集合住宅年間２０００棟設計している俺に聞け

[ぼろぞうきん]

設計担当したことのあるデベ
大京、日綜、藤和、三菱、コスモス、大和ハウス、ナイスその他多数
監理したことのあるゼネコン
大成、清水、長谷工、鴻池、三井住友その他数え切れない位

さぁなんでもこい

[102: ぼろぞうきん]

>96
梓設計は日本の大手設計事務所の中でも１０本の中に入るところです。
（その他日本設計、佐藤総合計画、日建設計、三菱地所設計、
山下設計、あと忘れた。）
大手設計事務所が優れる理由は①各分野のスペシャリストが同じ会社に
存在する。②人員が多いので物件数が多くノウハウがある。③人材が
優秀といったところでしょうか。
特に各分野のスペシャリストがいるというのはかなりの強みで
一般のデザイン事務所なりが設計をする場合、下請けの設備設計事務所へ
仕事を流すわけですが当然ながら会社が違うので、すぐ呼んですぐ
打ち合わせというわけにもいかないのです。
その点意匠・構造・設備が揃っている会社では同じ会社にいるわけ
ですから、打ち合わせが密にできるわけです。
打ち合わせが密にできる＝すり合わせが良く出来る＝ミスが無くなる。
その設計図を元に現場が施工図をおこすので、施工ミスも少なくなる。
あとは監理ですがこれについては会社の人間では無いのではっきりした
ことを言えませんが、過去に投資会社から委託された大手設計事務所の
方が監理を担当し、いろいろ言われたのを考慮するとしっかりやって
いるのではないでしょうか。
なんにせよ、俺がやるよりいいものができると思います。

フジタは何回かありますが中の中ってところです。
会社が傾いたときは色んな意味でやばかったですけどね、
今はそれほど悪くないです。

>97
処理槽なしのゴミ処理機というのは聞いたことがありますが
生ポンドライという名前だとは知りませんでした。
今ＨＰを見ましたが、コンポストシステムの家庭版といったところ
でしょうか（ちょっと違うか）
機材にヒータが組み込まれているようなので経年劣化による
火災に注意したほうがいいかも知れませんね。

>98
申し訳ない、ハンガー引戸は正直わかりません、
恐らく可動間仕切りみたいなものでしょうけど。
過去完成した集合住宅で可動間仕切りをオプションで実装している
住戸は１軒か２軒くらいでした。
答えになってないですね、重ねて申し訳ない。

>99
最近ＴＯＴＯでポンプ付のダイレクトバルブ便器が登場しました、
どうしてもタンクが邪魔だというのであれば検討してみても
宜しいかと、ちなみに定価で３５万円くらいだそうです。


>100
伊藤忠は担当したことがないので何ともいえません。すまぬ
三井住友については以前レスした通り、件数こなしてますので
問題ないですよ。

>101
宿題にさせてください。音は結構難しい話になると思うので。
知っている限りですと、ＧＬボンド工法（スラブ→ＧＬボンド→
ボード）より、スラブ＋ボード直張のほうが音の発生が低いことが
多いそうです。
必ずしも中空層（スラブとボードの間にある空気層）が多ければ
音が小さくなるというわけでは無いようです。
ゆえに２重壁が評判のよくない理由の一つだと思われます。

勉強してから正確な回答をするとします、上記は参考まで

[103: 匿名はん]

ぼろぞうきんさん　なんだかすごいですね。
難しい事はわかんないんですが、この物件は悪くないですか？

販売　積水ハウス
施工　長谷工
あと板倉設計事務所　ってのはどうですか？

購入したんですが、なんか長谷工はよくないとかかれてるので心配です。

よろしくお願いします。

[104: 匿名さん]

103・・・あんまりだｗ
これだけの情報で、物件の良し悪しもないだろｗｗｗ

[105: 匿名さん]

ぼろぞうきんさんはマンションの購入予定ありますか？

購入検討の際はどのようなことを重視しますか？

[106: 購入検討中さん]

はじめまして。今購入思案中の物件があるのですが、
デベも施工会社も知らないところで不安です。

デベ　ジョイント・ランド
施工会社　川田工業株式会社

この組み合わせはどうでしょうか。
教えて君で申し訳ないですが、お願いします。

[107: 匿名さん]

ぼろぞうきん先生、教えてください。

将来のメンテナンスからみて、給水管と排水管の材質ですが

　給水管：ステンレス管

　排水堅管：塩ビライニング鋼管

というのはいかがでしょうか？

一番望ましい材質は、それぞれ何でしょうか？

[108: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん教えて下さい。
穴吹工務店の物件についてご意見いただけませんか？

[109: ぼろぞうきん]

>103
長谷工が施工の物件は、どこがデベロッパーであれ殆どの場合
同じ仕様になります。
ですから以前のレスにもある通り、多少の違いこそあれ
金太郎飴マンションみたいなものです。
他のゼネコンがやっている積水の物件と長谷工がやっている積水の
物件とでは名前は同じでもまったく違うマンションとなります。
長谷工が良くないというのはどこがどう良くないかはわかりませんが、
マンションしかも長谷工仕様の中だけに限っていえば優秀な
ゼネコンですよ。
板倉設計は聞いたことがありません、もうしわけない。

>104
どんな質問でも別にＯＫですが、あくまで一つの考え方を提示している
だけです。
信じる信じないは本人の自由です、皆さん購入を考えられている
方々ばかりでしょうから、自分で色々調べてみるのも楽しいかも
知れません。最近はネットであれこれ調べられますから。

>105
現在着工している物件以降、どこのデベも言ってましたが
値段は上昇していく傾向にあるようなので買うかな・・・とも
思ってますが今のところは踏ん切りがつきません、
なんといっても独身ですから。
購入する場合どこを重視するかという質問ですが、
まず値段、次に立地、最後に中身（建築物ですね）
購入するのが決まったら、１に図面を隅々まで見て質疑を
がんがん出すと思います。２にこれは無理かも知れませんが
中間検査などもできればしたい。３は内覧時に知り合いの
意匠屋と同じ会社の電気担当を連れてって、じっくりとなめるように
チェックすると思います、そしてあわよくばエアコンでも・・・と
こういう事をするからプロに売りたがらないんでしょうね。

>106
ジョイントランドは最近よく聞くデベですがまだ設計したことが
ありません。申し訳ない
川田工業ですが、何度か監理したこともあり大手デベの物件も
結構な数こなしている中堅ゼネコンです。
所長が若い人が多く、皆しっかりやっている印象を覚えました
設計施工じゃなければ心配することはないと思いますよ。

>107
先生と言われると泣きたくなります。
メンテナンスの点からいうとどの配管も左程変わりはないです、
最近の配管は殆どの場合大規模改修（２０年程度）は耐えうる
ものばかりです。
ステンレスの優れているのは耐食（錆とか）に強いので
赤錆が生じにくいといったところでしょうか、熱膨張が
ＳＧＰ（内面被覆鋼管）に比べて高いので、変形しやすいのが
デメリットですが、バーナーで直に火を当てない限りは
変形しないのでご安心を。

排水管については個人的には排水用塩ビライニング鋼管
（通称ＤＶＬＰといいます）がお勧めです、他には鋳鉄管、
耐火二層管などがありますが、鋼管の強度、内面が平滑、耐熱
どれも備わっているので、特別な指示がない限りはＤＶＬＰを
使っていることがほとんどです。（俺の場合ね）
但し鋼管は遮音性に乏しいので居室に面する部分などには
遮音シートなどが巻かれているか注意してみてもらえればと
思います。（上の住人が流した水の流水音などが響くことがあります）

>108
穴吹は四国に本店があるマンションの企画から施工まで一切合財
行っている会社です。
基本的には自分のところで設計もこなしていると思われるので
設計はおろか、現場すらみたことはありません。
なのであまりお役に立てないと思います。もうしわけない
全ての会社がそうではないと信じていますが、個人的に設計施工の
会社はあまり信じていないのが正直なところです。
図面をしっかり見て、モデルに行き必要なものはメモなり写真を
残すなどのことをやっておいたほうがよろしいかと。
やりたい放題やるところもありますので。（会社名は伏せますが）

[110: 匿名さん]

ぼろぞうきんさんは、いったい何歳なんですか？
２７〜３７の間に入ります？
マンションおたくの私と話が合いそうだけど・・・。
独身だったらお付き合いしてみたかったナ。
早く良い人が見つかるといいですね！

[111: 物件比較中さん]

101です。
コメント、ありがとうございました。
音の件は、
今日、物件の担当者に、壁の工法について確認したのですが、GLボンド工法ではないと言っておりました。
長谷工で良く使われている工法らしく、下地として金属製の枠のような物を貼り付け、その上に石膏ボードを貼り付けるような事を言っていました。
明日、再度モデルルームを訪問するので、詳細を教えてもらいます。

[112: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん、私も聞きたいです。
お幾つですか？？？

[113: 不動産購入勉強中さん]

ぼろぞうきんさん

設計施工一貫は信用していないとのことですが、
鹿島や大林などのスーパーゼネコンの設計施工はどうですか？

中堅などとは若干事情が違ってくるのでしょうか？
素人判断のひとつとして、名だたる有名物件や大手企業本社ビル
などを手がけていることが安心安全のベンチマークとなってしまう
ものですから・・・。

[114: 106]

ぼろぞうきんさんありがとうございます。
設計は他社なのでとりあえず安心です。

[115: ビギナーさん]

ぼろぞうきんさん、こんばんは。
傾斜地ではなく、平地を掘り込んで（地上から見ると）
地下１階にあるマンション住戸のテラス部分（ドライエリア）の
排水について教えてください（三井不動産、鹿島建設の物件です）。

その地域は高台で地盤も固く、ハザードマップで浸水歴はないのですが、
近年多い台風による大雨が降った場合、掘り込まれた地下１階テラスの
排水機能（あるいはピットの作り方？）が不十分だと浸水して
しまうのではないかと不安です。
①販売会社に説明を求める際には、どの程度の排水力（機能）を
　基準に話せばよいのでしょうか？
②地下１階には、住戸のほか、ディスポーザー処理室もありますが、
　このマンションは内廊下なので臭いが出る可能性はあるでしょうか？

[116: 同業他社だと思います]

ぼろぞうきんさん

こんにちは。設計を生き業としている者です。
集住は設計者にとってホントに面白くない仕事ですよね？
全くと言っていいほど、創造的な仕事ができない。

素人さんが間違った認識において、要望する付加価値が多すぎませんか？
どう思われますでしょうか？

[117: 匿名さん]

107です。回答ありがとうございます。

たしか、この方（建築家 碓井民朗）が、排水管は鋳鉄管を使ってる物件は高級！みたいなこと書いてた記憶があったのに、例示したある高級マンションの仕様が塩ビライニング鋼管だったので、聞いてみました。
防音対策さえしてあれば、問題ないみたいですね。

（堅管→竪管の間違いだったので、訂正しておきます。）

[118: ぼろぞうきん]

おはようございます。
>110　>112
特にマンションおたくではありませんよ。
建築おたくでもない、仕事だから仕方なくやっているだけです。
野球選手とかになれればよかったと思ってます。
そうダルビッシュのように（かわいい嫁さんいいなぁ）
年齢は３０に限りなく近い２０代といっておきます。

>111
そうですか、モデルに行かれるのでしたら壁の件ももちろんですが
ほかの設備や造りつけ家具などもよく見てくださいね。
ありがちな話ですが自分が気になったところはやたらと気にする
ものですが、他の部分が見えなくなる（忘れる）場合があるので。

>113
最初にいっておきますがゼネコン設計施工なのでどんな状況なのか
判断が付きかねる。（一般の設計事務所は監理しないから）

殆どの場合、スーパーゼネコンでも中堅ゼネコンでも大丈夫なんですが
他の会社が入らない（この場合設計事務所）ということで
チェック機構が甘くなりがちになる。
通常設備のチェックフローはサブコン（設備業者）の社内検査→
ゼネコンの社内検査→設計事務所検査→オーナー検査→内覧会
（エンドユーザー検査）になるわけですがここの設計事務所検査が
ゼネコン設計部が行う（そもそも行っているのかすらわからない）
とまぁ色々とあいまいなところがあるので個人的にはお勧めしてない
わけです。
大手だから安心、それは違います。
中堅でもしっかりやるところはやるし、大手でもチェックをして
一部はつり工事までさせて直させたところもあるので。

>115
ドライエリア形状の建物はご懸念の通り浸水の可能性があります。
最近の都市型集中豪雨による道路冠水などを見てもらえれば
容易に想像がつくかと思います。
確認しておかないといけない事項についてですが
①降雨強度は時間当たり何ミリで設計をしているか
東京都下水道局の場合、時間５０ｍｍとなっていますが
最近の集中豪雨では７０ｍｍくらい降る場合もあります。
一部デベでは時間１００ｍｍで計画を行うように仕様が規定されて
ます。
多分三井なので時間１００ｍｍでやっていると思いますが
一度確認された方がいいと思います。

ディスポーザですが地下１階のさらに下にディスポーザが
あるのではないでしょうか？
そうしないと地下１階の住戸にはディスポーザがつけられないので。
想像ですが地下１階共用部（エントランスとか）の下に
処理槽及びブロワ室がある場合臭いが漏れる可能性は０とは
いえません。
共用部から処理槽へ入るハッチから若干なりとも臭気は上がって
くると思われます、臭気対策を確認されたほうがよろしいかと。
それとともに振動対策も確認してみてください。
建物下に処理槽・ブロワを置くと振動がかなりありますので
クレームになりがちです。

>116
デベの設計仕様書のあたまには必ずといっていいほど
設計者の創意工夫を妨げるものではないと書かれていますが
そのわりに辞書みたいな仕様を出しているところもありますよね
あれで創意工夫をどうするんだろうと思うときがあります。
集合住宅は超高層および複合用途でない限りは殆ど似通って
いるので仕方ないといったら仕方ないです。
設備設計者とすると倉庫・工場などが納まりとかあんまり考えずに
色々つけられるので好きですね。
ただ、マンションだからつまらない、面白いというのは
あまりないです、仕事なんで。（個人的には仕事しないで
お金もらえるのが一番いいかな）

某ゼネコン設計部の室長もいってましたが最近はネットなどが
発達し自分であれこれ調べられる時代になったので
中途半端な知識でクレームをつけてくるクレーマーが多く
なったそうです。
たしかに自分が設計したものにクレームをつけてくるのは
いい気分はしませんが、買う本人からすれば少しでもいいものを
欲しがるのは当然な話なので仕方ないとも思います。
付加価値については、何故できないのかを理路整然に説明して
いつもお断りさせて頂いてます。それでも付けろと言われた場合
「付けるのは勝手ですが責任はもちませんよ」と言ってます。

>117
建築家もよくわからんこといいますね。
鋳鉄管が高級なら長谷工のマンションはみんな高級です。

[119: ビギナーさん]

同じ位の販売戸数で売主が多い物件と少ない物件どちらが安心ですか？
今検討している物件が７社売主がいるので、なんでこんなに多いんだろうと疑問なんです。

[120: 115]

排水機能とディスポーザーの質問をした115です。
ぼろぞうきんさん、日曜日ににも関わらず
ご回答をありがとうございます！
諸設備のスペックやクレーム要因は
きちんと説明を受けて納得しなければなりませんね。
ご説明、大変参考になりました。
ぜひアドバイスを生かしたいと思います。

[121: 匿名はん]

ぼろぞうきんさん　103です。
親切にありがとうございます。

これからもお仕事頑張って下さい。