集合住宅年間２０００棟設計している俺に聞け

[ぼろぞうきん]

設計担当したことのあるデベ
大京、日綜、藤和、三菱、コスモス、大和ハウス、ナイスその他多数
監理したことのあるゼネコン
大成、清水、長谷工、鴻池、三井住友その他数え切れない位

さぁなんでもこい

[42: 匿名さん]

お教え願いたく。

設計：日建ハウジング
施工；鴻池組
デベ：野村

という組み合わせはどうでしょうか？

[43: 賃貸住まいさん]

デベが日本エスリードで、施工が大末建設ってどうですか？ちなみに無事住宅ローン審査通りました。

[44: セミプロ]

>0
　年間２０００棟じゃなく２０００戸でしょ。
>24
　建築基準法が改正されたのは７月ではなく、６月２０日。

ところで、関西はビルや商業施設建設が花ざかりで、今年来年あたりはマンションの質が落ちていくと思うのですが、どうお考えですか。

[45: ずろ〜す＆しみ＝ず]

ぼろぞうきんさん、質問です。

マンション建築予定地の南側一面が、畑だとすると、
将来、そこは、何か建つのでしょうか。

やっぱり？

よろしくお願いします。　ペコリ。

[46: ぼろぞうきん]

ご無沙汰、久々に来てみたら書き込みが増えてた、返事遅くなり
申し訳ない。
>31
藤和と大末のコンビは結構色々ある、まず藤和だが通常設計監理と
言われているものの殆どは建築設計担当が監理を纏めて行うことが
多い。戸建住宅ならいざ知らず集合住宅ともなると意匠設計者が
設備も知っているというのは稀、本来設備設計事務所の人間も
監理にいくのが筋ではあるが、設計料の兼ね合いも有り
（意匠事務所から金をもらう為）余程のことがないと監理はしない。
（但し、中間検査やら完了検査は料金に含まれる為参加する）

この余程という場合がごく一部のデベ、藤和もこれに含まれる。
藤和の物件については設備設計事務所も監理をしなくてはならないと
いうことになっており、強制で監理をしなくてはならない。
ゆえに通常の意匠事務所が行っている監理よりはいい物件に
なりえる。又、大京・リクルートと同じようにデベ監理部隊が
いるので安心はできる。

大末に関しては集合住宅を結構やっているので（過去何度か経験有り）
特別不信感は抱かなかった。問題ないですよ

>35　ナイスは設計段階でのチェックがかなり多く、
四苦八苦することが多い、チェックが多い＝内容を見られている
ということにもなるので偽装・手抜き設計などは殆ど無い。
というかやろうとしてもできない。
ゼネコン設計施工でない限り問題ないはずです。

>36　大成は超高層で独自のノウハウをもつゼネコン、外注では
あるが４４だか５だかの超高層の物件をやったことがある。
超高層で且つ複合施設が絡む場合は納まりがほとんどつかず、
現場の施工図レベルで調整することが多い。
でかい現場になればなるほど細かい納まりがいい加減になるので
監理者もしくはデベ監理者の腕にかかるところが多いのでは
なかろうか。
スーパーゼネコンだから安心とかいうのは都市伝説ですので
注意してください。スーパーゼネコンでもどうしようもない
所長やら次席が多々いますので
あすなろは監理経験がないので正直わかりません、すまぬ。

>37　大手デベの中で唯一野村だけはやったことがない。
竹中の物件で妙な所長やら設備担当にあったことが一度も無い。
サブコンもそこそこ聞こえたところをいつも使っていて
現場にいってもほとんどチェック無しというのが多いので
安心してもいいかと。

長くなるので１回目

[47: ぼろぞうきん]

>38
たまに外断熱は聞くのと物件ごとに外断熱工法を採用する場合がある。
確かにグレードのいい物件は外断熱をしていることもあるが
実際の現場はみたことがないというか見てるかも知れないが
正直あんまり気にしてない。
こんなことをいうと怒られそうだが、仮に外断熱だったとしても
「なんでウレタン吹いてないんだ？」←俺
「外断熱なんですよ」←現場
「そうなんだ〜納まり楽でいいね」←俺
こんなもんです。
結露については実際１０年〜２０年スパンで考えないとわからないかも。
現在は浴室換気乾燥機若しくは全熱交換器によるシックハウス対策が
されており、常時低風量で換気されているのであまり問題はないかと。

ただ断熱については今後の物件（３月以降に確認を出した物件）に
ついては省エネ法が改正されている（但し延べ2000㎡以上）ので
かなり性能は上がる。
３月以前に設計を開始し３月末に確認を出した物件で省エネ法を
提出した際、省エネを満足しないとレッテル貼られました。
簡単にいうと断熱材が足りないということです。
ただこれについては違反建築では無いことだけは付け加えておきます。

康和地所については長谷工物件で一度、東鉄については名前は
聞いた事があるが監理経験は無いのでお答えし兼ねる。すまぬ

>39
失礼した。２０００棟もやってたら身がもたない、
２０００戸〜２５００戸程度と考えて頂きたい。御詫び申し上げる

>40
どのような部分が得意とは？
得意というのが何を示しているかわからんが、空調衛生がメイン
時間があれば電気の基本計画くらいならできる程度。
所有資格は建築設備士、エネ管熱
意匠・構造はさっぱりってところです。

>41
購入おめでとうございます。
ジョイントは意匠にこだわりのあるデベと認識してる。
インテリアデザイナーが多いみたいで色使いについてあれこれ
言っていたのを記憶してる。
施工については５年くらい前までは意匠設計担当におまかせって
感じでしたが、最近デベ監理を雇ったらしく、足しげく現場に
通ってる。ただ設備の専門はいないみたいですね。
松村組は過去に一度ありますが可も無く不可も無くといった
ところでしょうか。

>42
日建ハウジングは日建設計の系列会社でマンション専門設計事務所
みたいなとこです。
企画等は自分のところでやりますが設計は外注です、
まぁ大手総合設計事務所なんてどこもそうだけど。
超高層・免震については担当次第だとは思うけど詳しかったのを
覚えてる、監理についてはこの場合日建ハウジングが行うので
よくわからん。すまぬ

鴻池・野村については前レスを確認して頂きたい。

この組み合わせで不都合が起こることはまずありえないと
いっていいと思う。少なくとも俺がやるよりいい建物になると
思われる。

>44
正確な改正日時まで記憶してない、御詫び申し上げる。
実際６月２０日に出すところは殆ど無いと思うけどね、
プロならご存知だと思うが、今現場で話題になっているのは
建築確認図と現場との不整合をどうするか、軽微な変更で
済む話であればいいが構造に絡む変更が発生した場合
改正内容と照らし合わせると工事が止まってしまう
（建築確認出し直しの為）ので現場での隠蔽が多くなる
可能性が指摘されてる。
実際のところ梁貫通が増えたとか、杭芯ずらしたなんて
ことは今まででは日常茶飯事のことだったのだが
それができなくなったりすると・・・・・偽造どころじゃ
なくなるね。
改正を考えた人も何考えてるんだか・・・
という状況も鑑みて建築工事全てに言えることだが
質は低下すると思われる。
マンション単価は上がるけどね。（もう㎡単価が上がってる）

>45
不動産とか土地関係は㌧とわからん、すまぬ。
ただ参考として一つの話を
ある不動産会社が眺望のいいマンションを計画し建築を
行った。
その２年後、その眺望がいいマンションの前に同じ高さの
マンションの計画がもちあがった。
買った住人は不動産会社に文句をいったがわかりませんの
一点張り、で結局マンションは建った。
新しいマンションは眺望のいいマンションを計画した
不動産会社から委託された他の不動産会社でした。
ってことも時折ある。

名前を出せないから他でやるってことが結構あるって
ことです。（わかりずらくてすまぬ）

いずれにせよ何かが建つと思って住まわれたほうが精神的に
いいですよ。

ということで時間です。つづく・・・かな？

[48: 入居確定]

ぼろぞうきんさん、質問です。

扶桑レクセルと大末建設のマンションを購入しましたが、

相性など建設的にはいかがなものなのでしょうか？

ご教示願います。

[49: 匿名さん]

ぼろぞうきんさんにお聞きしたいことがあります。わたくしは前田建設施工の住友不動産のマンションに住んでいます。１５階建ての上の方に部屋がありますが、免震構造でないのが心配です。設計は日建ハウジングです。いかがでしょうか？

[50: ぼろぞうきん]

>48
大末に関しては全レスにもある通り、集合住宅をかなりこなしている
ところなので問題無いです。
設計事務所・ゼネコンも得意分野というのがある。
病院が得意なところとか、事務所ビルが得意なところとか
集合住宅が得意なところとか。
集合住宅もかなり特殊性がある建物なので病院を得意としている
ところがいきなり集合住宅をやろうとするとえらいことになる。
（経験有り）
そういう面でも大末については他の方のレスにもあるように
結構な数を施工してるので慣れているといってもいい。
慣れている＝ノウハウがあると考えれば何ら問題ないでしょう。

扶桑レクセルはここ最近やってないけど、以前やったときは
独自の仕様をもつデベと記憶してるけど　えっ。。。というのは
まったくなかったので特別問題はないと思いますが、
監理については意匠事務所おまかせでしたので現場は確認して
いないというのが本当のところです。すまぬ

でも設計事務所が入って、大末施工ならば何ら問題ないと
思いますよ。設計施工なら注意も必要ですが。

[51: ぼろぞうきん]

>49
大丈夫です、今度やるところは前建で２０階建ですが
免震はおろか、静震デバイスすらありませんから。

というのはおいといて、専門分野じゃありませんが、
あくまで免震については倒れないでは無く、揺れが小さいということ
です。（倒れもしないだろうけど）
高層階へいけばいくほど揺れが大きくなるで、それを防ぐのが目的と
聞いてます。
１９８１年の新耐震基準以降の建築物であれば、倒壊の恐れは無いです。
仮にあったとしてもパタンと横に倒れるようなことはないから
安心してください。偽造については絶対にありえないのでこれまた
ご安心を。

ちなみに免震がある建物は積層ゴムを交換する改修時にかなりの
費用がかかるそうです。（つい先日竣工を迎えた現場での話し）

[52: 匿名さん]

４９です。早速お返事いただいて、ありがとうございます。気に入って買ったのですが、それだけが気がかりでした。安心しました。

[53: 匿名さん]

37です。
高い物件なので不安でしたが、営業が、とにかく竹中さんが、よくやって
くれるというので、信じて買ったのですが、ここでぼろぞうきんさんに、
竹中工務店の評判を聞くことができて、安心できました。有り難うござい
ました。

[54: 匿名さん]

35です。回答ありがとうございます。
設計は日建ハウジングですので、
他の方への回答を踏まえると、
まず大丈夫な部類ということですね。
（ちなみに、免震構造です）

ご丁寧な回答本当にありがとうございました。

[55: 45]

畑は、地目を変えたら、建物建てられるもんな〜。
地主様次第ですね。

よく考えよう・・・。
ありがとうございまする。

ここ、すごくためになるので、お気に入りに入れました。

では。失礼します。。。。

[56: 購入経験者さん]

ぼろぞうきんさんへ質問です。
今年の３月にダイワハウス工業のDグラフォ−ト（福岡）を購入しました。
施行が大成建設で信頼もしていたのですが、
玄関の大理石部分が一部欠けていたり、カウンターキッチンの棚板とシンク側の下の壁の部分に１センチほどの隙間があり、且つ棚板が３ミリほど傾いていました。
３５００万の物件を購入したのに、こんな素人的な欠陥があり、
正直驚いています。
大理石の欠けと、隙間は埋めてもらいましたが、
カウンター自体を新しく付け替えることは不可能だと言われました。
よって、棚下の壁を外して、補強のＬ字の鋼を２カ所つけて、
壁紙を張り替えて見えないようにするといった補修をしてもらっています。

こういう場合は、修理以外の補償を求めるのは無理なのでしょうか？
引き渡しの時点でも気づきそうなレベルなのに。。。。

お部屋自体は、マンション特有の日の当たらない暗い部屋もなく
とても気に入っているのですが、あまりにもお粗末だと憤慨しています。
なにかアドバイスを頂きたいと思いますので、
お忙しいところ恐れ入りますが、よろしくお願いいたします。

[57: 物件比較中さん]

56さんは内覧会の時、お気づきにならなかったのかしら？
補償は普通に考えて難しいと思いますよ。
修復で良し、としたほうが肝銘では？？？

[58: ぼろぞうきん]

>56
現場を見ていないのではっきりは言えませんが
まず、何故できないのかを書面（できれば不動産会社と設計事務所と
ゼネコン所長の捺印付）でもらいましょう。
その時の対応を見て、ご自身の住まわれている役所へ行き
建築指導課へ相談にいかれるといいと思います。
いかんせん内覧会でご自身が捺印して承認をしてると
思われるので、それが影響するかも知れませんが。
ただ内容からみて明らかに手抜きの範疇なので通常ゼネコン社内
検査や設計事務所検査、不動産会社の完成検査などをスルーして
発見される内容じゃない。
俺ならトコトン文句をいって直させると思う。

[59: 物件比較中さん]

ぼろぞうきんさん、おしえてください。
三菱のパークハウスは、内装が豪華で、食器洗浄乾燥機やディスポーザが標準設備で、設計も自社に部門があり、世間でも評判がいいようです。
三井や住友は、設備がないわりには価格が高い物件もありますが、内装よりも建物自体をしっかり作っているのでしょうか？
この３社のデベについて知っておられることや、ご自分なら３社の中でどれを選ぶのか、お伺いします。

[60: 入居済み住民さん]

ぼろぞうきんさん　ガンバレー！

[61: ぼろぞうきん]

>59
ディスポーザが標準設置というのは最近の物件で１００戸以上の
集合住宅では当たり前になってきてる。
ディスポーザは住人からするとかなり便利なもののようで
有ると無いとでは物件の売り上げに影響するらしい。
食洗器が標準というのは他では殆ど無い。（オプション対応は
殆どあるが）
もっとグレードが高くなると標準で天井カセット型エアコンが
全室実装になっていたりするところもある。
設計部門というのは三菱地所設計のことを仰られているの
でしょうか？
超高層ではたまに設計してるのを見たことがあるけど、それ以外では
集合住宅を設計しているのをあまり聞いたことがない。
三菱地所設計の仕事はやったことがないので詳しいことは
わからん、すまぬ。

財閥系のデベについては、どこも基本的には同じような仕様と
思ってる。特殊性が無い代わりにしっかりいいものを作るという
スタンス、三菱地所に限って言えばチェックアイズという
独自のチェック機構をもっているのでその点は安心かな。
設備に関しても特別違いは無いように感じるけど？
同じ場所で同じ仕様、同じ値段なら食洗器が無料でついてたほうが
いいけどね、同条件でこの３つのデベから選べといわれたら
単純に価格で選ぶというのが本音です。

注目するのはディスポーザが有るか無いか、床暖房が有るか無いか
便所に洗浄便座が有るか無いかかな〜。
まず洗浄便座がオプションの時点で買うのをやめる。