オーベル目黒【旧称：目黒プロジェクト】（大成有楽不動産）

[匿名さん]

語りましょう。

公式 http://www.ober.jp/meguro/index.html
所在地 東京都目黒区目黒一丁目11番2（地番）
交通 ＪＲ山手線、東京メトロ南北線、東急目黒線、都営地下鉄三田線「目黒」駅徒歩6分
用途地域 第一種低層住居専用地域
総戸数 70戸
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 45.51m²～78.91m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階地上3階建
入居予定時期 平成26年3月下旬
販売予定時期 平成25年2月下旬
売主 大成有楽不動産
販売提携(代理) 大成有楽不動産販売
施工 安藤建設


【正式物件名称に変更しました　2013.2.26　管理担当】

[684: 契約済みさん]

根拠のおかしいネガティブは放置しましょう。
ここを荒らすことで買えない悔しさをはらしているのかと。

カラーセレクトで変更した方いらっしゃいますか？

[685: 契約済みさん]

うちは変えてません。ドアは一番濃い色も良かったですが、キッチンの色は嫌だったので。
資料を見返しましたが、かなり細かい部分まで考えられたいいマンションのようですね。植栽も予定ですが、様々な木が植えられるようで、充実していると思います。

[686: 契約済みさん]

濃い方を検討されてたのですね。こちらはホワイト系のカラーセレクトを検討してます。キッチンの色がもう少し選べたり、組み合わせが出来たら良かったなと思いました。

私も細部まで考えられたマンションだと思います。オプションの資料を見ていても既に付いてるものが多く、追加があまり必要ないように感じました。植栽も楽しみですね。

[687: 匿名さん]

少し前の建築現場の写真がありました！　楽しみですね！

[688: 物件比較中さん]

確かに駅6分で閑静を一番の魅力ととらえていますが、
何よりも、売れていることが、気持ちを前向きな方向に
させますね。
ジオさんは売れていない？（完成しても売っていますものね）

[689: 契約済みさん]

山手線6分、静かなところって結局無くて、
私たちは選びました。
ポイントはそこでした。

[690: 契約済みさん]

そういえば、私たちの部屋は、まだ部屋のカラーも
キッチン吊戸形状も選べます。
どうしようかなって思っていますが。
そういう時間って楽しみですよね。

[691: 匿名]

地下以外はリセール価値があると思ったのだけど
どーしても現地の雰囲気が嫌で嫌で、やめました。
目黒近辺物件を探してるので非常に悩んだのだけれど。

[692: 匿名さん]

希少だけどリセールは厳しいと思うよ。

[693: 匿名さん]

ただ漠然と嫌なのでやめたってのは契約者への嫌がらせにしかならんでしょ。
私は足の悪い家族がいるので、駅までのアクセスにある坂を考え、悩んだ末候補から外しましたが。
周辺の雰囲気はごく普通の住宅地ですしょう。

リセールでのキャピタルゲインは期待できませんが、下がってたとしても、10年前後で引っ越す必要が出た際に処分に困るようなことは無いと思いますよ。

[694: 匿名さん]

リセールでキャピタルゲインが期待できない理由を教えてください。

[695: 匿名さん]

単純に分譲価格が割高だから

[696: 匿名さん]

↑ありがとうございました。やはり割高ですよね。

[697: 匿名さん]

条件の整った中古がまったく出なくなり、用地枯渇が煽られ、金利上昇が煽られ、資材高騰が煽られ、労務費高騰が煽られ、消費税増税が煽られ、それなのに住宅ローンの歴史的超低金利はそのままで、どの物件も割高と評価されようが高倍率抽選即日完売が続く中で、どこかで割安のお宝新築物件が手に入るかもと考えていることがそもそもの間違い。デベから見たら全員がカモネギの50年に一度のボーナスステージ。高値掴み以外のなにものでもない。

まとまった金があるなら、リートや海外不動産につっこんで分配金を得て分譲賃貸暮らしが一番。親から頭金もらえるならそれこそ大切に使わせてもらうべきで、そこらの登山道よりきつい傾斜地の底に「閑静だから」とか定量化できない価値ドーピングするのではなく、山手線内側の誰もが欲しがる鉄板エリアで買える値段の狭い部屋でも買っとけと思う。

[698: 物件比較中さん]

山手線内側鉄板とか言ってるけど、花房山のほうがよっぽど割高だろうよ

[699: 匿名さん]

読解力の乏しい人が来てるね。

[700: 匿名さん]

ここは結局平均坪単価どれくらいなのですか?

[701: 匿名]

>697
気持ちの悪い長文
自分に酔ってる
むしろ本当によってると思う
あす以降自分の書き込み読めなくなるような
トラウマがお前を襲う

[702: 匿名]

検討者に伝わったのは
必死さ。
ギリギリ限界で
不動産投資してるんで
余裕がないんでしょ
みじめだねえ

[703: 匿名さん]

そうかな？陰謀論的な中身の薄いネガとそれに感情論のみで応酬するより一層中身のない契約者の反論ってとこか。

[704: 匿名さん]

それで結局平均坪単価いくら？まさかそれも把握せずに割安割高を論じているわけでもあるまい。。

[705: 匿名さん]

ここは3LDKの地下が6000万台、最上階が最大9400万台でとても差がありました。
全ての価格を把握しないで平均出せます？

[706: 物件比較中さん]

結局は検討住戸の単価が重要でしょう。
仰る通りここは低層だけど1階との上層の価格差はものすごいので平均の数字ってあんまり意味無いですよね〜
1階で坪285万、4階で335万ですね。

[707: 物件比較中さん]

少しエリア違うけどクレヴィアは最低坪300万なイメージでしたので、
ここの低層買えた方は現時点ではいい買い物が出来たのではないでしょうか
同エリアでは出物もあんまりないでしょう。自分は迷ってたら検討住戸全て無くなってしまいました…

[708: 匿名さん]

最上階の角で＠380くらいだったような。

[709: 匿名さん]

ここの地下購入したけどキャピタルゲインでますでしょうか？

[710: 物件比較中さん]

709さん
坪いくら位で購入されたのですか？

[711: 709]

坪300以下。

[712: 物件比較中さん]

300万が通常階、270万位が地下住戸の妥当なラインかと。
感覚的なもので根拠がないですが…

[713: 匿名さん]

沖式評価だと年初で91万円/m2でしたね。
中古の成約事例が揃わないとなんとも言えないけど、新築相場はこの半年に急上昇していますからね。
ここは割と妥当な価格なのかも。

[714: 契約済みさん]

つい最近、近くの1,2年前竣工のオークプレース3LDK,確か4Fが7300万で売りに出てました。資料請求しましたが、一回電話がかかって来たあと音沙汰もなく売れてしまったようで。さすがに山手線外側でも目黒駅徒歩6,7分は人気があるのかな。
でも倍率もタワーの様に10倍になってませんし、すぐにキャピタルゲインは出るとは思えませんけど。その後現況の中では比較的いい買い物が出来たのではと確認する毎日ですが。
良く図面を読めてませんが、駐車場や一部の駐輪場が建物の内部に作られるのですかね？電気自転車を検討しているので、内部はいいかも。

[715: 匿名さん]

キャピタルゲインを出すには少なくも売却時にかかる仲介手数料分を上回る価格で売却しないといけないですね。
修繕積立基金とかもあるから６０００万で購入したら少なくとも６２００万以上で売却してトントンです。まあ手数料安い業者使えば別だけど。

[716: 物件比較中さん]

6000万仲介手数料は売買金額の3%として、諸費用で200万(戻ってくる銀行の保証料、保険を除く)なので6400万+キャピタルゲイン分と考えるとまぁ厳しいでしょうね。。

[717: 匿名さん]

首都圏新築分譲の価格は前年比で8%上がったんだってね。
去年までに買っておけばよかったなと後の祭り。

[718: 匿名さん]

マンションの割安・割高、相場観みるなら平均坪単価でしょ。沖式だと坪300フラットってとこか。いい部屋で380ついてるってことは平均330～340くらいってとこかな？？相場を加味してもだいぶ強気な価格設定だね。なんだかんだで沖式は無視できないからね。まあリセールは苦労するだろうね。上がり相場で短期でうりぬけるか、なしなら、永住かね。

[719: 購入検討中さん]

まあ今は売り手市場だからね。タイミング間違えると大損するだろうね

[720: 匿名さん]

別に眺望があるわけでもない上層で@390万、地下住戸で@280万。
同じ物件でほぼ同じ仕様で30%も金額差なら地下住戸が人気で荒れる理由も理解出来るね。
如何に3流デベであろうとも、買ってキャピタルゲインが狙える値付なんてする訳がなく、流石に利益率を考慮し相場を調査した上での価格だからそんなに甘い世界じゃないでしょう。
だけどここの地下住戸の値付は弱気かなとは思う。大成有楽で恐らく地下住戸なんて実績ないのでしょう。

[721: 匿名さん]

タイミングを云々するなら、昨年までに買ってなかった時点で語る意味なし。
おとなしくセレクトの色選びできゃっきゃ言ってるのが幸せってもん。

[722: 匿名さん]

沖式は2012年基準の評価なんで、それから8％以上値上がりしていると考えれば、平均330〜340はまあまあの値付けかと。
しかし地下階のお買い得感が強いな、抽選落ちた奴が粘着するのもわかる。

[723: 匿名さん]

地下室には安い理由がある。実物見ないで買うから気にならないだけ。中古なら無理ゲー。

[724: 匿名さん]

後学のために地下室の悲惨な実例を上げてほしいな。
ネットの検索だとあまり見つからないんですよね。

[725: 匿名さん]

モリモトやオープンレジで地下住戸はそこそこの供給があるけど実際どうなんでしょうね？
ネットで調べても実例は出てこないんですよね。
目黒で2LDKで5000万切り、3LDKで6000万切り。単価はさておきグロスでは魅力的なのは間違いないんですけどね。

[726: 匿名さん]

分譲マンションってちょっとした不具合で大騒ぎする人いっぱいいるのに、地下住戸の湿気被害って話はほんと見つからないんですよね。

[727: 匿名さん]

地下住戸がそんなに住むのに辛いような物件なら、中古市場は地下住戸の売り物で溢れますよ。

[728: 匿名さん]

未入居が続くと厳しいのかな？
http://cleanart.net/hpgen/HPB/entries/43.html

[729: 匿名さん]

>>728
それは防カビ施工業者の宣伝ですから。

[730: 匿名さん]

地下室に住まう

[731: 匿名さん]

地下住戸緩和が最近だしね。分譲の戸数なんて全体の0.1%もなさそう。
契約者は新世代マンションのアーリーアダプターだね。

[732: 匿名さん]

斜面の途中の法律上の地下住戸と本当に掘り下げだ地下住戸と違うのかな。

[733: 匿名さん]

東京の第１種低層マンションで、建築基準法上の地下住戸のない3階建なんて最近ほぼないでしょう。
むしろ割安感から地下から売れているようですよ。

[734: 匿名さん]

>>731
容積率緩和は1994年、共有部分除外が1997年ですね。
傾斜地マンション地下マンションが流通しだしてもう10年になりますよ。

>>732
平均地盤面で算出しますので、建築基準法上では同じです。

[735: 匿名さん]

実害なく資産価値だけあってブランド地区でお金ないのに手に入る地下住戸に住めることに満足すればいいだけじゃないの？
もともと「え、、、地下に住むの？」って蔑まれることくらい想定内でしょうし。

ああ、蔑んでいるは言い過ぎかもしれず、最近多いタワーですと、地下階のイメージは
機械式駐車場のピット階や巨大な免震装置にディスポーザ等の下水処理槽だったりしますからね。
そこに人が住んでいることが純粋に不思議なだけかもしれませんから、無知は怖いですね。
もっと、地下にも多くの人が快適に住んでいることが広まればいいですね。

[736: 匿名さん]

タワマンカースト人種の発想ですな

[737: 匿名さん]

タワマンでも低層でも地下住民がカーストの最下層であることに変わりあるまい
せめてメゾネットや100平米以上にしてグロスには差をつけない配慮がデベにあれば救われるのだが

空に憧れながら日々黴やダニと戦い
基礎なのに上層階と変わらない高額な管理費と修繕積立金を毟り取られ
区分仲間には内心蔑まれて生き続けなければならないとは
ちょっと業を背負いすぎに思う

[738: 匿名さん]

ご存じないようですが、今の低層マンションの実物は１Fと２Fの差の感覚です。むしろ2Fにはテラスがないし、つくりによっては通りの人と目線が合うし。低層でも３階がいいですね。

[739: 匿名さん]

↑訂正３階→４階（最上階）

[740: 匿名さん]

いくら吠えても地下は住宅偏差値的にはFランでしょ。
マンションの住戸の括りに入れるか基礎構造の一部で済ますべきか悩むレベル。

[741: 匿名さん]

地下住戸はそれなりにコストもかかるから都心の高さ規制の厳しい立地にしかない。全体から見ればイノベーターだな。

[742: 匿名さん]

地下のある低層マンションの3階以上がいいですね。土台にかね払う人がいて助かります。

[743: 匿名さん]

地下住戸に住んだこともないし、育った周辺の物件で偶然見たが、あなたは何にそんなに苛ついてんだ？人を蔑むことでしか、自分の価値を満足に表現出来ないのか？苛ついてるのは自分自身にだろ。人様に当たるなよ。カーストだがなんだが知らんが、自分が底辺で常にもがいていると思っているから、そんな発想にしかならない。住宅の価値は人それぞれ。あなたの主観や偏見が世の中の全てではないことだけは、しっかりと学ぶべきだ。人様が納得して選んだ物件を批評ではなく、批判しか出来ないあなたに言われる筋合いはまるでないと思いますよ。

[744: 匿名さん]

こんな目黒駅チカ表記だけが取り柄の底地にカーストなんか存在しないから安心しろ。
そして、お隣の大規模都営アパート住民とも偏見もたず別け隔てなく仲良くしろ。

[745: 匿名さん]

まっ、いろんな建前―要はお客さんが喜ぶとか、
土地の最大の利用するのはマンション会社の義務―を言うものの、
利益追求の結果半地下マンションは作られる。

「半地下マンションってやっぱり良くないの？」
不安になる人もいるだろう。

今回のように想定外の雨量の雨が降れば災害に合い易くなる。
半地下マンションを買う人を、マンション会社の営業マンはこう言う。

「よく買うよな」と。
良くも悪くも、それが本音であり実態なのだ。

「半地下マンションを買うくらいなら、アパートにいろ」
マンション業界の、定説です。

半地下マンションは、買ってはならない。

[746: 匿名さん]

値段による

[747: 匿名さん]

地下住戸を選ばなければ問題ないよ

[748: 匿名さん]

傾斜地だと建築基準法上の地下住戸は出来てしまうでしょう。
わざわざ妄想で悪口を述べなくても、いやなら誰も買わなくなって自然に市場から淘汰されるでしょう。

[749: 匿名さん]

傾斜地だからできると言うわけではないですね。
あくまでも詰め込みの手段ですから。
最近は条例で崖マンションがほぼ建てられないので、地階と言えば低層地域の物となっています。

[750: 入居予定さん]

蓼食う虫も好き好き。本当に気に入った人が購入し、気に入らない人は買わないのだから、それでいいのだと思う。購入者はこちらで生活が始まるのだから、ワクワク感を楽しんでください。

[751: 不動産購入勉強中さん]

しかし、こちらは荒れてますね。

[752: 不動産業者さん]

安くていい物はない訳で、すべてが価格相応とお考えください。ちなみに高くて悪い物はあります。

[753: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

ここの2階買うならクレヴィア不動前のがいいじゃん。
目覚ませよ

[754: 匿名さん]

不動前なんか論外。汚い町だぜ。

[755: 匿名さん]

不動前は知りませんが、一般に目黒駅直結とひと駅かかる差があるから、その分の立地プレミア分がどのくらい出るのでしょうか？

[756: 匿名さん]

＞754
??????
こちらのマンション近辺と比較したらそんなことないですよ。

[757: 匿名さん]

不動前はかむろ坂の上のほうは閑静で桜並木もキレイで住み心地はいいだろうけど山手通り沿いはイマイチでしょうよ。
また山手線徒歩圏でそれが目黒駅。で割安住戸もあれば良くも悪くも掲示板荒れるわな。
安いものには訳がある。それを許容出来るかどうかは個人の問題だから。
なぜそのバッシングがここまで波及するかがわからない。

[758: いつか買いたいさん]

チャンスの前髪をつかみ損ねた腹いせだよね。

[759: 匿名さん]

ちょっといじると激おこな契約者を見てるのがおもしろいだけだよ。

[760: 匿名さん]

現在の価格としては割安感ありと思うけど、多くの人が居心地が良いと思ったり、利便性が良いと考えられるかといった普遍的な視点では疑問も多く、また、ブランド地らしい華、はっきり言えばわかりやすい自慢要素に欠けるので、これってどうしても買いたいか？と我に帰った時にひっかかる。

[761: 契約済みさん]

家選びにおいて限られた予算の中でどうしても欲しい100点満点なんてそうそうないよね。
ここは80点位だけど、買える金額だから買いました。

[763: 契約済みさん]

ここにブランド的華はないですよ。タワマンのような派手さや高級住宅街でもないですし。単純に住宅にもっとも適した一低で目黒駅近という高得点が、低地（坂）や周辺の普通住宅街環境を（個人的に）上回っているという事です。
設備に関しては、決して高級仕様ではないですが、住むのに必要な機能性は十二分じゃないですかね。
欲を言えば南東の既存不適格による日照の影響がなければと思いますが。。。
派手でなくても構わないから劣化等級に見合う、何世代も持つオーベルのフラッグシップ作になる様施行してほしいです。

[764: 匿名さん]

皆さん、人が購入したマンションを否定するのは
やめて、ご自分で探してマンションを購入しましょう。
景気を良くしましょうよ。

[765: 匿名さん]

あとから来て昔からある建物に文句言う新住民とかねえ。

[766: 匿名さん]

外廊下の時点でフラッグシップとか。寝ぼけ過ぎ。

[767: 匿名さん]

>>762
屁理屈捏ねてるが、この物件にプラスに働くような希少性は全くない。

[768: いつか買いたいさん]

いいんじゃないの。みんなでガタガタうるさいよ。ウザイ板だね。

[769: 購入検討中さん]

ここって一部内廊下じゃね？

[770: マンコミュファンさん]

買えなかった奴らの僻みが凄いねｗ
株価爆上げ中に、もう1度12000円台来たら買う！とか言いだす勘違い自宅警備員だな。
チャンスはいつだって少ない。そこをリスク負って買いに入った奴だけに当たりが舞い降りる。

[772: 匿名さん]

住宅にもっとも適した一低で高得点を記録！()

[773: 契約済みさん]

765さん、用いた語句が悪かったです、申し訳ありません。文句ではないです。隣の住民にならせて頂く予定ですので、どうぞ宜しくお願い致します。

低地の分のお陰で、目黒駅近に予算に収まる物件が買えたと考えてますが。

[774: 契約済みさん]

低地というけれども標高13m-10mもあるやん。
目黒川沿いとかもっと低いところ沢山あるのになんで底地・低地と叩かれるのでしょう。

[775: 匿名さん]

三流デベがあろうことかここを目黒の高台立地として売り出したからでは？
でも、城南で標高13mは底地以外の何物でもないかな。

[776: 契約済みさん]

あなた城南ってどこを指すか理解してますか??
10mで底地って認識は間違ってます。

[777: 匿名さん]

ムキになるつもりもないけど、自分の中での思い込みはさておきどうみても底地でしょ？

[778: 匿名さん]

Googleの標高表示だとここは16〜23mみたいだけど。

[779: 契約済みさん]

城南の中で高台の世田谷を中心にして、思い込み呼ばわりされるのは心外です。
城南の低地が多い品川区大田区をほぼ入れずに画像を貼り付けるあなたには悪意を感じますね。

[780: 匿名さん]

品川や大田を入れてもいいけど、工場や港湾設備にでも住む気？

城南の住宅地としてはどうみても底地、
目黒区アドレスとしては他を寄せ付けず最も底地。

こう誤解のないように書けばよかったのかな？

[781: 匿名さん]

悪意がないように、ここの標高が湾岸埋立地と同レベルであることも分かるキャプを貼っておきますね。

> 低地というけれども標高13m-10mもあるやん。
自慢の標高を客観的に確認できるといいですね。

[782: 契約済みさん]

品川区と大田区の工場&港湾設備を入れて欲しいと言っている訳ではなく、城南エリアで人が住んでるエリアも入れないと単なる悪意しかないネガティブキャンペーンとしか思えないです。
品川区と大田区の人口知ってますか？
目黒区アドレスで最も底地というのはあり得ないでしょう。
なぜ事実と異なることを平気で書き込めるのですか？
個人的意見や気持ちであれば、致し方無いですが、嘘を事実かのごとく書き込むあなたは抽選落選者の方でしょうか。
あなたの様な住民がいなくて本当に良かったです。

[783: 匿名さん]

お気に召さないようですがどこかに虚偽がありました？
ここが、大田区や品川区の埋立造成地や工場密集地と同じ底地であって、
別にここだけが底地だとは言っていないですよ。

目黒区では珍しい底地ですけど。