オーベル目黒【旧称：目黒プロジェクト】（大成有楽不動産）

[匿名さん]

語りましょう。

公式 http://www.ober.jp/meguro/index.html
所在地 東京都目黒区目黒一丁目11番2（地番）
交通 ＪＲ山手線、東京メトロ南北線、東急目黒線、都営地下鉄三田線「目黒」駅徒歩6分
用途地域 第一種低層住居専用地域
総戸数 70戸
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 45.51m²～78.91m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階地上3階建
入居予定時期 平成26年3月下旬
販売予定時期 平成25年2月下旬
売主 大成有楽不動産
販売提携(代理) 大成有楽不動産販売
施工 安藤建設


【正式物件名称に変更しました　2013.2.26　管理担当】

[223: 匿名さん]

一流デベでは驚くような判断も、大成有楽は三流だから別段驚くことでもないのでしょう。何らかの想定外の事態が起こってもお金を出し、多くのものを失うのは住民（区分所有者）です。地下だけが浸水した場合の修繕や改善措置にかかる多額の費用も、地下階だけでなく住民全員で負担します。「浸水マンション」は近所で話題になり、重説記載されるので、マンション全体で中古の資産価値がぐっと落ちます。購入者はデベ側の対策説明に理解と納得を示しているようですが、浸水した時にデベが何か保証してくれるわけではないことは念頭に置くのがよいでしょう。

そんな起こるかどうか分からないことはリスクとして捉えない、素人よりデベを信頼するという判断もありでしょう。私が知らない最新の技術では完璧に対策できるのかもしれません。ただ、ここは洪水に見舞われていた負の歴史を持つ土地です。目黒川は毎年のように警戒水位に達し、この近辺ではないもののあちこちで浸水被害を繰り返しています。昨年は何度も地域に豪雨警報が出て、今年の4月にも氾濫危険水位到達で一帯にサイレンが鳴り響いています。どこに安心できる要素があるのか、さっぱり分かりません。豪雨とサイレンに怯えながら、分譲を買ってまで本当に住みたい場所なのでしょうか。いずれにしても、デベに騙された気の毒な購入者にはならないように願います。

[224: 匿名さん]

221は民度が違うといってるだけで坪280万買える人の民度が低いとは一言も言ってない。
同じく地下住戸が欠陥とも言ってない。
222は極論に走る思い込みの激しい残念な人。

[225: 匿名さん]

抽選終了後から書き込みが増えましたね。
抽選に落ちたキャンセル待ちの方が多いのでしょうか。

床上浸水したら地下以外の人もお金出すのですか？

[226: 匿名さん]

217だけど、全然営業じゃないよ。ジオ外観しょぼいのアグリーだし、エントランスこりゃないだろと思う。
野方ホープお気に召しませんか? ここ笑ってオーベルに近い気の利いた店ってどこ？教えてくれたら行きたいわ。マジカとかとりしきいうのやめてね。普通に使えないから。マンションのパンフとか地元民が普通に使わないだろって店セレクトするからね。野方ホープ笑いますか。広々してるし子供連れてけるし、リアルな頻用店をいったまでだけどね。

[227: ご近所さん]

あとオーベルの場所それでも標高なんぼかあると思うけど洪水に見舞われた土地？ホント？？いつの話？ここが洪水見舞われるなら、ジオの場所なんて完全浸水じゃん。サイレンなんて普通になるから誰も別に怯えないけどね。怯えるとしたら豪雨とかじゃなくて津波じゃないの？

[228: 契約済みさん]

ここは目黒川氾濫による浸水リスクというよりも、
急激な坂の途中にあることにより外構などの排水機能が
追いつかず、排水が逆流して床上浸水するパターンじゃないんですかね？
目黒川が氾濫してオーベルに水害があるとしたら、
ものすごく広いエリアが浸水しますよね!?

[229: 匿名さん]

坂下なので雨の場合は高台から水が流れ込んできます。地下の排水はポンプで行いますが、排水ポンプのキャパを超えたり、台風時に停電などで排水ポンプが止まった場合もヤバイでしょうね。

[230: 周辺住民さん]

気のきいたお店＝子供連れでも安心ですか...
小さいお子さん連れてこられても店に迷惑かけそうな感じだし遠慮しときます。
その手の店なら駅ビルにもわんさとありますしね。

[231: 匿名さん]

>>226
野方ホープ、私は好きですよ。サービス業に徹しているし、お得感もあります。困った時の外食についてはこれがあるだけで随分と助かると思いますが、子供に食べさせるのはどうかと。あとは名前忘れましたが、2階にあるハンバーグのお店は好きです。近所には多国籍な料理屋さんが集まっていて、どれもはずれはなく楽しめると思います。お値段それなりだったりするので、普段遣いかというと難しいでしょうかね。名前のよく出るお店は、予約がとれなかったり、一見さんばかりで騒々しかったり、おばちゃんの溜まり場だったりで、行かないですね。目黒にありそうでないのは、「休日の朝に近所のお店で焼きたてのパンを」「地元で評判のパティスリーで手土産を」「たまにはママ友と、隠れ家的カフェで」といった生活ですね。やはり、住宅地ではないので。全部アトレ頼りで、アトレができただけでもマシとも言えます。

洪水の話は、文章の一部を削除してしまったので脈絡なく理解できないですね。すみません。ここのデベがパンフレットで千代ヶ崎など随分昔の歴史を持ち出していたので、その頃のこの場所の歴史＝田園で洪水の水害に悩まされていた土地でしょうと。もっとも、当時は目黒川も蛇行していて現在の姿とは大きく違いますが、近年は近年で、目黒川沿いでは28年間で45回の水害があったというレポートも出ていますね。（ここでは決してない近所の）歴史を理解し、歴史を売りにしながら、肝心の建設地の歴史だけは鮮やかにスルーして、技術の進化で洪水が起きなくなったから「じゃあ、地下住戸を作って売るぜ」という態度はどんなものか、と思ったのです。電気通信大学があった50年近く前は、雨が降ると坂を本当に滝のように激流が流れ、底地であるこの建設地は常に湿地帯だったと言いますね。

[232: ご近所さん]

230 まあもはや別にどうでもいいけど、そんな定式化をしたつもりはない。そういう議論の仕方するなら、必要十分条件と必要条件はきちんと峻別してね。普段使いの店といってるだけだよ。駅ビルにワンさある？多分センスが違うんだね。私のセンスでは駅ビルより味も雰囲気もいい店下目黒にあるけどね。随分極端なんだね。子ども連れてけないみせから一気に駅ビルの店になるんだ。

[233: 契約済みさん]

恵比寿〜目黒〜五反田は日本でも有数なグルメスポットですよね。
みんな仲良くやりましょうよ。

[234: 契約済みさん]

とうとう契約しました。
多様な目黒の街にお住まいの皆さまのご意見を聞くと、飲食店一つとってもまた多様だと思いました。
学芸大学には賃貸で住んだ事はありますが、目黒(駅)に住むのは初めてなのでこれからドキドキです。どうぞよろしくお願い致します。
エントランス前の坂の上の方から、オーベルの建設地を見ると、もし立派な外観の建物に仕上がれば、坂下に構える近隣では相当立派な建物になりそうですよ。
もう遅いのかもしれませんが低地リスクは引き継ぎ分析していくつもりです。

[235: 匿名さん]

中古を見ると築浅もぼちぼち出てますね。
http://www.nomu.com/mansion/SearchList/?type=tokusyu&tokusyu_flg=1&...[]=13110&add_condition=C3&search_type_cd=2&limit=30&display=1&iaid=1311_1312_1313_1314_1315

[236: 契約済みさん]

坂を降りていくと眼下に重厚感のある低層マンションが佇んでいて、
エントランスや窓からは灯りがこぼれてライトアップされたら、
とても雰囲気のいい住宅になるのではないかと私も期待しています。

それは、目黒川周辺の高層マンションとも、大規模マンションとも異なり、
低層住宅ならではの高級感を醸し出してくれると思います。

もちろん、坂の途中であることは間違いありませんが
地位というか、花房山や池田山など上を見たらきりがないわけで、
不動産は立地と設備仕様と価格のバランスだと思います。

だから、私たちにとってはこの物件は購入に値したのだと思っています。

周辺環境については色々あるようですが
建物が立ち上がったら、また雰囲気は変わると思いますし、
居住者の私たちでより良く住み心地のよい雰囲気にしていきたいなと思っています。

[237: 周辺住民さん]

232さん
ホープ軒の常連さんみたいなので駅ビルにも家族連れのお手ごろ系のお店だったら
時間帯ちょっとずらして回転寿司の活や色んな焼きたてパンが食べられるお店とか
他にも色々あるのにと思ったんですが極論呼ばわりされるとは意外でした。
どの辺りがそんなにひどいお店なんでしょうか？
その対極にある下目黒のお店をぜひ紹介してもらいたいものです。
極端な下目黒上げと目黒下げする232さんの感性が気になるー

[238: 匿名さん]

どや顔で野方ホープを普段使いしてる家族とは一生分かり合えない自信がある。

[239: 契約済みさん]

まあオーベルから下目黒まで歩いて10分。
十分徒歩圏内だし、帰りの坂がきついなぁと思っても
下目黒に住まわれてる方は毎日登ってる訳ですから。
飲食店は目黒駅前もとんきや香港園、ホルモン稲田、カサ・デ・フジモリ
や他にも山下本気うどんや色々素敵なお店はありますし、
なにも野方ホープだけがラーメン屋でもないわけですから、
争う議論は辞めにしませんか？

[240: 購入検討中さん]

荒らす人の目的は何でしょう。
住みたくないなら他にいけばいいでしょう。

[242: 匿名さん]

目黒と言えばさんまですよ。

[244: 契約済みさん]

目黒といえば、とんきでしょう！

[245: 匿名さん]

ベリスタ、サンウッドあたりの築浅中古と比べると、高い印象ありますね。こちらは駅近ですが。

[246: ビギナーさん]

253さんの中古物件のリンクに21物件あり、その中の第一種低層は2件で、最寄り駅10分切るのはそのうち1件ですね。
坂と低地というデメリットはありますが、小規模マンション好きにとっては6分の第一種低層はなかなかないのでは。

[247: ビギナーさん]

訂正↑　253→235　失礼しました

[248: ビギナーさん]

その1件も定期借地権物件でした。

[249: 契約済みさん]

ミクロエリアでは同じ市場では物件がないということですね。
下目黒が同額であれば、私他オーベル契約者がこちらを選択
した様に、まあ需要有りで、もし売却するにしても、
そこまで心配する必要はなさそうで安心です。

坂を降りて重厚感のあるかっこ良いマンション仕上げてくださいね、
安藤はざまさん。

[250: 匿名さん]

2期はいつから？次で完売でしょうか？

[251: 契約済みさん]

250さん
公式HPによると
http://www.ober.jp/meguro/outline.html
7月下旬との記載があります。

何れにしても早めにモデルルームに行って残りのお部屋を
確認すべきですね

[252: 匿名さん]

↑ありがとうございます。

[253: 契約済みさん]

ここは上層と下層でかなり差のある値付けだから、
一部買い得感がない住戸はあるでしょうね。
地下住戸はもう全て終わったんですかね？
2期であればちょっと気になりますね。

[254: 匿名さん]

実際地下住戸のリセールはどうなんでしょうね？相当苦戦しそう。

[255: 匿名さん]

>254
中古市場見てみてください。
地下はいつまでも売れ残り、一階でも長い間、売れずに残ってますよ。
中古買う人は選択肢多いわけで、実物みて日当たりに失望し。。とのことでしょう。
ここの地下部屋は永住前提でいうことであれば駅距離・値段からいいのでは。

[256: 契約済みさん]

地下住戸のリセールバリューに関して、厳しい見方もありますが、
私が購入したポイントは、
・住み心地のいい且つ人気の目黒駅から徒歩6分の割には割安だったこと
・広いテラスが魅力的だったこと
です。
モリモトなどでみられたすぐ壁な地下住戸ではなく開放感はかなりあるのではないか、
と思っております。
ここに関しては出来上がり具合を見ないとわかりませんが、
そこはリスクを背負って決断しました。
単価だけでいったら通常の15%くらい安いというのが相場観です。

リセール時は値付けとのバランスでしょうね。
儲けることは難しくとも永住しないと残債割れして
身動き出来ない可能性は著しく低いと思います。

[257: 匿名さん]

地下住戸の青田買いはある種ら賭けだよね。どう転ぶか出来てみないとわからん。

[258: 匿名さん]

地下は怖い。

[259: 匿名さん]

地面より下に潜って暮らす地下住戸は物件価格が安いだけで、
管理費、修繕積立金、固都税、駐車場は上と変わらないからね。
新築ではローンと管理費等との比率はだいたい7:3くらいだと思うけど、
中古で物件価格が下がって修繕積立金が上がると、
住宅費のうち管理費等の占める割合が高くなって、
わずかな支払い差のために地下住戸を選ぶのがばからしくなる。

[260: 匿名さん]

うちは低層だけど三階と地下一階では同じ間取りでも分譲坪単価１００万違ったよ。でもいくら安くても地下と1階の中古は売れにくいね

[261: 購入検討中さん]

259さん
どんだけ修繕費あがるんですか？
むしろ上階の前被り有りの普通のバルコニーより、管理費いらないテラスが
あったほうがいいでしょうよ。

260さん
3階と地下住戸で同じ間取りと言ってますが、オーベルの地下住戸には広いテラス
がありますよ。
あといくら安くても売れない地下住戸があれば教えてください。
あなたの言っている坪100万以上はどの物件ですか？
買い叩きたいです。

[262: 匿名さん]

坪単価１００万はいい過ぎでしたね。
正確には分譲価格地下1階の住戸の平均価格は２２３万、3階の平均価格は３１０万でした。マンションは高台にあり地下住戸といっても庭があり見通しはあります。

[263: 匿名さん]

↑ムキになるなよ。契約者か？

[264: 匿名さん]

262さん
やはり坪９０万も違うんだね。そう考えるとここは妥当か。

[265: 匿名さん]

広いテラス、広いテラス、広いテラス、、、ねぇ。

ドライスペースを聞こえのいい言葉に言い換えただけでしょ。
中古で売る時はドライスペースって表示されますよ。残念ながら。

で、昔から地下に住む生活に憧れていたの？
多分、地下住戸を買う人は何事もロジカルに判断できて、
決断も早い頭のいい人達だと思うけど、
多くの人は第一印象とか、感情で決めるからね。

[266: 契約済みさん]

265さん

中古の時こそ新築より表記甘いでしょう。
新築時は、1LDK+Sが何故か中古では2LDK表記で売ってますよ。
なぜテラスをドライスペースと表記しなければならないのでしょうか？

昔から地下に住む生活に憧れている訳がないでしょう。
そんなのはモグラかミミズ位でしょう。
上層階が買えたらそっち買ってますよ。
予算とプランとの見合いで地下住戸を決断したことくらいロジカルな貴方なら分かるでしょう？

[267: 匿名さん]

地下住戸は妥協しても住みたくはないな。

[268: 匿名さん]

地下は安いから仕方ない

[269: 物件比較中さん]

こここんなに活発な議論行われるマンションじゃなかったはずだが
第一期が完売して焦った購入予定者が騒いでるのか？

[270: 匿名さん]

最近は前評判で微妙と言われていた物件の即完が相次いでいますからね。
検討中の方は焦りが出てくるでしょう。

[271: 購入検討中さん]

ここの地下に住みたい方が多かったということですかね。坪単価の安さはとても魅力的です。

地下の倍率も高かったので抽選に落ちた方も多いのでしょうね。しかし地下以外の書き込みがあまりないですね。

[272: 匿名]

>271
そうですね。
私は一階狙いで、不動産市況のこともあり焦って検討してましたが、立地・日当たりからどうしてもここじゃないと踏み切れませんでした。
そんなに予算があるわけでなく、このような立地に7-8K出すのはないなと、申し込まずに良かったと思ってます。でも気になって板は見ちゃいますね。