オーベル目黒【旧称：目黒プロジェクト】（大成有楽不動産）

[匿名さん]

語りましょう。

公式 http://www.ober.jp/meguro/index.html
所在地 東京都目黒区目黒一丁目11番2（地番）
交通 ＪＲ山手線、東京メトロ南北線、東急目黒線、都営地下鉄三田線「目黒」駅徒歩6分
用途地域 第一種低層住居専用地域
総戸数 70戸
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 45.51m²～78.91m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階地上3階建
入居予定時期 平成26年3月下旬
販売予定時期 平成25年2月下旬
売主 大成有楽不動産
販売提携(代理) 大成有楽不動産販売
施工 安藤建設


【正式物件名称に変更しました　2013.2.26　管理担当】

[402: 申込予定さん]

あら探ししないといられないくらい住みたかったのでしょうか。
ここより良い物件が見つからないのでしょうか。
抽選に外れた恨みは恐ろしい。

[403: 契約済みさん]

まあその坂の写真が一中であろうと、実際に現地見てるわけだし、どうでもいいです。
3流デベではないですし。
一流がメジャー7。大成有楽は言っても2流じゃないですかね？
目黒徒歩圏で一番みそっかすというのも、全く理解出来ません。というより感性が違うんでしょうね。
よく言えば閑静な住宅、悪く言っても静かな住宅街ですね。
そして坂の下ではなく坂の中。そりゃ坂上住みたいけれどもそこまで予算はないですし。
朝の行人坂見たことありますか？
あそこを毎朝登るよりも、こちらのほうが全然いいと思い契約しました。

[404: 契約済みさん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[405: 契約済みさん]

朝の行人坂見たことありませんが、なにか凄いのですか？

[406: 契約済みさん]

アルコタワーに向かう通勤者と下目黒からの出勤者の人の往来です。

[407: 契約済みさん]

なるほど、オーベル現地周辺は何度も行きましたが、休日中心でした。
平日の朝の駅までのアクセスまでは調査してませんでした。ありがとうございます。

[408: 匿名さん]

ここの現地って合同庁舎前の道下った突き当たりでしょ。
良い場所ですよ、ここをみそっかすとか土地勘無いとしか。

[409: 契約済みさん]

407さん
調査した訳ではなく、以前たまたま通ったことがあるだけです。
あと目黒駅から山手通りへの抜け道なので、狭い道で車通りが結構多いですね。

[410: 匿名さん]

なんで現地案内図がこんなにファジーなんですか？

[411: 契約済みさん]

一低をよっぽどPRしたかったのでしょう笑

[412: 匿名さん]

SUUMOだとピンポイントに場所わかる地図が出てますね。
悪い場所じゃないし現地に行けばわかることなのに、なんで公式に詳細な地図を載せないのか。

[413: 匿名さん]

それは書く場所違うよね。現地案内図なんだから正確に書いて欲しい。正確な場所を隠蔽したいのかと勘ぐってしまう。

[414: 匿名さん]

本当に良い場所だと思うなら買いなよ（笑）
地元需要ゼロでしょ、ここは。立地が無理すぎる。

[415: 匿名さん]

マジかよ、、、。ここまでひどいとは

[416: 匿名さん]

ここで地下はマジ危険じゃね？

[418: 匿名さん]

モデルルームはともかくここは現地みると買う気が失せるわ

[419: 匿名さん]

>>415 >>416
それのどこがひどくて危険なんです？

[420: 匿名さん]

特に何か不都合ある場所にも思えませんが。
傾斜は写真奥の方から下がります。

[421: 匿名さん]

後ろを振り返ってみなよ

[422: 契約済みさん]

私もモデルルームと現地を見て契約しましたが、明るく開放的で、現地で特に（坂・低地以外は）気づきませんでしたが、418さんは実際の現地のどの辺を見て買う気がそがれたのかな？？

[423: 匿名さん]

まあ足腰は鍛えられそうだけど。
駅に向かうには権之助坂の方に出れば斜度はそれほどでも無い。

[425: 匿名さん]

一応水害ハザードマップには少しかかっていますね。

＞想定している大雨の規模は、平成12年9月に発生した東海豪
雨（総雨量589㎜・時間最大雨量114㎜）の降雨実績をもとにし
ています。

まあ尋常じゃ無い大雨とこの物件に排水設備を用意していない状況の想定ですが。

[427: 契約済みさん]

１辺が50mの正方形の区分で、色でランクを表し
黄色：0.2m～0.5m
緑色：0.5m～1.0m
水色：1.0m～2.0m
青色：2.0m以上
でほとんどが黄色で、一部水色が敷地の一部にかかっているとの事です。

[430: 匿名さん]

直下型地震心配するのと同じレベル。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[431: 匿名さん]

でも、地震と違って、想定の数分の一でも雨量があったら、ここはダメそうじゃない？
2cmくらいの地下住戸浸水は、数年に一度レベルじゃない？

[432: 匿名さん]

>>431
どういう根拠と計算で？

本気で検討している人なら区役所で聞くでしょ。
この辺の浸水被害の実績教えてくれますよ。

[433: 匿名さん]

ここは斜面の中程だから水は下に抜けていきますね。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[434: 匿名さん]

この辺に地下住戸つきマンションはありませんから、
地上の浸水実績を聞いてどうするんですか？

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[435: 契約済みさん]

近所の人に聞いてくれた人がいて、昔すぐそば（オーベルの手前ですが）まで水が来たことがあったらしいです。今は、貯水タンクが２つも出来て目黒川の氾濫リスクは低減されています。
川が氾濫しなくても浸水は内陸でも起きますので、ネットでこの辺の過去の浸水被害の実績を調べたのですが、まだ見つかってません（区役所に聞く方が早かったです。）。

[436: 匿名さん]

>>434
すぐ隣に地下階を駐車場にしてるマンションあるじゃないですかw

[437: 匿名さん]

もしかして地下だとネガってる人って、掘り下げた地下だと思っているとか？

[438: 匿名さん]

全景が見えるストリートビューとハザードマップ貼ったのは買う気も無い私ですが。
地元知る者としては物件を誹謗中傷されてる購入者さんがちょっと可哀想になりますね。

執拗に地下階をネガってる人ってなにをしたいんでしょうね？
ここを買わせないようすることに使命感でも持ってるんですか？

[439: 匿名さん]

地下住戸については、
私は最近デベはほとんど何も考えずに作ったのではと思ってる。

悲愴感いっぱいの契約者が色々思い付きを書いているけど、
つまりは建物として何も対策がないってことなのかと。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[440: 匿名さん]

ここは穴掘って地面より深くしてるわけじゃないからなあ。

[441: 匿名さん]

HPの現地図を見るとこのデベの騙してやろう感がひしひしと伝わってくるね。
自然教育園の位置とか完全な嘘だろ。
こんなひどい現地図乗せるデベ初めて見たｗ

[442: 購入検討中さん]

次の販売はいつなのでしょうか？

[443: 匿名さん]

俺はたまされてなんかいない！断じて！

お前ら黙れ！

って感じですか？

[444: 契約済みさん]

建物対策なされているに決まっとるやろ。
モデルに行って営業さんに聞けば納得しますよ。

[445: 物件比較中さん]

でも、売れ行き好調なんだよね。ここ。
知人のデベ勤務に聞いたけど。
本当に売れてるみたい。
やっぱ、目黒川より駅寄りで、駅6分って
強いのかもね。
あと景気の流れに乗った？

[446: 物件比較中さん]

私は見学したよ。
予算が合わずに断念。
でも、営業さん良い人だったなぁ！

[447: 匿名さん]

ここはもともと何があったんだっけ？どっかの社宅？

[448: 匿名さん]

水害を言う人いますけど、ここ堀割型じゃないんでポンプで排水はいらないと思いますよ。

[449: 契約済みさん]

私たちは契約しましたよ。2LDKで目黒駅利用の
マンションを希望していたので、見事に合致。
駅6分で静かだから、山手線最寄では希少かなって思いました。

私たちの担当の方もすごく親身で、信頼がおけました。
おまけに、プロジェクトリーダーの方が挨拶までしてくれました。
満足してます。オプションとかの販売に興味津々です。

[450: 契約済みさん]

JTの社宅だと思っていましたが、独身寮だそうです。

[451: 契約済みさん]

JTの社宅でした。そのあとちょっと月ぎめ駐車場でしたよ。

[452: 匿名さん]

ああ、確か御殿山のＪＴ社宅跡地も有楽がグレイスコート御殿山建てましたね。分譲せずファンドが一棟買いして賃貸にして、その後なぜか中古で分譲された。

[453: 匿名さん]

社宅跡地なら悪くないですね。地下はよくないし2階は事実上の1階だし住み心地を考慮すると3.4階がいいのでは？

[454: 匿名さん]

先着順の販売と、これから販売する住戸が
あるみたい。
マンションは便利が一番なので、もう一度、見学に行ってきます。
オーベルさん、他の目黒周辺のマンションよりも売れ行き早いよね。

[455: 契約済みさん]

私の場合は立地と仕様に一目惚れでした。

当初から目黒を希望していましたので坂や目黒川はあって当然です(笑)
中目黒生まれですが休日の散歩が大好きなのでオーベルから色々な所へ何回も歩きました。
ガーデンプレイスまで約10分！、中目黒、白金プラチナ、蔦谷書店、
広尾商店街までは20～35分と散歩に丁度良い距離でした。

予算も勿論ありますが逆に住む所は静かで
日々の生活は白金や恵比寿より物価が少し安い目黒と決めていました。

目黒は本当に美味しい手頃なお店が沢山あります。
闇市、煌梨、ハングリーヘブン、大宝、こんぴら、丸冨水産etc

同じ契約済みの方の楽しみなコメントも批判的なコメントも
どちらをとっても皆さん興味がある証拠に思えて嬉しいです。

契約済みの皆さん、仲良くしましょうね！

[456: 匿名さん]

ここは南側に何か建つ心配が無いのは良いですね。
1階でも日照に困ることは無いでしょうから。

[457: 契約済みさん]

南西側は戸建てで、第１種低層ですので、細かな日影規制は覚えておりませんが、ある程度守られてますが、南東側には規制以前の7階くらいの西目黒苑マンションがあります。重要な事ですので現地を見るのと、ネットでなくて、マンションギャラリーの営業さんに確認して下さい。

やっぱり面白そうな街ですね。物価も安いんですね。良かった！宜しくお願いします。

[458: 契約済みさん]

↑寝ぼけていて前投稿の前半部分は、勘違いで回答みたいに書いてしまいました。申し訳ありません。

[459: 匿名さん]

花房山は北角で坪380万かー。買えないけど、安いと思う。

[460: 匿名さん]

たけーだろ。

[461: 匿名さん]

高台に対して底地のここで北角が坪390万だったでしょ。
買った人は悶絶しているんじゃないかと思うけど、実はこっちの方がいい？

[462: 匿名さん]

ナ、ナカメがこっちは近いから（震え声）

[463: 匿名さん]

ブランズ花房山も完璧ではないけど、
資産価値の面では、
ここは将来を云々するまでもなく、
竣工を待つことなくかなり割高と言えそう。

まあ、ここの立地に惚れた人が買っているみたいだから、
他の物件は気にならないかな。

[464: 申込予定さん]

花房山は広いから１億前後では…
そこの予算の合わない人に人気なのです。

また住まいサーフィンで1位になってますね！

[465: 匿名さん]

ブランズ花房山は9200〜ですからね。

[466: 匿名さん]

こっちの方が絶対にいい！

[467: 購入検討中さん]

花房山と1坪あたり100万円の違い。
20坪で2000万円。
大きいですよね。

[468: 匿名さん]

一次取得者は坪単価じゃなくてグロスだけで見るからね。

[469: 匿名さん]

坪単価安くてもグロスで高くちゃ買えません。

[470: 匿名さん]

まあ日当たりはこっちの方が確実に良いですよ。

あっちは城南五山のブランドがあるのとグロス高い分設備がワンランク上ですが。

[471: 匿名さん]

花房山は、ある程度、今後の価格上昇を見込んでいるよね

[472: 匿名]

オーベル、ブランズ、ジオ外外に目黒の新築出てこないかな？？？
ブランズは予算オーバー、オーベル、ジオは納得いかず。
川沿いだけどパークの様なの出ないかなあ

[473: 匿名さん]

駅前のタワーは2017年ころ完成で進んでいるらしいですが。

[474: 匿名]

４７３さん
そうみたいですね。でも4年後なんですよね。

[475: 物件比較中さん]

ブランズで予算オーバーで駅前再開発買えるんですか!?

[476: 匿名さん]

川沿いは回避したいな。
駅前再開発はめちゃくちゃ高い！らしい。花房山よりはもちろん。

[477: 匿名さん]

リビオ目黒(高速の近く!?)と言うのもあるようですが。
数百戸のタワー(2本)なのにブランズ花房山よら安い戸一つもないのかなぁ。
ジオ、オーベル、ブランズ、リビオ、再開発、シティテラス、一次購入者からすると全然別物ですがね。

[478: 匿名さん]

駅前のタワーは平均で＠450との噂ですね。
レジデンス棟が約800戸とのことですから、スケールから考えて低層階は＠400切ると思いますが。

[479: 申込予定さん]

タワーは住みたくないのでオーベルが希望です。

[480: ビギナーさん]

現地とMR行ってきました。

残りの住戸をすべて買い占めたいくらい気に入りました!

[481: 匿名]

>480
それは良かったですね、わたしも検討してましたが、駅近がいい！で心配な面がたくさんある、こんな心配だらけのマンションって？と、悩んでます

[482: 匿名さん]

心配だらけなら買わない方が良いですよ、一生に何度も無い大きな買い物ですし。
そしてもうこの物件のことはすぐ忘れるべきですね。

[483: ビギナーさん]

480さん、どのあたりが心配だらけでしょうか。。
私は舞い上がっていて、常識的な判断ができていないと
周りからも言われているので、もし良ければ教えていただけませんか…？？

なんかJR目黒徒歩6分というだけで最高、って思っちゃいます。
ブランド立地だと思うんですよねぇ☆

[484: 物件比較中さん]

Youtubeからで見にくいですが、立地としてはなかなか難しいですね。
北東向き以外に接道がなくて、開口部が戸建にかなり接近しているのが難点です。
雁行で、さすがに真正面でお見合いにはならないように工夫はされていますが、
それでも、何より5階建ての都営アパートも30mと間近なのは大きなマイナス・・・ですよね。
北東の接道も細い一通で、戸建などに囲まれているからこそ、
静かに暮らせるというメリットをどこまで評価するかでしょうかね。

[485: 匿名さん]

山手線周りの低中層マンションはみんなこんなもんですよ。
日当たりとか隣家との距離を気にするのでしたら、目黒なら碑文谷あたりまで下りないと。

[486: 物件比較中さん]

> 山手線周りの低中層マンションはみんなこんなもんですよ。

みんな・・・ですか？　言い過ぎな感じがしますが。
都営アパートと30mで隣接するところって、具体的にどこでしょうか？

ここは、第一種低層住居専用地域が、
将来まで見て唯一の売り（言い過ぎだったらすみません）だと思うのですが、
南が入る隣には既存不適格の大きめの中層マンションが建っていて、
同じくすぐ近くには敷地面積から高さ制限緩和を受けて、
本来は3階限度のところ、5階建てで中層都営アパートが建ち並んでいるので、
「敷地面積が大きめで良質な住宅が並ぶ」イメージと、
かなりかけ離れていると思われるのが難点なんですよね。

逆に、もうこれ以上は変なものが建たないはずなのもメリットだと思います。

[487: 物件比較中さん]

目黒の第一種低層住居専用地域って、
こんな写真のイメージ（ザ・テラス下目黒周辺）だと思うのです。

・「資産価値」「賃貸需要」のために駅から近いことを重視して
　環境を犠牲にするのなら第一種低層住居専用地域にこだわる
　必要はないのではないか？（むしろ高台の一択？）

・「環境重視」「永住前提」のために第一種低層住居専用地域を
　選ぶのであれば、目黒はバスが充実しているから、
　バス便地域（それこそ碑文谷等）がよいのではないか？

この2極で揺れるわけですが。

[488: 購入検討中さん]

バス便はイヤ

[489: 賃貸住まいさん]

バスはないわ

[490: 匿名さん]

半地下の部屋に住んでいます。分譲時やはり価格が２階以上と比べだいぶ安かった＆売れ残ってたため買いました。まだ住んで半年ほどですが…後悔しています。テラスが広いので暗くはないです。部屋の奥まで直射日光は入りませんが反射光で思ったより明るいです。しかし、人が歩いている地面より下で生活しているのは想像以上に気分が良くないものです（気にしない人もいると思いますが）あと前のマンションでは中層階に住んでいましたが、比較すると風通しが本当に悪いです。冷房嫌いの私にとってこれは痛い誤算でした。あとは気持ちの問題ですが風水的にも半地下や地下部屋は悪い気が溜まると言われよくないようです（買ってから知りました）。数百万の違いなら２階の方が絶対いいです。売却でも半地下は売りにくいと言われたので、綺麗なうちに住み替えようと思っています。

[491: 匿名さん]

ここは地下階の横に道無いから

＞人が歩いている地面より下で生活

は感じないんじゃない？

しかし本当にしつこく地下階ネガ書き込み続けるよね。
逆に感心しちゃうわ。
ここの地下階はもう全部売れちゃったんでしょ？
もう契約者への嫌がらせ以外のなにものでも無いよね。

[492: 契約済みさん]

やっぱり無理矢理家内に説得されて1階(地下住戸)契約しましたが、
色々調べたり、この掲示板見たりすると、かなり地下住戸リスクありますね…

[493: 匿名さん]

地下はマンション界のブラック企業みたいなものかね。
敷居の低さで人気になって、
あとは人間的とは言えない毎日、
でも辞めるに辞められず、
金持ちの養分になって捨てられるような。
で、なぜか東証一部だったりで外面はいいとか。

ここも、上層階からみたら、
都合のいい管理費と修積金の負担係だよ。
結果的に、安くも買えているし。
目黒ブランドの外面のよさもあって、
くるものは絶えないとか。

そうそう、ブラック企業は新卒だけで、転職で入るのはいない。
地下は、新築だけで中古はどうかなー？

[494: 匿名さん]

地下室買うのは情弱

[495: 契約済みさん]

地下を作ると建物は高くなるし、オーベルの地下はそんなに（敷居が低くない）安くないよ。

[496: 匿名さん]

地下って、掘って下げてるわけじゃ無いから高くならないですよ。
むしろ傾斜地に戸数増やして割安で建てるための手段です。

なんか地下物件の意味わかってない人いますね。

[497: 匿名さん]

地下住戸がすなわち「完全悪」というわけではないが、
洪水ハザードマップ該当地×傾斜地に位置する場所では通常作らないのが業界の定説。
また、近年のゲリラ豪雨が頻出する環境下ではそもそも地下住戸に否定的なデベロッパーが大多数である。

この物件はその定説を覆す決断をしたという意味では試金石となるだろう。
私はこの結果を見守りたい。

数十年間経過しても浸水が無ければ、購入者とデベロッパーの勝利。
浸水が発生すれば地下住戸に否定的な我々の意見が正しかったことになる。

購入者には臆せず生活を送ってほしい。
なぜならばジタバタしても、最早どうしようもないからだ。

結果は神に委ねられている。

[498: 匿名さん]

坂の多い横浜の傾斜地には地下5階という物件があるようですよ。

[499: 匿名さん]

同じ高さにある隣のマンションの地下駐車場をグーグルストリートビューで見るとイメージしやすいかと。

[500: 匿名さん]

急傾斜地の敷地内地盤面の違いを利用しての地下住戸と今回の地下住戸の意味合いは違うと思いますよ？

前者は基準法上は地下住戸だがドライエリアもない見た目は通常住戸の場合が多く、
後者はドライエリアを設置した完全なる地下住戸じゃないでしょうか？

まぁ私は地下住戸に住んだことが一度あるので、メリットデメリットは双方理解しています。
庭つき、下に住民がいないという点で非常に使い勝手がいいので値段次第ではありだと思いますよ。
大雨が降ると常にヒヤヒヤする、という点はありますが…

[501: 契約済みさん]

改めて物件資料を見返しましたが、専用・共用・外観全て良い仕様でグレード感も結構あるのかなと。
出来上がりが楽しみですね。

[502: 契約済みさん]

楽しみです。一昨日も用事のついでに工事現場見に行きました。かなり大きいです。

[503: 購入検討中さん]

でもオーベル売れてるよ。
それは事実です。
結局、目黒駅6分は魅力的なんじゃないかな！！！

[504: 匿名さん]

予約しました。
楽しみに行ってきます！

[505: 物件比較中さん]

完成すると存在感有りそうですよね。
2LDKはいくら位ですか？
うちはDINKSなので、広さはあまり重視していないので。

[506: 匿名さん]

まあ、今はどんなクズ物件でも右から左へ売れていくからね。
ここは、2月販売開始予定を4回も延期して積み上げた結果が、
売りやすい（安い）住戸6割の販売に過ぎなかったわけで。

他が激戦区でも事前案内から数ヶ月で9割とか完売とか、
人気住戸は10倍を超える倍率が当たり前の中で、
ここが本当に人気があるのかどうかは、冷静な判断が必要だね。

完売にはこれからの「人気あります」アピールも肝心だけど、
このなんでも即日完売の時流でのんびりとした販売なのは、
立地が余程悪いか、価格が割高かのどちらか、あるいは両方では。

[507: 匿名さん]

＠400前後の物件で抽選倍率10倍とか聞いたこと無いですけど。

[508: 匿名さん]

> ＠400前後の物件で抽選倍率10倍とか聞いたこと無いですけど。

ここが坪単価400万円クラスでもないのに、何を言っているのだ？

[509: 契約済みさん]

でも@390万近いのはあるでしょうよ。

[510: 物件比較中さん]

第一期の登録が終わってから、抽選に外れた方（特に地下住戸！？）の書き込みが目立ち、もはや抽選会後の掲示板化になりつつありますね・・・
検討中でちょくちょく拝見させていただいていますが、内容が薄く残念です。
MRは来週行ってきます

[511: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

何か販売始まってから凄い勢いあるな。
予想外の人気で買えなかったやつらの恨みだけでこの早さか

[512: 匿名さん]

うーん。私は検討を途中で止めたクチですが、立地はそこそこ良いと思いますけどねぇ。。

ただ、正直この価格帯の物件としては、もともとの天井高が低いし、
さらに下がり天井がリビングで2000～2100というのがかなり厳しいと、、

平米や坪単価ではそれなりに値打ち感があるように一見見えましたが、
3次元の空間としての立法？立米面積あたりで見る概念だと安くないかと。

購入された方々はあまり気にされなかったのでしょうか？

[513: 匿名さん]

低層だと基本240の下がり20はよくありますからね。
その辺は納得の上でしょう。
ブランズ目黒花房山も同じような感じですよ。
現地見てないんですが、ここは折上はあるんですか？

しかし地下階の執拗なネガは抽選会以後。
本当にわかりやすい。

[514: マンコミュファンさん]

目黒10分圏内の中古、2LDK、6000万以下、築15年以下
これでまったく出てこないのよね。つまりここがどんだけ稀少かお分かりか？
値上がり必至とはこれの事を言うのだよ（ﾌﾊﾊw

何ならジオを買っても良いのだよ君たち。いや今ならクレヴィア不動前の方が良いかな。
株価も持ち直したし迷ってるとまた取られるよ（ｸﾞﾌﾌw

[515: 契約済みさん]

天高に関しては2.4mは及第点だし、梁もそこまで効いてないでしょう。あくまで私の感覚ですが。
私の決め手は、価格、間取り、設備仕様、グレード感のある建物(ここは完成してみないと確信は持てないですが)ですね。
ジオと比較しても外観、内装センス、立地、価格どれにおいても劣っていないと感ました。
またクレビア等不動前よりも目黒駅を評価し、目黒駅徒歩圏中古物件の成約も築10年内であればグロスで4000万台がないことから、大損するリスクも少ないと判断しました。
契約された方の決め手はなんでしたか!?

[516: 匿名さん]

公式に出ているAタイプは何階が残っているかご存知でしたら教えてください。
またMRに行けばおよその価格はわかるでしょうか。
我が家は坂にめげて検討から外しましたが、比較検討・情報収集したい物件ではあります。

[517: 匿名さん]

> 低層だと基本240の下がり20はよくありますからね。
> その辺は納得の上でしょう。
> ブランズ目黒花房山も同じような感じですよ。

ブランズは基本設計の悪さが気になりますが、
それでも最高部が2600、折り上げ天井で下がっても2200ですから、
同じ水準にくくるのは意味が分かりませんｗ

ここは壁式構造なのに、リビングが凸凹なだけでなく、
真ん中にCH2000や2100の梁が出てくるのが意味不明。
これでは超安普請の区営住宅レベルの住戸設計ですよ。

凸凹に加えてサッシ高も低く、本当に壁式なの？と疑うレベル。
逆梁でもないのにバルコニーは壁を作っているから、
採光バランスの悪すぎる意味がさっぱり分からない設計です。

壁式と順梁と逆梁の悪いところをすべて集めたらこうなりました！
といった見本市的な住戸設計ではないですか？
異型敷地に適用するためなのか、コスト削減なのか分かりませんが。

[518: 匿名さん]

> 目黒10分圏内の中古、2LDK、6000万以下、築15年以下
> これでまったく出てこないのよね。つまりここがどんだけ稀少かお分かりか？
> 値上がり必至とはこれの事を言うのだよ（ﾌﾊﾊw

パークホームズ目黒ザレジデンス　徒歩9分　5,980万円　2LDK　2012/02
イニシアイオ目黒　徒歩8分　5,480万円　2LDK　2011/01
ハイコート目黒花房山　徒歩2分　5,380万円　1LDK　1998/02（1LDKですが）
オープンレジデンス白金台　徒歩7分　5,180万円　2LDK　2011/05

物件数が最も枯れているといわれる今の時期で、
売り出し中の築3年以下でもざくっと出て来ましたｗ

[519: 匿名さん]

> 目黒駅徒歩圏中古物件の成約も築10年内であればグロスで4000万台がないことから

たくさんあるけど、これ（成約価格）の過去履歴はどうやって調べた結果が「4000万円台なし」だったの？ｗ

[520: 土地勘無しさん]

いままで、購入するつもりで余程丹念に地下のメリットとデメリットを調べていたせいか！？抽選で外れた後は色々と懸念事項が書き込めるのですね！

[521: 契約済みさん]

駅近で家までのアプローチは寂しくないけど、家の回りは落ち着いているというわがままイメージで探していたら、駅までの距離、便利さ、適度な賑やかさと、同じ価格帯での物の条件で、ここになりました。
でも、決め手は奧さんの実家に近かったという個人的な要因です。
あと坂のある街に住んだ事がありますが、視野が開放的に抜けた感じがする雰囲気は好きです。

[522: 契約済みさん]

成約事例はレインズで調べてもらいました。
あくまで同立地感における比較です。

[523: 匿名さん]

で、グロスの意味はちゃんと分かってて使ってる？
レインズではグロスが出てくるはずないけど。

それはさておき、過去数年でも4000万円台なんて中古どころか新築でもゴロゴロ出ているｗ
どんな条件で抽出したのか、気になりますね。
決定理由にしたくらいだから、かなり慎重に調べたはずですよね。

[524: 契約済みさん]

レインズでグロス出てるでしょう？
むしろ貴殿のグロスの定義を教えてください

[525: 購入経験者さん]

目黒9分以内、2LDK、4000万円台の新築は10年以内では数戸しか出てないよ。
ここ数年にあたっては皆無。
でも北向き・地下ではないかもね。
中古はたしかにあるけど、上記条件で築10年以内での売出は少ないかと。

[526: 契約済みさん]

レインズで目黒徒歩10分内、築10年を条件に5年間の2LDK以上の成約事例を調べましたが、4000万円台は、パークホームズ目黒アーバンレジデンスとジェイパーク目黒Ⅳのみですね。
徒歩6分以内だと確かに5000万円でドレッセ目黒インプレスタワーがあるだけなので、4000万円代で中古の成約事例が無い
というのはあながち間違いではないですね。

下目黒の山手通り近くはおしゃれなお店があるものの坂を下りきった場所ですから同エリアではないとすると、4000万円台は存在しないという結論だと思います。

下目黒もいいけど、目黒駅の南側では、競争力が高い非常に希少性のある素晴らしい立地と感じております。

へんな煽りがいっぱいいる中で、ポジティブな情報交換がしたいものですね。

[527: 匿名さん]

レインズの情報が連呼ですが、みなさん不動産業者の方ですか？

[528: 匿名さん]

そんなに近年に例がないほどに資産価値が高くて、
希少な立地の物件だったんですね！

モデルルームオープンから５ヶ月も経っていますし、
もちろん、もう残っていませんよね！

目黒は人気の街で狙っている人が多いですから、
バス便物件も、高額物件も、
立地がよいと何時の時代も瞬間蒸発ばかりですからね！


え？
まだやっと一期をさばいたところ？

一期は４２戸？
ということは第一期の成功とされる全体の６割ぎりぎりの水準？

誰が資産価値があるって言っているんですか？
素人がポジティブになりすぎたゆえの幻想？　なにそれ怖い。

[529: 匿名さん]

↑あなたの方が怖いw

[530: 匿名さん]

金がないのに人気エリアに住みたがる人に売り、
その結果が、典型的な安物買いの銭失いですか。

[531: 不動産業者さん]

人気エリアの安物がなんで銭を失うんですか？

[532: 契約済みさん]

竣工が楽しみです。
坂には悩みましたが、JR目黒駅徒歩6分
という立地が決めてでした。
今後奥さんも勤務継続予定なので、
アクセス重視で探していました。
大通りに面したタワーも検討していましたが
、騒音や車の排気が気になっていたので
この物件に出会えて良かったです。

[533: 契約済みさん]

過去ですがパークホームズ目黒ザレジデンスを見返しましたが、向こうでラブホテルエンペラーが嫌悪施設として話題になってました。
ここは行人坂経由でも権之助坂経由でもラブホテルの前を通りますよね。
私はあまり気にしないですが、散々この掲示板でネガティブな書き込みをしている人としては突っ込みどころですよね。

でも毎回同じ様な批判ばかりでバリエーションもないので、恐らくネガティブな書き込みをしている人は1〜2人なんでしょうね。

[534: 契約済みさん]

地下批判ばかりでバリエーション少ないですよね(笑)

私はゴミ処理施設が気になってました。現地では臭いを感じませんでしたが、平日の日中に臭うか確認ができてません。

[535: 契約済みさん]

重説か管理規約に300m離れた場所に立地していると書いてありました。
平日現地行きましたが臭いは気にならなったですよ。
周辺で言えば、夏の目黒川の臭気は体験したことがありますので、川沿い物件と比較するとマシかなと思います。

[536: 匿名さん]

シャビーな立地や無謀な地下に比べたら、
道中のラブホや多彩な風俗店など取るに足らない問題ってことで。

プリンセスガーデンの闇社会とのつながりとかも書こうか？（笑）

[537: 匿名さん]

自慢の一低なのに、間近のゴミ処理工場が気になるのもなんだかね。

あれは3年後から解体に入って、5年かけて建て替える計画だね。
重説にもあると思うけど。

[538: 契約済みさん]

一低というブランドが魅力というよりも、窓を開けても外の音が気にならない閑静さ、商業施設が建たないこと、が魅力的ですね。
ゴミ処理場の車両導線にかかるわけでもなく、臭いがするものでもないので気にならないですね。

本当にバランスの取れたいい物件だと思って、完成が非常に楽しみです。

窓先空地の採光具合と植栽の雰囲気がどんなものになるか気になりますね

[539: 契約済みさん]

目黒区のみどり条令のせいなのか植栽の量が比較的多いようなので気になりますね。きれいになると嬉しいです。

[540: 匿名さん]

ぶっちゃけ、詐欺に引っ掛かった被害者が、自分を被害者だとなかなか認めないのと同じだと思うのだよね。いくら「それは詐欺だよ」と言っても、「そんなことない」といい張る。

これは単純な心理で、自分を被害者だと認めることは、過去の自分の判断の誤りを認めることで、一般に重大な誤りほど認めるのに抵抗があるものだ。
だから詐欺じゃないといい張れる間は、絶対認めない。

よく心理学の本に出てくるけれど、一度相手を同意させてしまえば、相手は「同意した自分」を正当化するために、共犯になってしまう。

[541: 匿名さん]

さすがに詐欺にたとえるのは誹謗中傷の度が過ぎていませんか？

[542: 匿名さん]

詐欺だと思う

[543: 匿名さん]

プリンセスホテルって正男の定宿って話だよな

[544: 匿名さん]

プリンセスガーデンに触れたら消される。死ぬか失踪。
まさか、ずっと廃墟→空き地だったここに埋めてたなんてことはないだろうけど。

（きっと契約者は必死に検索しているのだろうな……）

[545: 匿名さん]

このスレってある意味ですごい宣伝効果あるね。

全く興味が無い物件だったが、このネガで賑やかなスレが気になってしょうがない。
だからどんだけひどいんだろって現地見に行ったんだが、期待値ゼロで見に行ったから逆に好印象だったよ。
ネガさんちょっと大げさすぎないかい？もの凄いひどいところを想像してたよ。

[546: 匿名さん]

おおなるほど、これが噂に聞く炎上商法と言う奴か。

[547: 匿名さん]

ポジが必死なスレという印象しかないが。

ネガのコメントを見て、全く興味のない物件の建設現場を見に行く、
なんてありえないほど不自然な設定を演じたりするし。

普通、ストリートビューで済まして終わり。

[548: 匿名さん]

ストリートビューにこの物件は写っていませんが。
空き地見たってわからないでしょ。

[549: 匿名さん]

まあ、無理すんな。
低層だから高い囲いで、外からは養生した躯体すら見えないはず。
低層は上から見たって資材置き場だよ。
そんなものわざわざ見に行って好印象とか言っちゃう物好きはいないよ。

[550: 契約済みさん]

先程の現場を見て好印象と発言された方と別人ですが、
養生の間や車両の出入りがあり正面が空いていて、中は割と見えましたよ。

邸宅のイメージは掴めませんでしたが。。

詐欺にあった自分正当化したいが故のポジティブ発言とありますが、
そうではなく単純にポジティブ部分が大きかったので購入至った訳で、
それを他契約者の方とこの掲示板通し共有できたら、自分の判断は間違っていなかったな、と。

傷の舐め合いというように見えるかもしれませんが、少なくとも40世帯近くが同じように
大きな決断をした訳で、それを共有出来たら、気づかなかったポジティブな部分も知れるかな、
と思うわけです。

この物件に関し賛否両論あると思いますが、トゲトゲしい突っ込みばかりされないで、
いい部分も皆さんと意見が出しあえればいいのになと感じる今日この頃です。

なんて書いたらここは詐欺被害者の会の掲示板ですか？
なんて言われてしまうのかな…

[551: 匿名さん]

私は545さんではないですけど、養生した躯体は見えますよ。

[552: 匿名さん]

何で一低なのに隣に5階建てくらいのがあるんだ？

[553: 匿名さん]

規制前のマンションです。

[554: 匿名さん]

規制前の物件あるなんて聞いてないよ！
ホームページに一低って書いてあったらたかいたてものはないと錯覚するじゃないか！

詐欺ですか？

[555: 匿名さん]

現地見ないで通販で買うわけじゃあるまいし。

[556: 匿名さん]

誠実じゃないよね

[557: 匿名さん]

そうですね、通販で買うとはいい表現ですね。（となりのマンションはストリートビューでも見えますよ。）まさかストリートビューだけで買う人もいないでしょうが、いくつも物件見ましたがストリートビューと実際の目で見るのは大違いですよ。

[558: 匿名さん]

どこのマンションが周辺の既存不適格を公式サイトに表示してるんですか。
そんな物件ありませんよ。

[559: 匿名さん]

というかこれは詐欺っぽいだろ？

[560: 匿名さん]

545です。立地や周辺施設のネガは分かりました。
次は建物や仕様自体について想定しうる限りありったけのネガをお願いします。

[561: 匿名さん]

目黒のここは特に名ばかり一低だからね。
お屋敷は1軒もない。区画の小さな戸建とミニ戸の密集地。
その他には、3階ないしは2階しか建てられないはずが、
敷地の南面に7階、東面に5階建が連なる。しかも都営住宅。
見通しの最悪な一通の接道の向こうは一中で、早速12階建がそびえる。
目黒川方面はすぐに準工などで、既にタワーマンションも建っている。
かといって高台でもなく、完全に底地。
洪水ハザードマップでは2メートル浸水に指定された場所。

[562: 匿名さん]

既出ばっかでつまらん。
他のネタ。

[563: 匿名さん]

仕様は悪くないが、どっちつかずで中途半端にしか思えない。躯体はゴミみたいな造りのくせに、庶民ウケだけ考えて目に見える所には金を掛ける、ここみたいな三流デベの悪しき習慣と言えばそれまでだけど。

[564: 匿名さん]

この価格ですし当然内廊下ですよね。

[565: 匿名さん]

じゃ545さんは本当に行ったんだ。

[566: 匿名さん]

キ、キッチンは高さが選べるし（震え声

[567: 匿名さん]

＞565さん

物好きだから行きました（笑）
ここ見て老人ホームの隣を見て斎場の横も見て帰ってきました。
この中ではオーベルが一番かなあ。

[568: 契約済みさん]

あら？ネガティブ書込みが無くなるとそれはそれで寂しい。。

[570: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

腹痛でトイレから失礼する。
目黒人気あるね、坂道凄いけど気にならないんか？
駅的に多少のオフィスもあるし1駅離れた不動前のタワーが良くない？
多分同じ値段で良い部屋が取れそうだが。
ｳｯﾊﾗｲﾀｲ

[571: 匿名さん]

ここで宣伝しなくても、不動前タワーは特徴が明確だし短期完売でしょ。
3年前のプレミストみたいなお宝物件はもう出ないだろうし。

[572: 物件比較中さん]

不動前徒歩4分山手通り沿いの物件と目黒駅徒歩6分(坂だけど)一低で金額同じであればどちらをえらびますか？

[573: 契約済みさん]

このマンションに出会って私は人生観が変わった。

JR目黒駅、徒歩6分ながら閑静な周辺環境。
目黒区目黒一丁目という希少なアドレス。
最高の仕様と割安な価格、そして資産性。

一目見た時に私の止まっていた時計が動きだした。

「マンション買うなら、今でしょ。」

神の声が聞こえた。

地下住戸や周辺環境で茶々を入れてくる輩はいるが、一人の男の人生を変えたマンションであることは事実。
35年ローンを背負うだけの価値はある。

私はこのマンションを愛し、共に生きていく。

お目が高い他の契約者の諸君。
一緒に最高のマンションコミュニティを作り上げていこうではないか。

[574: 匿名さん]

数百万年続いた
目黒の浸水地域
我々は興味ない
あんまり連投しないでください。

[575: 匿名さん]

単身で住むのですが１LDKって坪いくらなのでしょうか？

[576: 匿名さん]

>>575さん
何歳でしょうか？

[577: 契約済みさん]

確かに希少で面白い物件ですね。価値は更に我々で築いて行きましょう！

[578: 契約済みさん]

中古に出すときも安値で相場崩しはやめましょうね。
高値で頑張る貴方が相場を上げます。

[579: 匿名さん]

ファミリータイプでないこのマンションは、かなり需要ないだろうね。

[580: 匿名さん]

電波ゆんゆん住民が何人もいる分譲かあ。

[581: 契約済みさん]

573さんのコメントはG目黒に似たのが投稿されてますね。本当に契約済さんなんでしょうか？

[582: 契約済みさん]

581です。G目黒でなくてL目黒でした。

[583: 匿名さん]

いつものネガが来なくなった。それはそれでさみしい。
こじつけネガでも一応参考にはなるからな。

[584: 契約済みさん]

自分の判断が正しかったか色々なモデル行きましたが、いい買い物をしたと実感。
出来上がり楽しみだなぁ。
エントランスの出来栄えに期待しております。

[585: 物件比較中さん]

>>573
×　神の声が聞こえた。
○　榊の声が聞こえた。

[586: 匿名さん]

地下物件のネガを執拗に繰り返していた人はアク禁になったのかな？
他の物件でも地下のネガ見なくなりましたね。

[587: 契約済みさん]

他の物件の地下ネガティブ書込みってどこの物件ですか!?
参考までに見たいです！

[588: 匿名さん]

見たくない、痛い事実を書いただけでネガ扱いして簡単にアク禁になると考える、「ぼくがであったすごいへや」「ばらんすがすごーいんだ」を書くことしかできない契約者に憐れみを感じたので、記念カキコ。

今の状況は、富裕層は優良不動産の先高感から一等地の財閥デベ物件を買い（基本1億円以上、あるいは坪400万円以上）、庶民は増税などにせかされいつもどおりのクズ物件を買い（住宅ローン審査上限が分厚い6000万円まで）、高所得サラリーマン世帯を中心とする中間層は実はそれほど動いていない。この、ファミリー向けが6000万円から8000万円の中途半端な中心価格帯を持つ物件は、アベノミクス効果や増税需要がなく、壮絶に売れ残ると考えるがいかが？

[589: 匿名さん]

↑願望だろうけどそうはならんよ。買えるなら今買っておくべき。買えないならそうなるように期待しながら待つべし。

[590: 匿名さん]

ここに限って言えば、「目黒区駅徒歩6分の一低」は字面だけだと期待に胸躍るけど、6分の道中は過酷で、ファミリーは敬遠するわけで。目の前の狭い一通は歩車分離できていなくて、見学者は体験したように、タクシーや一般車がスピード出して飛ばしていくから子供には危険極まりない。学区は田道小（名前は地域一帯が田んぼだった名残だとか）で、区内最大の都営アパートのなまぽー －おそらく全員がキラキラネームちゃん－ と同じ教育を受けるわけで、私立絶対合格の猛プレッシャーだわ。

まあ、無理して買う要素がゼロなんだよね。永住志向だ！と言っても直接基礎や免震でもないし、無駄な壁式構造だし、施工は三流同士が合併した超三流弱者連合建設、内廊下や車寄せなどをがんばって高級感を出そうという意図は微塵も感じられない。全てが及第点か、それ以下。じゃあ目黒ブランドで勝負だと原点に戻っても、城南で何のメリットもない底地はただ笑われるだけでブランド好きの奥様には耐えられない立地でしょーよ。結局、ここは何がいいんだっけ。何で買ってまで住みたい場所なんだっけ。

マンション選びで妥協は必要。でも「もの選びは何でもスペック比較表だけでやる。○×や数字だけでは測れないものは候補から落ち、あじけない一等賞たちが部屋を埋め尽くす」なんてことに普段からなってない？　お店を探すときは食べログで得点の高いお店？　分譲を「バランス」で買うことほど愚かなことはない。目黒駅まで○分、過去何年の価格帯が、ジオと比較すると等々「スペック買い」はその最たるもの。

[591: マンコミュファンさん]

まるで響かない文。もっとまとめ必要

[592: 契約済みさん]

安藤間ってそこそこ高級物件やっているイメージだけど??

[593: 購入検討中さん]

この物件、売れ行きいいよ。
紹介してもらえる部屋が、「お申込みいただきました」って
減っていく。
やっぱり、今はマンション探している人増えているなぁと
実感。

[594: 匿名さん]

今マンション欲しい人に未来や過去の物件の話をしたところで意味が無いですよ。
今現在ここと同等の物件があるのかと言えば無いわけで。

[595: 契約済みさん]

やっぱりいい買い物をしたと実感。
休日嫁と目黒デート。建築現場を見に行って、美味しいご飯を食べて、幸せです。
これだけでも買った価値があると思ってます。

[596: 匿名さん]

このネガによるスレの伸びっぷりはマンコミの歴史から考えても大当たり物件である可能性大ですね。

[597: 匿名さん]

たしかに。しかし急にネガが増えたのは何故？

[598: マンコミュファンさん]

先人達は言っている。
立地良ければ90点だと(ｷﾘｯ

[599: 契約済みさん]

大当たりってどういうこと!?
いい意味？悪い意味？

[600: 匿名さん]

いい意味では？