変動金利は怖くない？？ その２

[☆]

まだまだ続く低金利時代。
変動金利なんて怖くないですよね。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/

[721: マンション住民さん]

サブプライム問題を解決するため、各国中央銀行は協調して
利上げを我慢している。我慢比べがいつまで続くか分からないけど、
過剰流動性の引き締めのマグマは序々に溜まっているのでは？！

自己運用の低利資金調達手段として変動金利ローンはありだけど
（即金で買えるのに敢えて住宅ローン）、インフレ傾向の昨今、
単なる借金に変動金利は大博打！！！

リスクを承知している人と、承知してない人がいるような気が
してなりません。

＃故あって、財住金5年固定で借りましたが、約12年で返済予定です。
　できれば10年固定で借りたかったです。

[722: ビギナーさん]

> No.719
> バブルの例を出されても、ね・・・

えーとね、2001年の頃って云ってるんだけど
意味が分かっているのかな？
その頃のことを知ってる？
多くが金利が上がるなんて考えられなかったんだけどね。
知らないとか、見たくない事実だからなのか、受け入れられないのは。

> 変動急騰しても家が買った金額の倍で売れるわけですから。
売れても期間によっては税金で飛ぶと思うけど？
それに住み替えるのは、コストも今の数倍かかるだろ？

> アメリカで破綻してる人は本当の低所得者か自分の家の資産評価額が上がった事で
> さらに不動産投資した人だけですから（日本のバブルも同じでした）
知ったかぶりもいい加減にしよね

ちなみに、ここは金利が上がりそうなときには劇場なんで、覗きに来てるだけなので
あしからず。

[723: 入居済み住民]

>>720
キャパがギリギリで変動を選択している人がいるかいないかって話ですから、
実態はこうですよとお示しただけです。

[724: 匿名さん]

>えーとね、2001年の頃って云ってるんだけど
>意味が分かっているのかな？
>その頃のことを知ってる？

もちろん知ってますよ。ITバブル崩壊直後におそった同時多発テロが起こった年。
当時のFRB理事グリンスパン議長がテロ復興を目的に異例の0.75の緊急利下げを行った年です。
緊急利下げは賛否両論有りますけどね。

その後2003年から住宅価格が高騰してそれを押さえる為にFOMCで毎回の利上げ。
2004年から2006年までFOMCが開催するたびに実に17回連続の利上げ。
1%から5.25%に金利は跳ね上がりました。

>多くが金利が上がるなんて考えられなかったんだけどね。

それと同じで誰もが5年後に住宅バブルが起こるとは思ってなかったでしょうね。
当時アメリカは家買った直後から価格が高騰し、誰もが家の価格が値上がるのを前提と
してローンうを組んでいたようです。
（サブプライムローンとは当初の固定期間終了後に買った家の資産価値が上がっていると
より低金利なローンに借り換えられるローン）それを見越して低所得者が豪邸を購入。
裕福層も投資目的で第二第三の家を購入。（過去にそんな光景が某東洋の島国にもありましたっけ）

>知らないとか、見たくない事実だからなのか、受け入れられないのは。

いやいや当時のアメリカの経済はよく調べました。結果論ですが利上げはもっと急激に
するべきでしたよね？低金利がバブルを起こした訳ですから。

>売れても期間によっては税金で飛ぶと思うけど？
>それに住み替えるのは、コストも今の数倍かかるだろ？

アメリカの例で行けば3000万で買った家が倍で売れれば3000万の貯蓄が出来ますね。
アメリカのようにさらに住宅投資とか高望みしなけりゃいいんじゃないですか？

>> アメリカで破綻してる人は本当の低所得者か自分の家の資産評価額が上がった事で
>> さらに不動産投資した人だけですから（日本のバブルも同じでした）
>知ったかぶりもいい加減にしよね

本当に何も知らないんですね。今でこそプライム層にも影響が出ていますが所詮は土地バブルの
崩壊です。金利が高騰したとかじゃなくて日本のバブル期のように欲をかいた人が破綻してる
だけです。もちろんこのままアメリカが不況に突入すれば日本の失われた10年のようになる
でしょうけど。

>ちなみに、ここは金利が上がりそうなときには劇場なんで、覗きに来てるだけなので
>あしからず。

今の所金利が上がりそうな要素は皆無ですよね、短期的には。物価上昇？1%ちょっとの上昇は
むしろ健全。金利高騰の理由にはなりません。むしろ金利が上がりそうな理由を探すほうが
大変ですね。

逆に聞きたいのですが、金利が上がる要素って何ですか？？
今が低いから？いずれ上がるはずから？外国に比べると低いから？説得力なさ過ぎですね。


よく海外の例を出す人いますが、日本とは事情が違うという事を理解してる人が少なすぎ。
海外と同じ状況になると言うならその背景も考えないと。今回の米サブプライムローンのように。
日本経済に悲観しているわけでは無いけどもっと冷静に見るべきでしょうね。

[725: マンション住民さん]

資本は国境を簡単にまたぎます。低金利の日本から調達したマネー、ウハウハの
オイルマネーが世界中を買い漁ってます。各国中央銀行が協調する必要がある
理由です。蛇口は一斉に締めないと効果がありません。

[726: 匿名さん]

>>725

そんなこと洞爺湖サミットでも話題にすら上ってないけどね。
どちらかというとドル安が問題視されてるわけだが？
いったい誰がそんなこと言ってるの？あなたの脳内理想を語ってるだけ？

[727: 匿名さん]

>>725

そりゃいい考えだ！景気悪化しかけてる時の利上げは不況を後押しするだろうから
将来的には低金利が続くって事だ。変動組にはむしろ喜ばしい。

是非利上げしてもらいたいわ。

[728: 匿名さん]

変動の方が損するって本当ですか？

[729: 匿名さん]

損する理由もあるし、
得する理由もある。

将来どっちになるは、
誰も分からない

[730: 匿名さん]

分からないのに何でこんなに熱くなってるんですか？

[731: 匿名さん]

分からないから熱くなるんだよ。

競馬やパチンコと同じレベル

自分でいろいろ調べて戦略をたてるひともいるし、
何にも考えずに勝負するひともいる。

前者が優位そうだが、後者が大儲けすることもある。
本命勝負の固定か、
大穴狙いの変動か、

どちらかが勝ちかはゴールする30年後の完済時にしか分からない

[732: マンション住人]

こんなわからない時代に異常に変動金利のよさをアピールする人がいるから。

[733: 匿名さん]

変動が大穴とか決め付ける人がいるから反発されるんでしょ？

どうなるか分らないと言ってるくせに変動＝破綻とか決め付けるし。

それに当初金利負担が多い最初の10年次第なので30年低金利じゃなくてもいいし、
繰上げ次第では30年後なんてとっくに返済終わってる可能性もある。
変動組全員が30年後に完済するとか大きな間違い。

こんな景気低迷、高度経済成長の終わった成熟経済、少子高齢化の時代に
高度経済成長時やバブル時代の高金利を例に出して変動金利の怖さをアピールする人がいるから。

[734: 匿名さん]

例え話に真剣に噛みつくなんて、、寒いよ

[735: 申込予定さん]

>734
わかりやすい、例え話しですね。

[736: 匿名さん]

＞733
＞どうなるか分らないと言ってるくせに変動＝破綻とか決め付けるし。

決め付けちゃいないよ。
ただ、可能性があると言う事。
だから、変動はハイリスク・ハイリターンじゃないの？
それとも、ローリスク・ハイリターンなの？

あなた自身は、大丈夫かもしれんが。

[737: 匿名さん]

>本命勝負の固定か、
>大穴狙いの変動か、

さすがにそれはちょっと・・・
大穴なんてまず来ないわけだから変動で借りた人のほとんどが破綻になっちゃうよ。

[738: 匿名さん]

長期固定派は金利が高騰して変動が破綻するところが見たいのですね。わかります。

[739: 匿名さん]

自分が「正しい選択をした」ということを何とか思い込みたいんですよ。わかります。

[740: 匿名さん]

>>738　変動金利のリスクに対して注意の喚起したいだけだ。　　

>>738　あえて言わせて・・・この”おちょこ男”（器が小さい）

[741: 匿名さん]

>>738　>>739　もしかして　変動後悔組？？？

[742: 匿名さん]

いやむしろ長期固定後悔男

[743: 匿名さん]

なんか９９対１で変動組が正しいような結論みたいですね。長期固定さん（２人？）はそろそろ退出ですな。１０年固定さん位とお話するのがちょうどいいようです。長期固定後悔男さん、さよ〜なら〜〜〜！

[744: 匿名さん]

> No.724

> 逆に聞きたいのですが、金利が上がる要素って何ですか？？
ネットに散らばった情報をどれだけ拾ったのかしれないけど
為替の安定。
金利と為替、バランスなんじゃないですかね。。。
米国では少なくても昨日までは利上げの観測もありませんでしたっけ？
今回は見送られたようですけど
その流れで日本だけ、このままっていつまでいけますすかね？


> （サブプライムローンとは
こういの字面の無駄だからやめませんか？
みんな周知の事実をもっともらしく講釈たれなくてもいいでしょう。
あの当時に金利があれだけ急激に上がったことを云っているだけで
その先のバブルの話しなんてしてないっすよ。
それから、これからバブルになるなんて示唆しましたっ？
誤解を招くようなカキコミも止めてくださいね！
勝手に自分の心配のもとなのか、都合の良い方向に話しを持って行きたいのか
理解できないな。
不動産バブルは結果論。でもね、あの頃、逆イルードだったりしてましたよ。
長期＜短期もバブルの時にはあるかもしれないね。
それで、
3000万円の家が倍に売れて、日本の税制で幾ら手元に残ります？
所有期間によるのかもしれませんが
当然中古という条件を勘案して割引いて、
売却益には課税、借入残金を返済して、そこから相場が倍になった物件をまた借入で買う
その時の借入金利はどうなっているのでしょう？
等価交換は難しいとは思えませんか。


> 本当に何も知らないんですね。今でこそプライム層にも影響が出ていますが所詮は土地バブルの
> 崩壊です。金利が高騰したとかじゃなくて日本のバブル期のように欲をかいた人が破綻してる
> だけです。
本当にすみませんねね。何も知らなくて
本当にあなたのことは厚顔だってことだけで、何も理解できません。
それから、サブプの問題はそんなに単純なものなのかね？
気楽で良いね。頑張ってくださいねー。

[745: 匿名さん]

間違えないでね、後悔するはずがないだろう。
無駄に長期固定で払っているにはそれなりの安定も価値もあるので。
変動の不安定はずっとつづく、利上げ観測の度にまたドラマ〜だよ。
それは別に自分の行動と比べての話しではなくて
見物だってこと
誤解なきようお願いしますー

[746: 匿名さん]

別に誤解なんかしてないよ。


ただ、人の不幸を期待している貴方のような人に

見物されても困るよね。

何でそんなに変動で借りた人が気になるのかしら。

[747: 匿名さん]

>為替の安定。
>金利と為替、バランスなんじゃないですかね。。。
>米国では少なくても昨日までは利上げの観測もありませんでしたっけ？

そもそも金利差だけで為替が動くと思ってる事が勘違い。
むやみに金利上げたからって為替が安定すると思います？
去年の8月以前、ユーロより米のほうが金利高かったけどユーロは最高値更新してましたよ？
仮に日本が今政策金利を急激に引き上げたら円安が解消すると思いますか？
少なくとも実体経済では倒産件数が増えるでしょうし、日経平均は暴落するでしょう。
そんな状況で円が強くなると思いますか？

>米国では少なくても昨日までは利上げの観測もありませんでしたっけ？

金融不安が後退すればインフレ対策にシフトするのは当たり前な事です。そもそも口先介入
じゃないですか。洞爺湖ではブッシュが強いドルは・・・と口先介入したけど翌日ドル全面安。
実体経済に不況の陰が押し迫っているのに誰も好きこのんでドル買いなんてしませんよ。

>その流れで日本だけ、このままっていつまでいけますすかね？

むしろ実体経済にそぐわない急激な政策金利引き上げは株式市場に悪影響を及ぼします。
そんな空気読めない政策取ったら日本発の世界恐慌なんて事も考えられますよ。
去年までの世界的な景気拡大局面でさえ政策金利引き上げは年1度のペースがやっとだったのに
現状のような金融不安がくすぶる中では利上げはさらに難しくなるのは当たり前。

>あの当時に金利があれだけ急激に上がったことを云っているだけで
>その先のバブルの話しなんてしてないっすよ。

はぁ？本当に当時を知っているの？どちらかというと住宅バブルが加熱しすぎてそれを
押さえ込もうと必死に利上げしてるじゃん。当時のFRBの議事録見てみるといいよ。
必ず住宅価格の高騰を理由に利上げしてるから。

>それから、これからバブルになるなんて示唆しましたっ？

おもいっきりしてるじゃん。2003年以降のアメリカの金利高騰を例に日本の金利高騰も
有ると言っている訳でしょ？米金利高騰の理由が住宅バブルなんだから同じになるには日本も
バブルが来る前提じゃなきゃおかしいでしょ？米の金利が高騰した事実だけを言って
煽って、その背景にある住宅バブルは無視ですか？

>勝手に自分の心配のもとなのか、都合の良い方向に話しを持って行きたいのか
>理解できないな。

いや真実を述べてるだけですから。アメリカは金利が急騰したから日本もするとかうわべ
だけの事実じゃなくて高騰した背景を理解しろと言ってるだけ。

>不動産バブルは結果論。でもね、あの頃、逆イルードだったりしてましたよ。

イールドカーブは景気の谷山には当たり前の事。長期で見てみるといいよ。
景気の山では先行して長期は下がってるし谷では先行して長期は上がってるから。
2006年、米が利上げを休止してからは住宅バブル軟着陸出来るかが市場の最大の関心事だった。
そんな状態で長期が下がって来るのは当たり前。ましてや実際にバブルは崩壊してるんだから
市場は有る意味冷静に将来を見据えていた事になる。

>3000万円の家が倍に売れて、日本の税制で幾ら手元に残ります？

本当に何も知らないんですね。
http://www.yokosuka.jp/kkjm/kjn/b/kjn-b0403.htm

少なくとも売却益3000万以下は特例があります。
仮に3000万の倍で売れるなら金利が高騰しても売却益で返済出来ますし、
その後3000万の現金のみが残るだけです。それを元にまた家買おうが貯蓄しようが
自由。大きなお世話。変動だからって破綻しない事実だけが重要です。

>本当にすみませんねね。何も知らなくて
>本当にあなたのことは厚顔だってことだけで、何も理解できません。
>それから、サブプの問題はそんなに単純なものなのかね？

もうちょっと勉強したほうがいいですよ。サブプライムは単純です。
日本のバブル期と同じ。土地は永遠に値上がり続ける事を前提にした為に崩壊しただけです。

http://video.google.com/videoplay?docid=-4896448479819549272

この辺見るとおもしろいよ。

>気楽で良いね。頑張ってくださいねー。

気楽なのはむしろ長期派な人でしょう。根拠の無い無責任な発言ばかりして。変動は
総返済額を減らす為にそれなりに努力をしているのです。

[748: 匿名さん]

>>743　いつか自分の選択についてのリスクについてしっかり実感してください。　さようなら〜〜

[749: 申込予定さん]

>気楽なのはむしろ長期派な人でしょう。根拠の無い無責任な発言ばかりして。変動は
>総返済額を減らす為にそれなりに努力をしているのです。

やっぱり変動って大変なんだ〜
決めました。私は長期にします。
色々気遣いの多い人生。ローンくらいは気楽でいきたいですからね。

[750: 匿名さん]

変動の方へ質問です。
今後金利が上がったと仮定してみなさんはどうしますか？

①変動金利がある程度上がれば固定の方が金利が高くても固定に借り替える

②変動の方が低い間は変動で、固定の方が低くなれば固定に借り替える

③最後まで変動(固定には借り替えない)

④決めていない

[751: 匿名さん]

家賃並の返済でずっといけるんだから長期固定がいいよ。
金利が上がることをビクビクしながら生活するなんて
まっぴらだ。
住宅ローンで努力っていう単語がでてくること自体が、
危険ですよっていってるようなもんだけど・・・

[752: 匿名さん]

>>749

それが無難でしょう。
総返済額を減らすにはそれなりに努力は必要です。
何も考えなくていい代償が年間50万以上の返済額の差なのですから。

ローンは気楽にの気持ちも分りますが、50万円稼ぐのって結構大変ですよね。
奥さんがパートに出ているとしたら年収の半分までいかなくてもそれに近い金額を
余計に返済しているわけですから。自給1000円として500時間分です。

変動にして努力した分が500時間分の労働の対価と考えれば安いもんです。

[753: 匿名さん]

年間50万以上ってどこから出たんだ？？？

[754: 匿名さん]

努力が必ず結果につながれはいいけどね・・・
つながらなかったら、くたびれ損ってことだ。
でも、労働の対価で考えるなら、長期固定には負けは無いわけだ。悪くても引き分け。
(人生は一回限り、お金より時間の方が大切だからね。)
まっ長期固定を選んでる人は、短期的な視点ではモノを考えてないと思うけど。

[755: ご近所さん]

>754
逆だろｗ
噴いたっつーの

>750
選択肢がありませんけど
だから長期派の人は理解してないって言われるんだよ

[756: 匿名さん]

>>749

753さんの言うように年間５０万円という計算はどこからされたものかは分かりませんが、言ってる意味は理解できます。
ただ、「今時点では」という条件付きで。

[757: 匿名さん]

間違えました。
上の７５６は、７５２さんへのレスです。

[758: 匿名さん]

>755
>選択肢がありませんけど
>だから長期派の人は理解してないって言われるんだよ

①〜④以外の選択肢とは？？？

[759: 匿名さん]

⑤分からないｗ

[760: 別の匿名さん]

⑥適当な額を繰り上げして、早期返済する。

適当な額と、繰り上げ期間は、ひとそれぞれで、
固定派も同じだと思うんだが。

[761: 匿名さん]

>760
繰上げの質問では無く(繰上げしても同じだけど)
借り換えについての質問ですけど？

その繰上げている期間はどうしますか？という質問ですｗ

[762: 匿名さん]

やっぱり⑤かｗ

[763: 匿名さん]

長期固定を選択しても繰上げ返済はします。　

長期固定の繰上げ返済は利息分がかなり消える場合があるので、メリットが大きい

[764: 匿名さん]

長期固定で、繰り上げを頑張る！
無駄も省けて、大きく人生が狂う事も無い！
一般的的に、住宅ローンはこれがベスト！！

裕福な人は、変動で楽しんで得してください。

[765: 匿名さん]

↑
的が１個多かった・・・

[766: ご近所さん]

>763
それメリットっていうのか？

あ、長期固定派的的にはそういうことになるのか

[767: 匿名さん]

>766
>それメリットっていうのか？

考え方にもよるが、大いにある。
保険のつもりで払っている金利分が減る。

よく変動派が言う、実際には１５年〜２０年で返済が
終わるケースが多いので、それ以上の長期は無駄だとの
意見が多いが、２０年以内で終わる保証は無いから
超長期を選択する人もいる。
実際に繰り上げを頑張って、早く返済が終われば
余計な利息を払う事は無い。
変動派の人が言う、無駄金が減る。

諸事に理由で繰り上げ出来なくても、最初の計画通り
返済すれば良い。

別の計画で、あえて繰り上げしない考え方もあるが、
基本は、繰り上げ返済はメリットがある。

[768: 匿名さん]

変動なら長期と同じ返済額で大きく繰り上げが出来るのと元々利払いが少ないので
元本の減りが早いので低金利が続けば続くほど数年後には元本が大きく減るのですよ。

金利が上がったらどうするか？の質問ですが、一時的に高騰しても平均して低ければ
問題無いわけで借り換える必要なんて無いんじゃないですかね？

それに金利高騰時はおそらく景気が良いという事なので普通に考えたら賃金上昇なども
見込めるので耐えられるでしょう。そもそも返済がきつくなるほどの高騰って
人それぞれでしょうけど今の長期を基準に考えれば優遇を考えたら４．５で対等なので
実質５とか６にならないと変動は不利にはなりません。
今後１０年一時的にそんな時期があったとしても低い時期のほうが多ければ結果的に
元本を減らせる事になります。

変動が有利かどうかは今後10年で最高金利がどのくらいかではなく、平均して４．５以下
ならば長期より有利だという事です。

それも初期からの低金利状態が続けば続くほど元本を大きく減らせます。

[769: 匿名さん]

>768

長期固定で繰り上げする事にメリットがあるか？の
質問に答えただけで、変動で繰り上げする事より、
メリットが有利とは言っていない。

変動での繰り上げの方が、メリットが有利な事は、
レクチャーしていただかなくても、長期固定派でもわかっている。
後は、リスクヘッジの考え方の違いだけだ。

[770: 匿名さん]

変動の方へ再度質問です。
今後金利が上がったと仮定してみなさんはどうしますか？

①変動金利がある程度上がれば固定の方が金利が高くても固定に借り換える

②変動の方が低い間は変動で、固定の方が低くなれば固定に借り換える

③最後まで変動(固定には借り換えない)

④決めていない

⑤直ぐに完済する