変動金利は怖くない？？ その２

[☆]

まだまだ続く低金利時代。
変動金利なんて怖くないですよね。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/

[182: 匿名さん]

>>176
ここ数ヶ月、消費者物価の上昇率は毎月0.2%づつ加速しているから、
日銀が毎月0.2%づつ利下げしているのと同じだ。

[183: 匿名さん]

>>182

今は燃料食料品のみの値上げだからそうでもないんじゃない？

マンション価格は下落が続いてるから値上げになるの？

海外とか見ると物価は2%とかみたいだけど毎月2%づつ利下げしてる事になるの？

[184: 匿名さん]

×マンション価格は下落が続いてるから値上げになるの？
○マンション価格は下落が続いてるから利上げになるの？

[185: ビギナーさん]

理論上は、「金利−インフレ率＝実質金利」と云われます。

金利６％でも、インフレ率５％であれば、実質金利は１％。
逆に金利２％でも、インフレ率−２％であれば、実質金利は４％。

金利の負担感は後者がはるかに上。あくまで理論上ですが。。。

[186: 匿名さん]

インフレ率は物価の平均ですよね？
なら価格が下落するマンションに限った場合、例えば去年の高値で購入した人は
逆に金利が上がっている状態って事ですか？

[187: 匿名さん]

>海外とか見ると物価は2%とかみたいだけど毎月2%づつ利下げしてる事になるの？

2%から加速していないのであれば、政策金利据置きと同じでしょう。
日本は、インフレが加速しているから金利を引き下げているのと等価です。
米国は、金利を引き下げて、インフレを加速を助長させているから、物価の面で見れば最悪です。

ちなみに、
FRBの目的は、物価の安定と雇用の最大化の二つの目的が対等なので、
今は雇用対策に重点を置いて利下げをしています。
その他の国の中央銀行の目的は、物価の安定です。
この違いが、日米欧の中央銀行の対応に現れています。

[188: マンション住民さん]

＞20代で結婚もしてないのにタワーのマンション長期35年であわてて買ったとか
＞言ってたけどその後どうなったのかなぁ？

2006年までに購入していれば、転売して、ローンを差し引いても儲けが出ているはずです。
不動産会社の彼の言うとおり、金儲けができましたね。
今は転売してお金を手にして幸せに暮らしていると思います。結婚すれば、旦那に家を買ってもらえばいいので、自分は転売利益をキャッシュとして持てばいい。めでたしめでたし。

[189: マンション住民さん]

＞20代で結婚もしてないのにタワーのマンション長期35年であわてて買ったとか
＞言ってたけどその後どうなったのかなぁ？

2007年以降に購入した場合で、転売利益がでない場合は賃貸に出して家賃収入をゲットできます、
ローン金利が低いのは有利に働くでしょうね。
その女の子が結婚したら、マンションは賃貸に出して収益源となります。ローンを払っても、黒字になればめでたしめでたし。家賃のとれるマンションを選んでいることでしょう。

[190: 匿名さん]

>188

いや購入した時期は去年６月か７月。要するにここ１０年でもっともマンション価格が
高かった時期です。彼女が購入したタワーマンションは私も知っているというか近所
なのですが、竣工は今年４月だったらしいのですが、売れ残っている状態らしくポストに
現地モデルルーム、大幅値引きのチラシが入って来ます。

>189

家賃収入はあまり現実的では無いですよ。私も前に住んでいたマンションから買い換えた際、
そのまま残して賃貸にしようか悩みました。しかし、住宅ローンが残った状態での賃貸は
かなりリスクが高いと感じました。私の場合、新居のマンションとそれまで住んでいた
マンションと住宅ローンが２つになってしまうのでなおさらですが、常に借りてがいないと
破綻する事になりますし、賃貸で出しても維持費だけはこちらもちですからね。
苦労する割にあまりメリットが無い事が判明し、結局売却しました。

もっとも買ったマンションを賃貸に出して自分たちも賃貸にするとか住宅ローンが無い
状態ならメリットはあるかもしれませんが、転勤など特別な理由が無い限り意味が無いと
思いますがいかがでしょうか？

[191: 匿名さん]

5月決定会合・白川総裁定例会見〜景気減速明確に、物価も注視

http://www.nli-research.co.jp/report/flash/2008/flash08_025.pdf

とりあえず日本は今踊り場のようですね。今後立ち直るのか不景気になるのか。
物価次第という事なのでしょうか？

[192: 匿名さん]

彼の本音は早く利上げしたいということだろ。
でも、今はできないというジレンマ。

http://www.nikkei.co.jp/news/seiji/20080528AT2C2800828052008.html
白川総裁「バブルは低金利後に発生」・因果関係は複雑

[193: 匿名さん]

場違いスレで申し訳ないのですが、皆様にご教授頂きたく書き込みました。

借り入れ金額：3000万
返済期間：30年
返済方式：元利均等方式

の場合、金利に関係なく月々の元金の減りは一緒なのでしょうか？
違うのは利息分だけなのでしょうか？

ご回答よろしくお願い致します。

[194: 匿名さん]

あ〜ぁ、長期金利が上がっちゃったな。
長期固定の底を狙っていたけど、もう無理かなぁ。

[195: 匿名さん]

素人の漠然とした考えですが、原油高となっている内は、長期の底は難しいかと思いますが如何でしょう？

[196: 匿名さん]

>>192

そんなの福井総裁時代からじゃん。何を今更。

>>195

そうだね。でも誰が見ても異常な高値。いつかは崩壊するでしょう。明らかなバブルだから。
それが日本経済に取って良い方向に向かえばいいけどね。

今は上がってもたかがしれてる金利よりまさに前倒しで議論されだした消費税のほうが
心配じゃない？3%上がれば実質収入が3%減るんだぜ？金利1%上がるより深刻だと思うが？

[197: 入居済み住民さん]

>>193さん
元利均等の場合、金利が違うと、元金の減り方も異なります。

借入金　　3000万円
返済期間　30年
元利均等
ボーナスなし

　　　　　　金利2%の場合　金利3%の場合
毎月返済額　 110,885　　 126,481
当初1年間の
返済額　　　 1,331,578　　 1,519,210
うち元本　　 737,360　　 626,342
うち利息　　 594,218　　 892,868
1年後の残高　29,262,640　　29,373,658

[198: 匿名さん]

193さん、金利に関係なく続きの元金の減りは一緒ではありません。また、金利の減りも一緒ではありません。元利金等方式は、大雑把に言えば利息先払いですよ。返済計画など銀行に出してもらってますか？

[199: 匿名さん]

素人なんで経済のことはよく分からんのですが、
このまま長期金利が上がっていったと仮定すると、
それが日銀の短期金利誘導目標の引き上げのトリガーになることもありうるんですかね？

[200: 匿名さん]

>199

それは無い。

こともない。国債離れが進み過ぎて過度な円安が進行すると自国通貨の価値を維持出来なく
なるので金利を引き上げて無理矢理円を買わせるなど。普通先進国ではあり得ないけど
今の日本ならあり得るかもしれん。

いずれにしても短期的な上昇はよくあること。まだ騒ぐレベルでは無いと思うが。

[201: 匿名さん]

200の方
え〜異常事態じゃないの？
金利を引き上げて無理やり円買要求って意味わからん
意味わかる人いたら説明求む

[202: 匿名さん]

過度な円安ってのがありえない。
アメリカの政策が弱いドルになってるから。

少子化が更に進んだ将来的にはありえる。

[203: 匿名さん]

>え〜異常事態じゃないの？

どの辺が異常事態だと思うの？長期金利の上昇が？上昇とは言っても
一時期下がりすぎただけでまだまだ低水準ですよ？過去10年の推移でも調べてみて下さい。

>金利を引き上げて無理やり円買要求

日本が魅力的な投資先ではなくなると海外資本が逃げて行っちゃうんですよ。
そうすると円安が進行します。（日本の価値が低くなるとでもいいましょうか）
そうすると資本を呼び込む為に金利を上げるしかなくなります。発展途上国が
高金利なのはそのためです。
↓実際今起こってるらしいですけどね。
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/a/133/

>少子化が更に進んだ将来的にはありえる。

政府は少子化対策はあきらめたのかもしれないね。最近の外国人受け入れ規制の
緩和を見ると。

[204: 匿名さん]

>>197さん
>>198さん

ご回答ありがとうございます。
参考になりました。

>>197さん出来ましたら、当初１年間の元本、利息分を算出する計算式を教えて頂きたいのですがよろしいですか？

厚かましくて申し訳ありません。

[205: 入居済み住民さん]

>>204さん

197の金額はフリーソフトを利用して計算しています。
http://www.vector.co.jp/vpack/filearea/win/business/kinri/
あたりで探してみて下さい。

Excelをお持ちなら、
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se140755.html
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se358326.html
あたりがお勧めです。

自宅にExcelがなければ、会社のPCを利用するとか(笑)
あるいは、Officeの試用版を使用するのも良いかと思います。

Office2007 試用版 (60日間は全機能を使える)
http://trial.trymicrosoftoffice.com/trialjapan/default.aspx

[206: 実行済み]

今月変動で実行しました。固定とかなり悩みましたが、優遇1.75％が捨てきれず変動に決めました。繰り上げを年間50〜70万程度の予定で頑張っていくつもりです。

借り入れ1950万、35年、金利1.275％（優遇‐1.75％込み）

年収本人650万、妻250万、子供なし（今後計画もなし）

どーなんでしょうか？

[207: 匿名さん]

>子供なし（今後計画もなし）

老後は完全に自分たちで何とかしなければね。
完済したら貯蓄に励みなさい。

その年収で2000万くらいなら10年で返せるでしょ。

[208: 実行済み]

＞２０６です。

ペースを乱さず１０年で完済できればいいなぁとは考えていますが、何せ知識がないのと、初めての住宅ローンなので、大丈夫か不安なとこもありまして。
繰り上げをがんばって、あとは金利の上昇が極端にならないことを祈るばかりです。

[209: 物件比較中さん]

優遇‐1.75％ てスゴイですね。
わたしは1.5までしか聞いたことがありません。
一体どちらの金融機関さんで？

[210: 実行済み]

≫206です。

都市銀行では‐1.4％が限度でした（私が審査掛けた銀行は）。ここは地銀です。その代わり審査が厳しいですよ。
あと、給振りの条件が付きますが。

[211: 購入経験者さん]

２０６さん

私は昨年２０００万のローンを１５年の変動（優遇−１．５％）・元金均等で組みました。
年収は８００万です。
月々金利込みで１３万程度の支払いですよ。
繰上げ返済して１０年で完済する予定です。
３５年ローンは月の支払いは少ないかもしれませんが、金利も保証金ももったいないですね。

[212: 実行済み]

＞２０６です。

そうなんです。あとで後悔しました。事前審査の際に35年で審査に掛けたものですから、本審査、契約の際に短縮の変更が効かなくて…知識不足を後悔してます。

諦めてせっせと繰り上げがんばるしかないなと妻と意気込んでます！

[213: 匿名さん]

長期金利は今後やばいかもしれません！

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080603-00000758-reu-bus_all

というより日本がやばいのでしょうか？

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/o/135/

[214: 購入検討中さん]

経済に関して「森永 卓郎」は不要かと

[215: 匿名さん]

まあアナリストなんて無責任な発言しかしないからね。

[216: 匿名さん]

過去に変動金利で一番上がったのは、何時で何％だったの
ですか？　誰か教えて下さい。
変動にするか迷い中の初心者です。

[217: 匿名さん]

「今日の１０年物国債金利が、０・０５％の超爆上げで、１．７９５％まで上昇。
１．８％台は確実に２．０％を伺う展開になりそうだ。」だって！

昔、バブルの前、預貯金の金利が６〜７％の時代があったよね？！
その時は、ローン金利も相当高かった気がする・・・。

[218: 入居済み住民さん]

変動金利の1番上がったのは、1991年の8.5％が最高だったかな。
因みに当時は固定金利の方が安かったですよ。

今は、ここまで上がるとは思いませんけどね。

[219: 匿名さん]

変動金利が４％台になったら払えらいよ〜
今長期3％で固定すべきかな？

[220: 匿名さん]

変動金利が４％でも、優遇込みだとまだ２％代半ば〜後半じゃないの？
それで払えないってことは、固定３％だともっと払えないじゃん。

[221: 匿名さん]

219
言葉たらずでした、もちろん優遇後の金利の話です。

[222: 匿名さん]

これからはインフレの時代。というか、インフレにしなければ今の国の借金はどうしようもないでしょう。

[223: 購入経験者さん]

長期金利（１０年国債）が急上昇中だ。

長期金利が上がると何が起きるか。考えたくもないが、住宅ローン金利が上昇する。

長期固定ローン「フラット３５」の金利も６月は３．０５〜４．０％（返済期間２１年以上３５年以下、前月は２．９５〜３．５５％）に
上がった。で、どうなるかといえば、毎月の支払額がアップすることに……。

「３年、５年、１０年と固定金利でローンを組んでいる人は、今すぐに影響を受けるわけではありません。
ただ、これから住宅ローンを組む人は当然負担増です」（銀行関係者）
３月の金利は１．２％台だった。
それが、あれよあれよと上昇し、５月下旬には１．８％を突破した（現在は１．７％台）。
メガバンクの現在の住宅ローン（変動金利）は２．８７５％。
仮に３５００万円のローン（３０年返済）を組んだとしてざっと計算すると、
３月に契約していれば年間の返済額は約１６１万円で済んだのに、今だと約１７４万円の負担になる。
実に１３万円もの差だ。

住宅ローンの金利見直し時期が迫っているサラリーマン世帯にとっても他人事じゃない。
物価上昇に加え、ローン地獄にまっしぐらだ。

「サブプライムがある程度落ち着いた米国の金利上昇、それとインフレ懸念で長期金利は上昇しています。
しかし、現在の金利は実体経済以上の上昇だと思います」（三菱総合研究所の後藤康雄チーフエコノミスト）
生活苦に拍車がかかることになる。

[224: 匿名さん]

新生の変動金利は、一般銀行の変動並みの金利まで上げてきそうですね。

[225: 20]

>２２３さん

素人の私に教えてください。

住宅ローン（変動金利）は２．８７５％は、３月時点でも同じ金利では？
変動金利（短期プライムレート）が変わっていないのにどうして、
年間１３万円もの差が出てくるのでしょうか？
それとも、１０年固定を選択した場合の人の話でしょうか？

ついでに、変動金利の人は、半年に一度の見直しとなってますが、
店頭金利が変わらなければ、影響ないですよね。
新規の変動の人はコチラで、返済中の人の変動金利はコレです。
みたいな、悪徳銀行は無いですよね？

[226: 匿名さん]

>>225さん

多分、>>223の借りてる銀行というのは、短プラレートなんぞ関係なく、
月中でも平気で変動金利が上昇する、非常にファンキーな銀行なんでしょう！

ちなみに、>>223の言うところの返済額となる利率は、3500万30年とすると
161万・・・2.275％
174万・・・2.875％
てなところだと思います。どっからそんなパーセンテージが出るのかは、
私のような凡人には到底分かりませんが。
確かに変動の店頭金利は2.875％だけど、実際そんな利率で借りてる人なんて
ほとんどいないと思いますしね。

[227: 匿名さん]

2001年以降の７年間の住宅ローン金利推移（三井住友）
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kakokinri.html
によれば、
変動金利(短期プライム連動）の過去７年間：最低2.375、最高2.875
７年かかってようやく0.5%幅上がっただけ
この幅は日銀の利上げ幅だから当然だな。
一方、
２年固定の過去７年間：最低1.90 最高3.25
大きく変動しているのは○○年固定の方なんだな。
「変動金利」は短期プライムレートが変動しない限り「変動」しない。
現状で日銀が利上げに踏み切る可能性は極めて低い。

[228: 匿名さん]

でも、「現状」って、ロングタームではないからなあ。
アメリカの金利の変化ペースくらいのペースもありうるわけでしょ。
ローンって「現状」が続く間に終わってくれるとは限らないというか、
返済途中で「現状」から情勢が変わる可能性は高いのではないでしょうか。

[229: 匿名さん]

>２年固定の過去７年間：最低1.90 最高3.25

オレ二軒目だけど7年前は3年固定で借りた時は当初0.7優遇固定期間終了後0.4%優遇だったのが
今じゃ全期間1.7%優遇とかになったから実質ほとんど変わってないのと同じだと思うが。

長期も1.7ってまだまだ低水準だよね？銀行は上げるときは一気に上げて下げる時はちょっと
づつ下げるから長期金利がすごく上がったように感じるけど。

今日の日経に載ってたけどとうとう政府が景気後退に入った可能性を言い出したとか
書いてあったね。それが確実ならばこれから景気は悪くなって行くわけだから金利は
上がりづらいと思うがどうだろう。ましてや変動が優遇後4%なんて好景気時に7年かけて0.5
しか上げられなかったのにこれから不景気になっていくというのにいったい何年かかるのか？

[230: 匿名さん]

長期プライムレートの引き上げが発表されました。
7月も金利アップは確実かと・・・

[231: 匿名さん]

変動金利は「短期」プライムレート連動だっちゅうに。