変動金利は怖くない？？ その２

[☆]

まだまだ続く低金利時代。
変動金利なんて怖くないですよね。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/

[No.151 by 匿名さん 2008-05-16 10:43:00]

>為替への影響は、その時点での金利差というより、どちらに動こうとしているのかが大きい。

ようするに金利差じゃないんでしょ？
どちらに動こうとしているのか＝経済成長の期待度

去年イギリスのCPIが予想以上に高かった時、BOEが利下げは無理なんじゃないかとの思惑
からポンドが売られた。

理由は英景気先行き不安の中、市場は利下げによる金融緩和を求めていたにも関わらず、
物価が高止まりし、利下げ出来ない事によりさらに経済が悪化するとの思惑から
ポンドが売られた訳だ。金利が下がらなかった為に売られた例。

>その意味では、日本が利下げに動こうとしているなら、円は売られやすい。

くどいようだが日本が利下げに動こうとするから円が売られやすいわけではなく、景気の先行き
が不透明だから日本が利下げに動くだろうとの思惑で円が売られるのである。
ポンドの例を日本にあてはめると白川が会見で「景気の先行きが不透明ではあるが物価上昇
抑制の為に利上げもやむを得ない」みたいな事言ったら円は売られていたはず。
理由は経済は下降しだしているのに物価抑制だけの為に利上げすればさらに経済は下降するから。

去年8月までの世界的な円安の時は日本の金利先高感はかなり高かったけど円は売られ続けて
いたよね？それだけ市場が日本の未来に期待して無かったって事だろ？
選挙で大きく為替が動くのも新しい政権の期待度によるもの。
有事が有るとその国の通貨が売られるのもしかり。テポドンが日本海に落ちただけで円が
一気に売られたのは記憶に新しい所。

>問題は、0.5%ごときでそれが可能かどうかだ。

可能じゃ無い事くらい誰もが分かっているし、だから金利正常化を言っているんでしょ？
少なくとも景気後退局面では利下げした時のメリットより意味が無いからとの理由で利下げ
しなかった時のデメリットのほうが大きいと思うが？市場が利下げ期待を織り込んでいる中、
利下げを行わなかったら逆に円売りになると思うよ。

>150

自分自身が為替で長期投資をする事を考えてみなよ。目先の金利差だけを見ていたら痛い目に
あうだろ？その国の将来性に期待してその国の通貨を買うだろ？その点は株と一緒。もちろん
金利差は将来性を占う上での重要な目安ではあるけどね。

[No.152 by 匿名さん 2008-05-16 10:50:00]

>先進国で一番株価を下げたのは日本だけど、
>なぜか？

あなたの理由は正しい。

しかし、最大の理由は日本の将来性に不安が有るからである。
もしも財政赤字などなく、少子化問題も年金問題も無く、日本国民誰もが
明るい未来を抱いているような国なら（過去の高度経済成長時の日本のように）
おそらくこんなに株価が下落することも戻らない事も無いだろうに。

ようするに今は世界的な日本売りなのだよ。

[No.153 by 匿名さん 2008-05-16 11:28:00]

つか何で為替の話になったのかよく解らんのだがそもそも場違いだと思うが。

[No.154 by 匿名さん 2008-05-16 12:56:00]

可処分所得に占める住宅ローン返済額が割合が大きい人ほど、
たとえインフレが加速しようとも利下げは大歓迎だ。

例えば、次の2人のケース
○ Ａさん
35年変動ローンの年間返済額が年収の1/4。
手取りベースで考えれば、1/3位かな。
利下げで変動金利が下がると、手取り収入の1/3が恩恵を受ける。
一方で、インフレになると、その他の生活費・貯蓄にあてる2/3が悪影響を受ける。

この人の場合、0.5%の利下げで、返済額が8%弱下がるから、
トータルでは4%のインフレを相殺する。

○ Ｂさん
上記ローンで、年間返済額が年収の1/8。
手取りベースで考えれば、1/5位かな。
この人の場合は、0.5%の利下げで2%のインフレを相殺する。

もし、0.5%の利下げが、金利を現状維持するより2%以上余計にインフレを加速させるなら
Ｂさんは、利下げされると損をすることになる。
Ａさんは、4%までなら得になる。
(たぶん、0.5%の利下げが今よりさらに4%以上インフレを加速させることはないだろう。)


多くの人は融資枠一杯近くまで借りているから、Ａさんの立場だ。

Ｂさんのような人は余裕の返済だから、それなりに貯蓄や運用もしているだろう。
どちらかといえば、利回りの向上を優先する。
もし、変動金利が上がっても、繰上げしてしまえばいい。

同じ変動ローンでも、人によって意見が分かれるのは仕方がないよ。

[No.155 by 匿名さん 2008-05-16 15:39:00]

↑
当然のことながら、返済がそれなりに進んでローン残高が減っていれば、
相殺できるインフレ率は小さくなるので、Ｂさんの立場に近づく。

[No.156 by 匿名さん 2008-05-16 18:36:00]

相場は教科書的にはファンダメンタルで動くが、
欲望と恐怖があるから教科書どおりに動かないよ。

[No.157 by 匿名さん 2008-05-16 19:29:00]

とりあえず経済に疎い私にアドバイスお願いします。今の時代、タイトルにあります変動金利は怖いのですか？怖くないのですか？

[No.158 by 入居予定さん 2008-05-16 21:17:00]

そうそう１５７の言う道理、問題はそこだよ〜難しいことばっか書いてあんからよくわかんねーな？変動で良いか、悪いか決めたくてこのスレ見てる奴、みんな引いてるぜ〜

[No.159 by 匿名さん 2008-05-16 21:44:00]

>変動金利は怖いか怖くないか？

そんなもん自分自身が一番よく分かっているはず。銀行の定期貯金じゃないんだから
ハイリターンを望むならハイリスクの覚悟も必要。これは変動、超長期両方に言えるはず。
これからの時代、長期で固定しても物価のみ上がって収入が増えないケース、税金だけが
増えるケースもある。

ようするに自分自身の会社の将来性、家族構成、余剰資金、繰上返済の見通しなどトータル的に
考えて、変動にするか超長期にするか両方にして割合をかんがえるべき。
というか、身分に見合った物件を選ぶべき。ローン審査が通るからと言って無謀なローンは
避けるべき。

間違っても超長期だから安心とか言ってギリギリで借りるべきではない。
変動でのギリギリの返済は問題外。

リスクの度合いは人それぞれなので単に変動で大丈夫ですか？と問われても、
その人の業種や年収、家族構成、物件の立地条件、余剰資金などが分からないと、
答えようがない。

[No.160 by 匿名さん 2008-05-16 22:16:00]

>相場は教科書的にはファンダメンタルで動くが、
>欲望と恐怖があるから教科書どおりに動かないよ。

だから金利差だけ見ろと？そっちのほうがおかしいだろ？

[No.161 by ご近所さん 2008-05-16 22:22:00]

>>158
>そうそう１５７の言う道理、問題はそこだよ〜難しいことばっか書いてあんからよくわかんねーな？変
>動で良いか、悪いか決めたくてこのスレ見てる奴、みんな引いてるぜ〜

あたまわるぅ〜。
全額変動で樹海に行きなさい。

[No.162 by 匿名さん 2008-05-16 22:31:00]

なるほど。わかりましたありがとうございました。
変動は金に余裕がある家族以外は止めとけと。
わかりました。10年固定でスタートしますわ。

[No.163 by 入居予定さん 2008-05-16 22:50:00]

＞＞１６１
お前を樹海に連れてこうか〜

[No.164 by 匿名さん 2008-05-16 23:04:00]

旧来からの給与体系とかで、物価上昇にあわせて、あるいは勤務年数により
原則給与が上昇する人は短期や変動。

例えば宅配ドライバーの若者とかで２０代で１０００万とかとってる人、
こうゆう人は、年齢が上昇すると体力の減少で無理が利かなくなる
そうゆう人はある程度固定でリスクをヘッジした方がいい。

なーんて思ってる

が、結果としては悩むほど収支は変動しない気がする。

なぜなら、長期固定にあるリスクプレミアム（金利差）は
市場で多数のプレイヤーが投票した結果だから、どう考えても
自分の無い頭で考えるより現実の時間価値に近そう。

理屈で言えば、リスクヘッジコストが無い分、変動が一番安い気がするのだが・・・

[No.165 by 周辺住民さん 2008-05-16 23:07:00]

>161
久しぶりにどんびきしたｗ

[No.166 by 匿名さん 2008-05-17 03:22:00]

>164

おっしゃる通りでしょうな。
変動か長期か？で議論は尽きないけれどおそらく何も考えないで変動を選んだ人が
一番得をするような気がします。

当方今回二回目の住宅購入ですが前回は何も考えずデベの言われるままに短期固定に
しましたが、結果として二回目の住宅購入時に元本が大幅に減っていたため、多くの頭金が
出来ました。今回はそれなりに調べたので長期でとも考えたのですが、変動一本で行こうと
思います。ただ、前回と違うのは安く借りた分は繰上に回そうと思いますが。

[No.167 by 匿名さん 2008-05-17 06:25:00]

経済・金融評論家、偉いセンセイ方が国内、世界の情勢を詳しく分析しても結局当たらないんだから、これはもうギャンブルだ。自分自身である程度勉強して、あとは自分にかけるしかないよ。
ここ１０年変動金利はずっと低金利だったから、変動を選んだ人は結果的にかなり元金を減らせたはず。今後の家計がぎりぎりで、金利変動にビクビクするような性格な人はやめた方がいいだろうが、ギャンブルなんだから、リスクもリターンもあるよと気軽に一喜一憂して楽しめちゃう性格の人は変動だろう。基本的に自己資金が多い人、繰上げ返済できそうな人は変動で楽しんでみては？（一般的なコメ？でスイマセン）

[No.168 by 匿名さん 2008-05-17 13:42:00]

金利が上がるには景気が良くならなければならないと考えれば
しばらく低金利は続くでしょうね。

去年までのいざなぎ越え（戦後最長）の好景気ですら0.5しか上がらなかった事を
考えると、日本が２％３％の金利に到達するにはかなり時間が掛かると思います。

今の日本の政治や少子化など考えるともしかしたら私たちの世代はずっと低金利が
続くかもしれません。今の日本がすぐに良くなるとは思えませんから。

[No.169 by 匿名さん 2008-05-17 14:51:00]

それならローンの金利ではもう悩む必要は無いと。

問題は収入と税金と物価高。
この３つがどうなってもある程度は耐え忍んで世の流れについていける程度の住宅ローンを抱えなさいって事かな。

[No.170 by 契約済みさん 2008-05-17 18:53:00]

自分は来年の2−3月に金利が適用です。お恥ずかしいですが6000万以上の融通ですので結構金利のことが心配です。(一応固定の３％ならなんとか払える給料があります）

金利はどうなるのがわからないが一応自分の予定は変動、もしくは5年とか10年以内の短期固定にする予定です。　額が額ですからとりあえず最初の5年はもっとも低い金利設定で元金をできるだけ返済する予定。　その後は様子みて、変動や短期、もしくは長い固定に借り換え（切り替えできるなら一番だけど）。

[No.171 by 匿名さん 2008-05-18 06:21:00]

>一応固定の３％ならなんとか払える給料があります

ってことは、変動でも３％を超えると危ないということでしょ。
固定でもなんとかってのは、貯蓄する余裕もないほどなのか？
だったら、借入額が多すぎるということだよ。
身の丈にあった物件に変えたほうがいい。

[No.172 by 匿名さん 2008-05-18 17:37:00]

確かに。
金利が変わらなくても今より給料下がったり給料上がらないで物価上がったり
税金増えたりしたらやばくない？

給料が上がっていくなら問題ないかもしれんけど。今のご時世どうなのかな？

高給取りの人は贅沢が染みついてるから貧乏生活は耐えられないんでないの？

[No.173 by 匿名さん 2008-05-20 12:54:00]

このスレで利下げが話題になりましたが、今回も据置きでしたね。

景気の下振れリスクが大きく、金融市場も不安定なため、当面は緩和的な金融環境を維持
だそうです。
今回の海外要因の不況に対しては、日銀は打つ手なしといったところでしょうか。

[No.174 by 匿名さん 2008-05-20 20:07:00]

別に利下げが話題にはなってませんよ。
日銀総裁が不景気になれば利下げもあり得ると発言しただけ。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080520-OYT1T00588.htm

本日金融政策決定会合後に会見がありましたが、「景気減速の動きが明確になっている」
と発言していますね。各指標もあまり良い結果が出ていないようです。
今後指標がさらに悪化し出せば政策委員の中にも利下げ票を入れる人が出てくるのでは
ないでしょうか？早ければ半年後くらいには利下げは現実味を帯びてくるかもしれませんね。

とりあえず、今の物価高は景気下ブレリスクとの認識のようですので今後物価がさらに
上昇してもそれを理由に利上げはなさそうですが・・・

しかしエネルギー、食品は値上げラッシュですがマンションはまるで駄目なようですね。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080519-00000015-maiall-bus_all

去年買った人はまさに貧乏くじですね。

[No.175 by 匿名さん 2008-05-20 21:12:00]

＞去年買った人はまさに貧乏くじですね。

Ｗｈｙ？

[No.176 by 匿名さん 2008-05-20 21:36:00]

>>174

日銀が利下げしなくても、インフレが進み始めたから、実質利下げになったようなものだよ。
これでは不満？

[No.177 by 匿名さん 2008-05-20 22:02:00]

これから家の価格（材料高騰）が上がるから、去年買ったひとも捨てたもんじゃない！

[No.178 by 匿名さん 2008-05-20 22:25:00]

>177

でも今は3割4割引きは当たり前！

[No.179 by 匿名さん 2008-05-20 22:50:00]

↑
その話、こちらでどうぞ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6006/
2007年に不動産買った奴は高値づかみで大損

もう結論出かけてるけど。

[No.180 by 匿名はん 2008-05-21 00:32:00]

損得でいうなら
不動産なんて買わずに
一生賃貸でその分を投資したほうが
よっぽど合理的。

ただそんな人生で面白いか？

[No.181 by 匿名さん 2008-05-21 03:44:00]

とはいえ人間だから損得は考えてしまうよ。
去年の今頃オレの会社に不動産関係で働く彼を持つ女の子が来てたんだけど、
その彼曰く、これから金利はドンドン上がるからマンション買うのは今が最後のチャンス
とか言って、20代で結婚もしてないのにタワーのマンション長期35年であわてて買ったとか
言ってたけどその後どうなったのかなぁ？マンション購入と同時に辞めちゃったから分からない
けどその子は不動産に詳しい彼を自慢してたけど後悔してなきゃいいけどね。

去年の今頃は夏にも日銀の再利上げ濃厚とか言われてた時期だから金利が上がる前にと
あわてて買った人結構いるのかもしれないね。JA？かなんかで申し込み時金利適用とか
の話題が結構盛り上がってたような気がする。

自分が買ったマンションが入居後もしばらく売れ残ってて投げ売りされてたらあまり
いい気はしないわな。

[No.182 by 匿名さん 2008-05-21 10:12:00]

>>176
ここ数ヶ月、消費者物価の上昇率は毎月0.2%づつ加速しているから、
日銀が毎月0.2%づつ利下げしているのと同じだ。

[No.183 by 匿名さん 2008-05-21 22:34:00]

>>182

今は燃料食料品のみの値上げだからそうでもないんじゃない？

マンション価格は下落が続いてるから値上げになるの？

海外とか見ると物価は2%とかみたいだけど毎月2%づつ利下げしてる事になるの？

[No.184 by 匿名さん 2008-05-21 22:35:00]

×マンション価格は下落が続いてるから値上げになるの？
○マンション価格は下落が続いてるから利上げになるの？

[No.185 by ビギナーさん 2008-05-22 00:20:00]

理論上は、「金利−インフレ率＝実質金利」と云われます。

金利６％でも、インフレ率５％であれば、実質金利は１％。
逆に金利２％でも、インフレ率−２％であれば、実質金利は４％。

金利の負担感は後者がはるかに上。あくまで理論上ですが。。。

[No.186 by 匿名さん 2008-05-22 04:17:00]

インフレ率は物価の平均ですよね？
なら価格が下落するマンションに限った場合、例えば去年の高値で購入した人は
逆に金利が上がっている状態って事ですか？

[No.187 by 匿名さん 2008-05-22 09:54:00]

>海外とか見ると物価は2%とかみたいだけど毎月2%づつ利下げしてる事になるの？

2%から加速していないのであれば、政策金利据置きと同じでしょう。
日本は、インフレが加速しているから金利を引き下げているのと等価です。
米国は、金利を引き下げて、インフレを加速を助長させているから、物価の面で見れば最悪です。

ちなみに、
FRBの目的は、物価の安定と雇用の最大化の二つの目的が対等なので、
今は雇用対策に重点を置いて利下げをしています。
その他の国の中央銀行の目的は、物価の安定です。
この違いが、日米欧の中央銀行の対応に現れています。

[No.188 by マンション住民さん 2008-05-22 14:20:00]

＞20代で結婚もしてないのにタワーのマンション長期35年であわてて買ったとか
＞言ってたけどその後どうなったのかなぁ？

2006年までに購入していれば、転売して、ローンを差し引いても儲けが出ているはずです。
不動産会社の彼の言うとおり、金儲けができましたね。
今は転売してお金を手にして幸せに暮らしていると思います。結婚すれば、旦那に家を買ってもらえばいいので、自分は転売利益をキャッシュとして持てばいい。めでたしめでたし。

[No.189 by マンション住民さん 2008-05-22 14:26:00]

＞20代で結婚もしてないのにタワーのマンション長期35年であわてて買ったとか
＞言ってたけどその後どうなったのかなぁ？

2007年以降に購入した場合で、転売利益がでない場合は賃貸に出して家賃収入をゲットできます、
ローン金利が低いのは有利に働くでしょうね。
その女の子が結婚したら、マンションは賃貸に出して収益源となります。ローンを払っても、黒字になればめでたしめでたし。家賃のとれるマンションを選んでいることでしょう。

[No.190 by 匿名さん 2008-05-22 16:24:00]

>188

いや購入した時期は去年６月か７月。要するにここ１０年でもっともマンション価格が
高かった時期です。彼女が購入したタワーマンションは私も知っているというか近所
なのですが、竣工は今年４月だったらしいのですが、売れ残っている状態らしくポストに
現地モデルルーム、大幅値引きのチラシが入って来ます。

>189

家賃収入はあまり現実的では無いですよ。私も前に住んでいたマンションから買い換えた際、
そのまま残して賃貸にしようか悩みました。しかし、住宅ローンが残った状態での賃貸は
かなりリスクが高いと感じました。私の場合、新居のマンションとそれまで住んでいた
マンションと住宅ローンが２つになってしまうのでなおさらですが、常に借りてがいないと
破綻する事になりますし、賃貸で出しても維持費だけはこちらもちですからね。
苦労する割にあまりメリットが無い事が判明し、結局売却しました。

もっとも買ったマンションを賃貸に出して自分たちも賃貸にするとか住宅ローンが無い
状態ならメリットはあるかもしれませんが、転勤など特別な理由が無い限り意味が無いと
思いますがいかがでしょうか？

[No.191 by 匿名さん 2008-05-22 23:12:00]

5月決定会合・白川総裁定例会見〜景気減速明確に、物価も注視

http://www.nli-research.co.jp/report/flash/2008/flash08_025.pdf

とりあえず日本は今踊り場のようですね。今後立ち直るのか不景気になるのか。
物価次第という事なのでしょうか？

[No.192 by 匿名さん 2008-05-29 07:03:00]

彼の本音は早く利上げしたいということだろ。
でも、今はできないというジレンマ。

http://www.nikkei.co.jp/news/seiji/20080528AT2C2800828052008.html
白川総裁「バブルは低金利後に発生」・因果関係は複雑

[No.193 by 匿名さん 2008-05-29 10:52:00]

場違いスレで申し訳ないのですが、皆様にご教授頂きたく書き込みました。

借り入れ金額：3000万
返済期間：30年
返済方式：元利均等方式

の場合、金利に関係なく月々の元金の減りは一緒なのでしょうか？
違うのは利息分だけなのでしょうか？

ご回答よろしくお願い致します。

[No.194 by 匿名さん 2008-05-29 22:31:00]

あ〜ぁ、長期金利が上がっちゃったな。
長期固定の底を狙っていたけど、もう無理かなぁ。

[No.195 by 匿名さん 2008-05-29 22:57:00]

素人の漠然とした考えですが、原油高となっている内は、長期の底は難しいかと思いますが如何でしょう？

[No.196 by 匿名さん 2008-05-29 23:18:00]

>>192

そんなの福井総裁時代からじゃん。何を今更。

>>195

そうだね。でも誰が見ても異常な高値。いつかは崩壊するでしょう。明らかなバブルだから。
それが日本経済に取って良い方向に向かえばいいけどね。

今は上がってもたかがしれてる金利よりまさに前倒しで議論されだした消費税のほうが
心配じゃない？3%上がれば実質収入が3%減るんだぜ？金利1%上がるより深刻だと思うが？

[No.197 by 入居済み住民さん 2008-05-30 00:17:00]

>>193さん
元利均等の場合、金利が違うと、元金の減り方も異なります。

借入金　　3000万円
返済期間　30年
元利均等
ボーナスなし

　　　　　　金利2%の場合　金利3%の場合
毎月返済額　 110,885　　 126,481
当初1年間の
返済額　　　 1,331,578　　 1,519,210
うち元本　　 737,360　　 626,342
うち利息　　 594,218　　 892,868
1年後の残高　29,262,640　　29,373,658

[No.198 by 匿名さん 2008-05-30 00:31:00]

193さん、金利に関係なく続きの元金の減りは一緒ではありません。また、金利の減りも一緒ではありません。元利金等方式は、大雑把に言えば利息先払いですよ。返済計画など銀行に出してもらってますか？

[No.199 by 匿名さん 2008-05-30 00:41:00]

素人なんで経済のことはよく分からんのですが、
このまま長期金利が上がっていったと仮定すると、
それが日銀の短期金利誘導目標の引き上げのトリガーになることもありうるんですかね？

[No.200 by 匿名さん 2008-05-30 01:19:00]

>199

それは無い。

こともない。国債離れが進み過ぎて過度な円安が進行すると自国通貨の価値を維持出来なく
なるので金利を引き上げて無理矢理円を買わせるなど。普通先進国ではあり得ないけど
今の日本ならあり得るかもしれん。

いずれにしても短期的な上昇はよくあること。まだ騒ぐレベルでは無いと思うが。