変動金利は怖くない？？ その２

[☆]

まだまだ続く低金利時代。
変動金利なんて怖くないですよね。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/

[423: 匿名さん]

４２１さんへ
給与からの源泉所得税は、毎月の所得とに応じた率を暫定的に掛けて、その月の税額を見込みで徴収していき、年末に他の控除条件等を含めて年末調整して正式に年間の税額を決定して、その差額を返還or徴収しますが、住民税は前年1/1〜12/31期間の収入に対して、種々控除要件を含めて計算されて、当年の５月頃に会社(または本人)に通知されて、６月分より新税額にて源泉徴収(住民税の特別徴収と言います。)されます。前年の収入が確定する３〜４月頃には規定の率を掛ければ、おおよそ６月からいくら取られるか計算出来ますので、知っておくとよいと思います。６月以降の家計の為に。昨年度で廃止された定率減税の影響は、税源移譲の為住民税にもかかっているようですね。

[424: 匿名さん]

４１７さんへ
誰も０．５％上昇したから手離したなどとは言っておりません。当初期間優遇型というのを選択した方じゃないのですか。最近の上がり方を見れば、金利が底の頃借りた人にとっては、当初期間より１％以上は上がるのではないでしょうか。違う見解もあると思いますが。

[425: 匿名さん]

ローン残高3,000万、長期固定利率3.0%、変動1.5%→金利差1.5%。

単純計算で1年間で45万円の金利支払差有。3年間なら135万円。

長期で借りられた方は、既にそれくらいは高くなった時の為のヘッジ(保険)として損してるんじゃないですか??

本当に資産がある方は、金利が跳ね上がっても支払う体力あるから変動で借りますよ。

[426: 匿名さん]

本当に支払い出来なくなって家手放してる人なんているの？
当初の固定期間が終わったとはいえ、変動でまだ0.5の上昇しかしてないのに。

借入額によると思いますが0.5の上昇で増える負担額って多くても1，2万とかでしょ？
そんなんで破綻するような人なら金利上昇しなくてもいずれ破綻すると思う。

>424

中にはそういう人もいるかもしれませんが、さすがに当初優遇で借りた人ってあまり
聞きませんよね？おそらく本当に特殊な人たちだと思いますよ？ここのスレ見てても
全期間優遇の議論はつきませんが、当初優遇のみなんて話題にもほとんど出てきませんし。

それをさも家を手放した人が増えてるみたいな書き方は煽りと取れます。

[427: 匿名さん]

４２５
ヘッジ(保険)を損と言い切る一方的に考える見解はどうかと思います。損であれば、どんな保険でも掛けている方は損だと言っているのと同じではないでしょうか。保険業というものも成立しなくなりますね。一つの価値感として、損だと思うことは自由ですが、価値があると思っている人もいるのですから。

[428: 匿名さん]

とはいえ年間50万円近くですからね。
出来ることなら節約したいと思うのが人情じゃないですかね？

ですから個人の責任で長期を選ぼうが、変動で節約を考えようが自由だと思うんですよ。

なのにさも金利がすぐにでも上昇するから変動は絶対駄目だみたいな書き込みは
おかしいと思います。

明らかに金利上昇が現実味を帯びて来たとかなら分からなくもないですが、
現実問題として金利はさして上昇してませんし、今のところ政策金利が上昇する
要素はあまり有りませんよね？現状政策金利連動の変動金利が上昇する要素は限定的です。

もっと、現実的な議論をしてほしいものです。

[429: 匿名はん]

2年前に長期組んだ派ですが実際のところ「スタグフレーション」を警戒しております。
余剰資金を住宅ローンにではなく外貨預金や金へシフトしています。

最近は特に消費者物価指数の上昇に失業率の上昇などシグナルサインがチラホラ。
変動がいいだの長期がいいだのでなく。
恐ろしい経済状況が来る感じがしてならんのです。

[430: 匿名さん]

変動でローンを組む上で一番大事なことは、将来の金利を予想することではない。

低金利がまだまだ続く、急上昇などないと、いくらこのスレで言われたって、
そんな保証などどこにもないから、自信がない人ほど不安な日々を過ごすことになる。

金利が上がったときの備えとして何をしておくべきかが重要なのだ。

最悪、何年後に何%の金利になってもいいように
どういう対策をとっているか、あるいはこれからとろうとしているか。
例えば、
・どのくらいの返済比率なら大丈夫と考えているのか。
・どういう節約の工夫をしているのか。
・どの程度貯蓄(余裕資金)があるのか、あるいはどの程度毎月貯蓄しているのか。
・繰上げ資金はキープしておくのか、都度繰上げするのか。
・繰り上げ資金をどう管理しているのか。普通預金? 株? 個人向け国債? ゴールド?
・想定外のケースでは、どうしようと考えているのか。自宅の売却? 借換え? 繰上げ?
などなど

そういう情報がたくさん出れば、
今の自分の状況と照らし合わせてどうなのかという目安になる。

ただ単に、今後金利は上がる上がらない急上昇するしないという予想を、
長期組と変動組が喧々諤々論争したって、何の役にも立たない。

さて、変動で組んだ人はどういう対策している?
それとも、していない?

[431: 匿名さん]

429さん

ここのスレ題をご覧ください。
「変動金利は怖くない??」です。

>変動がいいだの長期がいいだのでなく。
の議論をする場所なんですよ。

あなたの悩みは別のところでどうぞ。

[432: 匿名さん]

>430

それって変動も長期も関係ないんじゃ？？？

それとも長期の人はその辺何も考えてないの？

[433: 匿名さん]

もう4〜5年くらい前から、長期金利が急上昇して大変だ、と住宅ローン評論家が週刊誌で煽りに煽っていました。私も釣られて借換えを考えたりもしましたが、結果そのままで良かったです。まぁ430さんの言われる通り、金利が上昇した際の備えをしっかり考えておくことが一番大事ですよね。あと、私が住宅ローンの勉強をしていて一番参考になったのは、『長期固定に繰上げ返済はトクしない〜住宅ローンの新常識〜(著:池上 秀司 ソフトバンク出版)』です。巷の議論がいかに固定観念に縛られているか、目から鱗でした。長期固定の皆さんも、変動型の皆さんも、一度読まれてはいかがでしょうか。

[434: 匿名さん]

432さん

確かに。

このまま低金利が続いた場合(既にかなり続いてます。。)、長期派の方も考えなきゃいけないですね。なんたって年間50万の保険料払っているんだから。。生命保険だったら1億入れます。

[435: 匿名さん]

「住宅ローンの新常識」はいい本だね。わたしはこれ読んで、今の経済動向を自分なりに分析して、変動にしました。

[436: 匿名さん]

>431〜>434
この際、長期組のことはどうでもいいんだけどな。

それじゃぁ、言いだしっぺの俺から出そう。

前のレスでも言ったけど、返済額とほぼ同額を繰上げ資金として毎月積み立てしている。
これなら、半年ごとに0.25%ずつ上がって、金利が上がるごとに積立金を繰上げすれば、
6〜7%までは毎月の返済額アップをある程度抑えられる。

それ以上のペースで上がると対応しきれない。←想定外
その場合は、他の貯蓄(教育資金など)を崩してでも繰上げして、返済額アップを防ぐ予定。
子供には私立への進学はあきらめてもらうことになるかもしれない。
それでも足りないなら、耐貧生活に入る。

考えているのはそこまでだな。
これでも不安が全くないかといえばうそになる。

[437: 匿名さん]

頑張ってください。多分大丈夫だよきっと。
変動のメリットをいかして楽しい借金生活をおくりましょう！！！

[438: 匿名さん]

ちなみに私は去年実行でしたが初めは何も考えず、金利は上がるもの、怖いものという
当時の世間の常識？にとらわれてフラット35にするつもりでした。しかし、マンコミュで
いろいろな書き込みを読んでいるうちに考えが変わってきました。

で、私の出した結論は
全額変動で、仮に長期で借りた場合の変動との差額30000円を毎月の返済額に
上乗せして返済し、3年ごとに最低100万円の繰り上げを返済額低減法でやるというものです。

この方法ですと、3年後までに変動金利が変わっていなかった場合、合計で200万の繰り上げ
返済が出来ます。そして返済額低減なので月々の返済額はかなり低くなりますが、その分、
月々の繰り上げ返済額を多くします。すると、6年後に金利が変わっていなければ繰り上げ額は
さらに多くなります。

月々の返済額は長期と一緒ですが、低金利が長く続けば続くほど繰り上げ額は
自動的に増えてゆき、変動金利が長期金利を超えるまでは返済額の増加がなく、家計に与える
影響を限定出来ます。さらに低金利が長期化すればするほど、返済額低減で繰り上げているので
金利上昇に強くなります。そして完済する時期が短くなるわけです。

この方法は何度か紹介されていましたので変動組んでいる人はもしかして当たり前の方法かも
しれませんが・・・

[439: 匿名さん]

>>438
>全額変動で、仮に長期で借りた場合の変動との差額30000円を毎月の返済額に
>上乗せして返済し、3年ごとに最低100万円の繰り上げを返済額低減法でやるというものです。

借入額がどのくらいかわからないけど、
その方法はどのくらいの金利上昇ペースまで対応できるのかな。
その繰上げ方法は後半追い込み型だよね。

[440: 匿名さん]

>439

最低100万の繰り上げとしたのは低金利が続くようであればむしろ焦って返済する必要が
無いと思ったからです。（住宅ローン控除もありますし）

金利上昇局面が本格化した場合はこの金額を上げて対応します。
金利上昇ペースと言われましても金利上昇時の経済状況でかなり違うと思うのでなんとも。
実際去年夏の賞与はかなり上がりましたが、今年の夏の賞与は据え置きでした。

5年後は好景気とともに昇級して年収が上昇しているかもしれませんが、その逆に不況で
会社自体の業績悪化とともに年収も伸び悩んでいるかもしれませんので。

[441: 匿名さん]

>440
私も似た考えを持っています。

手元資金を厚くしておくのも、保険になります。
低利のローンを無理に繰上返済するより、自由に使える資金を手元に残しておいた方が、様々な事態に対応できます。
住宅ローン控除が適用されていれば、実質の金利はかなり安いので、これを無理に返すのは勿体無い気がしますね。

[442: 匿名さん]

うちは長期固定というのかどうか分からないけれど、昔の住宅金融公庫でかりたから
１０年までと１１年以降の２段階金利です。
１１年目から当初金利より１・３％あがるので、なるべく１０年で返せるように繰り上げ（期間短縮）してます。

返せば減っていくし、期間も短くなりはげみになります。
繰り上げも意義ある事だと思う。

それとは別にローンはじまって５年目から、月々の金額を２万アップしました。
うちは堅い職場なのでボーナスは間違いなく見こめるので返済は月々とボーナスと２つありますが、月の金額が２万あがると、ボーナスの金額もそれに応じてあがるから、条件を変えるだけでかなり期間が短縮になりました。

長期固定でも、貯金なども充分できる位余裕があって支払える人なら１年に１度の繰り上げ以外に、月々の金額をあげる事もかなり効果があります。

支払条件を変更するという事なので、金額を増やしたけれどやっぱり事情が変わって生活が苦しいので元にもどして欲しいという事もできます。
繰り上げで短縮になった期間を、事情がかわったから延ばして支払額を下げてもらうというのは、よほどの事でなければできない、行きつまった時の最後の手段だと思いますが、返還条件変更で支払い金額を増やし（結果的に完済予定日が早まるけれど）、やっぱり無理だから元の金額にもどして〜というのは応じてくれるので、月２万かそこら、外食なんかでお金を下ろしたらいつの間消えている〜みたいなお金は、条件変えて返済した方が良いと思います。
それを貯めて年１回繰り上げするより効果大です。
どこの銀行でもできるかどうかはわかりませんが、問い合わせて見る価値はあると思います。

[443: ４４２]

間違ってました。返還条件変更ではなく、償還条件変更です。

普通支払い金額が増えるというのは、金利が変わってアップするという事しかないのですが、金利はそのまま、金額だけ上げてもらうという手段です。

[444: 匿名さん]

433、436、438さんのように、効率のよい方法を勉強され、しっかりとしたお考えをお持ちになった方がたくさんいらっしゃるようですので、私は退散させていただきます。繰上げ返済する資力・能力の無い方や少しでも金利上昇したら生計が苦しくなるような無謀な返済額で変動組んだ方々(そういう方が見られていたらが前提です。いないかもしれませんが。ここまで書かなきゃダメですか。)に少しでもアドバイスして差し上げたら、と思います。(３名とも長期固定を組むよりぜんぜん良い方法だと私は思います)。最後に「年間５０万円の保険料」とおっしゃっていた方へ、貴方の場合はそうかもしれませんが、５０万円の根拠はなんなのでしょうかね。残債額・返済期間・繰上返済の有無・契約した金利により、一概に５０万円とは言えないのでは。別にどうでもいいことですが。それでは、失礼いたします。

[445: 匿名さん]

>前のレスでも言ったけど、返済額とほぼ同額を繰上げ資金として毎月積み立てしている。
>これなら、半年ごとに0.25%ずつ上がって、金利が上がるごとに積立金を繰上げすれば、
>6〜7%までは毎月の返済額アップをある程度抑えられる。

目的は、ローンを組んだ当初の金利での総支払額へ、いかに近づけるかなので、
当然、金利が上がらなければ、手元に資金が残ることになる。
>>441の考え方に近いよ。

ただ、繰上げすればもっと支払額を減らせるので、そこは悩みどころ。

[446: 匿名さん]

>>441

手元に金を残すか、繰り上げするか二者択一なのでしょうか？
普通は手元に残すものを貯めるのと、繰り上げするもの、２つに力を注ぐと思っていました。


仮に充分ローン減税でもどってくるだけの税金をおさめていたとして、
年１度１００万繰り上げしても、１万円ローン減税でもどってくる金額が少なくなる程度じゃないでしょうか？

１００万繰り上げする事で減った金利＞１万少なくなったローン減税という考え方なのですが、それって変ですか？

[447: 441]

>446
>手元に金を残すか、繰り上げするか二者択一なのでしょうか？
いいえ。両者の配分は、それぞれの都合で決めれば良いと思います。

変動で借りていれば、金利は1%台でしょうから、ここからローン減税(1%または0.6%)を差し引いた実質の金利は極めて低くなります。
これを頑張って返すより、手元に残して運用に回すのも悪い話ではないと思いますよ。
うちは10%固定ですが、2%に満たない金利なので、繰上返済より運用を優先します。
10年の固定期間が終わりに近づいたら、そのときの状況に応じて繰り上げるか否かを考えるつもりです。

利払いを減らすことが最優先と考えるならば、ローン減税のことは忘れて、どんどん繰上返済するのが良いでしょう。

[448: 447]

10%固定 ⇒ 10年固定
に訂正します。

[449: 匿名さん]

>年間５０万円の保険料

確か3000万借り入れた場合の長期金利と変動金利の返済額の年間の差額だと思った。

[450: 匿名さん]

444さんへ

これですか??
内容は事実だよね。
50万の根拠って言われても、書いてある通り。


ローン残高3,000万、長期固定利率3.0%、変動1.5%→金利差1.5%。
単純計算で1年間で45万円の金利支払差有。3年間なら135万円。
長期で借りられた方は、既にそれくらいは高くなった時の為のヘッジ(保険)として損してるんじゃないですか??
本当に資産がある方は、金利が跳ね上がっても支払う体力あるから変動で借りますよ。

[451: 匿名さん]

3年間でたった135万円の繰上げはちょっと心細いと思うが、いかに。

[452: 匿名さん]

いやべつに変動と長期を比較した場合、変動は何もしなくても3年間で135万円の繰上げ返済
したことになると言ってるだけで、プラスアルファーの繰上げ返済は変動だろうが
長期だろうがご自由にって事ではあるまいか。

[453: 匿名はん]

ハイパーインフレになったらどうされますの？
タバコ1000円もささやかれはじめました。

[454: 匿名さん]

> No.428
> 現実問題として金利はさして上昇してませんし、今のところ政策金利が上昇する
> 要素はあまり有りませんよね？現状政策金利連動の変動金利が上昇する要素は限定的です。
> もっと、現実的な議論をしてほしいものです。

本当にそうですか？
日銀が動かない理由もないと思いますけど。
動けば、変動は即、借入金利はあがるでしょ。
変動と固定で同じ尺度で金利をとらえることが無理で、
いろいろな想定はできても、大抵は当たらない。
自分は固定を選ぶだろうけど、変動で組んだ人はおおいに楽しめらたいいですね！

[455: 匿名さん]

>453

それは誰に言ってるの？
ハイパーインフレになったら長期も変動も関係ないっていうか、
例えば物価が今の１０倍になったらローンの残債は1/10になるって事ですよ？

いったい何が聞きたいの？

[456: 匿名さん]

>454

むしろ日銀が動く理由が知りたい。
少なくてもここ数ヶ月の総裁の会見を聞く限り当分なさそうですよね？
まぁ、短期的だとは思いますが。

[457: 匿名さん]

＞No.455
収入の伸びが物価の上昇に足りないとしたら
借入高が1/10になったとしても、返済額が変動したらどうすればいいの？

それから、日銀はインフレを懸念してると思うけど。

[458: 匿名さん]

>それから、日銀はインフレを懸念してると思うけど。

今のところ白川総裁はインフレに対して諸外国とは事情が違うと、インフレを理由に
利上げはしないコメントを出してますよね。さらにこれ以上交易条件の悪化が進んで
景気後退した場合、利下する場合もあるとコメントしています。

>借入高が1/10になったとしても、返済額が変動したらどうすればいいの？

そもそもハイパーインフレとか考えたら日本円は紙切れになるかもしれないのですよ。
そんなことまで考えたら家を買うどころか日本円で蓄えておくこと自体無駄になります。
本当にハイパーインフレが来ると思うならば外貨貯金でもしておけばいいのでは？
1/10なら1ドル1000円1ユーロ1600円です。

[459: 匿名はん]

>>455
マジ？
ハイパーインフレになったら長期も変動も関係ない？？

本当にそう思っているならヤバイよ。
ハイパーインフレになったら金利の急上昇が起こりかねないよね？
長期固定ならそのままだけど、変動なら急上昇のあおりを受けると思うんだけど・・・

ハイパーにまでもいかなくても
昨今の物価上昇見ればかなりのインフレ率ですよ。
今年から、春から、夏からって毎月毎月物価上昇です。

日銀とか首相の呑気な見通しを鵜呑みにしてるんですか？

[460: 匿名はん]

インフレになればお金の価値が下がるので、
固定払いの人にはその部分だけは楽になっていい。

今は金利的にはかなり底のラインで下げしろもあまりない。
だから何かのきっかけで、あがりだしたら怖い。

[461: 匿名さん]

ハイパーインフレというのは、破綻した国が国債などの借金を帳消しにするために、貨幣価値を切り下げるということでしょ。日本がやれば、日本の国債を買い込んだ外国人投資家や国内の富裕層が痛い目にあうわけで、住宅ローンの借金ばかりで、大した金融資産もない庶民は、いたくもかゆくもないのでは？　
たしかに銀行預金は紙切れになるが、住宅ローンの残高も紙切れになる。貨幣価値が10分の１になれば、30年ローンも3年で返せる。（給料もインフレに連動してあがれば）

[462: サラリーマンさん]

>そもそもハイパーインフレとか考えたら日本円は紙切れになるかもしれないのですよ。
>そんなことまで考えたら家を買うどころか日本円で蓄えておくこと自体無駄になります。

半分間違っている。ハイパーインフレになって、価値が下がるのは貨幣＝銀行預金であって、実物経済の不動産は価値が暴騰する。不動産を持っている奴が強いことになる。

インフレが来ると思うなら、預金を崩して、不動産か株式に変換することだ。
自分は、不動産を買っている。

[463: 匿名さん]

462さんへ質問です。外資預金でもいいですか？

[464: 匿名さん]

463さんへ質問です。外資預金をしている先の国の方が先にハイパーインフレになったらどうするのですか？　あなたに外国の経済が予想できますか？

[465: 匿名さん]

ハイパーインフレ対策は、実物経済。

国内外問わず、不動産、株式、貴金属、

[466: 匿名さん]

ていうかハイパーインフレとかどちらかというと非現実的な話はこの際どうでもいい。

そもそもそんなことになったら資産とか負債とか以前に勤め先がどうなるかとか心配しないのか？
どちらかというとそっちのが不安だと思うが。

[467: 匿名さん]

まさかと思うがハイパーインフレはいずれ来るから長期固定にしたとかいう
変態はいないだろうな？

[468: 匿名さん]

＞No.461
ハイパーインフレーションなんて極端な想像しなくてもいいんじゃないの？
それにさ、インフレの先に不動産の暴騰や貨幣の切り下げがあったとしても、
変動で借りてたら、未払利息やら返済額の上昇によって、次第に終了だろ。
変動で借りるってことは借入額の価値はいつも変わらないってこと。

給料も上がればいいけど、インフレに連動するとはとても思えないなぁー

[469: 匿名さん]

今日の１０年物国債の金利、超爆上げだったよ・・・・。

[470: 匿名さん]

さすがに銀行もインフレを意識した金利にしてきた。
とはいえ、まだインフレ率は日銀の理解の範囲0〜2%の中だ。
低金利の最後の砦は、変動金利になりつつある。
そんな気がしてきた。

[471: 匿名さん]

ＣＰＩは実態をどこまで表現できているのだろうか・・・
小麦や大豆は１０数％ｕｐ
身近なレベルがすぐには反映されない仕組みなんで。
でも、それでも、だんだん物価に積ってくのだろうね。
でもさ、給料は上がらないだろう・・・。
そういった状況や傾向、リスクを、これから30年とか、とってまで変動にするかどうか微妙だと思うが。

[472: 買いたいけど買えない人]

途中から割り込むみたいにして、大変申し訳ありません。おもしろいし、勉強になるからずっと読ませてもらってますけど、変動金利を選ばれた方、いろいろ理由を述べられていますが、例えば、お金に余裕があるから、変動リスクを背負ってまでも選ばれているとか、現在の経済情勢・金利情勢がこのまま続く・続かない等どうのこうのとか・・・・・。変動も固定も私には関係ないのですが、本当にお金に余裕があるのなら、わざわざローン組んでリスクを抱えないで、短期間でガ〜ッと貯めて、即金で買っちゃったほうが、利息勿体無くないんじゃないですか。本当にお金持ちならば、と単純に思ってしまいました。余計なお世話で申し訳ありません。もう書きません。