オーベル目黒【旧称：目黒プロジェクト】（大成有楽不動産）

[匿名さん]

語りましょう。

公式 http://www.ober.jp/meguro/index.html
所在地 東京都目黒区目黒一丁目11番2（地番）
交通 ＪＲ山手線、東京メトロ南北線、東急目黒線、都営地下鉄三田線「目黒」駅徒歩6分
用途地域 第一種低層住居専用地域
総戸数 70戸
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 45.51m²～78.91m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階地上3階建
入居予定時期 平成26年3月下旬
販売予定時期 平成25年2月下旬
売主 大成有楽不動産
販売提携(代理) 大成有楽不動産販売
施工 安藤建設


【正式物件名称に変更しました　2013.2.26　管理担当】

[601: 匿名さん]

１０００すれさかのぼっってみたけど
ここのネガすごいね
怨念？
説得力無いんだ馬鹿のネガの書き込み

なんでそこまで引き付けられるのか
興味深い
逆効果でしょ

[602: 匿名さん]

頭が悪いんだよ。
ネガは赤ちゃんボーイ。

[603: 匿名さん]

うーん。割高だと思いますがね。。このマンション。

[604: 匿名さん]

割高に思える根拠を書き込まないと。
どこの物件のスレも必ず割高って書かれますし（笑

[605: 匿名さん]

築浅だとパークホームズ目黒レジデンスやイニシアイオ目黒やオークプレイスの2棟やジオ目黒、パークリュクス目黒などと比べて割高。。

[606: 匿名さん]

記載の物件と比較してあまり変わらないというか、この物件のほうが安いのでは!?

[607: 匿名さん]

↑正価がこちらより高い物件は1つのみです。その物件も値下げしてましたがね。。

[608: 匿名さん]

まあアベノミクスの力でしょう。

[609: 匿名さん]

平均単価が高いということ？
数字教えて〜気になる。

[610: 匿名さん]

605の物件は坪295～坪330平均くらいの物件。ここはそれ以上。つまり割高。

[611: マンコミュファンさん]

先人達は言っている。
今年はこれが相場だと！ｷﾘｯ

[612: 物件比較中さん]

ここは275〜390万のレンジですね。
平均350位でしょうか。
確かに割高と言わざるを得ないお部屋もあるようですね。
仕様はほぼ全て同じなので、割安感があるお部屋(地下住戸)は瞬く間に売れたのも納得です。
地下住戸が大得意なMモトに聞いたところ、売れ行きが一番いいのは地下住戸。
結局は値段が安く、皆様がいう湿気カビの事例は聞いたことがないようです。
日が当たらないことをどう捉えるか次第とのことでした。

[613: 匿名さん]

地下住戸が得意なのはオプレジでは？

[614: 物件比較中さん]

最近でこそオプレジというのもわかりますが、そもそもオプレジの時点で…って人多いかなと。
Mモトはまあ潰れた会社といえデザイン性もあるし、元祖地下住戸でしょう。

[615: 匿名さん]

事実としてあっても「（自分は）聞いたことがない」って答えるのがデベでしょ。
金がないのに部不相応な場所を買おうとしている見栄っぱりな田舎者に、
カモネギキタコレと綺麗事囁いて不良住戸をお宝のように売りつけるのもデベ。
物件比較中さんは買わないで良かったね。資産価値ないから、あれ。

[616: 匿名さん]

静寂の庭、四季の庭、しょぼい・・・

一階住戸が、半地下どころか本格的に地下にもぐってるのもある・・・

そして間取りも好みじゃない。
どれもナロースパンで、LDKに廊下面積を無理やり足しこんだ部屋ばかりの模様。

期待した土地だったけど、残念物件になる予感。

[617: 匿名さん]

敷地面積が広いから完成したらインパクトは強いだろうね。

[618: 匿名さん]

湾岸だけど、キャピタルゲートプレイスは1期販売322戸が完売。
平均価格7191万円、平均面積70平米、平均坪単価340万円。
囲まれている、地権者割合が高いなど弱点あり。
でも、高額住戸を中心に5倍以上の倍率がゴロゴロ。

駅直結はさすがの希少性で、本当に強いね。
金貯めて、目黒駅直結タワーを待つかって気になる。
条件の悪い、狭い部屋しか買えないだろうけど。

[619: 契約済みさん]

異次元の眺望の様ですね。ただ個人的理由ですが、タワマンは奥さんがNGなんで。目黒でこじんまり暮らします。

[620: 匿名さん]

理想はここに住んで目黒駅前再開発と同時にキャピタルゲイン出して東建タワーに引っ越し！うまく行きませんかね～

[621: 契約済みさん]

僕も嫁がタワー&湾岸NGで当該物件に決めました。
タワーのグレード感と充実の共用施設は享受出来ませんですが、
静かに佇むいい住処になることを期待しています。

[622: 匿名さん]

キャピタルゲインなんてでないやろ？

[623: 匿名さん]

キャピタルゲイン出るようなら新築はもっと上がってるでしょ。

[624: 匿名さん]

目黒駅前再開発でここは影響あるの？駅逆側だけど。

[625: 購入検討中さん]

ネットで調べて検討したいと思い、現地を確認するため行きましたが、
ホームページの現地案内図を頼りにすると、現地が一向にわからず、
周辺で３０分以上迷ってしまいました。。

あの案内図でもわかるくらい、近くまで行けば一目瞭然かと思ったら大間違いでした。
猛暑の中、汗だくになってしまって購入意欲もちょっと下がってしまいましたよ。
なんでこんなにわかりにくい地図を載せているんでしょうか？
怒りさえ湧きます。

といいつつ、今週中にモデルルーム行ってきます。
楽しみ半分、怒り半分といった感じです。。

[626: 契約済みさん]

モデルルームを予約すれば、詳細地図が送られて来ましたが。。。

[627: 匿名さん]

普通問い合わせてから現地見に行きますよね・・・

あとSUUMOではGoogleマップで現地が表示されていますよ。

[628: 匿名さん]

2LDKは意外にお買い得な気がしてきた…

[629: 契約済みさん]

一旦覚えてしまうと、グーグルマップであの独特な三角の敷地はすぐ見つかります。

[630: 匿名さん]

ボロっちい都営アパート群を目指せばすぐそこですよ。

[631: 匿名さん]

Dタイプキャンセル募集中。

[632: 匿名さん]

Dタイプなにがいいの？

[633: 契約済みさん]

サイトで調べてあの案内図だけで現地に行く意味がわからないw

日の丸教習所手前の右手は信濃屋、
プリンセスガーデン越えて左に曲がって凄い急な坂を下りた
間違えるのが難しいわかりやすい場所です。

モデルルームへ行けば怒りも収まるぐらいに最高ですよ！

[634: 匿名さん]

↑何が最高？？

[635: 匿名さん]

認知的不協和でとにかく最高しか言えなくなった人達ですから。

[636: 契約済みさん]

先程最高と書込みをした人間ではないですが、
建ぺい率のお陰だとは思いますが、廊下側の洋室なんかは良く考えられてますよね。
内廊下の物件と比較して風通しと採光は絶対にいいと思われます。
また細かいですが、気の利いた収納、室内ドアの質感、風呂照明など随所に光る部分を感じました。
私は悪評高い地下住戸契約者ですが、広々したテラスで寛ぐのが今から楽しみです。
駅までの急な坂道や浸水リスク等ありましたが、価格と目黒の便利さが決め手となり契約しました。

[637: 匿名さん]

↑御当選おめでとうございました！

[638: 契約済みさん]

おめでとうだなんてありがたいお言葉です。
友人無くすやらノイローゼになるやら色々言われていますが、当事者としては楽しみな限りです。

[639: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

第二期はいつ？
もう6割が売れてるなら残りも早そうな予感がする。

[640: 匿名さん]

ゆっくり売るみたいだよ。来年竣工までまだ時間あるしね。

[641: 匿名さん]

駅前タワーまで待つべきか悩むな。このエリア、他にマンションが売られる予定はありませんかね？

[642: 匿名さん]

駅前タワーの発売っていつ頃ですか？

[643: 匿名さん]

駅前ツインタワーは2017年竣工予定なはず。
希少な城南エリア山手線駅事実上の駅直結物件。
住宅価格指数の上昇がこのまま続くと仮定すれば＠450超え平均でもおかしくないかと。

低層のお見合い部屋で＠400ちょっと切るのが出れば良いなって感じじゃ無いですか？

[644: 契約済みさん]

ホーチキってどうなんですかね？

[645: 匿名さん]

何れにしてもここの上層と駅前タワーの条件悪いところは価格は競ってくるのかなぁと。
オーベルの低層と駅前は金額差があり過ぎて比較対象にならないでしょう。

[646: 匿名さん]

2017年竣工なら早ければ来年末位に販売開始でしょうか。金利も上がってるのかな。

[647: 物件比較中さん]

上から見ないとどういう敷地計画なのかわかり辛いけど一階のプライバシーも良好な感じしますね。外部との距離がけっこうあるみたい。

でも庭付きではないのかな？

まあこの地域は公園なり川なり、地域自体が自然環境に恵まれていますから目黒という地を庭のように思えば何の不満もないですね。

[648: 契約済みさん]

1階は道路に接している住戸がないので、
テラス(ドライエリア)を上から覗かれるようなことは考え辛く、プライバシーは確保できているのかなぁと思います。

[649: 匿名さん]

2階の方がプライバシーあやしくない？セキュリティーも心配だ。

[650: 不動産業者さん]

駅前目黒案件は坪450万円～です。
上層は坪580万円
平均で坪495万円予定。
上積みも狙ってますよ

[651: 物件比較中さん]

2LDKはお買い得

[652: 物件比較中さん]

ここの２LDKは狙い目ですよね。
検討中です

[653: 匿名さん]

３ＬＤＫは高すぎますね。

[654: 物件比較中さん]

それはどういう意味でお買得だと思うんですか??

[655: 匿名さん]

3LDKも同時期の駅徒歩一桁低層物件と比較して、ここは割安感がありましたよ。

[656: 匿名さん]

全然安くない・・・どこと比べてるの？ちなみにここの地下階は他と比較できないから除いてね・・・

[657: 匿名さん]

最近同時期の駅徒歩一桁低層物件は、某八雲や某(吉祥寺)御殿山です。
もちろん全部、花房山ほどではありませんが、中高級物件として高いですが、比較するとここが一歩リーズナブルでした。

[658: 匿名さん]

比較するならジオやパークホームズだろ！比較対象がおかしいよ！

[659: 物件比較中さん]

ジオにも地下住戸あるでしょうよ

[660: 匿名さん]

ジオの半地下は安いでしょ。

[661: 物件比較中さん]

ジオとオーベルどっちも終わっちゃったけど、地下住戸の単価差ってどれ位あったんですかね?

[662: 匿名さん]

とゆーかジオは半地たでオーベルは直球で地下でしょ。

[663: 物件比較中さん]

ジオの半地下は全面道路から覗かれちゃいますよね〜

[664: 匿名さん]

ある程度の日照の保証と静かな住環境を重視していたので、一低以外は、あまり対象にしてませんでした。本当は南側が一低の中層駅近マンションが理想でしたが。

[665: 匿名さん]

一期で少なからずキャンセルが出ているようですね。

> ある程度の日照の保証と静かな住環境を重視していたので

勢いで契約後の後付け理由乙です

[666: 匿名さん]

目黒区の一低といえば、財閥デベとスーゼネが全力を注ぎ最高の低層を目指すエリア。
それが有楽＋安藤という論外な組み合わせでいびつな形状の低層を作っていることで地位は推して知るべし。

南が既存不適格老朽中層分譲、西が高さ緩和適用の老朽都営アパート、
東が高台一中高の中高層分譲で、北が低層戸建のすぐ先に準工でゴミ処理工場、
付近の道は区画整理とは程遠くゴミ捨て場と一体化しているなんちゃって一低。

[667: 匿名さん]

一低でもミニ戸は論外だからね。
地下居住こそ至高の人生。
http://www.higherground.co.jp/?p=60473

[668: 匿名さん]

傾斜地の名目地下じゃ無く完全に地下なんですか？
元の地形と隣のマンションを見る感じだとそうとは思えないんですけど。

[669: 匿名さん]

この地に有楽と安藤が全力で作るから、比較的素晴らしいものを何とかサラリーマンが手に入れられるのです。
八雲は東急の全力感が感じられませんでした。
財閥はもう少し駅から離れた地位の高い一低に作ってますが(某羽澤、某高樹町)、客層はサラリーマンを狙ってないでしょう。とても手が届きません。

[670: 匿名さん]

傾斜地ではあるけど、ここは地下住戸、半歩譲って半地下ですね。

既存不適格建築を基準にするのはどうかと思いますが、
隣の最下層は駐車場のみで、住居とは階高が違います。
あとは平均GLがどこかですが、ここは隣より低いでしょう。

[671: 物件比較中さん]

こういう書き込み程度のところで、
～だろ、等乱暴な物言いはやめようぜ。

そういうやつって、絶対に普段おとなしい
輩だよ。
間違いない。

[672: 物件比較中さん]

こういう書き込みは、とにかく
買えない人間の口実の場。
間違いない。
このエリアにも、居住者がいるし、
自分が購入したマンションを、匿名で
批難されたら気分悪いでしょ。
やめようぜ。

[673: 匿名さん]

>>670
図面を見られた上でのお話ですよね？

[674: 匿名さん]

以前半地下物件を検討して見ようかと色々調べたことがあったんです。

確かに湿気やカビがひどいって掲示板書き込みやコラムがいっぱいあるんですけど、じゃあ具体的にどんな感じ？と言う事例がほとんど見つからないんですよね。みな知り合いの話や専門家に聞いたとの伝聞ばかり。自分が住んでいたとの話も、はたして本当のことなのか？

むしろカビや結露の実例を探すと、地下では無い住戸の例ばかりが見つかりますよね。

私自身が実際に中古物件や新築の空きを見学して回りましたが、湿気がこもっていそうだとの印象を持った物件は皆無でした。
「地下は湿気がひどい」は漠然とした印象から来る風評被害の類いなのでは無いかなと思いますよ。

[675: 匿名さん]

イヤなら見なければいいだけでしょ。
誰にとっても完璧な物件がない以上は、好き勝手書かれるのは必然。
何千万円もこんな割高なとこにブチ込めるセレブ脳が、
ネガがいると分かっているのに書き込みにきたり、
わざわざ覗いて気分を害しているのが理解しがたい。

最高の選択をした自信があるみたいだから、
下衆が集うくだらない掲示板なんて捨てて、
有意義なことに時間使うべきだし、
これまでもそうやって生きてきたんじゃないのかねえ。

[676: 匿名さん]

地下住戸議論も何回繰り返す気かねえ。
調べた？ 自分で実際に借りて住んでみればいいでしょ。

自分の後悔を他の人にはさせないようにとブログや回答をしている人に、
あなたの体験は本当かどうか疑わしいって伝えてきなさいよ。

[677: 匿名さん]

>>676
それであなたは体験していてその実例を示せるんですか？

[678: 物件比較中さん]

675へ

なめた言い方気にいらねぇなぁ
おい

[679: 匿名さん]

なんだかひどく荒んでいる掲示板ですね…。

同規模のジオなどが150件くらいの書き込みの最中、こちらは700件に迫る勢いですが、
購入者・ネガともに特定のクレージーな人が何人か粘着しているのでしょうか。。

こういうマンションは実際に住んでからも管理組合などで揉めることが多いと聞きます。

[680: 物件比較中さん]

オーベルは残りが少なくなってきたね！
いつの間に・

[681: 匿名さん]

7割くらい売れた感じでした｡
今はどこも早いね

[682: 匿名さん]

ネガかポジかが問題なのではなくて、反論可能な事実と根拠を示しているかの問題。反論不能なわけのわからん誹謗するやつもやつだが、ネガコメントは一切しないでいいことだけ書いてくれ的なおつむの弱い契約者も、共にこのスレにとって有害。ここは特定のコミットをしてない人の案件検討の場。ですよね管理人さん？

[683: 購入検討中さん]

何書いても自由でしょ
契約者が井戸端会議始めたりしてるとこ多いよ
近隣のリビオ、ジオ、ライオンズなどは契約者が食べ歩きの話してたり
営業マンの如く売れてない部屋の良いところを無理やり捻出して宣伝してたり
管理人一人じゃとても裁ききれない。

[684: 契約済みさん]

根拠のおかしいネガティブは放置しましょう。
ここを荒らすことで買えない悔しさをはらしているのかと。

カラーセレクトで変更した方いらっしゃいますか？

[685: 契約済みさん]

うちは変えてません。ドアは一番濃い色も良かったですが、キッチンの色は嫌だったので。
資料を見返しましたが、かなり細かい部分まで考えられたいいマンションのようですね。植栽も予定ですが、様々な木が植えられるようで、充実していると思います。

[686: 契約済みさん]

濃い方を検討されてたのですね。こちらはホワイト系のカラーセレクトを検討してます。キッチンの色がもう少し選べたり、組み合わせが出来たら良かったなと思いました。

私も細部まで考えられたマンションだと思います。オプションの資料を見ていても既に付いてるものが多く、追加があまり必要ないように感じました。植栽も楽しみですね。

[687: 匿名さん]

少し前の建築現場の写真がありました！　楽しみですね！

[688: 物件比較中さん]

確かに駅6分で閑静を一番の魅力ととらえていますが、
何よりも、売れていることが、気持ちを前向きな方向に
させますね。
ジオさんは売れていない？（完成しても売っていますものね）

[689: 契約済みさん]

山手線6分、静かなところって結局無くて、
私たちは選びました。
ポイントはそこでした。

[690: 契約済みさん]

そういえば、私たちの部屋は、まだ部屋のカラーも
キッチン吊戸形状も選べます。
どうしようかなって思っていますが。
そういう時間って楽しみですよね。

[691: 匿名]

地下以外はリセール価値があると思ったのだけど
どーしても現地の雰囲気が嫌で嫌で、やめました。
目黒近辺物件を探してるので非常に悩んだのだけれど。

[692: 匿名さん]

希少だけどリセールは厳しいと思うよ。

[693: 匿名さん]

ただ漠然と嫌なのでやめたってのは契約者への嫌がらせにしかならんでしょ。
私は足の悪い家族がいるので、駅までのアクセスにある坂を考え、悩んだ末候補から外しましたが。
周辺の雰囲気はごく普通の住宅地ですしょう。

リセールでのキャピタルゲインは期待できませんが、下がってたとしても、10年前後で引っ越す必要が出た際に処分に困るようなことは無いと思いますよ。

[694: 匿名さん]

リセールでキャピタルゲインが期待できない理由を教えてください。

[695: 匿名さん]

単純に分譲価格が割高だから

[696: 匿名さん]

↑ありがとうございました。やはり割高ですよね。

[697: 匿名さん]

条件の整った中古がまったく出なくなり、用地枯渇が煽られ、金利上昇が煽られ、資材高騰が煽られ、労務費高騰が煽られ、消費税増税が煽られ、それなのに住宅ローンの歴史的超低金利はそのままで、どの物件も割高と評価されようが高倍率抽選即日完売が続く中で、どこかで割安のお宝新築物件が手に入るかもと考えていることがそもそもの間違い。デベから見たら全員がカモネギの50年に一度のボーナスステージ。高値掴み以外のなにものでもない。

まとまった金があるなら、リートや海外不動産につっこんで分配金を得て分譲賃貸暮らしが一番。親から頭金もらえるならそれこそ大切に使わせてもらうべきで、そこらの登山道よりきつい傾斜地の底に「閑静だから」とか定量化できない価値ドーピングするのではなく、山手線内側の誰もが欲しがる鉄板エリアで買える値段の狭い部屋でも買っとけと思う。

[698: 物件比較中さん]

山手線内側鉄板とか言ってるけど、花房山のほうがよっぽど割高だろうよ

[699: 匿名さん]

読解力の乏しい人が来てるね。

[700: 匿名さん]

ここは結局平均坪単価どれくらいなのですか?

[701: 匿名]

>697
気持ちの悪い長文
自分に酔ってる
むしろ本当によってると思う
あす以降自分の書き込み読めなくなるような
トラウマがお前を襲う

[702: 匿名]

検討者に伝わったのは
必死さ。
ギリギリ限界で
不動産投資してるんで
余裕がないんでしょ
みじめだねえ

[703: 匿名さん]

そうかな？陰謀論的な中身の薄いネガとそれに感情論のみで応酬するより一層中身のない契約者の反論ってとこか。

[704: 匿名さん]

それで結局平均坪単価いくら？まさかそれも把握せずに割安割高を論じているわけでもあるまい。。

[705: 匿名さん]

ここは3LDKの地下が6000万台、最上階が最大9400万台でとても差がありました。
全ての価格を把握しないで平均出せます？

[706: 物件比較中さん]

結局は検討住戸の単価が重要でしょう。
仰る通りここは低層だけど1階との上層の価格差はものすごいので平均の数字ってあんまり意味無いですよね〜
1階で坪285万、4階で335万ですね。

[707: 物件比較中さん]

少しエリア違うけどクレヴィアは最低坪300万なイメージでしたので、
ここの低層買えた方は現時点ではいい買い物が出来たのではないでしょうか
同エリアでは出物もあんまりないでしょう。自分は迷ってたら検討住戸全て無くなってしまいました…

[708: 匿名さん]

最上階の角で＠380くらいだったような。

[709: 匿名さん]

ここの地下購入したけどキャピタルゲインでますでしょうか？

[710: 物件比較中さん]

709さん
坪いくら位で購入されたのですか？

[711: 709]

坪300以下。

[712: 物件比較中さん]

300万が通常階、270万位が地下住戸の妥当なラインかと。
感覚的なもので根拠がないですが…

[713: 匿名さん]

沖式評価だと年初で91万円/m2でしたね。
中古の成約事例が揃わないとなんとも言えないけど、新築相場はこの半年に急上昇していますからね。
ここは割と妥当な価格なのかも。

[714: 契約済みさん]

つい最近、近くの1,2年前竣工のオークプレース3LDK,確か4Fが7300万で売りに出てました。資料請求しましたが、一回電話がかかって来たあと音沙汰もなく売れてしまったようで。さすがに山手線外側でも目黒駅徒歩6,7分は人気があるのかな。
でも倍率もタワーの様に10倍になってませんし、すぐにキャピタルゲインは出るとは思えませんけど。その後現況の中では比較的いい買い物が出来たのではと確認する毎日ですが。
良く図面を読めてませんが、駐車場や一部の駐輪場が建物の内部に作られるのですかね？電気自転車を検討しているので、内部はいいかも。

[715: 匿名さん]

キャピタルゲインを出すには少なくも売却時にかかる仲介手数料分を上回る価格で売却しないといけないですね。
修繕積立基金とかもあるから６０００万で購入したら少なくとも６２００万以上で売却してトントンです。まあ手数料安い業者使えば別だけど。

[716: 物件比較中さん]

6000万仲介手数料は売買金額の3%として、諸費用で200万(戻ってくる銀行の保証料、保険を除く)なので6400万+キャピタルゲイン分と考えるとまぁ厳しいでしょうね。。

[717: 匿名さん]

首都圏新築分譲の価格は前年比で8%上がったんだってね。
去年までに買っておけばよかったなと後の祭り。

[718: 匿名さん]

マンションの割安・割高、相場観みるなら平均坪単価でしょ。沖式だと坪300フラットってとこか。いい部屋で380ついてるってことは平均330～340くらいってとこかな？？相場を加味してもだいぶ強気な価格設定だね。なんだかんだで沖式は無視できないからね。まあリセールは苦労するだろうね。上がり相場で短期でうりぬけるか、なしなら、永住かね。

[719: 購入検討中さん]

まあ今は売り手市場だからね。タイミング間違えると大損するだろうね

[720: 匿名さん]

別に眺望があるわけでもない上層で@390万、地下住戸で@280万。
同じ物件でほぼ同じ仕様で30%も金額差なら地下住戸が人気で荒れる理由も理解出来るね。
如何に3流デベであろうとも、買ってキャピタルゲインが狙える値付なんてする訳がなく、流石に利益率を考慮し相場を調査した上での価格だからそんなに甘い世界じゃないでしょう。
だけどここの地下住戸の値付は弱気かなとは思う。大成有楽で恐らく地下住戸なんて実績ないのでしょう。

[721: 匿名さん]

タイミングを云々するなら、昨年までに買ってなかった時点で語る意味なし。
おとなしくセレクトの色選びできゃっきゃ言ってるのが幸せってもん。

[722: 匿名さん]

沖式は2012年基準の評価なんで、それから8％以上値上がりしていると考えれば、平均330〜340はまあまあの値付けかと。
しかし地下階のお買い得感が強いな、抽選落ちた奴が粘着するのもわかる。

[723: 匿名さん]

地下室には安い理由がある。実物見ないで買うから気にならないだけ。中古なら無理ゲー。

[724: 匿名さん]

後学のために地下室の悲惨な実例を上げてほしいな。
ネットの検索だとあまり見つからないんですよね。

[725: 匿名さん]

モリモトやオープンレジで地下住戸はそこそこの供給があるけど実際どうなんでしょうね？
ネットで調べても実例は出てこないんですよね。
目黒で2LDKで5000万切り、3LDKで6000万切り。単価はさておきグロスでは魅力的なのは間違いないんですけどね。

[726: 匿名さん]

分譲マンションってちょっとした不具合で大騒ぎする人いっぱいいるのに、地下住戸の湿気被害って話はほんと見つからないんですよね。

[727: 匿名さん]

地下住戸がそんなに住むのに辛いような物件なら、中古市場は地下住戸の売り物で溢れますよ。

[728: 匿名さん]

未入居が続くと厳しいのかな？
http://cleanart.net/hpgen/HPB/entries/43.html

[729: 匿名さん]

>>728
それは防カビ施工業者の宣伝ですから。

[730: 匿名さん]

地下室に住まう

[731: 匿名さん]

地下住戸緩和が最近だしね。分譲の戸数なんて全体の0.1%もなさそう。
契約者は新世代マンションのアーリーアダプターだね。

[732: 匿名さん]

斜面の途中の法律上の地下住戸と本当に掘り下げだ地下住戸と違うのかな。

[733: 匿名さん]

東京の第１種低層マンションで、建築基準法上の地下住戸のない3階建なんて最近ほぼないでしょう。
むしろ割安感から地下から売れているようですよ。

[734: 匿名さん]

>>731
容積率緩和は1994年、共有部分除外が1997年ですね。
傾斜地マンション地下マンションが流通しだしてもう10年になりますよ。

>>732
平均地盤面で算出しますので、建築基準法上では同じです。

[735: 匿名さん]

実害なく資産価値だけあってブランド地区でお金ないのに手に入る地下住戸に住めることに満足すればいいだけじゃないの？
もともと「え、、、地下に住むの？」って蔑まれることくらい想定内でしょうし。

ああ、蔑んでいるは言い過ぎかもしれず、最近多いタワーですと、地下階のイメージは
機械式駐車場のピット階や巨大な免震装置にディスポーザ等の下水処理槽だったりしますからね。
そこに人が住んでいることが純粋に不思議なだけかもしれませんから、無知は怖いですね。
もっと、地下にも多くの人が快適に住んでいることが広まればいいですね。

[736: 匿名さん]

タワマンカースト人種の発想ですな

[737: 匿名さん]

タワマンでも低層でも地下住民がカーストの最下層であることに変わりあるまい
せめてメゾネットや100平米以上にしてグロスには差をつけない配慮がデベにあれば救われるのだが

空に憧れながら日々黴やダニと戦い
基礎なのに上層階と変わらない高額な管理費と修繕積立金を毟り取られ
区分仲間には内心蔑まれて生き続けなければならないとは
ちょっと業を背負いすぎに思う

[738: 匿名さん]

ご存じないようですが、今の低層マンションの実物は１Fと２Fの差の感覚です。むしろ2Fにはテラスがないし、つくりによっては通りの人と目線が合うし。低層でも３階がいいですね。

[739: 匿名さん]

↑訂正３階→４階（最上階）

[740: 匿名さん]

いくら吠えても地下は住宅偏差値的にはFランでしょ。
マンションの住戸の括りに入れるか基礎構造の一部で済ますべきか悩むレベル。

[741: 匿名さん]

地下住戸はそれなりにコストもかかるから都心の高さ規制の厳しい立地にしかない。全体から見ればイノベーターだな。

[742: 匿名さん]

地下のある低層マンションの3階以上がいいですね。土台にかね払う人がいて助かります。

[743: 匿名さん]

地下住戸に住んだこともないし、育った周辺の物件で偶然見たが、あなたは何にそんなに苛ついてんだ？人を蔑むことでしか、自分の価値を満足に表現出来ないのか？苛ついてるのは自分自身にだろ。人様に当たるなよ。カーストだがなんだが知らんが、自分が底辺で常にもがいていると思っているから、そんな発想にしかならない。住宅の価値は人それぞれ。あなたの主観や偏見が世の中の全てではないことだけは、しっかりと学ぶべきだ。人様が納得して選んだ物件を批評ではなく、批判しか出来ないあなたに言われる筋合いはまるでないと思いますよ。

[744: 匿名さん]

こんな目黒駅チカ表記だけが取り柄の底地にカーストなんか存在しないから安心しろ。
そして、お隣の大規模都営アパート住民とも偏見もたず別け隔てなく仲良くしろ。

[745: 匿名さん]

まっ、いろんな建前―要はお客さんが喜ぶとか、
土地の最大の利用するのはマンション会社の義務―を言うものの、
利益追求の結果半地下マンションは作られる。

「半地下マンションってやっぱり良くないの？」
不安になる人もいるだろう。

今回のように想定外の雨量の雨が降れば災害に合い易くなる。
半地下マンションを買う人を、マンション会社の営業マンはこう言う。

「よく買うよな」と。
良くも悪くも、それが本音であり実態なのだ。

「半地下マンションを買うくらいなら、アパートにいろ」
マンション業界の、定説です。

半地下マンションは、買ってはならない。

[746: 匿名さん]

値段による

[747: 匿名さん]

地下住戸を選ばなければ問題ないよ

[748: 匿名さん]

傾斜地だと建築基準法上の地下住戸は出来てしまうでしょう。
わざわざ妄想で悪口を述べなくても、いやなら誰も買わなくなって自然に市場から淘汰されるでしょう。

[749: 匿名さん]

傾斜地だからできると言うわけではないですね。
あくまでも詰め込みの手段ですから。
最近は条例で崖マンションがほぼ建てられないので、地階と言えば低層地域の物となっています。

[750: 入居予定さん]

蓼食う虫も好き好き。本当に気に入った人が購入し、気に入らない人は買わないのだから、それでいいのだと思う。購入者はこちらで生活が始まるのだから、ワクワク感を楽しんでください。

[751: 不動産購入勉強中さん]

しかし、こちらは荒れてますね。

[752: 不動産業者さん]

安くていい物はない訳で、すべてが価格相応とお考えください。ちなみに高くて悪い物はあります。

[753: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

ここの2階買うならクレヴィア不動前のがいいじゃん。
目覚ませよ

[754: 匿名さん]

不動前なんか論外。汚い町だぜ。

[755: 匿名さん]

不動前は知りませんが、一般に目黒駅直結とひと駅かかる差があるから、その分の立地プレミア分がどのくらい出るのでしょうか？

[756: 匿名さん]

＞754
??????
こちらのマンション近辺と比較したらそんなことないですよ。

[757: 匿名さん]

不動前はかむろ坂の上のほうは閑静で桜並木もキレイで住み心地はいいだろうけど山手通り沿いはイマイチでしょうよ。
また山手線徒歩圏でそれが目黒駅。で割安住戸もあれば良くも悪くも掲示板荒れるわな。
安いものには訳がある。それを許容出来るかどうかは個人の問題だから。
なぜそのバッシングがここまで波及するかがわからない。

[758: いつか買いたいさん]

チャンスの前髪をつかみ損ねた腹いせだよね。

[759: 匿名さん]

ちょっといじると激おこな契約者を見てるのがおもしろいだけだよ。

[760: 匿名さん]

現在の価格としては割安感ありと思うけど、多くの人が居心地が良いと思ったり、利便性が良いと考えられるかといった普遍的な視点では疑問も多く、また、ブランド地らしい華、はっきり言えばわかりやすい自慢要素に欠けるので、これってどうしても買いたいか？と我に帰った時にひっかかる。

[761: 契約済みさん]

家選びにおいて限られた予算の中でどうしても欲しい100点満点なんてそうそうないよね。
ここは80点位だけど、買える金額だから買いました。

[763: 契約済みさん]

ここにブランド的華はないですよ。タワマンのような派手さや高級住宅街でもないですし。単純に住宅にもっとも適した一低で目黒駅近という高得点が、低地（坂）や周辺の普通住宅街環境を（個人的に）上回っているという事です。
設備に関しては、決して高級仕様ではないですが、住むのに必要な機能性は十二分じゃないですかね。
欲を言えば南東の既存不適格による日照の影響がなければと思いますが。。。
派手でなくても構わないから劣化等級に見合う、何世代も持つオーベルのフラッグシップ作になる様施行してほしいです。

[764: 匿名さん]

皆さん、人が購入したマンションを否定するのは
やめて、ご自分で探してマンションを購入しましょう。
景気を良くしましょうよ。

[765: 匿名さん]

あとから来て昔からある建物に文句言う新住民とかねえ。

[766: 匿名さん]

外廊下の時点でフラッグシップとか。寝ぼけ過ぎ。

[767: 匿名さん]

>>762
屁理屈捏ねてるが、この物件にプラスに働くような希少性は全くない。

[768: いつか買いたいさん]

いいんじゃないの。みんなでガタガタうるさいよ。ウザイ板だね。

[769: 購入検討中さん]

ここって一部内廊下じゃね？

[770: マンコミュファンさん]

買えなかった奴らの僻みが凄いねｗ
株価爆上げ中に、もう1度12000円台来たら買う！とか言いだす勘違い自宅警備員だな。
チャンスはいつだって少ない。そこをリスク負って買いに入った奴だけに当たりが舞い降りる。

[772: 匿名さん]

住宅にもっとも適した一低で高得点を記録！()

[773: 契約済みさん]

765さん、用いた語句が悪かったです、申し訳ありません。文句ではないです。隣の住民にならせて頂く予定ですので、どうぞ宜しくお願い致します。

低地の分のお陰で、目黒駅近に予算に収まる物件が買えたと考えてますが。

[774: 契約済みさん]

低地というけれども標高13m-10mもあるやん。
目黒川沿いとかもっと低いところ沢山あるのになんで底地・低地と叩かれるのでしょう。

[775: 匿名さん]

三流デベがあろうことかここを目黒の高台立地として売り出したからでは？
でも、城南で標高13mは底地以外の何物でもないかな。

[776: 契約済みさん]

あなた城南ってどこを指すか理解してますか??
10mで底地って認識は間違ってます。

[777: 匿名さん]

ムキになるつもりもないけど、自分の中での思い込みはさておきどうみても底地でしょ？

[778: 匿名さん]

Googleの標高表示だとここは16〜23mみたいだけど。

[779: 契約済みさん]

城南の中で高台の世田谷を中心にして、思い込み呼ばわりされるのは心外です。
城南の低地が多い品川区大田区をほぼ入れずに画像を貼り付けるあなたには悪意を感じますね。

[780: 匿名さん]

品川や大田を入れてもいいけど、工場や港湾設備にでも住む気？

城南の住宅地としてはどうみても底地、
目黒区アドレスとしては他を寄せ付けず最も底地。

こう誤解のないように書けばよかったのかな？

[781: 匿名さん]

悪意がないように、ここの標高が湾岸埋立地と同レベルであることも分かるキャプを貼っておきますね。

> 低地というけれども標高13m-10mもあるやん。
自慢の標高を客観的に確認できるといいですね。

[782: 契約済みさん]

品川区と大田区の工場&港湾設備を入れて欲しいと言っている訳ではなく、城南エリアで人が住んでるエリアも入れないと単なる悪意しかないネガティブキャンペーンとしか思えないです。
品川区と大田区の人口知ってますか？
目黒区アドレスで最も底地というのはあり得ないでしょう。
なぜ事実と異なることを平気で書き込めるのですか？
個人的意見や気持ちであれば、致し方無いですが、嘘を事実かのごとく書き込むあなたは抽選落選者の方でしょうか。
あなたの様な住民がいなくて本当に良かったです。

[783: 匿名さん]

お気に召さないようですがどこかに虚偽がありました？
ここが、大田区や品川区の埋立造成地や工場密集地と同じ底地であって、
別にここだけが底地だとは言っていないですよ。

目黒区では珍しい底地ですけど。

[784: 契約済みさん]

サイトで詳細を見るとこの物件+13mのブルーライン掛かってないですね。

[785: 匿名さん]

そこでわざわざ3メートル地面掘ってるなら同じじゃないかｗ

[786: 匿名さん]

平均地盤面から掘る深さが決まるので、最低部から下がると言うわけでも無い。

[787: 契約済みさん]

あなたの底地の解釈と私ではだいぶ感覚に違いがありますね。
ここが湾岸埋立地と同じ底地というのは、極端すぎますけどね。
虚偽部分としては、「目黒区アドレスとしては他を寄せ付けず最も底地」。
勢いでも口が過ぎますよ。それでいてどこが虚偽ですか？という発言は神経を疑います。
この物件になにか恨みでもあるんですか？
それとも競合の営業マンですか？

[788: いつか買いたいさん]

この板は本当にうざいですな。嫉みと僻みが凄すぎる。

[789: 匿名さん]

底地の定義を標高にしていたから合わせただけで、
それ抜きにしたら地質検査など専門家など誰に聞いても一目で底地扱いですよ。

目黒駅が標高30m、目黒川のこの付近が6m。
その位は検索で分かったでしょう。
用途地域が住宅系の目黒区アドレスで、
他にここよりも明らかに標高が低い場所があれば、
ぜひ示してください。

底地ではないと書かれていたから、正したまで。
それで激オコとはね。
地元需要が皆無なのは、
一にも二にもこの立地が理由だとまずは認識するのが幸せです。
そういった場所は近隣より安く出さざるをえないから、
手にいれやすいというメリットがあります。

[790: 匿名さん]

もう目黒区が安く買えて有頂天。
事実を突きつけられおこ

[791: 匿名さん]

第二期販売もまたまた延期。。。

もちろん、順調か不調かは蓋を開けてみるまで分かりませんし、
販売戦略であえて後ろにずらすこともあるでしょうから、
契約者が気にするようなことではありませんが、
大量供給高倍率抽選が当然のマンション活況においては目立ちますね。

これまでに書かれているかもしれませんが、
松平家抱屋敷だったりその後の公家の敷地だったのは高台エリアで、
ここはそこから外れた「百姓地」、つまり今で言う田圃でした。
（差別ではなく古地図に百姓地と明記されているのでそのまま書きます）

近代に入って目黒に電気通信大があった頃は、
ここは雨が降ると一帯が泥濘になって人が住めるような場所ではなく、
戦後も資材置き場を経て、
焼け野原での住宅供給が最優先課題の時期に、
26棟もの都営住宅と共に作られた専売公社の小さな社宅を経て、
野ざらしになったあとわずかな期間だけ三井の駐車場でした。

当時の都営住宅は、
高台都有地に無理やり作った27号棟を除いてすぐにフルスクラップされ、
現在の5階建て5棟に建て替えられ、
21世紀に入ってエレベーター外付改修もされており、
再開発（民間への売却など含む）の予定もありません。

また、目黒川のここ付近は当然工業地帯で（立地として適していましたから）、
戦中を含めて東京工業試験所の大きな目黒分室もありました。
駅より近いここで戦中に国をあげてどんな化学実験をしていたかは分かりませんが、
ひとまず土壌汚染まみれの湾岸をバカにできるような立場ではないですね。

このような立地で資産価値を訴えるのはデベも大変でしょうが、
このデベのやり方は雑過ぎです（どこに歴史と記憶が？どこが高台？）。
これから検討の方は漠然としたイメージではなく、
正確な地歴とハザードマップの把握、周辺の徒歩調査もした上で、
将来にわたって価値が認められる場所かを判断するのがよいと思います。

[792: 周辺住民さん]

評判を聞いて見に行ったのですが、もう7割くらい売れてました・・

予約が多いので、ほとんど広告もやっていないらしいです。
もっと早く気付けばよかった・・

ネガ書き込みしてる人の気持ちがよくわかりました。
普段通らない道なので初めて行きましたが、いい場所ですね・・

[794: 契約済みさん]

デベからもらった資料にも屋敷のぎりぎり隣の田んぼに位置しているのが分る古地図がありました。
（それを見ると恵比寿なんかもほとんど田んぼだったと思いますが。。。）
また、目黒川からの高低差の資料もありました。
791さんは詳しく説明して頂いておりますが、
他の多くのネガさんから何かと３流との批判をデベや施工主や立地に受けていますが、３流という表現も荒すぎますね。

[795: 契約済みさん]

ここまでネガティブな書き込みをする労力はどこからきてるのでしょうか。
抽選に落ちたか、ローン審査落ちの怨念でしょうか。はたまた他を契約してからここの良さに気付いたのかも。
価格が割安なのにある程度の理由があることくらい契約者は承知してますよ。

[796: 匿名さん]

反論しようと思ってデベの資料を泣きながら見直したら、
屋敷エリアではなく百姓地だったことに初めて気付き、
震え声でデベをフォローせざるをえない状況でしょうか。

[797: 契約済みさん]

だから、恵比寿もほとんど田んぼですって。二部か一部かは忘れましたが、上場会社や元上場会社を三流とは普通言わないでしょう。

[798: 匿名さん]

非上場会社ですね。
最も一流会社で非上場なんていくらでもあるし、ダイソーなんかも東証一部ですからどうでもいいけどね。

[799: 匿名さん]

有楽は倒産危機で株価が8分の1にまで暴落して上場廃止ですよ（親が救済）。
ブランド力なし、営業力なし、代表作なしで、三流と言っていいんじゃない？

[800: 契約済みさん]

まあデベは地歴調査を行い土壌汚染が無いことくらい791さんもわかってるでしょう。もしあれば重要事項に明記があるので、
まず問題は無いです。
土壌汚染まみれの湾岸と一緒、というのは乱暴なご意見ですね。
でもよーく考えると、私が契約したのは地下住戸なので、この掲示板の書き込み通り資産価値として厳しいものかもしれないので、契約解除を検討しています。手付金は無駄金になり手痛い出費ですが、いい勉強になりました。