オーベル目黒【旧称：目黒プロジェクト】（大成有楽不動産）

[匿名さん]

語りましょう。

公式 http://www.ober.jp/meguro/index.html
所在地 東京都目黒区目黒一丁目11番2（地番）
交通 ＪＲ山手線、東京メトロ南北線、東急目黒線、都営地下鉄三田線「目黒」駅徒歩6分
用途地域 第一種低層住居専用地域
総戸数 70戸
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 45.51m²～78.91m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階地上3階建
入居予定時期 平成26年3月下旬
販売予定時期 平成25年2月下旬
売主 大成有楽不動産
販売提携(代理) 大成有楽不動産販売
施工 安藤建設


【正式物件名称に変更しました　2013.2.26　管理担当】

[251: 契約済みさん]

250さん
公式HPによると
http://www.ober.jp/meguro/outline.html
7月下旬との記載があります。

何れにしても早めにモデルルームに行って残りのお部屋を
確認すべきですね

[252: 匿名さん]

↑ありがとうございます。

[253: 契約済みさん]

ここは上層と下層でかなり差のある値付けだから、
一部買い得感がない住戸はあるでしょうね。
地下住戸はもう全て終わったんですかね？
2期であればちょっと気になりますね。

[254: 匿名さん]

実際地下住戸のリセールはどうなんでしょうね？相当苦戦しそう。

[255: 匿名さん]

>254
中古市場見てみてください。
地下はいつまでも売れ残り、一階でも長い間、売れずに残ってますよ。
中古買う人は選択肢多いわけで、実物みて日当たりに失望し。。とのことでしょう。
ここの地下部屋は永住前提でいうことであれば駅距離・値段からいいのでは。

[256: 契約済みさん]

地下住戸のリセールバリューに関して、厳しい見方もありますが、
私が購入したポイントは、
・住み心地のいい且つ人気の目黒駅から徒歩6分の割には割安だったこと
・広いテラスが魅力的だったこと
です。
モリモトなどでみられたすぐ壁な地下住戸ではなく開放感はかなりあるのではないか、
と思っております。
ここに関しては出来上がり具合を見ないとわかりませんが、
そこはリスクを背負って決断しました。
単価だけでいったら通常の15%くらい安いというのが相場観です。

リセール時は値付けとのバランスでしょうね。
儲けることは難しくとも永住しないと残債割れして
身動き出来ない可能性は著しく低いと思います。

[257: 匿名さん]

地下住戸の青田買いはある種ら賭けだよね。どう転ぶか出来てみないとわからん。

[258: 匿名さん]

地下は怖い。

[259: 匿名さん]

地面より下に潜って暮らす地下住戸は物件価格が安いだけで、
管理費、修繕積立金、固都税、駐車場は上と変わらないからね。
新築ではローンと管理費等との比率はだいたい7:3くらいだと思うけど、
中古で物件価格が下がって修繕積立金が上がると、
住宅費のうち管理費等の占める割合が高くなって、
わずかな支払い差のために地下住戸を選ぶのがばからしくなる。

[260: 匿名さん]

うちは低層だけど三階と地下一階では同じ間取りでも分譲坪単価１００万違ったよ。でもいくら安くても地下と1階の中古は売れにくいね

[261: 購入検討中さん]

259さん
どんだけ修繕費あがるんですか？
むしろ上階の前被り有りの普通のバルコニーより、管理費いらないテラスが
あったほうがいいでしょうよ。

260さん
3階と地下住戸で同じ間取りと言ってますが、オーベルの地下住戸には広いテラス
がありますよ。
あといくら安くても売れない地下住戸があれば教えてください。
あなたの言っている坪100万以上はどの物件ですか？
買い叩きたいです。

[262: 匿名さん]

坪単価１００万はいい過ぎでしたね。
正確には分譲価格地下1階の住戸の平均価格は２２３万、3階の平均価格は３１０万でした。マンションは高台にあり地下住戸といっても庭があり見通しはあります。

[263: 匿名さん]

↑ムキになるなよ。契約者か？

[264: 匿名さん]

262さん
やはり坪９０万も違うんだね。そう考えるとここは妥当か。

[265: 匿名さん]

広いテラス、広いテラス、広いテラス、、、ねぇ。

ドライスペースを聞こえのいい言葉に言い換えただけでしょ。
中古で売る時はドライスペースって表示されますよ。残念ながら。

で、昔から地下に住む生活に憧れていたの？
多分、地下住戸を買う人は何事もロジカルに判断できて、
決断も早い頭のいい人達だと思うけど、
多くの人は第一印象とか、感情で決めるからね。

[266: 契約済みさん]

265さん

中古の時こそ新築より表記甘いでしょう。
新築時は、1LDK+Sが何故か中古では2LDK表記で売ってますよ。
なぜテラスをドライスペースと表記しなければならないのでしょうか？

昔から地下に住む生活に憧れている訳がないでしょう。
そんなのはモグラかミミズ位でしょう。
上層階が買えたらそっち買ってますよ。
予算とプランとの見合いで地下住戸を決断したことくらいロジカルな貴方なら分かるでしょう？

[267: 匿名さん]

地下住戸は妥協しても住みたくはないな。

[268: 匿名さん]

地下は安いから仕方ない

[269: 物件比較中さん]

こここんなに活発な議論行われるマンションじゃなかったはずだが
第一期が完売して焦った購入予定者が騒いでるのか？

[270: 匿名さん]

最近は前評判で微妙と言われていた物件の即完が相次いでいますからね。
検討中の方は焦りが出てくるでしょう。

[271: 購入検討中さん]

ここの地下に住みたい方が多かったということですかね。坪単価の安さはとても魅力的です。

地下の倍率も高かったので抽選に落ちた方も多いのでしょうね。しかし地下以外の書き込みがあまりないですね。

[272: 匿名]

>271
そうですね。
私は一階狙いで、不動産市況のこともあり焦って検討してましたが、立地・日当たりからどうしてもここじゃないと踏み切れませんでした。
そんなに予算があるわけでなく、このような立地に7-8K出すのはないなと、申し込まずに良かったと思ってます。でも気になって板は見ちゃいますね。

[273: デベにお勤めさん]

ここの地下住戸を買った人もしくは抽選で落ちた人は、決して地下を追い求めた訳ではなく、
目黒徒歩6分の立地、仕様の良さを評価した上で、上層階には届かないけれども、
地下住戸であれば、手が届くし、ドライスペース(テラス)も魅力的！
という思考回路でしょう。
悪くないと思います。
きっと地下住戸批判は買いそびれた人の僻みが大部分でしょう。
掲示板如きで手付放棄なんて無いから、もう批判的意見やめたら？
キャンセル住戸なんて事前ローン審査しているし、きっと出てこないよ？
もっとポジティブな話題にしましょうよ！
因みに契約済さんが、この物件に決めた理由はなんですか!?

[274: ご近所さん]

これが目黒川の現実です。

[275: 匿名さん]

安物買いの銭失いを人生最大の買い物でやってしまう、真面目に勉強し、大きな失敗や挫折もなく、節約に努め生きてきた人の顛末。

[276: 匿名さん]

地下住戸は基本的にアパートローンがつかない。
金融機関の評価が低いから融資利用が困難。
つまり、将来、収益用としての転売の道が閉ざされている。
結果、地下住戸は実需での売却のみとなるが、
中古は、万能感に満ちたお花畑な一次取得者層と違って、
検討者が出口戦略を真剣に考えていることが多い。
彼らは出口の選択肢が狭い物件は、まず、選ばない。

頼みの、万能感に満ちたお花畑な一次取得者層による中古実需は？
中古巡りをすれば分かるが、
地下住戸や地下のない1Fは壁紙がはがれていたりして、
他とは明らかに違う。しかも、昼間なのに電気をつけている。
ドライエリアや前面庭は、急ごしらえで片付けたように見えるが、
近年は全く手入れしていなかったんだなというのが伝わってくる。
いつまでも決まらず、売主は土日が束縛される内覧ノイローゼまっしぐらだ。

住宅選びは妻が主導権を握るというが、
旦那が本当に額に汗して得たお金を、
それも人が羨むほどの高額なお金を、
ハイリスクな不動産物件に費やして平気な神経が分からない。

[277: 匿名さん]

それでも目黒に住みたい！

人生都合のいいことしか見ないのも考えものだね。

[278: 匿名さん]

ああ、壁紙は剥がれやすいみたいね。湿気のせいだと思うけど。安いから仕方ないけど。

[279: 契約済みさん]

276さん

そうするとこのマンションの1/4弱の住戸はノイローゼになる潜在的リスクがあるということですか??
すごい雰囲気になりそうで怖いですね泣

[280: 匿名さん]

＞地下住戸は基本的にアパートローンがつかない。

いや、ないない（笑

リセールが多少不利なのは確かですね、しかし中古物件の検索をしてみるとわかりますが、1F/地下が理由で長期間決まらないってところはあまりありません。

[281: 契約済みさん]

木造がローンついてRCの地下住戸がローンつかないわけないでしょ。
キャンセル住戸狙いですか？
手付放棄なんて無いから。

[282: 匿名さん]

長期間決まらない理由は値付けが高いからですよ。同じマンションの相場の二割で売り出せば当然瞬殺ですよ。

[283: 匿名さん]

長期間決まらない理由は値付けが高いからですよ。同じマンションの相場の二割引きで売り出せば当然瞬殺ですよ。

[284: 匿名さん]

>>274
それは浸水の危険性を言いたいのですか？
この物件はかなり高台にあるんで目黒川は全く影響ないですよ。

[285: 匿名さん]

とりあえずリセール考えるなら地下はやめるべし。足元見られてたたかれるぞ。

[286: 匿名さん]

浸水の危険性は目黒川ではなく高台から流れ込む雨水だね。ポンプが頼り。

[287: 物件比較中さん]

276さん

本当に悔しかったんですね(笑)
なんか振られちゃった愚痴みたいですよ！

残念ですが地下は残り1、2戸みたいです。
諦めて他の物件で前向きなコメントお願いね。

[288: 匿名さん]

>>284
目黒川沿いの物件に対して浸水リスクを意図しました。
この物件は問題ない、むしろ川沿いと比較し優位性があるということが言いたかったんです。

[289: 匿名さん]

アパートローンが何かも知らずに脊髄反射？

[290: 契約済みさん]

アパートローンって投資用ローンですよね？
どこかに地下住戸が審査通らないって証明されるようなものありますか？
投資用ローン下りないとなるとリセールバリューに関してだいぶ不安ですね。

[291: 匿名さん]

アパマンローンは区分所有は厳しいね。少なくとも全額はでないよ。

[292: 匿名さん]

心配なら人に聞くんじゃなくて自分でオリックスとかに聞きなよ。
一般論としてでも、洪水ハザードマップでリスクが高い地区の地下住戸で、
一低だけど既存不適格の中層が隣接していて日照皆無ですが融資はつきますか、と。

住宅ローンはどんなクズ住戸でも、属性だけでローン組めるけどね。

[293: 匿名さん]

地下住戸に群がって抽選か

底辺乙　としか思わないわ

友達が地下住戸に住むとか言い出したときは散々罵倒して縁切った

3年くらい一度も連絡してない

[294: 契約済みさん]

>>293

地下住戸で友人を失ったなんて本当に不幸で悲しいですね。
ところでどこの地下住戸ですか？

[295: 匿名さん]

スルガならいけるでしょ。

こういう微妙にプチ富裕層に手が届きそうで届かない、でも届く部屋が一部ある物件のスレは荒れますね。

[296: 契約済みさん]

292さん
別に隣が既存不適格でも面しているほうしか影響ないでしょ。
むしろ影響あるんですか？
ひょっとしたら西向地下住戸で抽選落ちした方ですか？
既存不適格でいえば、築10年以上の物件は避難経路、
EVの防火区画等全部既存不適格でしょうが。

[298: 購入検討中さん]

なんだか、地下住戸のバッシング鳴り止みませんが、私は抽選に落ちた方の怨念がかなり凄いなって感じます。
買わないのなら、そこまで批判せずに前向きな話題で盛り上がりたいですが、、、人の妬みが一番見苦しいですね
因みに、私は3階を検討していますが今ここに書き込みをされている方々買う気があって書き込んでいるのか！？買えずに煽っているのか・・・
ジオのような第5期まで販売がさせることはないと思いますので今週サイド内覧を行い結論を出したいと思います。

[299: 匿名さん]

憧れの地下住戸に当選した人の自慢話を見にきたけど、流れ変わった？

[300: 匿名さん]

オーストラリアの砂漠だったかで地下に住む人たちがいたよね。