集合住宅年間２０００棟設計している俺に聞け

[ぼろぞうきん]

設計担当したことのあるデベ
大京、日綜、藤和、三菱、コスモス、大和ハウス、ナイスその他多数
監理したことのあるゼネコン
大成、清水、長谷工、鴻池、三井住友その他数え切れない位

さぁなんでもこい

[22: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん、
姉歯、浅沼、荻島、水落ですべてですか
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3503/
他に隠れていませんか

[23: 匿名はん]

04です。お答えありがとうございました。
鴻池組を信じたいと思います。

どんな質問にも答えてるぼろぞうきんさんが素敵です。がんばってください。

[24: ぼろぞうきん]

>22
彼らのおかげで偽装と無関係な設計業者がえらい迷惑を被っている、
俺もそうだ。
今年７月から建築基準法が改正されたのは知っているだろうか？
今まで建築確認申請といえばほとんどが儀式化されているような
もので取りあえず出せばＯＫみたいな形だった。

民間の集合住宅を確認申請に出す場合、９０パーセントが民間の
指定確認機関だったわけだが、何故民間に出すのかというと
①審査期間がある程度目安が付く　②ほとんど内容を見ていない
この２つが理由、民間に確認申請を出すと凡そ1カ月程度で
審査が終わり着工できるのだが、役所の場合具体的に審査期間を
教えてくれない為、今後の予定が立て辛いということがある。
着工が遅くなればその分竣工も遅くなるわけで、理想の竣工時期
３月もしくは１２月に完成できなくなってしまうのを嫌うのだ。
又、審査内容も原則は同じ内容（建築基準法に照らし合わせる）を
審査するのが民間の場合、審査期間1カ月で１物件の審査を
終らせなくてはならず、内容のチェックがゆるかった。
ほぼ同じ規模のマンションで同じような設備で設計した場合
民間ではチェック内容がテンプレート化されているものを送ってくる
のに対し、役所では図面一つ一つにチェックが入り、
図面をチェックで真っ赤にされたことがある。

そんな時期があったが今月から民間に提出した場合でも
チェックが細かくなった。（特に構造）
以前と大きく違うところは①意匠・構造・設備の整合性を取らなくては
ならなくなった。以前であれば多少の食い違い、例えば扉の向きが
意匠図と設備図で違っていても大勢に影響がないためそのまま
審査されていたのだが、それができなくなった。
②構造のピアチェック（書いた図面を他社の構造設計者に確認させる）
これで偽造はほぼできなくなったといってもいい。
③資料の後付は不可、これは買う人には関係ないが、不足資料や
整合させるための意匠図の差し替え行為ができなくなった。

こんな事情があるため建築確認提出が今月の物件はとても苦慮してる。
ただ、偽装や手抜き工事が横行していた最近の事情を見れば
買う人からすればこれもいいのかなと思ったりしている俺がいる。
ただ仕事が増えたので姉歯は許しがたい。

>23
聞いたことがないゼネコンに任せるよりよっぽど安心できる
ゼネコンです、問題ないですよ。

[25: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん、今月から忙しくなったのですね(今日はお休みですか？)
にもかかわらず、こんなにも丁寧に回答して頂けるなんて
私たちはとても幸せですね。感謝感激です。

ポレスターマンションですが、私は立地・価格・広さが気に入って契約しました。
金太郎飴デザインですが、ここにしか住まないので関係ないですし。

ぼろぞうきんさんお勧めのライオンズは高くて買えませんでした・・・。

[26: 購入検討中さん]

ぼろぞうきんさん
京急建設や京急不動産はどおですか？

[27: 匿名さん]

>>26
どおですか　→　どうですか

[28: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん、今月イニシアのマンションを
買っちゃいました、立地がとて気に入たのですが
ゼネコンが銭高組ですが大丈夫でしょうか？

[29: ぼろぞうきん]

>25
今は建築確認の提出中で資料作りなんかをしてるが
今年は盆休みくらいまではのんびりできるので休み。

自分が気にいったのを買うのが一番だが一応アドバイスしておこう。
売主側から見て要注意の客という情報が監理していると耳に入る。
〇〇〇号室の客は要注意とか、そんな感じのことだ。
ここでいう要注意というのは、プロ（設計・施工の職業を生業と
してる人）、あと一般ではモデルルームを詳細にチェックして
保存している人など。凄い人ではメジャーなどを持参して
下がり天井やら機器・器具などの寸法を取りそれをデジカメで
撮影している人がいたことがある。
ここで保存をされると実物との違いを指摘される場合があり
基本的にはモデルルームと同じものを作成しなくてはならない
売主としては直さなくてはならなくなる。
致命的な直しを指摘された場合どうなるのかというと
エアコンのプレゼントやらオプション追加という付加価値を
つけることにより直しを勘弁してもらう形になるのが一般的、
なので要注意人物になるわけだ。
あまりやりすぎると売主から売るのを断られたりするらしいので
（断られた人を見たことは無いが）やりすぎには注意してもらいたい。
又、内覧会のときにプロをつれてくるのもいい、素人では
わからない隠れたミスなどを見つけてくれるので
お金に余裕があれば連れていくのもいいのではなかろうか。

>26
同じ会社の同僚が京急の物件を購入したがこれといって
不具合は無いとのことだったので大丈夫じゃなかろうか
ただ施工が京急不動産の場合、施主・ゼネコンが一緒ということも
あり設計施工になりえるので注意したほうがいいと思われる。

>28
銭高組は時折仕事をするが、設計を行うメンバーはかなり優秀
集合住宅の件数は左程多くは無いが鴻池とほぼ同等中の上って
ところではなかろうか。コスモスの物件であれば監理も
行き届いてるので設計施工であれ間違いは無いと思う。

[30: 匿名はん]

ぼろぞうきんさん、私はある地方都市にすんでいるのですが、
大手デベロッパーではなく、地元の自社一貫（土地取得・設計
・施工・販売）体制で販売している物件を検討しています。

このような場合、どのような所に注意し購入すべきでしょうか。

宜しくお願い致します。

[31: 購入検討中さん]

ぼろぞうきん

デベロッパー　藤和不動産
施工　大末建設

この組み合わせはいかがでしょうか？
私が検討している物件は、
まわりの物件にくらべて少し安い感じがするので
少し心配です。
藤和の物件は無印良品的な感じがして好感がもてるのですが・・・

よろしくお願いします。

[32: 匿名さん]

どうも有り難うございます。
イニシアがデベでゼネコンが銭高組
の物件のご返事に感謝致します。

[33: 匿名さん]

よく答えてますね。
匿名とはいえ、特定のゼネコン、デペの評価をするのは大変ですよね？
苦労をお察しします。
でも、私はすでに買ってしまったのですが、これから買う人は
聞いてみたくなりますよね。

[34: 3]

3です。ご回答ありがとうございました。
ご謙遜して書かれているようですが大変なハイペースだと思います。
お体どうぞ大切に。

[35: 匿名さん]

良スレですね。
ぼろぞうきんさん、ナイスの物件は一般的にどうでしょう？
ちょっと安くて心配です。

[36: 申込予定さん]

もうすぐ契約なのですが、
野村不動産販売、大成建設とあすなろ建設のJVが施工のタワーマンションです。
一般的に野村不動産は高い割には...と言われていますがいかがなものでしょうか？

[37: 匿名さん]

野村不動産で竹中工務店の物件はどうでしょうか？
コンクリートが100年持つという、売りなのですが？

[38: 賃貸住まいさん]

外断熱に興味をもっています。
デベ　康和地所
施工 東鉄工業
どうですか？
他のデベで外断熱を検討しているところってあるんでしょうか？

[39: 匿名さん]

年間2000棟って1日で5棟以上を設計するペースですけど。
集合住宅を2000戸の間違いじゃないの？

それに設備設計て書いてあるけど機械と電気のどっち？

[40: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん
０２です。まずは、回答ありがとうございました。
皆さん自分のデベのことを聞きたいだろうけど
まあ、難しいですね。
本当のことを、言っても聞いた人が喜ぶわけでは
ないですから。
横浜市の盛り土に関する、規定は知っていますが
かなりいい加減に運用している＆指定確認機関は
いい加減な確認しかしないかと思える節があったので・・
質問してみましたが、回答は結構です。

さて、設備設計とありますが、どのような部分が
得意なんでしょうか？

[41: 契約済みさん]

ぼろぞうきんさんこんばんは。

デベ：ジョイントコーポレーション、ゼネコン：松村組
による、中古マンションを契約しました。
見た目は問題なかったのですが、
日頃の経験からご助言をお願い致します。

[42: 匿名さん]

お教え願いたく。

設計：日建ハウジング
施工；鴻池組
デベ：野村

という組み合わせはどうでしょうか？

[43: 賃貸住まいさん]

デベが日本エスリードで、施工が大末建設ってどうですか？ちなみに無事住宅ローン審査通りました。

[44: セミプロ]

>0
　年間２０００棟じゃなく２０００戸でしょ。
>24
　建築基準法が改正されたのは７月ではなく、６月２０日。

ところで、関西はビルや商業施設建設が花ざかりで、今年来年あたりはマンションの質が落ちていくと思うのですが、どうお考えですか。

[45: ずろ〜す＆しみ＝ず]

ぼろぞうきんさん、質問です。

マンション建築予定地の南側一面が、畑だとすると、
将来、そこは、何か建つのでしょうか。

やっぱり？

よろしくお願いします。　ペコリ。

[46: ぼろぞうきん]

ご無沙汰、久々に来てみたら書き込みが増えてた、返事遅くなり
申し訳ない。
>31
藤和と大末のコンビは結構色々ある、まず藤和だが通常設計監理と
言われているものの殆どは建築設計担当が監理を纏めて行うことが
多い。戸建住宅ならいざ知らず集合住宅ともなると意匠設計者が
設備も知っているというのは稀、本来設備設計事務所の人間も
監理にいくのが筋ではあるが、設計料の兼ね合いも有り
（意匠事務所から金をもらう為）余程のことがないと監理はしない。
（但し、中間検査やら完了検査は料金に含まれる為参加する）

この余程という場合がごく一部のデベ、藤和もこれに含まれる。
藤和の物件については設備設計事務所も監理をしなくてはならないと
いうことになっており、強制で監理をしなくてはならない。
ゆえに通常の意匠事務所が行っている監理よりはいい物件に
なりえる。又、大京・リクルートと同じようにデベ監理部隊が
いるので安心はできる。

大末に関しては集合住宅を結構やっているので（過去何度か経験有り）
特別不信感は抱かなかった。問題ないですよ

>35　ナイスは設計段階でのチェックがかなり多く、
四苦八苦することが多い、チェックが多い＝内容を見られている
ということにもなるので偽装・手抜き設計などは殆ど無い。
というかやろうとしてもできない。
ゼネコン設計施工でない限り問題ないはずです。

>36　大成は超高層で独自のノウハウをもつゼネコン、外注では
あるが４４だか５だかの超高層の物件をやったことがある。
超高層で且つ複合施設が絡む場合は納まりがほとんどつかず、
現場の施工図レベルで調整することが多い。
でかい現場になればなるほど細かい納まりがいい加減になるので
監理者もしくはデベ監理者の腕にかかるところが多いのでは
なかろうか。
スーパーゼネコンだから安心とかいうのは都市伝説ですので
注意してください。スーパーゼネコンでもどうしようもない
所長やら次席が多々いますので
あすなろは監理経験がないので正直わかりません、すまぬ。

>37　大手デベの中で唯一野村だけはやったことがない。
竹中の物件で妙な所長やら設備担当にあったことが一度も無い。
サブコンもそこそこ聞こえたところをいつも使っていて
現場にいってもほとんどチェック無しというのが多いので
安心してもいいかと。

長くなるので１回目

[47: ぼろぞうきん]

>38
たまに外断熱は聞くのと物件ごとに外断熱工法を採用する場合がある。
確かにグレードのいい物件は外断熱をしていることもあるが
実際の現場はみたことがないというか見てるかも知れないが
正直あんまり気にしてない。
こんなことをいうと怒られそうだが、仮に外断熱だったとしても
「なんでウレタン吹いてないんだ？」←俺
「外断熱なんですよ」←現場
「そうなんだ〜納まり楽でいいね」←俺
こんなもんです。
結露については実際１０年〜２０年スパンで考えないとわからないかも。
現在は浴室換気乾燥機若しくは全熱交換器によるシックハウス対策が
されており、常時低風量で換気されているのであまり問題はないかと。

ただ断熱については今後の物件（３月以降に確認を出した物件）に
ついては省エネ法が改正されている（但し延べ2000㎡以上）ので
かなり性能は上がる。
３月以前に設計を開始し３月末に確認を出した物件で省エネ法を
提出した際、省エネを満足しないとレッテル貼られました。
簡単にいうと断熱材が足りないということです。
ただこれについては違反建築では無いことだけは付け加えておきます。

康和地所については長谷工物件で一度、東鉄については名前は
聞いた事があるが監理経験は無いのでお答えし兼ねる。すまぬ

>39
失礼した。２０００棟もやってたら身がもたない、
２０００戸〜２５００戸程度と考えて頂きたい。御詫び申し上げる

>40
どのような部分が得意とは？
得意というのが何を示しているかわからんが、空調衛生がメイン
時間があれば電気の基本計画くらいならできる程度。
所有資格は建築設備士、エネ管熱
意匠・構造はさっぱりってところです。

>41
購入おめでとうございます。
ジョイントは意匠にこだわりのあるデベと認識してる。
インテリアデザイナーが多いみたいで色使いについてあれこれ
言っていたのを記憶してる。
施工については５年くらい前までは意匠設計担当におまかせって
感じでしたが、最近デベ監理を雇ったらしく、足しげく現場に
通ってる。ただ設備の専門はいないみたいですね。
松村組は過去に一度ありますが可も無く不可も無くといった
ところでしょうか。

>42
日建ハウジングは日建設計の系列会社でマンション専門設計事務所
みたいなとこです。
企画等は自分のところでやりますが設計は外注です、
まぁ大手総合設計事務所なんてどこもそうだけど。
超高層・免震については担当次第だとは思うけど詳しかったのを
覚えてる、監理についてはこの場合日建ハウジングが行うので
よくわからん。すまぬ

鴻池・野村については前レスを確認して頂きたい。

この組み合わせで不都合が起こることはまずありえないと
いっていいと思う。少なくとも俺がやるよりいい建物になると
思われる。

>44
正確な改正日時まで記憶してない、御詫び申し上げる。
実際６月２０日に出すところは殆ど無いと思うけどね、
プロならご存知だと思うが、今現場で話題になっているのは
建築確認図と現場との不整合をどうするか、軽微な変更で
済む話であればいいが構造に絡む変更が発生した場合
改正内容と照らし合わせると工事が止まってしまう
（建築確認出し直しの為）ので現場での隠蔽が多くなる
可能性が指摘されてる。
実際のところ梁貫通が増えたとか、杭芯ずらしたなんて
ことは今まででは日常茶飯事のことだったのだが
それができなくなったりすると・・・・・偽造どころじゃ
なくなるね。
改正を考えた人も何考えてるんだか・・・
という状況も鑑みて建築工事全てに言えることだが
質は低下すると思われる。
マンション単価は上がるけどね。（もう㎡単価が上がってる）

>45
不動産とか土地関係は㌧とわからん、すまぬ。
ただ参考として一つの話を
ある不動産会社が眺望のいいマンションを計画し建築を
行った。
その２年後、その眺望がいいマンションの前に同じ高さの
マンションの計画がもちあがった。
買った住人は不動産会社に文句をいったがわかりませんの
一点張り、で結局マンションは建った。
新しいマンションは眺望のいいマンションを計画した
不動産会社から委託された他の不動産会社でした。
ってことも時折ある。

名前を出せないから他でやるってことが結構あるって
ことです。（わかりずらくてすまぬ）

いずれにせよ何かが建つと思って住まわれたほうが精神的に
いいですよ。

ということで時間です。つづく・・・かな？

[48: 入居確定]

ぼろぞうきんさん、質問です。

扶桑レクセルと大末建設のマンションを購入しましたが、

相性など建設的にはいかがなものなのでしょうか？

ご教示願います。

[49: 匿名さん]

ぼろぞうきんさんにお聞きしたいことがあります。わたくしは前田建設施工の住友不動産のマンションに住んでいます。１５階建ての上の方に部屋がありますが、免震構造でないのが心配です。設計は日建ハウジングです。いかがでしょうか？

[50: ぼろぞうきん]

>48
大末に関しては全レスにもある通り、集合住宅をかなりこなしている
ところなので問題無いです。
設計事務所・ゼネコンも得意分野というのがある。
病院が得意なところとか、事務所ビルが得意なところとか
集合住宅が得意なところとか。
集合住宅もかなり特殊性がある建物なので病院を得意としている
ところがいきなり集合住宅をやろうとするとえらいことになる。
（経験有り）
そういう面でも大末については他の方のレスにもあるように
結構な数を施工してるので慣れているといってもいい。
慣れている＝ノウハウがあると考えれば何ら問題ないでしょう。

扶桑レクセルはここ最近やってないけど、以前やったときは
独自の仕様をもつデベと記憶してるけど　えっ。。。というのは
まったくなかったので特別問題はないと思いますが、
監理については意匠事務所おまかせでしたので現場は確認して
いないというのが本当のところです。すまぬ

でも設計事務所が入って、大末施工ならば何ら問題ないと
思いますよ。設計施工なら注意も必要ですが。

[51: ぼろぞうきん]

>49
大丈夫です、今度やるところは前建で２０階建ですが
免震はおろか、静震デバイスすらありませんから。

というのはおいといて、専門分野じゃありませんが、
あくまで免震については倒れないでは無く、揺れが小さいということ
です。（倒れもしないだろうけど）
高層階へいけばいくほど揺れが大きくなるで、それを防ぐのが目的と
聞いてます。
１９８１年の新耐震基準以降の建築物であれば、倒壊の恐れは無いです。
仮にあったとしてもパタンと横に倒れるようなことはないから
安心してください。偽造については絶対にありえないのでこれまた
ご安心を。

ちなみに免震がある建物は積層ゴムを交換する改修時にかなりの
費用がかかるそうです。（つい先日竣工を迎えた現場での話し）

[52: 匿名さん]

４９です。早速お返事いただいて、ありがとうございます。気に入って買ったのですが、それだけが気がかりでした。安心しました。

[53: 匿名さん]

37です。
高い物件なので不安でしたが、営業が、とにかく竹中さんが、よくやって
くれるというので、信じて買ったのですが、ここでぼろぞうきんさんに、
竹中工務店の評判を聞くことができて、安心できました。有り難うござい
ました。

[54: 匿名さん]

35です。回答ありがとうございます。
設計は日建ハウジングですので、
他の方への回答を踏まえると、
まず大丈夫な部類ということですね。
（ちなみに、免震構造です）

ご丁寧な回答本当にありがとうございました。

[55: 45]

畑は、地目を変えたら、建物建てられるもんな〜。
地主様次第ですね。

よく考えよう・・・。
ありがとうございまする。

ここ、すごくためになるので、お気に入りに入れました。

では。失礼します。。。。

[56: 購入経験者さん]

ぼろぞうきんさんへ質問です。
今年の３月にダイワハウス工業のDグラフォ−ト（福岡）を購入しました。
施行が大成建設で信頼もしていたのですが、
玄関の大理石部分が一部欠けていたり、カウンターキッチンの棚板とシンク側の下の壁の部分に１センチほどの隙間があり、且つ棚板が３ミリほど傾いていました。
３５００万の物件を購入したのに、こんな素人的な欠陥があり、
正直驚いています。
大理石の欠けと、隙間は埋めてもらいましたが、
カウンター自体を新しく付け替えることは不可能だと言われました。
よって、棚下の壁を外して、補強のＬ字の鋼を２カ所つけて、
壁紙を張り替えて見えないようにするといった補修をしてもらっています。

こういう場合は、修理以外の補償を求めるのは無理なのでしょうか？
引き渡しの時点でも気づきそうなレベルなのに。。。。

お部屋自体は、マンション特有の日の当たらない暗い部屋もなく
とても気に入っているのですが、あまりにもお粗末だと憤慨しています。
なにかアドバイスを頂きたいと思いますので、
お忙しいところ恐れ入りますが、よろしくお願いいたします。

[57: 物件比較中さん]

56さんは内覧会の時、お気づきにならなかったのかしら？
補償は普通に考えて難しいと思いますよ。
修復で良し、としたほうが肝銘では？？？

[58: ぼろぞうきん]

>56
現場を見ていないのではっきりは言えませんが
まず、何故できないのかを書面（できれば不動産会社と設計事務所と
ゼネコン所長の捺印付）でもらいましょう。
その時の対応を見て、ご自身の住まわれている役所へ行き
建築指導課へ相談にいかれるといいと思います。
いかんせん内覧会でご自身が捺印して承認をしてると
思われるので、それが影響するかも知れませんが。
ただ内容からみて明らかに手抜きの範疇なので通常ゼネコン社内
検査や設計事務所検査、不動産会社の完成検査などをスルーして
発見される内容じゃない。
俺ならトコトン文句をいって直させると思う。

[59: 物件比較中さん]

ぼろぞうきんさん、おしえてください。
三菱のパークハウスは、内装が豪華で、食器洗浄乾燥機やディスポーザが標準設備で、設計も自社に部門があり、世間でも評判がいいようです。
三井や住友は、設備がないわりには価格が高い物件もありますが、内装よりも建物自体をしっかり作っているのでしょうか？
この３社のデベについて知っておられることや、ご自分なら３社の中でどれを選ぶのか、お伺いします。

[60: 入居済み住民さん]

ぼろぞうきんさん　ガンバレー！

[61: ぼろぞうきん]

>59
ディスポーザが標準設置というのは最近の物件で１００戸以上の
集合住宅では当たり前になってきてる。
ディスポーザは住人からするとかなり便利なもののようで
有ると無いとでは物件の売り上げに影響するらしい。
食洗器が標準というのは他では殆ど無い。（オプション対応は
殆どあるが）
もっとグレードが高くなると標準で天井カセット型エアコンが
全室実装になっていたりするところもある。
設計部門というのは三菱地所設計のことを仰られているの
でしょうか？
超高層ではたまに設計してるのを見たことがあるけど、それ以外では
集合住宅を設計しているのをあまり聞いたことがない。
三菱地所設計の仕事はやったことがないので詳しいことは
わからん、すまぬ。

財閥系のデベについては、どこも基本的には同じような仕様と
思ってる。特殊性が無い代わりにしっかりいいものを作るという
スタンス、三菱地所に限って言えばチェックアイズという
独自のチェック機構をもっているのでその点は安心かな。
設備に関しても特別違いは無いように感じるけど？
同じ場所で同じ仕様、同じ値段なら食洗器が無料でついてたほうが
いいけどね、同条件でこの３つのデベから選べといわれたら
単純に価格で選ぶというのが本音です。

注目するのはディスポーザが有るか無いか、床暖房が有るか無いか
便所に洗浄便座が有るか無いかかな〜。
まず洗浄便座がオプションの時点で買うのをやめる。

[62: ぼろぞうきん]

>61
ありがとう

[63: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん、こんばんわ。

質問です。
営業の悪い噂が出ている、明和地所はどぉでしょう？
あくまでも、マンション自体は、結構良かったのですが…
ちなみに、設計は　エル設計事務所。
施工は、徳倉・坂田建設ＪＶです。
ナイスの鶴見の物件と、金額等は変わらないのですが。
買い物の便、設備面がナイスより若干良かったので
悩んでいます。

宜しくお願いします。

[64: いつか買いたいさん]

ぼろぞうきんさん、質問です。

建設関係の知人より、マンションを選ぶときは、施工会社よりも設計管理会

社に重点を置け、といわれました。

信頼できる設計管理会社ほどこですか？

[65: 匿名さん]

なかなか好感をもって拝見していますが、

>61
>注目するのはディスポーザが有るか無いか、床暖房が有るか無いか
>便所に洗浄便座が有るか無いかかな〜。
>まず洗浄便座がオプションの時点で買うのをやめる。

でも、これがよくわかりません！
「ディスポーザ」は後から取付不可能、「床暖房」は結構な金が必要なので、その有無が判断材料なのはわかりますが、洗浄便座なんて自分で電気屋で買ってきて取り付け直せるものです。それがオプションで止めるのはなぜ？
自分なんかは、最新式の気に入ったものを取り付けたい方なので、オプションの方が有難いです。実際、自動で便座が開閉するタイプに替えました。

[66: 物件比較中さん]

５９です。
ありがとうございます。ディスポーザはやはりはずせませんね。
建設の質問以外にも、すべて答えられるぼろぞうきんさんは、律儀で温かい人だと思います。

[67: 販売関係者さん]

>65
まったくだ。洗浄便座なぞいくらでも後付け可能なのにね。
ぼろぞうきん氏も口がすべったかな。

三菱地所設計は三菱地所から分社化した会社（2000年だったか？）、
それ以前の三菱地所の集合住宅はすべて自社設計。集合住宅の実績は数多い。もちろん自社内で意匠・構造・電気・衛生・監理まですべてやっている。
設計士でご存知ないとは、ぼろぞうきん氏はお若い（20代？）と見た（笑）

[68: 匿名はん]

ぼろぞうきんさん、質問です。

デベ：日本エスコン
設計：TOKI設計
施工：東海興業
の組み合わせはいかがなものでしょうか？

日本エスコンってあまり聞かない上に
関西だとなんか叩かれているイメージがあります。

ご助言よろしくお願いします。

[69: 匿名さん]

＞ぼろぞうきんさん

下記のような３４階建てタワーを契約してしまいました。

売主　東京建物株式会社
設計 三井住友建設株式会社
監理 三井住友建設株式会社
施工 三井住友建設株式会社

設計、監理、施工すべて三井住友建設ですが安心できるのでしょうか
（要は、東京建物はマンションデベとしてちゃんとしているのか）

よろしくお願いします。

[70: ぼろぞうきん]

お昼休みなので書けるところまで

>63
明和地所は会社の関係か何かはわからんが、最近仕事がなかったが
つい先日、担当にはなっていないが仕事が来た（２件同時）ので
そのときの話でも。
以前仕事がきたときはそれほどでも無いチェック内容であったが
今回来た物件についてはチェック内容を見せてもらったが
恐ろしく細かくなっていた。Ａ４サイズでビッシリと３枚程チェックが
入っていた。当然ながらその物件だけ手を抜いたりしてはいないので
他のデベの物件からすると相当多い、担当になった同僚も
なんでこんなに細かいんだよ！と愚痴をこぼしていた。
多分俺が担当でも同じことを思うだろう。
前レスでも書いたがチェックが細かい＝内容を見ているということに
なるので設計だけの話で言えば安心できると思う。
現場については設備監理は行った事が無い。（検査に呼ばれたことも
ない）なので監理状況については何とも言えない。すまぬ

>64
設計監理は通常、設計を担当した会社が担当する。（さらに細かく言えば
１級建築士資格をもたない設計担当が監理する場合がある。）
一部投資目的のマンションで投資会社が委託した会社が監理をする
場合もたまにある。
委託された場合、仕事が監理だけなので見ることは見るが
大概設計事務所の監理担当ともめる場合が多々ある。
ただこの場合立場的には委託された監理会社のほうが上なので
渋々応じる、そんなこともある。

一般の物件では上記にもある通り設計を担当した会社が担当するので
設計事務所のレベル次第といったところでしょうか。

設備だけで言えば、現場の監理はゼネコンの設備担当が行い
そのゼネコン設備担当が承認したものを設計担当が見るというのが
普通なので設計監理担当だけ重点を置くのはどうかと思います。
一部のゼネコンでは設備担当が居ないというところもある。
そもそも設備がいなくて総合建設業といえるかとも思いますけどね。

>65
当然ながら後付できるのは知っていますが、後から簡単につけられて
値段も大したことないものが無いというのが俺からすれば問題な
わけです。
最近よく設計にスペックする便器は洗浄便座一体型なので
これが普通便座＋便器というのは、俺からすれば
洗浄便座オプションですか・・・となるわけです。

設計のフローとして実施設計（見積りができる図面）を作成後
ゼネコンが見積もりをするわけですが、概算と大幅に金額が違う場合
ＶＥ(バリューエンジニアリング)とＣＤ（コストダウン）を行う。
ＶＥとは質を下げずに値段をさげる意味なので、例えば
消火栓の箱をステンレスから鋼板に変えましょうとか、配管材を
変えましょうとかそういうことを設備では指します。
（これもＣＤじゃないかと言われたらその通りだが。）
ＣＤとは単純に値段を下げる。ディスポーザをやめましょうとか
洗浄便座はオプションにしましょうとか、集合住宅で言えば
単純に質を下げている行為なのです。
ゆえに洗浄便座がオプションですよという物件が有る場合
ＣＤばりばりやってるのかなと考えてしまうわけです。

まぁ一概に洗浄便座がオプションだからといって
削っているともいいきれませんが、俺が買う立場なら遠慮すると
いう意味です。
近場に他のデベが計画している場合は見比べてみるのもいいのでは
ないでしょうか。

といったところで一旦〆

[71: マンコミュファンさん]

なんだ、設備屋かぁ・・・