オーベル目黒【旧称：目黒プロジェクト】（大成有楽不動産）

[匿名さん]

語りましょう。

公式 http://www.ober.jp/meguro/index.html
所在地 東京都目黒区目黒一丁目11番2（地番）
交通 ＪＲ山手線、東京メトロ南北線、東急目黒線、都営地下鉄三田線「目黒」駅徒歩6分
用途地域 第一種低層住居専用地域
総戸数 70戸
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 45.51m²～78.91m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階地上3階建
入居予定時期 平成26年3月下旬
販売予定時期 平成25年2月下旬
売主 大成有楽不動産
販売提携(代理) 大成有楽不動産販売
施工 安藤建設


【正式物件名称に変更しました　2013.2.26　管理担当】

[419: 匿名さん]

>>415 >>416
それのどこがひどくて危険なんです？

[420: 匿名さん]

特に何か不都合ある場所にも思えませんが。
傾斜は写真奥の方から下がります。

[421: 匿名さん]

後ろを振り返ってみなよ

[422: 契約済みさん]

私もモデルルームと現地を見て契約しましたが、明るく開放的で、現地で特に（坂・低地以外は）気づきませんでしたが、418さんは実際の現地のどの辺を見て買う気がそがれたのかな？？

[423: 匿名さん]

まあ足腰は鍛えられそうだけど。
駅に向かうには権之助坂の方に出れば斜度はそれほどでも無い。

[425: 匿名さん]

一応水害ハザードマップには少しかかっていますね。

＞想定している大雨の規模は、平成12年9月に発生した東海豪
雨（総雨量589㎜・時間最大雨量114㎜）の降雨実績をもとにし
ています。

まあ尋常じゃ無い大雨とこの物件に排水設備を用意していない状況の想定ですが。

[427: 契約済みさん]

１辺が50mの正方形の区分で、色でランクを表し
黄色：0.2m～0.5m
緑色：0.5m～1.0m
水色：1.0m～2.0m
青色：2.0m以上
でほとんどが黄色で、一部水色が敷地の一部にかかっているとの事です。

[430: 匿名さん]

直下型地震心配するのと同じレベル。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[431: 匿名さん]

でも、地震と違って、想定の数分の一でも雨量があったら、ここはダメそうじゃない？
2cmくらいの地下住戸浸水は、数年に一度レベルじゃない？

[432: 匿名さん]

>>431
どういう根拠と計算で？

本気で検討している人なら区役所で聞くでしょ。
この辺の浸水被害の実績教えてくれますよ。

[433: 匿名さん]

ここは斜面の中程だから水は下に抜けていきますね。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[434: 匿名さん]

この辺に地下住戸つきマンションはありませんから、
地上の浸水実績を聞いてどうするんですか？

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[435: 契約済みさん]

近所の人に聞いてくれた人がいて、昔すぐそば（オーベルの手前ですが）まで水が来たことがあったらしいです。今は、貯水タンクが２つも出来て目黒川の氾濫リスクは低減されています。
川が氾濫しなくても浸水は内陸でも起きますので、ネットでこの辺の過去の浸水被害の実績を調べたのですが、まだ見つかってません（区役所に聞く方が早かったです。）。

[436: 匿名さん]

>>434
すぐ隣に地下階を駐車場にしてるマンションあるじゃないですかw

[437: 匿名さん]

もしかして地下だとネガってる人って、掘り下げた地下だと思っているとか？

[438: 匿名さん]

全景が見えるストリートビューとハザードマップ貼ったのは買う気も無い私ですが。
地元知る者としては物件を誹謗中傷されてる購入者さんがちょっと可哀想になりますね。

執拗に地下階をネガってる人ってなにをしたいんでしょうね？
ここを買わせないようすることに使命感でも持ってるんですか？

[439: 匿名さん]

地下住戸については、
私は最近デベはほとんど何も考えずに作ったのではと思ってる。

悲愴感いっぱいの契約者が色々思い付きを書いているけど、
つまりは建物として何も対策がないってことなのかと。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[440: 匿名さん]

ここは穴掘って地面より深くしてるわけじゃないからなあ。

[441: 匿名さん]

HPの現地図を見るとこのデベの騙してやろう感がひしひしと伝わってくるね。
自然教育園の位置とか完全な嘘だろ。
こんなひどい現地図乗せるデベ初めて見たｗ

[442: 購入検討中さん]

次の販売はいつなのでしょうか？

[443: 匿名さん]

俺はたまされてなんかいない！断じて！

お前ら黙れ！

って感じですか？

[444: 契約済みさん]

建物対策なされているに決まっとるやろ。
モデルに行って営業さんに聞けば納得しますよ。

[445: 物件比較中さん]

でも、売れ行き好調なんだよね。ここ。
知人のデベ勤務に聞いたけど。
本当に売れてるみたい。
やっぱ、目黒川より駅寄りで、駅6分って
強いのかもね。
あと景気の流れに乗った？

[446: 物件比較中さん]

私は見学したよ。
予算が合わずに断念。
でも、営業さん良い人だったなぁ！

[447: 匿名さん]

ここはもともと何があったんだっけ？どっかの社宅？

[448: 匿名さん]

水害を言う人いますけど、ここ堀割型じゃないんでポンプで排水はいらないと思いますよ。

[449: 契約済みさん]

私たちは契約しましたよ。2LDKで目黒駅利用の
マンションを希望していたので、見事に合致。
駅6分で静かだから、山手線最寄では希少かなって思いました。

私たちの担当の方もすごく親身で、信頼がおけました。
おまけに、プロジェクトリーダーの方が挨拶までしてくれました。
満足してます。オプションとかの販売に興味津々です。

[450: 契約済みさん]

JTの社宅だと思っていましたが、独身寮だそうです。

[451: 契約済みさん]

JTの社宅でした。そのあとちょっと月ぎめ駐車場でしたよ。

[452: 匿名さん]

ああ、確か御殿山のＪＴ社宅跡地も有楽がグレイスコート御殿山建てましたね。分譲せずファンドが一棟買いして賃貸にして、その後なぜか中古で分譲された。

[453: 匿名さん]

社宅跡地なら悪くないですね。地下はよくないし2階は事実上の1階だし住み心地を考慮すると3.4階がいいのでは？

[454: 匿名さん]

先着順の販売と、これから販売する住戸が
あるみたい。
マンションは便利が一番なので、もう一度、見学に行ってきます。
オーベルさん、他の目黒周辺のマンションよりも売れ行き早いよね。

[455: 契約済みさん]

私の場合は立地と仕様に一目惚れでした。

当初から目黒を希望していましたので坂や目黒川はあって当然です(笑)
中目黒生まれですが休日の散歩が大好きなのでオーベルから色々な所へ何回も歩きました。
ガーデンプレイスまで約10分！、中目黒、白金プラチナ、蔦谷書店、
広尾商店街までは20～35分と散歩に丁度良い距離でした。

予算も勿論ありますが逆に住む所は静かで
日々の生活は白金や恵比寿より物価が少し安い目黒と決めていました。

目黒は本当に美味しい手頃なお店が沢山あります。
闇市、煌梨、ハングリーヘブン、大宝、こんぴら、丸冨水産etc

同じ契約済みの方の楽しみなコメントも批判的なコメントも
どちらをとっても皆さん興味がある証拠に思えて嬉しいです。

契約済みの皆さん、仲良くしましょうね！

[456: 匿名さん]

ここは南側に何か建つ心配が無いのは良いですね。
1階でも日照に困ることは無いでしょうから。

[457: 契約済みさん]

南西側は戸建てで、第１種低層ですので、細かな日影規制は覚えておりませんが、ある程度守られてますが、南東側には規制以前の7階くらいの西目黒苑マンションがあります。重要な事ですので現地を見るのと、ネットでなくて、マンションギャラリーの営業さんに確認して下さい。

やっぱり面白そうな街ですね。物価も安いんですね。良かった！宜しくお願いします。

[458: 契約済みさん]

↑寝ぼけていて前投稿の前半部分は、勘違いで回答みたいに書いてしまいました。申し訳ありません。

[459: 匿名さん]

花房山は北角で坪380万かー。買えないけど、安いと思う。

[460: 匿名さん]

たけーだろ。

[461: 匿名さん]

高台に対して底地のここで北角が坪390万だったでしょ。
買った人は悶絶しているんじゃないかと思うけど、実はこっちの方がいい？

[462: 匿名さん]

ナ、ナカメがこっちは近いから（震え声）

[463: 匿名さん]

ブランズ花房山も完璧ではないけど、
資産価値の面では、
ここは将来を云々するまでもなく、
竣工を待つことなくかなり割高と言えそう。

まあ、ここの立地に惚れた人が買っているみたいだから、
他の物件は気にならないかな。

[464: 申込予定さん]

花房山は広いから１億前後では…
そこの予算の合わない人に人気なのです。

また住まいサーフィンで1位になってますね！

[465: 匿名さん]

ブランズ花房山は9200〜ですからね。

[466: 匿名さん]

こっちの方が絶対にいい！

[467: 購入検討中さん]

花房山と1坪あたり100万円の違い。
20坪で2000万円。
大きいですよね。

[468: 匿名さん]

一次取得者は坪単価じゃなくてグロスだけで見るからね。

[469: 匿名さん]

坪単価安くてもグロスで高くちゃ買えません。

[470: 匿名さん]

まあ日当たりはこっちの方が確実に良いですよ。

あっちは城南五山のブランドがあるのとグロス高い分設備がワンランク上ですが。

[471: 匿名さん]

花房山は、ある程度、今後の価格上昇を見込んでいるよね

[472: 匿名]

オーベル、ブランズ、ジオ外外に目黒の新築出てこないかな？？？
ブランズは予算オーバー、オーベル、ジオは納得いかず。
川沿いだけどパークの様なの出ないかなあ

[473: 匿名さん]

駅前のタワーは2017年ころ完成で進んでいるらしいですが。

[474: 匿名]

４７３さん
そうみたいですね。でも4年後なんですよね。

[475: 物件比較中さん]

ブランズで予算オーバーで駅前再開発買えるんですか!?

[476: 匿名さん]

川沿いは回避したいな。
駅前再開発はめちゃくちゃ高い！らしい。花房山よりはもちろん。

[477: 匿名さん]

リビオ目黒(高速の近く!?)と言うのもあるようですが。
数百戸のタワー(2本)なのにブランズ花房山よら安い戸一つもないのかなぁ。
ジオ、オーベル、ブランズ、リビオ、再開発、シティテラス、一次購入者からすると全然別物ですがね。

[478: 匿名さん]

駅前のタワーは平均で＠450との噂ですね。
レジデンス棟が約800戸とのことですから、スケールから考えて低層階は＠400切ると思いますが。

[479: 申込予定さん]

タワーは住みたくないのでオーベルが希望です。

[480: ビギナーさん]

現地とMR行ってきました。

残りの住戸をすべて買い占めたいくらい気に入りました!

[481: 匿名]

>480
それは良かったですね、わたしも検討してましたが、駅近がいい！で心配な面がたくさんある、こんな心配だらけのマンションって？と、悩んでます

[482: 匿名さん]

心配だらけなら買わない方が良いですよ、一生に何度も無い大きな買い物ですし。
そしてもうこの物件のことはすぐ忘れるべきですね。

[483: ビギナーさん]

480さん、どのあたりが心配だらけでしょうか。。
私は舞い上がっていて、常識的な判断ができていないと
周りからも言われているので、もし良ければ教えていただけませんか…？？

なんかJR目黒徒歩6分というだけで最高、って思っちゃいます。
ブランド立地だと思うんですよねぇ☆

[484: 物件比較中さん]

Youtubeからで見にくいですが、立地としてはなかなか難しいですね。
北東向き以外に接道がなくて、開口部が戸建にかなり接近しているのが難点です。
雁行で、さすがに真正面でお見合いにはならないように工夫はされていますが、
それでも、何より5階建ての都営アパートも30mと間近なのは大きなマイナス・・・ですよね。
北東の接道も細い一通で、戸建などに囲まれているからこそ、
静かに暮らせるというメリットをどこまで評価するかでしょうかね。

[485: 匿名さん]

山手線周りの低中層マンションはみんなこんなもんですよ。
日当たりとか隣家との距離を気にするのでしたら、目黒なら碑文谷あたりまで下りないと。

[486: 物件比較中さん]

> 山手線周りの低中層マンションはみんなこんなもんですよ。

みんな・・・ですか？　言い過ぎな感じがしますが。
都営アパートと30mで隣接するところって、具体的にどこでしょうか？

ここは、第一種低層住居専用地域が、
将来まで見て唯一の売り（言い過ぎだったらすみません）だと思うのですが、
南が入る隣には既存不適格の大きめの中層マンションが建っていて、
同じくすぐ近くには敷地面積から高さ制限緩和を受けて、
本来は3階限度のところ、5階建てで中層都営アパートが建ち並んでいるので、
「敷地面積が大きめで良質な住宅が並ぶ」イメージと、
かなりかけ離れていると思われるのが難点なんですよね。

逆に、もうこれ以上は変なものが建たないはずなのもメリットだと思います。

[487: 物件比較中さん]

目黒の第一種低層住居専用地域って、
こんな写真のイメージ（ザ・テラス下目黒周辺）だと思うのです。

・「資産価値」「賃貸需要」のために駅から近いことを重視して
　環境を犠牲にするのなら第一種低層住居専用地域にこだわる
　必要はないのではないか？（むしろ高台の一択？）

・「環境重視」「永住前提」のために第一種低層住居専用地域を
　選ぶのであれば、目黒はバスが充実しているから、
　バス便地域（それこそ碑文谷等）がよいのではないか？

この2極で揺れるわけですが。

[488: 購入検討中さん]

バス便はイヤ

[489: 賃貸住まいさん]

バスはないわ

[490: 匿名さん]

半地下の部屋に住んでいます。分譲時やはり価格が２階以上と比べだいぶ安かった＆売れ残ってたため買いました。まだ住んで半年ほどですが…後悔しています。テラスが広いので暗くはないです。部屋の奥まで直射日光は入りませんが反射光で思ったより明るいです。しかし、人が歩いている地面より下で生活しているのは想像以上に気分が良くないものです（気にしない人もいると思いますが）あと前のマンションでは中層階に住んでいましたが、比較すると風通しが本当に悪いです。冷房嫌いの私にとってこれは痛い誤算でした。あとは気持ちの問題ですが風水的にも半地下や地下部屋は悪い気が溜まると言われよくないようです（買ってから知りました）。数百万の違いなら２階の方が絶対いいです。売却でも半地下は売りにくいと言われたので、綺麗なうちに住み替えようと思っています。

[491: 匿名さん]

ここは地下階の横に道無いから

＞人が歩いている地面より下で生活

は感じないんじゃない？

しかし本当にしつこく地下階ネガ書き込み続けるよね。
逆に感心しちゃうわ。
ここの地下階はもう全部売れちゃったんでしょ？
もう契約者への嫌がらせ以外のなにものでも無いよね。

[492: 契約済みさん]

やっぱり無理矢理家内に説得されて1階(地下住戸)契約しましたが、
色々調べたり、この掲示板見たりすると、かなり地下住戸リスクありますね…

[493: 匿名さん]

地下はマンション界のブラック企業みたいなものかね。
敷居の低さで人気になって、
あとは人間的とは言えない毎日、
でも辞めるに辞められず、
金持ちの養分になって捨てられるような。
で、なぜか東証一部だったりで外面はいいとか。

ここも、上層階からみたら、
都合のいい管理費と修積金の負担係だよ。
結果的に、安くも買えているし。
目黒ブランドの外面のよさもあって、
くるものは絶えないとか。

そうそう、ブラック企業は新卒だけで、転職で入るのはいない。
地下は、新築だけで中古はどうかなー？

[494: 匿名さん]

地下室買うのは情弱

[495: 契約済みさん]

地下を作ると建物は高くなるし、オーベルの地下はそんなに（敷居が低くない）安くないよ。

[496: 匿名さん]

地下って、掘って下げてるわけじゃ無いから高くならないですよ。
むしろ傾斜地に戸数増やして割安で建てるための手段です。

なんか地下物件の意味わかってない人いますね。

[497: 匿名さん]

地下住戸がすなわち「完全悪」というわけではないが、
洪水ハザードマップ該当地×傾斜地に位置する場所では通常作らないのが業界の定説。
また、近年のゲリラ豪雨が頻出する環境下ではそもそも地下住戸に否定的なデベロッパーが大多数である。

この物件はその定説を覆す決断をしたという意味では試金石となるだろう。
私はこの結果を見守りたい。

数十年間経過しても浸水が無ければ、購入者とデベロッパーの勝利。
浸水が発生すれば地下住戸に否定的な我々の意見が正しかったことになる。

購入者には臆せず生活を送ってほしい。
なぜならばジタバタしても、最早どうしようもないからだ。

結果は神に委ねられている。

[498: 匿名さん]

坂の多い横浜の傾斜地には地下5階という物件があるようですよ。

[499: 匿名さん]

同じ高さにある隣のマンションの地下駐車場をグーグルストリートビューで見るとイメージしやすいかと。

[500: 匿名さん]

急傾斜地の敷地内地盤面の違いを利用しての地下住戸と今回の地下住戸の意味合いは違うと思いますよ？

前者は基準法上は地下住戸だがドライエリアもない見た目は通常住戸の場合が多く、
後者はドライエリアを設置した完全なる地下住戸じゃないでしょうか？

まぁ私は地下住戸に住んだことが一度あるので、メリットデメリットは双方理解しています。
庭つき、下に住民がいないという点で非常に使い勝手がいいので値段次第ではありだと思いますよ。
大雨が降ると常にヒヤヒヤする、という点はありますが…

[501: 契約済みさん]

改めて物件資料を見返しましたが、専用・共用・外観全て良い仕様でグレード感も結構あるのかなと。
出来上がりが楽しみですね。

[502: 契約済みさん]

楽しみです。一昨日も用事のついでに工事現場見に行きました。かなり大きいです。

[503: 購入検討中さん]

でもオーベル売れてるよ。
それは事実です。
結局、目黒駅6分は魅力的なんじゃないかな！！！

[504: 匿名さん]

予約しました。
楽しみに行ってきます！

[505: 物件比較中さん]

完成すると存在感有りそうですよね。
2LDKはいくら位ですか？
うちはDINKSなので、広さはあまり重視していないので。

[506: 匿名さん]

まあ、今はどんなクズ物件でも右から左へ売れていくからね。
ここは、2月販売開始予定を4回も延期して積み上げた結果が、
売りやすい（安い）住戸6割の販売に過ぎなかったわけで。

他が激戦区でも事前案内から数ヶ月で9割とか完売とか、
人気住戸は10倍を超える倍率が当たり前の中で、
ここが本当に人気があるのかどうかは、冷静な判断が必要だね。

完売にはこれからの「人気あります」アピールも肝心だけど、
このなんでも即日完売の時流でのんびりとした販売なのは、
立地が余程悪いか、価格が割高かのどちらか、あるいは両方では。

[507: 匿名さん]

＠400前後の物件で抽選倍率10倍とか聞いたこと無いですけど。

[508: 匿名さん]

> ＠400前後の物件で抽選倍率10倍とか聞いたこと無いですけど。

ここが坪単価400万円クラスでもないのに、何を言っているのだ？

[509: 契約済みさん]

でも@390万近いのはあるでしょうよ。

[510: 物件比較中さん]

第一期の登録が終わってから、抽選に外れた方（特に地下住戸！？）の書き込みが目立ち、もはや抽選会後の掲示板化になりつつありますね・・・
検討中でちょくちょく拝見させていただいていますが、内容が薄く残念です。
MRは来週行ってきます

[511: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

何か販売始まってから凄い勢いあるな。
予想外の人気で買えなかったやつらの恨みだけでこの早さか

[512: 匿名さん]

うーん。私は検討を途中で止めたクチですが、立地はそこそこ良いと思いますけどねぇ。。

ただ、正直この価格帯の物件としては、もともとの天井高が低いし、
さらに下がり天井がリビングで2000～2100というのがかなり厳しいと、、

平米や坪単価ではそれなりに値打ち感があるように一見見えましたが、
3次元の空間としての立法？立米面積あたりで見る概念だと安くないかと。

購入された方々はあまり気にされなかったのでしょうか？

[513: 匿名さん]

低層だと基本240の下がり20はよくありますからね。
その辺は納得の上でしょう。
ブランズ目黒花房山も同じような感じですよ。
現地見てないんですが、ここは折上はあるんですか？

しかし地下階の執拗なネガは抽選会以後。
本当にわかりやすい。

[514: マンコミュファンさん]

目黒10分圏内の中古、2LDK、6000万以下、築15年以下
これでまったく出てこないのよね。つまりここがどんだけ稀少かお分かりか？
値上がり必至とはこれの事を言うのだよ（ﾌﾊﾊw

何ならジオを買っても良いのだよ君たち。いや今ならクレヴィア不動前の方が良いかな。
株価も持ち直したし迷ってるとまた取られるよ（ｸﾞﾌﾌw

[515: 契約済みさん]

天高に関しては2.4mは及第点だし、梁もそこまで効いてないでしょう。あくまで私の感覚ですが。
私の決め手は、価格、間取り、設備仕様、グレード感のある建物(ここは完成してみないと確信は持てないですが)ですね。
ジオと比較しても外観、内装センス、立地、価格どれにおいても劣っていないと感ました。
またクレビア等不動前よりも目黒駅を評価し、目黒駅徒歩圏中古物件の成約も築10年内であればグロスで4000万台がないことから、大損するリスクも少ないと判断しました。
契約された方の決め手はなんでしたか!?

[516: 匿名さん]

公式に出ているAタイプは何階が残っているかご存知でしたら教えてください。
またMRに行けばおよその価格はわかるでしょうか。
我が家は坂にめげて検討から外しましたが、比較検討・情報収集したい物件ではあります。

[517: 匿名さん]

> 低層だと基本240の下がり20はよくありますからね。
> その辺は納得の上でしょう。
> ブランズ目黒花房山も同じような感じですよ。

ブランズは基本設計の悪さが気になりますが、
それでも最高部が2600、折り上げ天井で下がっても2200ですから、
同じ水準にくくるのは意味が分かりませんｗ

ここは壁式構造なのに、リビングが凸凹なだけでなく、
真ん中にCH2000や2100の梁が出てくるのが意味不明。
これでは超安普請の区営住宅レベルの住戸設計ですよ。

凸凹に加えてサッシ高も低く、本当に壁式なの？と疑うレベル。
逆梁でもないのにバルコニーは壁を作っているから、
採光バランスの悪すぎる意味がさっぱり分からない設計です。

壁式と順梁と逆梁の悪いところをすべて集めたらこうなりました！
といった見本市的な住戸設計ではないですか？
異型敷地に適用するためなのか、コスト削減なのか分かりませんが。

[518: 匿名さん]

> 目黒10分圏内の中古、2LDK、6000万以下、築15年以下
> これでまったく出てこないのよね。つまりここがどんだけ稀少かお分かりか？
> 値上がり必至とはこれの事を言うのだよ（ﾌﾊﾊw

パークホームズ目黒ザレジデンス　徒歩9分　5,980万円　2LDK　2012/02
イニシアイオ目黒　徒歩8分　5,480万円　2LDK　2011/01
ハイコート目黒花房山　徒歩2分　5,380万円　1LDK　1998/02（1LDKですが）
オープンレジデンス白金台　徒歩7分　5,180万円　2LDK　2011/05

物件数が最も枯れているといわれる今の時期で、
売り出し中の築3年以下でもざくっと出て来ましたｗ