オーベル目黒【旧称：目黒プロジェクト】（大成有楽不動産）

[匿名さん]

語りましょう。

公式 http://www.ober.jp/meguro/index.html
所在地 東京都目黒区目黒一丁目11番2（地番）
交通 ＪＲ山手線、東京メトロ南北線、東急目黒線、都営地下鉄三田線「目黒」駅徒歩6分
用途地域 第一種低層住居専用地域
総戸数 70戸
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 45.51m²～78.91m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階地上3階建
入居予定時期 平成26年3月下旬
販売予定時期 平成25年2月下旬
売主 大成有楽不動産
販売提携(代理) 大成有楽不動産販売
施工 安藤建設


【正式物件名称に変更しました　2013.2.26　管理担当】

[483: ビギナーさん]

480さん、どのあたりが心配だらけでしょうか。。
私は舞い上がっていて、常識的な判断ができていないと
周りからも言われているので、もし良ければ教えていただけませんか…？？

なんかJR目黒徒歩6分というだけで最高、って思っちゃいます。
ブランド立地だと思うんですよねぇ☆

[484: 物件比較中さん]

Youtubeからで見にくいですが、立地としてはなかなか難しいですね。
北東向き以外に接道がなくて、開口部が戸建にかなり接近しているのが難点です。
雁行で、さすがに真正面でお見合いにはならないように工夫はされていますが、
それでも、何より5階建ての都営アパートも30mと間近なのは大きなマイナス・・・ですよね。
北東の接道も細い一通で、戸建などに囲まれているからこそ、
静かに暮らせるというメリットをどこまで評価するかでしょうかね。

[485: 匿名さん]

山手線周りの低中層マンションはみんなこんなもんですよ。
日当たりとか隣家との距離を気にするのでしたら、目黒なら碑文谷あたりまで下りないと。

[486: 物件比較中さん]

> 山手線周りの低中層マンションはみんなこんなもんですよ。

みんな・・・ですか？　言い過ぎな感じがしますが。
都営アパートと30mで隣接するところって、具体的にどこでしょうか？

ここは、第一種低層住居専用地域が、
将来まで見て唯一の売り（言い過ぎだったらすみません）だと思うのですが、
南が入る隣には既存不適格の大きめの中層マンションが建っていて、
同じくすぐ近くには敷地面積から高さ制限緩和を受けて、
本来は3階限度のところ、5階建てで中層都営アパートが建ち並んでいるので、
「敷地面積が大きめで良質な住宅が並ぶ」イメージと、
かなりかけ離れていると思われるのが難点なんですよね。

逆に、もうこれ以上は変なものが建たないはずなのもメリットだと思います。

[487: 物件比較中さん]

目黒の第一種低層住居専用地域って、
こんな写真のイメージ（ザ・テラス下目黒周辺）だと思うのです。

・「資産価値」「賃貸需要」のために駅から近いことを重視して
　環境を犠牲にするのなら第一種低層住居専用地域にこだわる
　必要はないのではないか？（むしろ高台の一択？）

・「環境重視」「永住前提」のために第一種低層住居専用地域を
　選ぶのであれば、目黒はバスが充実しているから、
　バス便地域（それこそ碑文谷等）がよいのではないか？

この2極で揺れるわけですが。

[488: 購入検討中さん]

バス便はイヤ

[489: 賃貸住まいさん]

バスはないわ

[490: 匿名さん]

半地下の部屋に住んでいます。分譲時やはり価格が２階以上と比べだいぶ安かった＆売れ残ってたため買いました。まだ住んで半年ほどですが…後悔しています。テラスが広いので暗くはないです。部屋の奥まで直射日光は入りませんが反射光で思ったより明るいです。しかし、人が歩いている地面より下で生活しているのは想像以上に気分が良くないものです（気にしない人もいると思いますが）あと前のマンションでは中層階に住んでいましたが、比較すると風通しが本当に悪いです。冷房嫌いの私にとってこれは痛い誤算でした。あとは気持ちの問題ですが風水的にも半地下や地下部屋は悪い気が溜まると言われよくないようです（買ってから知りました）。数百万の違いなら２階の方が絶対いいです。売却でも半地下は売りにくいと言われたので、綺麗なうちに住み替えようと思っています。

[491: 匿名さん]

ここは地下階の横に道無いから

＞人が歩いている地面より下で生活

は感じないんじゃない？

しかし本当にしつこく地下階ネガ書き込み続けるよね。
逆に感心しちゃうわ。
ここの地下階はもう全部売れちゃったんでしょ？
もう契約者への嫌がらせ以外のなにものでも無いよね。

[492: 契約済みさん]

やっぱり無理矢理家内に説得されて1階(地下住戸)契約しましたが、
色々調べたり、この掲示板見たりすると、かなり地下住戸リスクありますね…

[493: 匿名さん]

地下はマンション界のブラック企業みたいなものかね。
敷居の低さで人気になって、
あとは人間的とは言えない毎日、
でも辞めるに辞められず、
金持ちの養分になって捨てられるような。
で、なぜか東証一部だったりで外面はいいとか。

ここも、上層階からみたら、
都合のいい管理費と修積金の負担係だよ。
結果的に、安くも買えているし。
目黒ブランドの外面のよさもあって、
くるものは絶えないとか。

そうそう、ブラック企業は新卒だけで、転職で入るのはいない。
地下は、新築だけで中古はどうかなー？

[494: 匿名さん]

地下室買うのは情弱

[495: 契約済みさん]

地下を作ると建物は高くなるし、オーベルの地下はそんなに（敷居が低くない）安くないよ。

[496: 匿名さん]

地下って、掘って下げてるわけじゃ無いから高くならないですよ。
むしろ傾斜地に戸数増やして割安で建てるための手段です。

なんか地下物件の意味わかってない人いますね。

[497: 匿名さん]

地下住戸がすなわち「完全悪」というわけではないが、
洪水ハザードマップ該当地×傾斜地に位置する場所では通常作らないのが業界の定説。
また、近年のゲリラ豪雨が頻出する環境下ではそもそも地下住戸に否定的なデベロッパーが大多数である。

この物件はその定説を覆す決断をしたという意味では試金石となるだろう。
私はこの結果を見守りたい。

数十年間経過しても浸水が無ければ、購入者とデベロッパーの勝利。
浸水が発生すれば地下住戸に否定的な我々の意見が正しかったことになる。

購入者には臆せず生活を送ってほしい。
なぜならばジタバタしても、最早どうしようもないからだ。

結果は神に委ねられている。

[498: 匿名さん]

坂の多い横浜の傾斜地には地下5階という物件があるようですよ。

[499: 匿名さん]

同じ高さにある隣のマンションの地下駐車場をグーグルストリートビューで見るとイメージしやすいかと。

[500: 匿名さん]

急傾斜地の敷地内地盤面の違いを利用しての地下住戸と今回の地下住戸の意味合いは違うと思いますよ？

前者は基準法上は地下住戸だがドライエリアもない見た目は通常住戸の場合が多く、
後者はドライエリアを設置した完全なる地下住戸じゃないでしょうか？

まぁ私は地下住戸に住んだことが一度あるので、メリットデメリットは双方理解しています。
庭つき、下に住民がいないという点で非常に使い勝手がいいので値段次第ではありだと思いますよ。
大雨が降ると常にヒヤヒヤする、という点はありますが…

[501: 契約済みさん]

改めて物件資料を見返しましたが、専用・共用・外観全て良い仕様でグレード感も結構あるのかなと。
出来上がりが楽しみですね。

[502: 契約済みさん]

楽しみです。一昨日も用事のついでに工事現場見に行きました。かなり大きいです。

[503: 購入検討中さん]

でもオーベル売れてるよ。
それは事実です。
結局、目黒駅6分は魅力的なんじゃないかな！！！

[504: 匿名さん]

予約しました。
楽しみに行ってきます！

[505: 物件比較中さん]

完成すると存在感有りそうですよね。
2LDKはいくら位ですか？
うちはDINKSなので、広さはあまり重視していないので。

[506: 匿名さん]

まあ、今はどんなクズ物件でも右から左へ売れていくからね。
ここは、2月販売開始予定を4回も延期して積み上げた結果が、
売りやすい（安い）住戸6割の販売に過ぎなかったわけで。

他が激戦区でも事前案内から数ヶ月で9割とか完売とか、
人気住戸は10倍を超える倍率が当たり前の中で、
ここが本当に人気があるのかどうかは、冷静な判断が必要だね。

完売にはこれからの「人気あります」アピールも肝心だけど、
このなんでも即日完売の時流でのんびりとした販売なのは、
立地が余程悪いか、価格が割高かのどちらか、あるいは両方では。

[507: 匿名さん]

＠400前後の物件で抽選倍率10倍とか聞いたこと無いですけど。

[508: 匿名さん]

> ＠400前後の物件で抽選倍率10倍とか聞いたこと無いですけど。

ここが坪単価400万円クラスでもないのに、何を言っているのだ？

[509: 契約済みさん]

でも@390万近いのはあるでしょうよ。

[510: 物件比較中さん]

第一期の登録が終わってから、抽選に外れた方（特に地下住戸！？）の書き込みが目立ち、もはや抽選会後の掲示板化になりつつありますね・・・
検討中でちょくちょく拝見させていただいていますが、内容が薄く残念です。
MRは来週行ってきます

[511: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

何か販売始まってから凄い勢いあるな。
予想外の人気で買えなかったやつらの恨みだけでこの早さか

[512: 匿名さん]

うーん。私は検討を途中で止めたクチですが、立地はそこそこ良いと思いますけどねぇ。。

ただ、正直この価格帯の物件としては、もともとの天井高が低いし、
さらに下がり天井がリビングで2000～2100というのがかなり厳しいと、、

平米や坪単価ではそれなりに値打ち感があるように一見見えましたが、
3次元の空間としての立法？立米面積あたりで見る概念だと安くないかと。

購入された方々はあまり気にされなかったのでしょうか？

[513: 匿名さん]

低層だと基本240の下がり20はよくありますからね。
その辺は納得の上でしょう。
ブランズ目黒花房山も同じような感じですよ。
現地見てないんですが、ここは折上はあるんですか？

しかし地下階の執拗なネガは抽選会以後。
本当にわかりやすい。

[514: マンコミュファンさん]

目黒10分圏内の中古、2LDK、6000万以下、築15年以下
これでまったく出てこないのよね。つまりここがどんだけ稀少かお分かりか？
値上がり必至とはこれの事を言うのだよ（ﾌﾊﾊw

何ならジオを買っても良いのだよ君たち。いや今ならクレヴィア不動前の方が良いかな。
株価も持ち直したし迷ってるとまた取られるよ（ｸﾞﾌﾌw

[515: 契約済みさん]

天高に関しては2.4mは及第点だし、梁もそこまで効いてないでしょう。あくまで私の感覚ですが。
私の決め手は、価格、間取り、設備仕様、グレード感のある建物(ここは完成してみないと確信は持てないですが)ですね。
ジオと比較しても外観、内装センス、立地、価格どれにおいても劣っていないと感ました。
またクレビア等不動前よりも目黒駅を評価し、目黒駅徒歩圏中古物件の成約も築10年内であればグロスで4000万台がないことから、大損するリスクも少ないと判断しました。
契約された方の決め手はなんでしたか!?

[516: 匿名さん]

公式に出ているAタイプは何階が残っているかご存知でしたら教えてください。
またMRに行けばおよその価格はわかるでしょうか。
我が家は坂にめげて検討から外しましたが、比較検討・情報収集したい物件ではあります。

[517: 匿名さん]

> 低層だと基本240の下がり20はよくありますからね。
> その辺は納得の上でしょう。
> ブランズ目黒花房山も同じような感じですよ。

ブランズは基本設計の悪さが気になりますが、
それでも最高部が2600、折り上げ天井で下がっても2200ですから、
同じ水準にくくるのは意味が分かりませんｗ

ここは壁式構造なのに、リビングが凸凹なだけでなく、
真ん中にCH2000や2100の梁が出てくるのが意味不明。
これでは超安普請の区営住宅レベルの住戸設計ですよ。

凸凹に加えてサッシ高も低く、本当に壁式なの？と疑うレベル。
逆梁でもないのにバルコニーは壁を作っているから、
採光バランスの悪すぎる意味がさっぱり分からない設計です。

壁式と順梁と逆梁の悪いところをすべて集めたらこうなりました！
といった見本市的な住戸設計ではないですか？
異型敷地に適用するためなのか、コスト削減なのか分かりませんが。

[518: 匿名さん]

> 目黒10分圏内の中古、2LDK、6000万以下、築15年以下
> これでまったく出てこないのよね。つまりここがどんだけ稀少かお分かりか？
> 値上がり必至とはこれの事を言うのだよ（ﾌﾊﾊw

パークホームズ目黒ザレジデンス　徒歩9分　5,980万円　2LDK　2012/02
イニシアイオ目黒　徒歩8分　5,480万円　2LDK　2011/01
ハイコート目黒花房山　徒歩2分　5,380万円　1LDK　1998/02（1LDKですが）
オープンレジデンス白金台　徒歩7分　5,180万円　2LDK　2011/05

物件数が最も枯れているといわれる今の時期で、
売り出し中の築3年以下でもざくっと出て来ましたｗ

[519: 匿名さん]

> 目黒駅徒歩圏中古物件の成約も築10年内であればグロスで4000万台がないことから

たくさんあるけど、これ（成約価格）の過去履歴はどうやって調べた結果が「4000万円台なし」だったの？ｗ

[520: 土地勘無しさん]

いままで、購入するつもりで余程丹念に地下のメリットとデメリットを調べていたせいか！？抽選で外れた後は色々と懸念事項が書き込めるのですね！

[521: 契約済みさん]

駅近で家までのアプローチは寂しくないけど、家の回りは落ち着いているというわがままイメージで探していたら、駅までの距離、便利さ、適度な賑やかさと、同じ価格帯での物の条件で、ここになりました。
でも、決め手は奧さんの実家に近かったという個人的な要因です。
あと坂のある街に住んだ事がありますが、視野が開放的に抜けた感じがする雰囲気は好きです。

[522: 契約済みさん]

成約事例はレインズで調べてもらいました。
あくまで同立地感における比較です。

[523: 匿名さん]

で、グロスの意味はちゃんと分かってて使ってる？
レインズではグロスが出てくるはずないけど。

それはさておき、過去数年でも4000万円台なんて中古どころか新築でもゴロゴロ出ているｗ
どんな条件で抽出したのか、気になりますね。
決定理由にしたくらいだから、かなり慎重に調べたはずですよね。

[524: 契約済みさん]

レインズでグロス出てるでしょう？
むしろ貴殿のグロスの定義を教えてください

[525: 購入経験者さん]

目黒9分以内、2LDK、4000万円台の新築は10年以内では数戸しか出てないよ。
ここ数年にあたっては皆無。
でも北向き・地下ではないかもね。
中古はたしかにあるけど、上記条件で築10年以内での売出は少ないかと。

[526: 契約済みさん]

レインズで目黒徒歩10分内、築10年を条件に5年間の2LDK以上の成約事例を調べましたが、4000万円台は、パークホームズ目黒アーバンレジデンスとジェイパーク目黒Ⅳのみですね。
徒歩6分以内だと確かに5000万円でドレッセ目黒インプレスタワーがあるだけなので、4000万円代で中古の成約事例が無い
というのはあながち間違いではないですね。

下目黒の山手通り近くはおしゃれなお店があるものの坂を下りきった場所ですから同エリアではないとすると、4000万円台は存在しないという結論だと思います。

下目黒もいいけど、目黒駅の南側では、競争力が高い非常に希少性のある素晴らしい立地と感じております。

へんな煽りがいっぱいいる中で、ポジティブな情報交換がしたいものですね。

[527: 匿名さん]

レインズの情報が連呼ですが、みなさん不動産業者の方ですか？

[528: 匿名さん]

そんなに近年に例がないほどに資産価値が高くて、
希少な立地の物件だったんですね！

モデルルームオープンから５ヶ月も経っていますし、
もちろん、もう残っていませんよね！

目黒は人気の街で狙っている人が多いですから、
バス便物件も、高額物件も、
立地がよいと何時の時代も瞬間蒸発ばかりですからね！


え？
まだやっと一期をさばいたところ？

一期は４２戸？
ということは第一期の成功とされる全体の６割ぎりぎりの水準？

誰が資産価値があるって言っているんですか？
素人がポジティブになりすぎたゆえの幻想？　なにそれ怖い。

[529: 匿名さん]

↑あなたの方が怖いw

[530: 匿名さん]

金がないのに人気エリアに住みたがる人に売り、
その結果が、典型的な安物買いの銭失いですか。

[531: 不動産業者さん]

人気エリアの安物がなんで銭を失うんですか？

[532: 契約済みさん]

竣工が楽しみです。
坂には悩みましたが、JR目黒駅徒歩6分
という立地が決めてでした。
今後奥さんも勤務継続予定なので、
アクセス重視で探していました。
大通りに面したタワーも検討していましたが
、騒音や車の排気が気になっていたので
この物件に出会えて良かったです。