オーベル目黒【旧称：目黒プロジェクト】（大成有楽不動産）

[匿名さん]

語りましょう。

公式 http://www.ober.jp/meguro/index.html
所在地 東京都目黒区目黒一丁目11番2（地番）
交通 ＪＲ山手線、東京メトロ南北線、東急目黒線、都営地下鉄三田線「目黒」駅徒歩6分
用途地域 第一種低層住居専用地域
総戸数 70戸
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 45.51m²～78.91m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階地上3階建
入居予定時期 平成26年3月下旬
販売予定時期 平成25年2月下旬
売主 大成有楽不動産
販売提携(代理) 大成有楽不動産販売
施工 安藤建設


【正式物件名称に変更しました　2013.2.26　管理担当】

[No.181 by 匿名さん 2013-06-10 21:12:42]

残念ながら抽選に外れてしまいました。
何回も現地に行きましたが良いですよね。
目の間の坂は確かに物凄く急ですが実際に歩くと凄い箇所は短いので私は対して気になりませんでした。(雨の日は少し怖いですね)逆に下って権之助坂に出れば全く苦になりませんでしたよ。
ネットでも少し前迄は特別に評判が良い訳では無かったのでラッキーだなって思っていましたが甘かったです。
結果1週間で40戸以上が売れちゃいましたね。
間取り重視で希望のタイプが全て無くなってしまったので私は2期に応募しませんが購入出来た方、おめでとうございます。

私は更に良いマンションを見つけます。

[No.182 by 匿名さん 2013-06-10 23:07:18]

住まいサーフィンだと理論坪単価はぴったり300だね。ここの理論価格の批判をするのは自由だけど、一応データだから無視はできないよ。アベノミクス期待先行で、現時点では値上がりを織り込んだ高値掴みの価格だね。あがるといいね。

[No.183 by 匿名さん 2013-06-10 23:45:31]

1期即完売凄い！とかマジックが見切れない人々の集まりか。
ここは当初から買いたい部屋に対して検討書という物をを出してくれと言ってた。
それが多い部屋を1期販売としただけであり、これが即完売のからくりでしょうよ(笑)

ここはお盆過ぎの時点で5割残るという予想

[No.184 by 匿名さん 2013-06-11 00:14:45]

実際のところ販売戸数は？販売戸の分布はチェリーピック？わかった風に完売を一概にからくりと決めつける輩もやたらいるけど、そんなのcase by case。

[No.185 by 匿名さん 2013-06-11 01:35:14]

事実客溜めしていようが40戸販売して売れたのなら
それは市場、消費者が買いだと判断した結果でしょう。
どんなに販売遅らせても市場、消費者が見向きもしなければ
普通に売れ残るだけです。
今回抽選で落ちた人はきっとこの物件に対して、暮らすことを
イメージしてしまった以上諦めきれず2期販売で第一希望では
無い住戸を検討して買う人も少なからずいると思います。
もしこの物件が売れ残るのであれば、市場から見ても、当該物件
においても割高な場合のみでしょう。
仕様において及第点という声も聞きますが、いわゆるフルスペック
とも言えると思いますし、これ以上何があるんでしょうか？
耐震に問題があるという懸念もありますが、壁柱による圧迫感
のないプランは素晴らしいと思います。
でも私の出せるマックスの金額のお部屋で抽選に落ちたので、
泣く泣く諦めます。

[No.186 by 入居予定さん 2013-06-11 02:54:19]

2倍の所でしたが当選しました！
土曜日の時点では70戸の内で6割以上の
43戸が決まったそうです。

[No.187 by 物件比較中さん 2013-06-11 03:40:39]

185さん、落選は運とはいえ買う決断をされた物件なので残念な事です。耐震に問題をお感じの理由はどう言った事からかでしょうか？
神戸の震災では、壁式構造の建物の耐震性が評価されたとの事ですが。なのでその問題は本物件ではクリアしたと前に思ったのですが。検討が甘かったかな？

[No.188 by 物件比較中さん 2013-06-11 08:03:20]

賛否両論御座いますが、
最近になって随分掲示板が活発化してきましたね。住まいサーフィンでのお気に入り登録堂々のか2位を考慮すると皆さんかなり注目度が高いようですね。
二期は、限られた間取りと方角などで
物件の売れ行きは鈍るかもしれませんが完売はさせるでしょうね！
交渉次第では最後は思わぬ値引きがあるかもしれませんぞよ！

[No.189 by 匿名さん 2013-06-11 08:29:09]

なんにせよ、こういった物件でも完売コースなのは市況がバブルに向かっているということでしょうか。消費税や金利の先行き不安で煽って、一方で周辺相場の安定を見せるだけで、「今が買い時。ここは穴場。資産価値がある。要はバランス」って自ら言い出して右から左へ売れるんだから、楽な商売です（笑）　みなさん、本音は「こっちより、ブランズ花房山が圧倒的にいいなー」だったりしませんか。大丈夫ですか。

ここを投資対象として考えると1期最低価格の45平米で表面利回り5%とるだけで家賃19万円設定、6%では23万円で、この設定で借り手がいるはずなく赤字確実です。ちなみに全ての面で上回る目黒花房山プレイスは5階54平米で20万円です。目黒周辺の賃貸相場は安く、利回りは情けないほど低いのです。デベが念仏のように唱える「いざとなったら貸せる」は忘れて判断するのがよさそうです。金利動向にかかわらず、お得度は、借りた方に分があります。

売却時にはオウチーノだけではなくすべての中古サイトに利回りが表示されるでしょうから、謎の目黒相場は今よりも中古価格に敏感に反映されそうです。謎というか、目黒周辺は安い築古リノベ賃貸が多くて借り手にも人気なので、築浅も引きずられているのでしょう。目黒は、SUUMOやネットに書いてある資産価値で選ぶとみたいな基準に沿うと悲惨かもしれません。ここも、消去法や取ってつけた知識ではなく、本当に気に入ったので買う、という契約者が多いといいですね。

[No.190 by 185 2013-06-11 09:58:05]

187さん
壁式構造が耐震性に問題があると言ったのは、他社モデルルームに行った際、
間取りを見せたらその様なコメントがあった次第です。
技術的な根拠をもとに発言したわけではないのでご安心下さい。

189さん
確かにここの最低価格の1LDKであればその様な計算になると思いますが、
実は2LDKの半地下住戸と大した価格差は無かったのです。
これはモデルルームに行った方なら分かるはずです。
この物件は登記を見る限り、時期的に考えてデベロッパーが高値掴み
した物件で今回の価格設定はそもそも赤字なのではないかと推測されます。
決して楽な商売とは言えないかと思います。個人で考えたら恐ろしいこと
ですよね…
金利上昇によるリスクもありますが、原価の建築費UPにより価格を
上げざるを得ない→それでも売れる→不動産会社があざとく価格設定を
更に上げる→それでも売れる→バブル。
といった流れじゃないでしょうか。
いずれにせよ、値引前提ではなくなったこの市場は既に買い時ではない、
という判断はもあるかと思いますが、見方によってはここ数年で最後の
買い時というより買える時といった見方はできないでしょうかね？

[No.191 by 物件比較中さん 2013-06-11 11:06:13]

オーベルから目黒駅方面とは反対の目黒区民センターは古い施設(図書館、ジム、美術館等)ですが、目黒川沿いで開放的で癒されます。ゴルフをやられるかたならその近くに打ちっぱなしもあります。
権之助坂の古臭い商店街はルックスは悪いですが。前から目黒は洗練されてない雑多な街の印象ですが住めば、その坂の様にアップダウンあり面白いのかな？人気駅徒歩低層物件はみんな高く、こちらも一般人には高い買い物ですがね。

[No.192 by 匿名さん 2013-06-11 12:15:55]

たまにでてくる、流れを無視してステマ的コメントをするのは何者？（笑）

[No.193 by ﾋﾞｷﾞﾅｰさん 2013-06-11 12:32:46]

すいません。流れを中断しまして。以後気を付けます。マンションもクチコミもビギナーです。契約検討中者です。

[No.194 by 匿名さん 2013-06-11 19:48:36]

謝るぐらいな、捨て駒発言するなよ

[No.195 by 匿名さん 2013-06-11 20:01:02]

１９０さんと同感です
リーマン前の購入などを考慮すると、決して楽でなく、かといって理想な価格に上げる事はできず地下住戸や1ＬDKなどを増やし販売個数を確保したと思います
今後の先行きがどうなるか？高等材料、優遇処置など色々と、考えられるけど買うチャンスと言うよりは買えるチャンス のようですね

[No.196 by 購入検討中さん 2013-06-11 20:38:48]

ここはリーマン後の仕入れじゃないのでしょうか？

[No.197 by 匿名さん 2013-06-11 21:18:17]

いや、土地の購入時期を実際に調べたら前でしたよ

[No.198 by 購入検討中さん 2013-06-11 21:30:44]

ありがとうございます。
営業トークを信じてしまってました。

[No.199 by 匿名さん 2013-06-12 00:06:52]

バブルｗｗｗ何でもバブル言うのやめてよｗ
過去バブルと言われてる状態はこんなもんじゃないんだよｗｗ
お前らのバブルは安過ぎる

[No.200 by 購入検討中さん 2013-06-12 04:31:36]

お前がバブルって言うのが一番、安いよ！
バブルを乗り越えた人や経験した人は
こんな所に来て自慢しないよ！

さておき、現在は上手く行っているマンションだと思いますが
残り2期の間取り、人気はどうなんですかね？
モデルルームへ何度も行きましたが
皆さん住む目的にしか見えませんでしたが…
投資と永住は見抜けませんでした。