279: 購入検討中さん]

ぼろぞうきんさん、はじめまして。
おもしろいレスに時間を忘れて釘付けになりました。。。

ぼろぞうきんさん♪モリモトのマンションについてどんな印象をお持ちですか？
購入に踏み切れず迷っています。
ぼろぞうきんさんはモリモトにかかわったことありますか？

[280: 入居予定さん]

270・277です。

> そこで登場するのが長谷工です。
> 長谷工は独自の設計スタンスや施工スタンスをもち、デベロッパーに営業をかけるわけです。
> ここをこうすればこう安くなります、ここはうちの仕様にしてしまえば幾らになります・・・と

なるほど・・・それで“金太郎飴”ですね。
仕組みは良くわかりました。
自分が入居予定の物件に関して言うと、どうも長谷工から日綜への持込物件のようです。
長谷工が取得した土地に日綜(や他のデベ)を売主として大規模マンションを建てる。
通常とは逆の流れですが、長谷工施工ではよくあるパターンのようです。
でもだからこそ、より一層“長谷工仕様”の“金太郎飴”なわけですね…。
どうも日綜に何を掛け合っても、長谷工の言いなりなのが気になる(気に入らない)のですが。
なんとなくその理由が見えた気がします。

> 所長の顔が青くなるくらいチェックしてあげてください。

出来ることなら青くならないでスンナリ済んで欲しいのですが…(^^;)
でも強力な助っ人に同行依頼してるので、隅々までチェックしてくる所存です！
どうもありがとうございました。

[281: 購入検討中さん]

ぼろぞうきん、はじめまして。
マンション購入を検討しています。
ここでの話題はやはり全国区の大手が多いようですが、地方のデベの質問でも宜しいでしょうか。
検討しているマンションは、http://www.rck3.jp/outline/index.html
売主：丸美産業株式会社（東海地区が主ですが、最近は東京近郊までエリアを伸ばしているそうです。）
設計・管理：株式会社ヤスウラ設計　　施工・請負：大井建設株式会社
となっています。

この物件は法改正後の対象物件になるのでしょうか？
また、チラシ内容の中に「既製コンクリート杭」をうたっています。
質が良く強度も強い、との事ですがいかがでしょう。
何卒ご意見をお聞かせください。

[283: 契約済みさん]

ぼろぞうきんさん　
既出かもしれませんが、
大京のグループ会社の扶桑レクセルの物件を購入しました。ぼろぞうきんさんは扶桑レクセルの物件についてどう考えてますか？
私はもちろん設計については素人なんですが、いかがなものですか？

[285: 申込予定さん]

２７５です。ぼろぞうきんさん、早速のお返事ありがとうございます。　内部のことをご存知の方からの情報でとてもありがたいです。　私をはじめいろいろな質問に丁寧に忙しい中答えていただき、恐縮致します。お体ご自愛ください。

[286: ぼろぞうきん]

自作自演がどうのこうのってレスがあったのが消えてる。
自分で消したのかな？レスしようとおもってたのに。

>>279
最近ネタっぽい質問が無いので寂しいです。

クレッセントは過去に１度だけ大手設計事務所の外注で仕事をしたことがあります。
外注だったのでモリモトの社員とは会わずに設計だけを担当しました。
１物件だけなのでなんともいいがたいですがその物件だけを言えば結構センスが
いい建物でしたね。
ＨＰも見ましたが監理体系が出ていなかったのでなんともいえません申し訳ない。

>>281
国土交通省からでてる着工実績みたいなものがあるんですが改正基準法が施行された
６月２０日以降つまり７月の４号物件（戸建）を除く着工数はたしか０であったと思われます。
ですから改正基準法の前に着工をしてるんじゃないかと思います。
規模にもよりますが通常のマンションの場合、階数＋２ヶ月（１１階建であれば１３ヶ月）が
着工〜竣工の期間の目安になってます。
既製コンクリート杭についてですが、これはまぁなんといいましょうか
現場打ちか既製かの違いなだけであって特別質が良く強度も強いともいえません
現場打ちでも質が良く強度も強いものもできますので。
購入前にデベの営業に聞いてみるといいかも知れませんね。

>>283
扶桑レクセル言われるとまず最初に機械式駐車場を思いつきます、
マンション事業のほかにも色々やっている印象が強いですね。
同僚が扶桑レクセルのマンションを購入したので今度聞いておきます。

>>290
良いマンションライフを


ぼろぞうきんが設計が完了した某マンション（４００戸くらい）ですが立地が悪く、
まったく売れてないそうです。（たしかに立地は悪い）
オール電化・ディスポーザなどがついてます、購入検討中の方「立地はとても悪い」ですが
いい物件です、ご検討あれ（笑）

[287: 購入検討中さん]

281です。
早速の回答有難うございます。
参考になりました。
これからも拝見させていただきます。

[288: 匿名さん]

それはどこの地域ですか？首都圏？関西？？他？？？

[290: 契約済みさん]

はじめまして。
最近タワーマンション（３３階）を購入したのですが、免震ではなく制震となっています。
なんでも高さから割り出して制震のほうがいいからという説明だったんですが、
地震に関して制震は気休め程度というのが実際だという風にも聞いてます。
周りに建ってるタワー（３０階以上）がみんな免震なことを考えると不安なんですが、実際制震はどうでしょうか？
あと窓のガラスが複合ガラスでないので、複合ガラスの外からの防温効果って高いか気休め程度かどうでしょうか？

[291: 283]

ぼろぞうきんさん
早速の回答ありがとうございます。扶桑レクセル確かに私の購入した物件も機械式駐車場です。
なぜなんですか？へーいろいろ事業やっているのですか？いや知らなかったありがとう。
ところで、非常にあなたなんかひじょーにタレント性を感じるのだけれど。おもしろいよね。
あほな質問にも目線を合わし、きちんとそれなりに答えている。年はおいくつ？

[292: ぼろぞうきん]

>>288
首都圏です、これ以上は特定されてしまうのでご想像におまかせします。
この業界かなり狭いので。

>>290
免震、制震については大変申し訳ないですが専門外なのでわからないというのが
正直なところです、設備設計については免震、制震共ありますが特に制震については
設備に的に変わったことは行いませんでした。免震については免震継手というものを
使用し、震動による配管のたわみを吸収するようなものを使います。
まぁ構造設計上常に安全及び余裕を見て設計してると思うので倒壊することは
９９.９９９（略）％ありませんのでご安心を
免震についても同様ですが横揺れには強いですが直下型地震に対する対応が
現在どうなっているのか気になるところです。
素人の意見になりますが立て揺れだと積層ゴムがちぎれたりしないのかなと・・・

ガラスの単板、複合板の断熱性ですが、複合板に比べて単板はかなり劣ります、
平成18年４月１日以降、エネルギーの使用の合理化に関する法律の一部を改正する法律が
改正され、延べ床面積２０００㎡以上の住宅にも上記法律が適用されることに
なりました。
断熱性能が劣ると空調等の使用回数が増え省エネルギー性が劣ると判断されます。
だからなんだというわけでも無いですが単板より複合板のほうが省エネルギー性が
あるということです、当然コストも高くなりますけどね。
普通に住んでる分には気づかない程度の違いですのであまり気にされないほうが
宜しいかと。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[293: 290]

早速ご回答いただきありがとうございました。
いつも丁寧な回答をされることに敬服しています。
お体に気をつけて今後も頑張って下さい。

[296: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん

２８９（同世代）です。
失礼しました。


各部屋についている換気口（？）、寒い冬はずっと閉めているのですが
何か問題はありますか？
２４時間換気はしています。

[297: ぼろぞうきん]

文章が消されてますね、気をつけないと。

>>296
>>各部屋についている換気口（？）、寒い冬はずっと閉めているのですが
>>何か問題はありますか？２４時間換気はしています。

各部屋についている換気口というのは給気口と呼ばれるもので常時開けておくのが
正しい使い方です、通常のマンション換気というのは第３種換気と呼ばれるもので
給気口から新鮮空気を取り入れ機械的（排気ファン）で排気をするものです。
というわけで給気口を閉じてしまうと新鮮空気が入ってこない為排気ができなくなります、
２４時間換気も同様に給気口を閉じると２４時間換気を行っていない状態になります。
（実際は隙間風などが流入してくるので絶対に換気できないというわけでも無いです）
上記理由より給気口については常時開にしておくのが理想です。

[298: 契約済みさん]

ぼろぞうきんさん、はじめまして。実は、契約したマンションの事でとても悩んでいます。
売り主：Ｔ急不動産　　施工：５洋建設　竣工予定：今年４月　です。
建物は、１７階建てで、南北に長細く、北と南に２棟に分かれて建っています。
私たちが契約した南の棟にはエレベーターがなく、各階に北の棟への渡り廊下があります。
この渡り廊下が問題なのです。歩く所の幅：１．２ｍ　両側の手摺りは高さ：１．２ｍ　
隙間８ｃｍのアルミ縦格子　　長さ：４ｍです。１階から１７階まで同じ仕様です。
私たちの部屋は地上３４ｍぐらいですが、渡っている時に格子の間から下が見えること。
隙間からの落下物の危険性、雨の降りこみ、ビル風、降り込んだ雪の凍結などに不安を感じ
事業主に両側の手摺りのところに、ボードのようなものを設置するようお願いしたのですが
却下されました。　理由は、「風環境」でした。「風環境シミュレーション」をして
周囲に建設後に風環境の悪化が起こらないように、手摺りを格子状にしたそうです。
マンションの購入者の安全よりも、近隣に住む人々の利益を優先されてしまいました。
渡り廊下の下には、落下防止のネットもありません。マンションのパンフレットには
渡り廊下の完成予想図は、いっさい載っていないので、格子状という形状に気がついていない
購入者もいると思います。
変な話ですが、私と子どもたちはマンションの立地が気に入っているので、渡り廊下に不安は
ありますが、気を付けて渡っていれば大丈夫かな？　という意見です。
主人は、毎日、不安を感じながら生活をするのはいやだし、渡り廊下の下が見えたら頭が
クラクラする。と購入をキャンセルしたいみたいです。
上記のような渡り廊下のあるマンションって、他にも沢山あったりするのでしょうか？

[299: 匿名さん]

ライオンズ以外にオススメのマンションはありますか？
パークハウス、ダイアパレス、ヒューマンはどうでしょう？
施工にもよるのですか？

[300: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん

こんばんは、お仕事お疲れ様です。
消されたネタっぽい質問の返答も楽しみにしていた２８９です^^
読破しました。同じような質問も過去にありましたね。

無知な私に解りやすく、説明してくれてありがとうございます。
２４時間換気してるつもりで、意味なかったんですね。

空調のことで？？？なことがあったら、また聞きにきます。

[301: 契約済みさん]

マンションの風呂の追い炊きには、専用のボイラーが浴槽の近くに有るのでしょうか？
それとも、室外のボイラーの熱湯を、浴槽までパイプで配管してるのでしょうか？

浴槽の近くにボイラーを設置すると、室外までの給排気ダクトがいるのでしょうか？

[302: 匿名さん]

某社の物件で設計図の使い回しと思われる間取り図（不動産会社は別の会社）があったのですが、
そういうことって問題にはならないのですか？

[303: ぼろぞうきん]

>>298
私が過去設計した案件の中に２０階建の片廊下タイプマンションがありますが
その物件は廊下部分に腰壁も無く全て縦格子でした。
風シミュレーションをしたわけでもないようなので恐らく減額からくるもの
だったと思われます。
風シミュレーションは風害が発生するかどうかの検討の一部かと思われますので
渡り廊下を目隠しすることにより風害が発生すると答えが出たのではないでしょうか
そのような場合、購入者が改善を求めても却下されます、近隣はある意味購入者より
恐ろしいものなのです。
怖い怖く無いについては人それぞれなので何とも言えませんが、怖いと思う方が
いる以上もう一度よく話し合われたほうがよいのではないのでしょうか。
私も高いところ苦手なので・・・
あと高いところを購入すると風が強いので洗濯物がよく飛びます、御注意を。

>>299
>>ライオンズ以外にオススメのマンションはありますか？
>>パークハウス、ダイアパレス、ヒューマンはどうでしょう？

おすすめもあれば、おすすめじゃないところもやっぱりあります。
上記の４会社ですが、仮に同じ土地、通常の仕様で設計をすると
一番いい仕様になるのがパークハウス（三菱地所）ですね。
監理については大京ってところでしょうか、あとは想像におまかせします、
良い部分については色々といえますが悪いところはいい辛いです。

>>301
>>マンションの風呂の追い炊きには、専用のボイラーが浴槽の近くに有るのでしょうか？
>>それとも、室外のボイラーの熱湯を、浴槽までパイプで配管してるのでしょうか？
ボイラーというのはガス給湯機のことでしょうか？
ガス給湯機であるとすれば浴槽までパイプで配管をしてます、エコキュート等は
また違ったものになります。
>>浴槽の近くにボイラーを設置すると、室外までの給排気ダクトがいるのでしょうか？
室内にガス機器を設置したいというのであれば室外まで給排気ダクトが必要となります、
正確には給排気筒とよばれるものです、設置には建築基準法、ガス機器の設置基準等々
色々と制約がでます。

>>302
使い回しと思われる部分というのがよくわかりません、ＣＡＤ上で重ねてピッタリとか
そういう意味でしょうか？
あまり詳しくは無いですが通常設計図というのは事業主若しくは設計事務所の著作権が
からむと思うので、まんまパクッた図面が世に出るというのは訴訟問題になると思います。
ぼろぞうきんは設備設計という職柄色んなところの意匠図を見てきておりますが
まったく同じ図面（間取りやら面積やら）を見たことがないです。
*******************************************************************************
最近買った高いものは何ですかという質問があったと思いますが
特に高い買い物はしてませんね。
盆と正月に公務員より長い休みがとれるので年に２回ほど海外へ行き
ダイビングをしているので旅行代金で金が掛かるくらいです。

[304: 298]

回答有り難うございます。
渡り廊下の件は、ボードを取り付けるのが無理だとしたら、手摺りの高さを上げてもらうとか、
縦格子の部分をもっと細かいネットで覆ってもらうとか、お願いしようと思います。

家族の為にがんばります！！

[305: 入居予定さん]

ぼろぞうきんさんこんにちは。
以前日綜＆長谷工物件の件で質問した者です。
ボイラー配管の話題を読んで、思い出したことがありましたので質問させてください。

購入したマンションのインターホンは、エントランス部のみカメラで見ることが出来
住居前にはモニターがついてません。
出来れば住居前の様子も、室内からわかるようになったらいいと思い、入居前に
対応してもらえないかと、デベに要望を出しました。
しかし最終的には叶いませんでした。

このインターホンは、遠隔操作による消防試験が出来るタイプなのですが
建築確認を取る際に消防署に提出した消防計画に対応する
インターホンの中で、住居前カメラ付でかつ既存の玄関パネルに
うまく収まるものは、現段階ではないそうなのです。
“既存の玄関パネル”を無視すれば、技術的には可能のようなのですが…。

それなら将来、住居前カメラ付で既存の玄関パネルに合うものが
発売されれば、それに変えることが出来るのかとたずねたところ
それがそうカンタンではないらしいのです。

担当者の話では、どうも消防署に提出した書類に明記された
品番以外のものを取り付けることは出来ないとのことなのです。
提出した書類をもとに建築確認を出してる為、変更が効かないと。
後日、カメラ付かつパネルに収まるタイプのものが新発売されても
その製品は提出した書類に載ってない為、使用できないと・・・。
管理組合に了承されれば良い、というレベルの話ではないということのようです。

消防法と建築確認について、仕組みが全くわかっておりませんので
本当にそうなのか、はぐらかされたのか、判断できずにいます。
インターホンなんて、いつかは壊れる時も来るでしょうし
それよりなにより防犯上、出来れば住居前もモニターできるインターホンに
変えたいと思うのですが、やはり難しいのでしょうか？
もしこのあたりについてお詳しいようでしたらご教授ください。

[306: 匿名さん]

305さん

玄関ドアのドアアイ部分にカメラを設置、モニターはリビング等に
置いて無線で映像を飛ばす商品が量販店やホームセンターの
防犯グッズコーナーにあったのを見た気がします。
後付けなので格好は良くないでしょうが…探してみたら？

[307: 入居予定さん]

305です。

306さん、早速のレスありがとうございます。
その商品は知ってます。出会った時は“これだ！”と思いました。
それほど値の張るものでもなかったので、入居したらとりあえず設置してみようと思ってはいます…が、やはりそうなんです。格好がいかんせん(^^;)
ドアのスコープ部分に、四角い豆腐半丁ほどの大きさのものが張り付くようなカンジで。
ドアが黒っぽいので目立ちます。
それに画像も駒落としでイマイチ、視野も狭かった気がします。
出来ることならスッキリと収めたいものなのですが。。。インターホンと連動してくれた方がベンリだし。
技術的に出来ることならそうしたい、とまだ希望を捨てきれずにいます。

[308: 入居済み住民さん]

３０５さん
うちも同じで、住居前はモニターがありません。防犯上、付けたいですよね！

[309: 匿名さん]

＞305

どのインターホンか分かりませんが、

＞インターホンの中で、住居前カメラ付でかつ既存の玄関パネルに
＞うまく収まるものは、現段階ではないそうなのです。
＞“既存の玄関パネル”を無視すれば、技術的には可能のようなのですが…。

は正しい回答です。

遠隔試験は自火報（住戸内感知器用）の中継器を内蔵する玄関子機か別置で設置する必要があり
カメラ付玄関子機には内蔵するものが無いとの意味だと思われ、カメラ部を別置にすることで技
術的に可能との意味でしょう。（玄関カメラ部と玄関通話部のセパレートタイプはありますので）

消防や確認申請の話しは住戸用自火報対応若しくは共同住宅用自火報についてのことを問われて
いるのでカメラの有無は関係なく、既存の玄関パネルの問題と思われます。
（マンションなので技術的な話より共用部を変更することの難しさの問題かと）

余談ですが玄関子機映像の有無は配線本数が違うので現状映像なしであれば、将来カメラ付に
変更するにもインターホン親機から玄関子機までの配線も変更する必要があるので
配線本数が少ない場合は、そこからの改修が必要となり実質は改修不可となります。

玄関子機の件でそこまで調べてくれる方がご担当とは、
良い方に出会ったと思います

[310: 匿名さん]

日本綜合地所の４ｍバルコニーのある物件、ヨーロピアンデザインのマンションが個人的に
気に入っているのですが、日本綜合地所ってどうですか？ぼろぞうきんさん。

[311: 匿名さん]

ぼろぞうきんさんの体はひとつしかありません。めんどうでも過去レスを確認してみてください。

[312: 匿名はん]

マンションデベロッパーさんって、マンションに付加価値をつけるために、あらゆる企画やコンセプトを立てるって聞きました。たとえば、託児所付きとか・・・。
そういうネタってどこから見つけてくるんですか？

[313: デベにお勤めさん]

ネタって、あなたの言うような託児所付き等の附帯的な事？

[314: 匿名はん]

＞デベにお勤めさんへ

レスポンス、ありがとうございます。
はい、共有設備としてこのような物を設けましょうっと言うような付帯的な設備の企画です。

単調直入に言いますと、知合いの企業さん（全く不動産業界とは別の方）が、提案したい共有スペースの企画を持っておられます。
ただ、その企画をどうすればデベロッパーの方々に知って頂けるのかわからない・・・・

ですので、その企画をデベロッパーさんの考慮のテーブルにあげて頂くためにはどうしたらいいか、知りたいと思いました。

そこで、どのように情報収集をされているのか、こちらで質問した次第です。

[315: 匿名さん]

たとえば、どのようなものですか？

[316: 入居予定さん]

305です。

309さん、ありがとうございました。
一応メーカーに聞いたところ、端子付かつカメラ付の子機はあるんです。が、既存の玄関パネルには合いませんでした。

309さんのお考えでは、共用部を変更せずに、つまりパネル内に収まるなら確認申請の変更は必要ない、ということになりますでしょうか。
デベは子機の品番ごとに消防署に申請してるから変更できないと言っていたので、そこがすこし食い違います。
あとは消防署に聞いてくれ、と言われてます。
が、どこになんと聞けばいいのか、途方にくれてます。

いずれにしても入居前には間に合わないので、時間があるときに調べようと思うところです。

ちなみに配線は４線しか来てないので、そのままでは線が足りずに設置不可能です。が、二重天井内に配線を這わせてあるので、増設は可能です。全部で６線必要です。
これもデベは当初、コンクリ内に埋め込んでるから不可能、と言ったのですが、配線図を提出させたらそうでないことが判明しました。なので、そこまで良心的かはマユツバです。

[317: 匿名さん]

305さん

確認申請にパネルがどうのは含まれていないので問題ないですし、消防は現実的なので
確認申請時より着工届が大事です。ようするに確認申請に品番はあまり関係なく
（特に消防はそうです）工事（消防の工事です）着手の１週間か２週間前に提出する
着工届が大事で、その着工届のことをデベロッパー営業は言っているのだと思います。

共用部について申し上げたのは、共用部はあくまで共用部なので、個人でどうする
ことも出来ませんし、入居後は管理組合の承認が必要になるということが一つと
（つまり玄関の鍵を一つ取替るにも管理組合の承認が必要になります）
仮にカメラ付玄関子機を設置出来たとして、意匠的に統一のない住戸が存在する
ことをデベは許さないと思ったのですが、文章を見る限りそうではなさそうですね。

消防さえ許せばとの話のようなので、そのマンションを管轄してる消防本部の予防課
に内容を伝えれば回答を頂けると思いますが。

[318: ぼろぞうきん]

>>316　>>317
本局消防が是といっても所轄消防署で否と言われることはよくあることです。
一個人（建築専門家は除く）が打ち合わせに赴き自分の住戸の仕様を変更させることには
反対です。
又、建築基準法が改正し消防同意図面内容と建築確認の図面が相違がある場合
整合性うんぬんを問われる可能性があります。
又工事中の場合、軽微な変更若しくは計画変更が発生する可能性があります。
話はそう簡単には済まないのでやめたほうがいいと思いますよ。

[319: 匿名さん]

＞318

前置きを住戸用自火報対応若しくは共同住宅用自火報と記載しておりますので
玄関子機がセパレートか一体型かでも違うのでしょうが、カメラの有無で
図面の整合性を問われることはありません。（特例基準にカメラの有無は
関係ありません）

機械設備ことは良くわかりませんが２４時間換気をユニットバスの換気扇で行っている場合
換気容量を満たしても、バス乾の有無で現場と設計の整合性を問われるのですか？
消防同意図面内容と建築確認の図面の話しなのでズレはありますが、同じ意味だと思いますが。
住戸用自火報対応若しくは共同住宅用自火報でカメラの有無は性能を満たせば
何等問題無いのですけど（玄関パネルがRC躯体を欠きこみしているようであれば
また話が違いますが）

共用部に関しては同じ意見ですが、ポジティブに捉えて柔軟性のあるデベさん
と言う事かな

[320: 購入検討中さん]

ぼろぞうきんさん
はじめまして。今検討している物件があります。
なにかご存知のことがあれば教えてください。

売主：明豊エンタープライズ、近鉄不動産
販売（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
設計・監理：トイズアーキテクチュアデザイン
施工：南海辰村建設　東京支店
管理：長谷工コミュニティ

デベ評判のスレでもあまりみかけないので、質問しました。
どうぞよろしくお願いします！

[321: ぼろぞうきん]

>>319
浴室乾燥機については建築基準法告示１８２６号に定める換気設備です。
浴室乾燥機から一般換気扇に変更して風量が変わった場合機器の持つ性能が
違いますので圧力損失が変わります。
変わるとどうなるか、確認審査機関の判断にもよりますが建築基準法施行規則
第３条の２もしくは計画変更になります。（可能性的には軽微な変更が高い）
火報については建築基準法では無く、消防法に準じて計画を行うので
消防同意をとった図面を建築確認に提出するのではないでしょうか？
ということで建築確認に提出した消防同意図面の内容が変更になった場合
整合性の観点から軽微な変更若しくは計画変更になると思います。
しがない設備屋の意見ですので>>319氏に御教示頂きたいところです。

[322: 入居予定さん]

ぼろぞうきんさん　教えてください。
家族が鍋（湯豆腐）好きでカセットコンロで毎週たべています。
しかしオール電化マンション（千葉美浜区の大規模、長谷工仕様）に３がつから入居するのですが　入居先は火災報知器があるではないですか。
やはり　湯豆腐レベルの温度で火災報知器が反応するのか？
リビングテーブル用のIHを買う必要があるのか　教えてください。

[323: 購入経験者さん]

いつも見ているだけで、ぼろぞうきんさんは、どんな質問にも真摯に応えていて感心しています。
湯豆腐を毎週食べているという方の質問は、ぼろぞうきんさんでなくても答えられる事なのでお答えします。
オール電化でも、カセットコンロは使えます。火災報知器はあるけれど、反応しませんよ。主婦の言う事なんで、法的根拠とか、どれくらいまでなら大丈夫とか言えないけど、家はマンションの営業はカセットコンロは大丈夫ですって言ったし、いいだろうと言って使っています。
でも、土鍋はIHが使えないので、IH用のに買い換えるかと言うところですかねぇ。全部、カセットコンロでやってしまうのなら、今までと一緒ですね。

[324: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん

319です。

どうも得意分野でない機械設備を例えに出したことで、噛み合わなくなってしまったようです。

玄関カメラは消防設備ではないので、確認申請等には関係ないということ。
と同時に設備分野は確認申請時と施工時は違っているので、性能を規程している
図面であれば良い（これは新しい建築確認の要点にも設備に関して記載されています）

>322

火災報知設備は法改正により戸建、共同住宅問わず、居住を目的としている物件には
何等かの感知器を設置する義務があります。既存の住宅に関しても猶予期間はありますが
設置義務がありますのでこれからの住居物件は必ず感知器が存在します。

カセットコンロでもガスコンロでも天ぷら油を火事になるぐらい加熱しない限りは
鳴りません。通常の暮らしで鳴ってしまう現象は、感知器に物をぶつけてしまった時
の方が多いと思います。

[325: 計画中]

賃貸マンションの建設を考えています。
個人事業として出来る小さめの鉄筋造りを検討していますが、誠意ある建設会社を２．３教えて頂けませんか？
施工場所は神奈川県です。

[326: ぞうきんふぁん]

ぼろぞうきんさんお帰りなさい。
もう、お戻りにならないかも・・・　と思っていました。

いつも楽しく拝見させていただいております。

私はマンションの販売をしているのですが、
とても勉強になります。

これからも頑張ってください。

ちなみに、ぼろぞうきんさんのおすすめの海はどこですか？
大きなお買い物は旅行とのことだったので聞いてみました。

[327: 契約予定さん]

はじめまして、いつも楽しみに
拝見させていただいております。
これからマンション購入を考えているので、参考にさせて
いただいてます。

実は私の検討している物件の事で、ぼろぞうきんさんが
もしご存知あればご意見を頂きたく書き込み
させていただきました。

売主　O不動産
販売　H
設計　不二建設
施工　三平建設

という設計と施工会社について自分なりに調べてみたのですが
あまり情報がないため、ご相談してみました。
私が知りたいのは、評判や信用性なのですが
何かご存知な事がありましたら何でも構いませんのでお教え下さい。

コミュニティの書き込みが少しあったので、見てみましたら
あまり良い書き込みはなかったです。
お忙しい中すみませんがよろしく
お願い致します。

[328: ねこ]

ぼろぞうきんさん、初めまして。
まだこちらの板にいらっしゃったら教えてください。

売主：コスモスイニシア、大栄不動産
施工：間組

の中規模マンションを購入検討中です。
コスモスは、ぼろぞうきんさんが設計担当されたことのあるデべとして名前が挙がっていたので、何か知っていることがあれば・・・と思い、ご質問させていただきました。
宜しくお願い致します。

別件ですが、ぼろぞうきんさんが彼女にしたい芸能人はどなたですか？？
お忙しいところ、こんな質問付きですみません。。。

[329: 329]

ぼろぞうきんさん、いなくなっちゃったんですか？

[330: 通りすがり]

ぼろぞうきんさん、まだおられますか？

[331: 匿名さん]

古いスレみっけ。

ぼろぞうきんさん、基準法改正や資材高騰の影響で、物件が随分減りました。
最近は忙しくないのではないですか？
まだおられますか？