集合住宅年間２０００棟設計している俺に聞け

[ぼろぞうきん]

設計担当したことのあるデベ
大京、日綜、藤和、三菱、コスモス、大和ハウス、ナイスその他多数
監理したことのあるゼネコン
大成、清水、長谷工、鴻池、三井住友その他数え切れない位

さぁなんでもこい

[62: ぼろぞうきん]

>61
ありがとう

[63: 匿名さん]

ぼろぞうきんさん、こんばんわ。

質問です。
営業の悪い噂が出ている、明和地所はどぉでしょう？
あくまでも、マンション自体は、結構良かったのですが…
ちなみに、設計は　エル設計事務所。
施工は、徳倉・坂田建設ＪＶです。
ナイスの鶴見の物件と、金額等は変わらないのですが。
買い物の便、設備面がナイスより若干良かったので
悩んでいます。

宜しくお願いします。

[64: いつか買いたいさん]

ぼろぞうきんさん、質問です。

建設関係の知人より、マンションを選ぶときは、施工会社よりも設計管理会

社に重点を置け、といわれました。

信頼できる設計管理会社ほどこですか？

[65: 匿名さん]

なかなか好感をもって拝見していますが、

>61
>注目するのはディスポーザが有るか無いか、床暖房が有るか無いか
>便所に洗浄便座が有るか無いかかな〜。
>まず洗浄便座がオプションの時点で買うのをやめる。

でも、これがよくわかりません！
「ディスポーザ」は後から取付不可能、「床暖房」は結構な金が必要なので、その有無が判断材料なのはわかりますが、洗浄便座なんて自分で電気屋で買ってきて取り付け直せるものです。それがオプションで止めるのはなぜ？
自分なんかは、最新式の気に入ったものを取り付けたい方なので、オプションの方が有難いです。実際、自動で便座が開閉するタイプに替えました。

[66: 物件比較中さん]

５９です。
ありがとうございます。ディスポーザはやはりはずせませんね。
建設の質問以外にも、すべて答えられるぼろぞうきんさんは、律儀で温かい人だと思います。

[67: 販売関係者さん]

>65
まったくだ。洗浄便座なぞいくらでも後付け可能なのにね。
ぼろぞうきん氏も口がすべったかな。

三菱地所設計は三菱地所から分社化した会社（2000年だったか？）、
それ以前の三菱地所の集合住宅はすべて自社設計。集合住宅の実績は数多い。もちろん自社内で意匠・構造・電気・衛生・監理まですべてやっている。
設計士でご存知ないとは、ぼろぞうきん氏はお若い（20代？）と見た（笑）

[68: 匿名はん]

ぼろぞうきんさん、質問です。

デベ：日本エスコン
設計：TOKI設計
施工：東海興業
の組み合わせはいかがなものでしょうか？

日本エスコンってあまり聞かない上に
関西だとなんか叩かれているイメージがあります。

ご助言よろしくお願いします。

[69: 匿名さん]

＞ぼろぞうきんさん

下記のような３４階建てタワーを契約してしまいました。

売主　東京建物株式会社
設計 三井住友建設株式会社
監理 三井住友建設株式会社
施工 三井住友建設株式会社

設計、監理、施工すべて三井住友建設ですが安心できるのでしょうか
（要は、東京建物はマンションデベとしてちゃんとしているのか）

よろしくお願いします。

[70: ぼろぞうきん]

お昼休みなので書けるところまで

>63
明和地所は会社の関係か何かはわからんが、最近仕事がなかったが
つい先日、担当にはなっていないが仕事が来た（２件同時）ので
そのときの話でも。
以前仕事がきたときはそれほどでも無いチェック内容であったが
今回来た物件についてはチェック内容を見せてもらったが
恐ろしく細かくなっていた。Ａ４サイズでビッシリと３枚程チェックが
入っていた。当然ながらその物件だけ手を抜いたりしてはいないので
他のデベの物件からすると相当多い、担当になった同僚も
なんでこんなに細かいんだよ！と愚痴をこぼしていた。
多分俺が担当でも同じことを思うだろう。
前レスでも書いたがチェックが細かい＝内容を見ているということに
なるので設計だけの話で言えば安心できると思う。
現場については設備監理は行った事が無い。（検査に呼ばれたことも
ない）なので監理状況については何とも言えない。すまぬ

>64
設計監理は通常、設計を担当した会社が担当する。（さらに細かく言えば
１級建築士資格をもたない設計担当が監理する場合がある。）
一部投資目的のマンションで投資会社が委託した会社が監理をする
場合もたまにある。
委託された場合、仕事が監理だけなので見ることは見るが
大概設計事務所の監理担当ともめる場合が多々ある。
ただこの場合立場的には委託された監理会社のほうが上なので
渋々応じる、そんなこともある。

一般の物件では上記にもある通り設計を担当した会社が担当するので
設計事務所のレベル次第といったところでしょうか。

設備だけで言えば、現場の監理はゼネコンの設備担当が行い
そのゼネコン設備担当が承認したものを設計担当が見るというのが
普通なので設計監理担当だけ重点を置くのはどうかと思います。
一部のゼネコンでは設備担当が居ないというところもある。
そもそも設備がいなくて総合建設業といえるかとも思いますけどね。

>65
当然ながら後付できるのは知っていますが、後から簡単につけられて
値段も大したことないものが無いというのが俺からすれば問題な
わけです。
最近よく設計にスペックする便器は洗浄便座一体型なので
これが普通便座＋便器というのは、俺からすれば
洗浄便座オプションですか・・・となるわけです。

設計のフローとして実施設計（見積りができる図面）を作成後
ゼネコンが見積もりをするわけですが、概算と大幅に金額が違う場合
ＶＥ(バリューエンジニアリング)とＣＤ（コストダウン）を行う。
ＶＥとは質を下げずに値段をさげる意味なので、例えば
消火栓の箱をステンレスから鋼板に変えましょうとか、配管材を
変えましょうとかそういうことを設備では指します。
（これもＣＤじゃないかと言われたらその通りだが。）
ＣＤとは単純に値段を下げる。ディスポーザをやめましょうとか
洗浄便座はオプションにしましょうとか、集合住宅で言えば
単純に質を下げている行為なのです。
ゆえに洗浄便座がオプションですよという物件が有る場合
ＣＤばりばりやってるのかなと考えてしまうわけです。

まぁ一概に洗浄便座がオプションだからといって
削っているともいいきれませんが、俺が買う立場なら遠慮すると
いう意味です。
近場に他のデベが計画している場合は見比べてみるのもいいのでは
ないでしょうか。

といったところで一旦〆

[71: マンコミュファンさん]

なんだ、設備屋かぁ・・・

[72: 匿名さん]

このスレすごい！！！。

ぼろぞうきんさんは経歴を明確に出して、これ商売にしたらどうですか？。

ネットで質問に答えて、１件１万円みたいな。

単刀直入に御質問します。

申し込みをする予定である、本郷のパークハウス（三菱地所、銭高組）についてどう思いますか？。

[73: ビギナーさん]

はじめまして。
教えてください。
モリモト・松村組の組み合わせはいかがでしょう？

ちなみに↑の物件はディスポーザーがなさそうです。
2年後ぐらいに完成の物件でディスポーザーがないのはやはりキツイですかね？？？

[74: 匿名さん]

聞きっぱなしで挨拶もできない方は、
質問するの止めてください。
読んでいて不愉快。
過去レス読めば分かるような質問も多いし。
73のディスポーザー無いのがキツイですか？？？って何なの？？？

[75: 匿名さん]

>74

まあまあ。
ぼろぞうきんが、答えたい質問にだけ答えればいいんじゃない・・・って言っても、この人、全部の質問に答えることを自分に課してそうｗｗｗ

最初の頃のおばかな質問にも答えてたしｗｗｗ

[76: ぼろぞうきん]

>74
別に挨拶などいいです、信じる信じないも本人次第、
今までの経験上感じたことを言っているだけなので。
ただこういう見方もあるのか位で読んでもらえれば幸いです。

で昼の続き、今日は時間があまりないのでレスは少なめです。
>65
三菱地所から分家した会社とは知らなんだ、不勉強です。
自社の設計とは線を引くのも自分のところでやってるのか
逆に知りたい、大手総合設計事務所で自分で線を引く人など
俺の知っている限りは居ない。
施主や役所との折衝、設計のアウトラインまでは自分でやるが
あとはよろしく、というのが今までのパターンだったから
自分で線まで引いて設計をしているとすれば三菱地所設計は
大したものだと思う。
あと年齢についてはご想像におまかせする。

>68
日本エスコンは長谷工設計施工でやったことがありますが
直接の担当が無い。すまぬ
ＨＰを確認したところ厳重な工事監理をしているとのことだが
どこをどのように監理しているのかが見えなかった。
実際のところはどうなのかわからんけど設計事務所任せなのかな？
東海興業については何度か担当したことがある、
マンションにも慣れているが中の下ってところかな。
（中の下とは各検査の内容から見て判断した結果）

>69
東京建物の物件は担当したことがないので今ＨＰを見た。
監理フローは他のデベと左程変わりなかったが
デベの監理担当がどれくらいの頻度で現場をチェックしに
行くのが明記されていなかったのが気になったところでしょうか。
特に設計施工ということなので内覧会に行かれるときは
しっかりみたほうが宜しいかと。
でも三井住友ですし問題ないですよ。
ちなみに、住宅性能評価は無いより有ったほうがましくらいに
思ったほうがいいです、設備に限っていえば特に意味を
なしてないので。

>71
しがない設備屋です。年を召した方から先生と呼ばれると
泣きたくなるそんな設備屋です。

>72
お金より嫁をください。

錢高組については前レスを参照してください、ＨＰを見ましたが
立地がいいところですね。
構造が免震、ボイドスラブということでかなりがっちりした
建物と見受けます。
ボイドスラブのいいところは小梁が無いので天井が高くみえます、
部屋内に入ると開放感があることでしょう。
設備については当たり前のことを書いていたので正直なんとも
いえません。すまぬ

>73
ディスポーザが無いという物件も多々あります。
最近増えてきた設備の中で評判がいいのはオール電化と
ディスポーザです。
ディスポーザは住んでいる人からするとかなり便利な
代物らしいです、ただいずれ（寿命は１０年くらいと聞いてる）
メンテが必ず必要になるのでお金はあとでかかります。
無ければ無いで問題ないです、有れば便利なだけ。

〆

[77: 匿名はん]

68です。
早速のご回答ありがとうございます。

そうですか、東海興業って中の下ですか、、、
この掲示板でも評判良くなかったし、ちょっと不安になってきました。

まあ自分で決めたことなので、内覧会でしっかりチェックたいと思います。

ありがとうございました。

[78: ６９]

ぼろぞうきんさん

わざわざHPまで確認して回答いただきありがとうございます

三井住友建設は安心ですか。
実は会社が傾いているので心配してました

竣工まで1年以上ありますが、のん気にまつことにします

[79: ６３]

６３です。
ぼろぞうきんさん、こんばんわ。

今、会社から帰ってきました。
貴重なお昼休みに、返答を有難うございます。

これからも、色々参考にさせて頂きます。
がんばって下さい。

この様な、良いスレが多くなれば、良いですね。

[80: 匿名さん]

ディスポーザーは住民にとってはよく見えるようですね。

たまたま水関係の設備関連の仕事をしている人の話を聞いたのですが、
よく壊れるそうです。
堅い物を無理矢理入れてしまう、特に針金状の物、ホッチキスの針等。
ディスポーザーからの配管が横引き２ｍ以上ある所はすぐに詰まるそうです。
あと、当然定期的に処理水槽の管理、汚泥の搬出・清掃をしなければなりません
これらは管理費に上乗せされます。

リスクは良く知っておくべきですよね。

あとＶＥ（バリューエンジニアリング）普通の人には意味分からない
ですよね。

ＶＥとは本来そのものの価値を落とさずに、コストを削減・物の改良を
する為の技法です。
（やっぱり分かりづらいか・・・。）

　　・その物の機能を分解し、
　　・その機能に対して生産コストがいくらかかっているかを調べ、
　　・生産時の無駄を洗い出します。
　　・次に、その機能を果たす代替案を考案していき、
　　・最後に製品を組み上げ直し
　　・元の機能・価値を損なうことなく、コストを削減する手法です。

本来価値を下げずにコストを体系的に下げる為の手法なのですけど、
ぼろぞうきんさんの書き込みによると、単に質のダウンによる、
コスト削減になってしまっているようですね。

[81: 匿名さん]

まともな質問に対して真面目に答えるのは、私の体験から言わせてもらえば、普通の人が思ってる以上に大変なときがあります。
このような良いスレを残すためには、皆さん、できる限り自分で調べた後、どうしてもわからなかったことだけを尋ねるようにしましょうね。
あと、答えをもらった人は事後の経過を話すと、回答者の励みになることをお知らせしておきます。