変動金利は怖くない？？ その２

[☆]

まだまだ続く低金利時代。
変動金利なんて怖くないですよね。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/

[363: 匿名さん]

>>351について、
344は理由も書け(なんか偉そうな態度で気に食わないが)ということだったので、

【理由】
チャートのデータは、金融市場で経験豊富なプロが、何万人何10万人とよってたかって
あらゆる情報を集め、あらゆる角度から分析し、そして将来を見据えて取引した結果が示されている。
一個人がほんの一部の都合のいい情報だけをたよりに出した結論よりは、はるかに信頼できる。

そのチャートを外挿すると、2013年頃という試算が出た。
チャートを観察すると2次曲線でフィッティングをかけるのが妥当と考えたのでそうした。
外挿は誤差が出やすいが、まあそれほどトンチンカンな値ではないので、一応の目安と考えた。
(以上)

ここからは意見。
気をつけなければいけないのは、自分のとった行動を正当化して安心感を得るために、
一部の都合のいい情報だけを頼りに分析してはいけないということだ。
むしろ、自分のとった行動が間違っていたかもという試算をたくさん出してみることが大事だ。
そうすることで想定外の動きを事前に察知しやすいし、あわてなくてすむ。

例えば上記のように、2013年には政策金利が3%を超えてきそうという予想が出たら、
・2013年までには繰上げしてローン元本をxxxx万円まで減らしておこう。
・今のうちに長期固定に借り替えよう。あるいは比率を高めておこう。
・もうすこし安い物件にして、借り入れをxxxx万円までにしよう。
といった具体的な対策案を考えることができる。

自分を正当化する結論ばかり出していては、いざというときに何の対策も取れない。

[364: 匿名さん]

>>363

金融市場で経験豊富なプロが、何万人何10万人とよってたかって
あらゆる情報を集め、あらゆる角度から分析し、そして将来を見据えて取引した結果が
米王手金融機関の巨額損失かよ（笑）

どんだけ当てにならないんだか・・・

悪いがチャートから導き出す答えはあるようでないよ。単純に言えばトレンドライン引いて
抵抗線抜けるか抜けないかだけの取引。シグナルが出るとそこでみなが買いに入るから
波にに乗って買っちゃえ的な要素がチャートで売買するテクニカル分析。

あんたチャートの種類と分析手法がどれだけ存在するか分ってるのかい？
経験豊かなプロでさえチャート分析のみで市場で勝ち続ける事が難しいのに
2013年とか言い切ってるところが胡散臭い。

そこまで言うならどんなチャートをどう分析したらその結果になるのか是非聞いてみたい。
もちろん、チャートも複数、期間も複数ちゃんとした理由の元に使い分けてるんだよな？

[365: 匿名さん]

↑
それはあなたの出す結論にも言える。

[366: 匿名さん]

>>364
食いつきがいいな。
ちょっと目安の一例を示しただけで、これほどの拒絶反応。
よほど受け入れられない事情があるようだね。

[367: 匿名さん]

長期トレンドはファンダメンタルズと思っているのでチャート分析は参考にする程度で
あまりやらないんだがな。そもそも得意ではないし。

さらにオレはプロでは無いし、プロでも中々当てるのが難しいのがチャート分析。
そう前提した上で新発１０年債利回りの月足を見てみる。８８年からしかないが、
見て分かる通り、高度経済成長期、急激な上昇トレンドで上昇した後、
90年に天井付けて暴落、その後下降トレンドへと移行し、8年後に底を打った形だ。
その後は持ち合い相場が現在に至るまで続いている。現在、10年近くにわたる
長期持ち合い状態が継続中なわけだが、特徴的な事が見て取れる。グリーンの線で引いた
下の部分。利回り２％ラインな訳だが、過去10年間、何度もこのラインをトライして
跳ね返されている事が分かる。今回の上昇も1.895で跳ね返されているのは周知の通り。
99年に一度ザラ場で2%超えた時が有ったが長続きせず、長い上髭（価格だとチャートは逆）
を付けて下落しているところを見るとこの２％ラインが相当強い抵抗線になっているの事が
伺える。さらに０３年に最安値を付けた後は持ち合いの幅がじょじょに縮小している事から
（グリーンの上の線）この抵抗線を上抜け（または下抜け）した場合、大きく動く可能性を
秘めているかもしれない。それがどの辺に位置するかというと、上値は先ほど説明した
通り、２％のライン。下値は今後じょじょに下降してくる。このラインを抜けると
一気に利回りは大きく低下（もしくは上昇）する可能性があるわけだ。

では今の状況は？というと、まだまだ持ち合いの範囲内での動きであるから、どちらに
動くかは分からない状況なわけだ。よって、ファンダ抜きにテクニカルだけを見た場合、
オレの回答はどっちに動くかまだ分からないというのが答え。

さらにこれはローソク足の月足のみで見た場合で有って、他のチャートや分析手法を取り入れる
ともっと別な答えが出て来る場合もある。それだけチャート分析は難しいわけだ。

さて。2013年に３％金利が上昇する理由をチャートを使って説明してもらおうか。

[368: 匿名さん]

すまん、チャート付けるの忘れた。

[369: 匿名さん]

もういいんじゃないチャートは・・・プロでも当てるのがむずかしいだろ。

[370: 匿名さん]

>プロでも中々当てるのが難しいのがチャート分析。
>オレの回答はどっちに動くかまだ分からないというのが答え。

かわいそうだな、おまえ。
分からないのに、3%はないとか、2013年は胡散臭いって決め付けている。
あくまで試算してみた目安の一例だって言っているのに。

所詮、未来なんて正確にわかるわけがない。
でも、あえて俺はいろんなケースを想定して、
何%になったら(なりそうだったら)どうするかってのをある程度決めているよ。
だから、チャート分析だろうがファンダメンタル分析だろうが、
意外な数字が出てきても、すんなり受け入れられる余裕がある。
さすがに、10%、20%ってのは想定する意味はないと思ってるよ。

>>363のレスの前半なんかどうでもいいんだよ。
後半の方を読んでほしかったのだが、その余裕もないか。

[371: 匿名さん]

いやおまえ２０１３年に３％上昇するって言い切ってたから。
チャートのデータでわかると言い切ってたから。

いまさら一例だから正確に分からないとかアホか。

[372: 匿名さん]

↑
雰囲気をよく読め。
>>351は日経平均ダービーに答えるような軽い気持ちで書いてるぞ。


変動で組んでいても、

毎月の返済額と同じ額を毎月貯蓄ができている人は、
いろんなケースに柔軟に対応できるはず。

そこまでいかなくても、既に貯蓄が残債の2割〜3割あれば、
同じくいろんなケースに対応できるはず。

しかし、
頭金で貯蓄が目減りして、毎月の貯蓄を返済額分もできていないとしたら．．．
さすがの俺様も、3%にならない理由だけ考えて、安心感を求めようとするよ。

[373: 匿名さん]

【理由】
チャートのデータは、金融市場で経験豊富なプロが、何万人何10万人とよってたかって
あらゆる情報を集め、あらゆる角度から分析し、そして将来を見据えて取引した結果が示されている。
一個人がほんの一部の都合のいい情報だけをたよりに出した結論よりは、はるかに信頼できる。

そのチャートを外挿すると、2013年頃という試算が出た。

[374: 匿名さん]

まっ、一つの理由としては十分だろ。
フィッティングカーブの期間を変えれば、来年にでも3%に達するよ。

[375: 匿名さん]

くやしいのぅ、くやしいのぅ

[376: 匿名さん]

しかし、あえて無視しているのかどうか知らないが、大事な部分は必ずスルーしてくれるな。

>>372の
>変動で組んでいても、
(以下)
とか．．．

[377: 匿名さん]

あなたの投稿は全て根拠が無いからスルーしてたんだが？？

>毎月の返済額と同じ額を毎月貯蓄ができている人は、
>いろんなケースに柔軟に対応できるはず。

毎月の返済額と同じ額の根拠って？？
どれだけ金利が上昇してどれだけ貯蓄が有って家族構成がどうなっている場合に
当てはまるの？さらに購入物件の資産価値は？いろんなケースが考えられるのに
なんで返済額と同じ額の貯蓄出来なきゃならんの？

まず前提として長期固定は長期間金利を固定する訳だからリスクが無い分、金利を余分に
払う可能性がある。短期変動は金利が低い分、金利が上昇した場合のリスクが有る。当たり前の話だが。
そしてスレタイの「変動金利は怖くない？」を議論すると考えた場合、まず、何も考えず、
デベのいいなりで変動を組んだような人はこんな所見ないだろうから対象外とする。
ようは多少、苦労をかけてもいいからうまく変動を利用して総支払額を減らしたい人たちが
見ている前提で考えると当然繰上返済を有る程度見込んで変動もしくは長期と変動の
ミックスで住宅ローンを検討する事になる。その場合、どんな状況が理想かとなると
当然永遠低金利時代が続けば苦労しないが、変動で組んだ人もそんな事は誰も思ってはいないだろう。

ではどの程度かというと元本の多い最初の10年間がキモになって来る。10年後に金利が高騰
しても繰上を行っていれば元本が大幅に減っているからいくらでも対応可能だからだ。
ちなみに35年でローンを組んでも平均２３年で返済するそうだ。皆当たり前のように繰上
してるわけだ。
以下過去スレから拾って来た。No.454 by 入居済み住民さん　2007/08/07(火) 21:15

３０００万円のローンで試算してみた。

3％の場合
３６ヶ月（３年）後の元本残高　\28,478,041-

1.5%の場合
３６ヶ月（３年）後の元本残高　\27,999,786-

その差額は\478,253-
１年あたり159,417-　１月あたり13,284-　１日あたり436-

ま、約５０万円の繰上げ返済をしたのと同等の効果か。何もしなくても3年後には50万繰上返済した事になる。
さらに月々の返済額の差額が変動と超長期だと3万くらいの差だったと思うが、
それを最低限繰上に回せば、3年後には100万＋50万で150万超長期より元本が減る。
一切繰上返済しない超長期と超長期と同じ額の返済をした変動のほうが3年後には
元本が150万も変わってくる訳だ。

ちょっと違うが超長期と10年固定で比較した過去のレスを拾って来た。


No.425 by 匿名さん　2007/08/07(火) 12:01

35年固定金利3.07 と １０年固定　金利2.10
で計算すると、同額を借り、毎月同額を返済する場合、
１０年固定は２８年程度でOKだな

もし、３０００万円借りたとすると

１０年後に、１０年固定は 元金が 2132万円になっているが

35年固定金利3.07 の場合、 元金が 2446万円で、まだまだ
利子を1450万円、払うわけだ
その時点で、繰上げ返済しても、払った利子は帰ってこない


ようするに最初の10年にいかに元本を大きく減らすかが総返済額を減らす
カギなわけなのだが、そう考えた場合、まず短期的な金利の動向をいろいろ議論
することはここのスレの目的としては理にかなっていると思うが？
金利が2013年に３％上がると思うならば別に長期で借りりゃいいじゃねーか。

ただ、短中期的に見て日本の金利上昇はまだ限定的だと思われるので変動金利を
うまく利用して総返済額を減らそうとするのは悪い選択では無いと思うがね。

あとは返済比率、物件の資産価値、家族構成、勤めている会社の将来性など考慮して、
全額超長期にするか、変動長期のミックスにするか、全額変動にするか自己責任で
決めればいい。

[378: 匿名さん]

377は、ホントひねくれてるな。
変動金利が低いままで比較したり、10年固定と比較したり、
たとえば、2013年までに段階的に金利が上がり3%上昇したと仮定してシミュレーションしてみな。
2013という数字は胡散臭い、ありえないと言うなら、無理にとは言わないが。

>毎月の返済額と同じ額の根拠って？？

当然、住宅ローン対策分に対してだよ。
物件の資産価値がどうなろうと、自宅である限り金にはならない。
家族にかかる費用(教育費など)は、当然別枠で貯蓄する必要がある。

>元本の多い最初の10年間がキモになって来る。
ここは変動すれだから、俺は安全を見て5年と考えているけどね。
5年後に返済額が改定されるから。
だから2013年という数字がでたとき、妙に納得したわけだ。
もし、10年固定を選んだのなら、10年の間にしっかり対策すればいい。

[379: 匿名さん]

377, 378
もうやめなよ。
3%にならないからって、そこから先を考えない人と
3%になったらって、そこから先を考えようとする人では
話がかみ合うはずがないよ。

[380: 匿名さん]

>ただ、短中期的に見て日本の金利上昇はまだ限定的だと思われるので変動金利を
>うまく利用して総返済額を減らそうとするのは悪い選択では無いと思うがね。

そう、これこそが変動金利の醍醐味。
金利が上がったときの対策ができているなら、
ゲームオーバーになることもなく、うまくいけばご褒美がもらえる。
それは、将来の生活をより豊かにしてくれる。

たとえ2013年に3%になるかもと思っても、やはり欲は出るものだ。
ヘタこいても、繰上げしてしまえば総支払額で長期固定なんかに負けない。

ただ繰上げすると貯蓄残高が減ってしまう。
長期組も貯蓄してるだろうから、それとの競争だな。
複利で増やしていく上で。


>あとは返済比率、物件の資産価値、家族構成、勤めている会社の将来性など考慮して、
>全額超長期にするか、変動長期のミックスにするか、全額変動にするか自己責任で
>決めればいい。

なぜ、物件(自宅)の資産価値を気にするのかわからないが、
それはゲームオーバーになったときの後始末のためか?
資産価値が上がっても、売らない限りお金にはならんぞ。
自己満足という優越感と支払う税金が増えるだけだ。


所詮、ゲームオーバーになるならないという話と、
うまくやってご褒美をいただこうという話は
レベルが違うから噛み合うわけないか。

あと何度も書いているが、
基本的に、変動で危ない人は長期でも危ないよ。
そういう人は長期で組んだら貯蓄なんか満足にできまい。
もしかして、俺の基準って厳しすぎるか?

[381: 匿名さん]

基準より理解されるのが厳しいと思うよ・・・競争とか勝つ負けるとか・・・
みんな引いてるんじゃないか？・・・

[382: 傍観者]

こういうのが典型的なＫＹだな。