オーベル目黒【旧称：目黒プロジェクト】（大成有楽不動産）

[匿名さん]

語りましょう。

公式 http://www.ober.jp/meguro/index.html
所在地 東京都目黒区目黒一丁目11番2（地番）
交通 ＪＲ山手線、東京メトロ南北線、東急目黒線、都営地下鉄三田線「目黒」駅徒歩6分
用途地域 第一種低層住居専用地域
総戸数 70戸
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 45.51m²～78.91m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階地上3階建
入居予定時期 平成26年3月下旬
販売予定時期 平成25年2月下旬
売主 大成有楽不動産
販売提携(代理) 大成有楽不動産販売
施工 安藤建設


【正式物件名称に変更しました　2013.2.26　管理担当】

[463: 匿名さん]

ブランズ花房山も完璧ではないけど、
資産価値の面では、
ここは将来を云々するまでもなく、
竣工を待つことなくかなり割高と言えそう。

まあ、ここの立地に惚れた人が買っているみたいだから、
他の物件は気にならないかな。

[464: 申込予定さん]

花房山は広いから１億前後では…
そこの予算の合わない人に人気なのです。

また住まいサーフィンで1位になってますね！

[465: 匿名さん]

ブランズ花房山は9200〜ですからね。

[466: 匿名さん]

こっちの方が絶対にいい！

[467: 購入検討中さん]

花房山と1坪あたり100万円の違い。
20坪で2000万円。
大きいですよね。

[468: 匿名さん]

一次取得者は坪単価じゃなくてグロスだけで見るからね。

[469: 匿名さん]

坪単価安くてもグロスで高くちゃ買えません。

[470: 匿名さん]

まあ日当たりはこっちの方が確実に良いですよ。

あっちは城南五山のブランドがあるのとグロス高い分設備がワンランク上ですが。

[471: 匿名さん]

花房山は、ある程度、今後の価格上昇を見込んでいるよね

[472: 匿名]

オーベル、ブランズ、ジオ外外に目黒の新築出てこないかな？？？
ブランズは予算オーバー、オーベル、ジオは納得いかず。
川沿いだけどパークの様なの出ないかなあ

[473: 匿名さん]

駅前のタワーは2017年ころ完成で進んでいるらしいですが。

[474: 匿名]

４７３さん
そうみたいですね。でも4年後なんですよね。

[475: 物件比較中さん]

ブランズで予算オーバーで駅前再開発買えるんですか!?

[476: 匿名さん]

川沿いは回避したいな。
駅前再開発はめちゃくちゃ高い！らしい。花房山よりはもちろん。

[477: 匿名さん]

リビオ目黒(高速の近く!?)と言うのもあるようですが。
数百戸のタワー(2本)なのにブランズ花房山よら安い戸一つもないのかなぁ。
ジオ、オーベル、ブランズ、リビオ、再開発、シティテラス、一次購入者からすると全然別物ですがね。

[478: 匿名さん]

駅前のタワーは平均で＠450との噂ですね。
レジデンス棟が約800戸とのことですから、スケールから考えて低層階は＠400切ると思いますが。

[479: 申込予定さん]

タワーは住みたくないのでオーベルが希望です。

[480: ビギナーさん]

現地とMR行ってきました。

残りの住戸をすべて買い占めたいくらい気に入りました!

[481: 匿名]

>480
それは良かったですね、わたしも検討してましたが、駅近がいい！で心配な面がたくさんある、こんな心配だらけのマンションって？と、悩んでます

[482: 匿名さん]

心配だらけなら買わない方が良いですよ、一生に何度も無い大きな買い物ですし。
そしてもうこの物件のことはすぐ忘れるべきですね。

[483: ビギナーさん]

480さん、どのあたりが心配だらけでしょうか。。
私は舞い上がっていて、常識的な判断ができていないと
周りからも言われているので、もし良ければ教えていただけませんか…？？

なんかJR目黒徒歩6分というだけで最高、って思っちゃいます。
ブランド立地だと思うんですよねぇ☆

[484: 物件比較中さん]

Youtubeからで見にくいですが、立地としてはなかなか難しいですね。
北東向き以外に接道がなくて、開口部が戸建にかなり接近しているのが難点です。
雁行で、さすがに真正面でお見合いにはならないように工夫はされていますが、
それでも、何より5階建ての都営アパートも30mと間近なのは大きなマイナス・・・ですよね。
北東の接道も細い一通で、戸建などに囲まれているからこそ、
静かに暮らせるというメリットをどこまで評価するかでしょうかね。

[485: 匿名さん]

山手線周りの低中層マンションはみんなこんなもんですよ。
日当たりとか隣家との距離を気にするのでしたら、目黒なら碑文谷あたりまで下りないと。

[486: 物件比較中さん]

> 山手線周りの低中層マンションはみんなこんなもんですよ。

みんな・・・ですか？　言い過ぎな感じがしますが。
都営アパートと30mで隣接するところって、具体的にどこでしょうか？

ここは、第一種低層住居専用地域が、
将来まで見て唯一の売り（言い過ぎだったらすみません）だと思うのですが、
南が入る隣には既存不適格の大きめの中層マンションが建っていて、
同じくすぐ近くには敷地面積から高さ制限緩和を受けて、
本来は3階限度のところ、5階建てで中層都営アパートが建ち並んでいるので、
「敷地面積が大きめで良質な住宅が並ぶ」イメージと、
かなりかけ離れていると思われるのが難点なんですよね。

逆に、もうこれ以上は変なものが建たないはずなのもメリットだと思います。

[487: 物件比較中さん]

目黒の第一種低層住居専用地域って、
こんな写真のイメージ（ザ・テラス下目黒周辺）だと思うのです。

・「資産価値」「賃貸需要」のために駅から近いことを重視して
　環境を犠牲にするのなら第一種低層住居専用地域にこだわる
　必要はないのではないか？（むしろ高台の一択？）

・「環境重視」「永住前提」のために第一種低層住居専用地域を
　選ぶのであれば、目黒はバスが充実しているから、
　バス便地域（それこそ碑文谷等）がよいのではないか？

この2極で揺れるわけですが。

[488: 購入検討中さん]

バス便はイヤ

[489: 賃貸住まいさん]

バスはないわ

[490: 匿名さん]

半地下の部屋に住んでいます。分譲時やはり価格が２階以上と比べだいぶ安かった＆売れ残ってたため買いました。まだ住んで半年ほどですが…後悔しています。テラスが広いので暗くはないです。部屋の奥まで直射日光は入りませんが反射光で思ったより明るいです。しかし、人が歩いている地面より下で生活しているのは想像以上に気分が良くないものです（気にしない人もいると思いますが）あと前のマンションでは中層階に住んでいましたが、比較すると風通しが本当に悪いです。冷房嫌いの私にとってこれは痛い誤算でした。あとは気持ちの問題ですが風水的にも半地下や地下部屋は悪い気が溜まると言われよくないようです（買ってから知りました）。数百万の違いなら２階の方が絶対いいです。売却でも半地下は売りにくいと言われたので、綺麗なうちに住み替えようと思っています。

[491: 匿名さん]

ここは地下階の横に道無いから

＞人が歩いている地面より下で生活

は感じないんじゃない？

しかし本当にしつこく地下階ネガ書き込み続けるよね。
逆に感心しちゃうわ。
ここの地下階はもう全部売れちゃったんでしょ？
もう契約者への嫌がらせ以外のなにものでも無いよね。

[492: 契約済みさん]

やっぱり無理矢理家内に説得されて1階(地下住戸)契約しましたが、
色々調べたり、この掲示板見たりすると、かなり地下住戸リスクありますね…

[493: 匿名さん]

地下はマンション界のブラック企業みたいなものかね。
敷居の低さで人気になって、
あとは人間的とは言えない毎日、
でも辞めるに辞められず、
金持ちの養分になって捨てられるような。
で、なぜか東証一部だったりで外面はいいとか。

ここも、上層階からみたら、
都合のいい管理費と修積金の負担係だよ。
結果的に、安くも買えているし。
目黒ブランドの外面のよさもあって、
くるものは絶えないとか。

そうそう、ブラック企業は新卒だけで、転職で入るのはいない。
地下は、新築だけで中古はどうかなー？

[494: 匿名さん]

地下室買うのは情弱

[495: 契約済みさん]

地下を作ると建物は高くなるし、オーベルの地下はそんなに（敷居が低くない）安くないよ。

[496: 匿名さん]

地下って、掘って下げてるわけじゃ無いから高くならないですよ。
むしろ傾斜地に戸数増やして割安で建てるための手段です。

なんか地下物件の意味わかってない人いますね。

[497: 匿名さん]

地下住戸がすなわち「完全悪」というわけではないが、
洪水ハザードマップ該当地×傾斜地に位置する場所では通常作らないのが業界の定説。
また、近年のゲリラ豪雨が頻出する環境下ではそもそも地下住戸に否定的なデベロッパーが大多数である。

この物件はその定説を覆す決断をしたという意味では試金石となるだろう。
私はこの結果を見守りたい。

数十年間経過しても浸水が無ければ、購入者とデベロッパーの勝利。
浸水が発生すれば地下住戸に否定的な我々の意見が正しかったことになる。

購入者には臆せず生活を送ってほしい。
なぜならばジタバタしても、最早どうしようもないからだ。

結果は神に委ねられている。

[498: 匿名さん]

坂の多い横浜の傾斜地には地下5階という物件があるようですよ。

[499: 匿名さん]

同じ高さにある隣のマンションの地下駐車場をグーグルストリートビューで見るとイメージしやすいかと。

[500: 匿名さん]

急傾斜地の敷地内地盤面の違いを利用しての地下住戸と今回の地下住戸の意味合いは違うと思いますよ？

前者は基準法上は地下住戸だがドライエリアもない見た目は通常住戸の場合が多く、
後者はドライエリアを設置した完全なる地下住戸じゃないでしょうか？

まぁ私は地下住戸に住んだことが一度あるので、メリットデメリットは双方理解しています。
庭つき、下に住民がいないという点で非常に使い勝手がいいので値段次第ではありだと思いますよ。
大雨が降ると常にヒヤヒヤする、という点はありますが…

[501: 契約済みさん]

改めて物件資料を見返しましたが、専用・共用・外観全て良い仕様でグレード感も結構あるのかなと。
出来上がりが楽しみですね。

[502: 契約済みさん]

楽しみです。一昨日も用事のついでに工事現場見に行きました。かなり大きいです。

[503: 購入検討中さん]

でもオーベル売れてるよ。
それは事実です。
結局、目黒駅6分は魅力的なんじゃないかな！！！

[504: 匿名さん]

予約しました。
楽しみに行ってきます！

[505: 物件比較中さん]

完成すると存在感有りそうですよね。
2LDKはいくら位ですか？
うちはDINKSなので、広さはあまり重視していないので。

[506: 匿名さん]

まあ、今はどんなクズ物件でも右から左へ売れていくからね。
ここは、2月販売開始予定を4回も延期して積み上げた結果が、
売りやすい（安い）住戸6割の販売に過ぎなかったわけで。

他が激戦区でも事前案内から数ヶ月で9割とか完売とか、
人気住戸は10倍を超える倍率が当たり前の中で、
ここが本当に人気があるのかどうかは、冷静な判断が必要だね。

完売にはこれからの「人気あります」アピールも肝心だけど、
このなんでも即日完売の時流でのんびりとした販売なのは、
立地が余程悪いか、価格が割高かのどちらか、あるいは両方では。

[507: 匿名さん]

＠400前後の物件で抽選倍率10倍とか聞いたこと無いですけど。

[508: 匿名さん]

> ＠400前後の物件で抽選倍率10倍とか聞いたこと無いですけど。

ここが坪単価400万円クラスでもないのに、何を言っているのだ？

[509: 契約済みさん]

でも@390万近いのはあるでしょうよ。

[510: 物件比較中さん]

第一期の登録が終わってから、抽選に外れた方（特に地下住戸！？）の書き込みが目立ち、もはや抽選会後の掲示板化になりつつありますね・・・
検討中でちょくちょく拝見させていただいていますが、内容が薄く残念です。
MRは来週行ってきます

[511: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

何か販売始まってから凄い勢いあるな。
予想外の人気で買えなかったやつらの恨みだけでこの早さか

[512: 匿名さん]

うーん。私は検討を途中で止めたクチですが、立地はそこそこ良いと思いますけどねぇ。。

ただ、正直この価格帯の物件としては、もともとの天井高が低いし、
さらに下がり天井がリビングで2000～2100というのがかなり厳しいと、、

平米や坪単価ではそれなりに値打ち感があるように一見見えましたが、
3次元の空間としての立法？立米面積あたりで見る概念だと安くないかと。

購入された方々はあまり気にされなかったのでしょうか？