オーベル目黒【旧称：目黒プロジェクト】（大成有楽不動産）

[匿名さん]

語りましょう。

公式 http://www.ober.jp/meguro/index.html
所在地 東京都目黒区目黒一丁目11番2（地番）
交通 ＪＲ山手線、東京メトロ南北線、東急目黒線、都営地下鉄三田線「目黒」駅徒歩6分
用途地域 第一種低層住居専用地域
総戸数 70戸
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 45.51m²～78.91m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階地上3階建
入居予定時期 平成26年3月下旬
販売予定時期 平成25年2月下旬
売主 大成有楽不動産
販売提携(代理) 大成有楽不動産販売
施工 安藤建設


【正式物件名称に変更しました　2013.2.26　管理担当】

[143: 匿名さん]

低層マンションはそういうもんだよ

[144: 購入検討中さん]

迷った時点で地下住戸はやめておいたほうがいいですよ。
この立地を評価するのであれば、お金を積まざるを得ない
んでしょうね。

[145: 購入検討中さん]

申し込んだ部屋は抽選になり現在2倍です。

[146: 物件比較中さん]

半地下の2LDKは3つ。
平米単価は85くらいで目黒にしては安い。
しかし陽当たりゼロだしそれなりのリスクは伴うのかもな。
値段的にこの3つは倍率付くと思われたもの。

[147: 購入検討中さん]

半地下２ＬＤＫは６つじゃ？
半地下に我慢すれば安く目黒に住めるのか。
住んでから後悔しそうだけど。
上階は倍率が低い？

[148: 匿名さん]

半地下って良い風に言ってますけど、
３階しか建たないはずの一種低層に４階が建っているってことは、
このマンションで言う１階ってのは法律上は地下１階ってことですよ。
れっきとした完全な地下住戸です。

[149: 購入検討中さん]

ここは地下が人気なマンションなのですか

[150: 匿名さん]

目黒駅至近で平米90切るのは多くないからでしょう。
ここらに住めるのは金持ちだけだな。坂が多いのにね

[151: 物件比較中さん]

地下から上の階に向かって
平米単価は、85、100、110、120
くらい？

[152: 購入検討中さん]

平米85万も払って地下住戸。。
他にもっといいマンションありそうですね。
エリアは妥協しなきゃならないですけど。

[153: 匿名さん]

半地下は子供の騒音をきにしなくていいので、住み替え前提の若い夫婦に需要があります。

[154: 匿名さん]

結局は総額だからね

[155: 匿名さん]

地下以外は抽選がないのでしょうか？

[156: 購入検討中さん]

営業トークかもしれませんが地下以外も抽選があると聞きました。

希望住戸によって抽選日の集合時間は違うのでしょうか。
希望者全員が集まれるスペースはないですよね。

[157: 匿名さん]

なんのかんの売れそうな雰囲気なんですね。2期はありそうですが。

[158: かあちゃん]

三階の部屋も三倍の倍率がついてなくなく、諦め四階を視野に入れてる人もいるみたいです

[159: 匿名さん]

抽選落ちた泣
地下住戸に住みたかったな。。

[160: 匿名]

今日で何戸の申し込みがあったのでしょうか？
まだ二期あるよね？

[161: 匿名さん]

地下住戸何倍でしたか？

[162: 匿名さん]

地下住戸は全て売れみたいですね。
残るは高額なお部屋のみ…

[163: 匿名]

人の価値観てそれぞれなのですね。
私は地下はないと思い、2－4階にて値段と日当たりにて熟慮中であり、二次までもう少し検討します。

[164: 購入検討中さん]

地下の倍率は最高4倍。
二期はどれも日当たりが…

[165: 買いたいけど買えない人]

確かに、一階は値段も広さも手頃で四倍人気でしたが、驚いたのは
四階まで売れ行き好調で一期で溢れた人に他の部屋を紹介しているみたいですよ！
HP でもまだそれぞれの正式価格も出してないですしね
予想よりも完売が早いかもね

[166: 購入検討中さん]

訪問してきました
大雨が心配ですが、地下にピットを設けておりエントランス側周辺に排水溝を設けており対策をしているようです
あとは、自信の際に炊き出し機や投光器、小型発電機など災害対策を少し視野に入れてるところはプラス評価です

[167: 匿名さん]

ちなみに地下住戸はどれも抽選だったの??
どこらへんが倍率高かったかわかる人いたら教えて下さい。

[168: 購入検討中さん]

No,167へ
100%でないですが、地下は、ほぼ全てと言っても良いぐらいですね！南の60オーバーの間取りや北西一階は全てらしいですよ
何しろ、二階、三階も一倍物件があったようですから

[169: 物件比較中さん]

ん～ん
行くべきか・・迷うぅ
ただ、これを逃すとまた当分物件がでないし高額だけに(*≧∀≦*)

[170: 物件比較中さん]

ん～ん
行くべきか・・迷うぅ
ただ、これを逃すとまた当分物件がでないし高額だけに(*≧∀≦*)

[171: 物件比較中さん]

第1期、早くも販売終了

[172: 匿名さん]

割高なのに売れてるんだねー。

[173: 物件比較中さん]

え～一期販売終了なんですか！？
狙っていた物件なので残念
でも、二期はありますよね

[174: 匿名さん]

いい感じで中のひとのコメントが続きますね。

子育て世帯にあの傾斜15度の長い坂道は苦行というか拷問に近いと思います。
周辺は汚いゴミだらけの路地で広告のイメージとは笑うくらいかけ離れています。
邸宅と言えるのは三田側で、この立地で坪330万円超出すのは正気ではありません。

高額な上層階からやっと見えるのは、錆びたまま放置のボロ住宅の屋根と生活臭。
ボロボロの都営住宅と貧しい人の無遠慮な暮らし振り、ゴミ処理場と煙突。
既存不適格で建ち続ける西目黒苑、それに電線と高台の高度成長期の高級マンション。

設備は及第点だと思いますが、立地が私にはNGでした。

[175: 購入検討中さん]

確かに最寄りの坂は凄いです。別ルートの権之助坂へ出る所の坂もやや急な部分があります。幼子がいる家庭で坂を経験されているかた、坂マンション経験済みの方のアドバイスは聞きたいです。(オーベルは坂を降りきった所ですが、かなり上の方の坂途中のマンションへベビーカーで入って行く人はいましたが。。)
三田側は平均的に坪400のイメージがして、恐ろしくて手が出せません。
回りの環境は、花房山、長者丸、白金あたりとは違い庶民的ですが、穴場と思い
目をつぶってます。
今同時検討している他の物件と比較していますが、みんな同程度に高いので目がバカになってしまった感もありますが、適性価額は難しい問題ですね。

[176: 匿名さん]

確かにエントランス目の前の坂はね

行きは権之助坂ルートだ帰宅はエントランス前からと言うルートですね
ただ、三田側は高く花房山は価格の割りに建物が少し安っぽいですしね
目黒周辺で検討するなら坂は、付いて回りますね
いずれにせよ、マンションの購入時期今と考えています！（少し遅いぐらいかな）は消費税アップではなく金利や円の価値を考慮するべきだと思っています。
インフレ傾向へ国策で進めていくことや現金は多少必要ですが購入資金を長く持つリスクは否めませんね。
投資用にはこの物件はアリだと感じますけどね。如何ですかね

[177: 購入検討中さん]

全てを満たすマンションはそれ相応の価格となりますから
ここが穴場という考えは私も同じです。

このマンションの懸念としては、
坂
高級感のない周辺環境
既存不適格により建て替えると大損するため老朽化し続ける隣のマンション
そのマンションによる日当たりの悪さ
大規模ゴミ処理工場が近い。
その処理場の隣にある小学校が学校区

このデメリット以上のメリットを感る人が買うわけで、1期即完売ならメリットが大きいのだと思います。

[178: 匿名さん]

確かに、どこに重点を置き見るかですね
坂が完全に駄目な方にはだめですし、それ以上に利便性とコストパフォーマンスを重視するのであればGOですね
勿論、軽視出来ないのは即完したニーズが有ることです。実際に購入者以外がデメリットを羅列してそれで心が動くようでは買いではないですね

[179: 匿名さん]

え？コストパフォーマンスいいの？これで？

[180: 匿名さん]

まあ山手線城南エリアで目黒という人気のある駅で、坪300万を切って280万位であれば、
いい買い物なんじゃないですかね。
あくまで資産性という意味でですが。
当然坂もあれば、周辺環境も決して一低の閑静な住宅街というよりも、取り残された町と
いった感じは否めないですので、買うか買わないかは何を重視するかによりますけど。

[181: 匿名さん]

残念ながら抽選に外れてしまいました。
何回も現地に行きましたが良いですよね。
目の間の坂は確かに物凄く急ですが実際に歩くと凄い箇所は短いので私は対して気になりませんでした。(雨の日は少し怖いですね)逆に下って権之助坂に出れば全く苦になりませんでしたよ。
ネットでも少し前迄は特別に評判が良い訳では無かったのでラッキーだなって思っていましたが甘かったです。
結果1週間で40戸以上が売れちゃいましたね。
間取り重視で希望のタイプが全て無くなってしまったので私は2期に応募しませんが購入出来た方、おめでとうございます。

私は更に良いマンションを見つけます。

[182: 匿名さん]

住まいサーフィンだと理論坪単価はぴったり300だね。ここの理論価格の批判をするのは自由だけど、一応データだから無視はできないよ。アベノミクス期待先行で、現時点では値上がりを織り込んだ高値掴みの価格だね。あがるといいね。

[183: 匿名さん]

1期即完売凄い！とかマジックが見切れない人々の集まりか。
ここは当初から買いたい部屋に対して検討書という物をを出してくれと言ってた。
それが多い部屋を1期販売としただけであり、これが即完売のからくりでしょうよ(笑)

ここはお盆過ぎの時点で5割残るという予想

[184: 匿名さん]

実際のところ販売戸数は？販売戸の分布はチェリーピック？わかった風に完売を一概にからくりと決めつける輩もやたらいるけど、そんなのcase by case。

[185: 匿名さん]

事実客溜めしていようが40戸販売して売れたのなら
それは市場、消費者が買いだと判断した結果でしょう。
どんなに販売遅らせても市場、消費者が見向きもしなければ
普通に売れ残るだけです。
今回抽選で落ちた人はきっとこの物件に対して、暮らすことを
イメージしてしまった以上諦めきれず2期販売で第一希望では
無い住戸を検討して買う人も少なからずいると思います。
もしこの物件が売れ残るのであれば、市場から見ても、当該物件
においても割高な場合のみでしょう。
仕様において及第点という声も聞きますが、いわゆるフルスペック
とも言えると思いますし、これ以上何があるんでしょうか？
耐震に問題があるという懸念もありますが、壁柱による圧迫感
のないプランは素晴らしいと思います。
でも私の出せるマックスの金額のお部屋で抽選に落ちたので、
泣く泣く諦めます。

[186: 入居予定さん]

2倍の所でしたが当選しました！
土曜日の時点では70戸の内で6割以上の
43戸が決まったそうです。

[187: 物件比較中さん]

185さん、落選は運とはいえ買う決断をされた物件なので残念な事です。耐震に問題をお感じの理由はどう言った事からかでしょうか？
神戸の震災では、壁式構造の建物の耐震性が評価されたとの事ですが。なのでその問題は本物件ではクリアしたと前に思ったのですが。検討が甘かったかな？

[188: 物件比較中さん]

賛否両論御座いますが、
最近になって随分掲示板が活発化してきましたね。住まいサーフィンでのお気に入り登録堂々のか2位を考慮すると皆さんかなり注目度が高いようですね。
二期は、限られた間取りと方角などで
物件の売れ行きは鈍るかもしれませんが完売はさせるでしょうね！
交渉次第では最後は思わぬ値引きがあるかもしれませんぞよ！

[189: 匿名さん]

なんにせよ、こういった物件でも完売コースなのは市況がバブルに向かっているということでしょうか。消費税や金利の先行き不安で煽って、一方で周辺相場の安定を見せるだけで、「今が買い時。ここは穴場。資産価値がある。要はバランス」って自ら言い出して右から左へ売れるんだから、楽な商売です（笑）　みなさん、本音は「こっちより、ブランズ花房山が圧倒的にいいなー」だったりしませんか。大丈夫ですか。

ここを投資対象として考えると1期最低価格の45平米で表面利回り5%とるだけで家賃19万円設定、6%では23万円で、この設定で借り手がいるはずなく赤字確実です。ちなみに全ての面で上回る目黒花房山プレイスは5階54平米で20万円です。目黒周辺の賃貸相場は安く、利回りは情けないほど低いのです。デベが念仏のように唱える「いざとなったら貸せる」は忘れて判断するのがよさそうです。金利動向にかかわらず、お得度は、借りた方に分があります。

売却時にはオウチーノだけではなくすべての中古サイトに利回りが表示されるでしょうから、謎の目黒相場は今よりも中古価格に敏感に反映されそうです。謎というか、目黒周辺は安い築古リノベ賃貸が多くて借り手にも人気なので、築浅も引きずられているのでしょう。目黒は、SUUMOやネットに書いてある資産価値で選ぶとみたいな基準に沿うと悲惨かもしれません。ここも、消去法や取ってつけた知識ではなく、本当に気に入ったので買う、という契約者が多いといいですね。

[190: 185]

187さん
壁式構造が耐震性に問題があると言ったのは、他社モデルルームに行った際、
間取りを見せたらその様なコメントがあった次第です。
技術的な根拠をもとに発言したわけではないのでご安心下さい。

189さん
確かにここの最低価格の1LDKであればその様な計算になると思いますが、
実は2LDKの半地下住戸と大した価格差は無かったのです。
これはモデルルームに行った方なら分かるはずです。
この物件は登記を見る限り、時期的に考えてデベロッパーが高値掴み
した物件で今回の価格設定はそもそも赤字なのではないかと推測されます。
決して楽な商売とは言えないかと思います。個人で考えたら恐ろしいこと
ですよね…
金利上昇によるリスクもありますが、原価の建築費UPにより価格を
上げざるを得ない→それでも売れる→不動産会社があざとく価格設定を
更に上げる→それでも売れる→バブル。
といった流れじゃないでしょうか。
いずれにせよ、値引前提ではなくなったこの市場は既に買い時ではない、
という判断はもあるかと思いますが、見方によってはここ数年で最後の
買い時というより買える時といった見方はできないでしょうかね？

[191: 物件比較中さん]

オーベルから目黒駅方面とは反対の目黒区民センターは古い施設(図書館、ジム、美術館等)ですが、目黒川沿いで開放的で癒されます。ゴルフをやられるかたならその近くに打ちっぱなしもあります。
権之助坂の古臭い商店街はルックスは悪いですが。前から目黒は洗練されてない雑多な街の印象ですが住めば、その坂の様にアップダウンあり面白いのかな？人気駅徒歩低層物件はみんな高く、こちらも一般人には高い買い物ですがね。

[192: 匿名さん]

たまにでてくる、流れを無視してステマ的コメントをするのは何者？（笑）

[193: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

すいません。流れを中断しまして。以後気を付けます。マンションもクチコミもビギナーです。契約検討中者です。

[194: 匿名さん]

謝るぐらいな、捨て駒発言するなよ

[195: 匿名さん]

１９０さんと同感です
リーマン前の購入などを考慮すると、決して楽でなく、かといって理想な価格に上げる事はできず地下住戸や1ＬDKなどを増やし販売個数を確保したと思います
今後の先行きがどうなるか？高等材料、優遇処置など色々と、考えられるけど買うチャンスと言うよりは買えるチャンス のようですね

[196: 購入検討中さん]

ここはリーマン後の仕入れじゃないのでしょうか？

[197: 匿名さん]

いや、土地の購入時期を実際に調べたら前でしたよ

[198: 購入検討中さん]

ありがとうございます。
営業トークを信じてしまってました。

[199: 匿名さん]

バブルｗｗｗ何でもバブル言うのやめてよｗ
過去バブルと言われてる状態はこんなもんじゃないんだよｗｗ
お前らのバブルは安過ぎる

[200: 購入検討中さん]

お前がバブルって言うのが一番、安いよ！
バブルを乗り越えた人や経験した人は
こんな所に来て自慢しないよ！

さておき、現在は上手く行っているマンションだと思いますが
残り2期の間取り、人気はどうなんですかね？
モデルルームへ何度も行きましたが
皆さん住む目的にしか見えませんでしたが…
投資と永住は見抜けませんでした。

[201: 匿名さん]

営業さんも資産性はそこまでPRしてきませんでしたよね。
立地の希少性は言ってましたが。
サブリースの価格表も提示無かったなぁ。
まあしばらく自分たちで住む前提での購入
ですからね。
賃料表よりも大事なのは中古市場でしょう。
下目黒の行人坂下と比較すれば、イコール、
もしくは若干こちらの方が上なんじゃないか
と思っていますがいかがでしょう？

[202: 匿名さん]

いや～第一期が終わり購入された方おめでとうございます。購入しようとも高額のため躊躇い購入できませんでしたがあわよくば最後の住戸を狙い少しでも安値で買い叩きたい方のデメリット発言も目立ち(笑)どうかと思います。。
正直に買いたいたいけど手が出ないですとね。

[203: 物件比較中さん]

バブラーうるさいよ。

[204: 匿名さん]

ここの若い営業マンが良くなく、買う気なくしました。

[205: 匿名さん]

>201
私も中古相場の行、気になりますが、雰囲気は行人坂下の方が圧倒的にいいと思います。

[206: 申込予定さん]

行人坂下は確かに目黒川の雰囲気やグレード感のあるマンションはあるけど
地位でいったら下目黒何丁目より目黒一丁目でしょう。
坂中と坂下は違います。

[207: 匿名さん]

目黒近辺をうろついて不動産コンサルを目指す元デベ社員がしつこいですね。

地位では、目黒一丁目といえどもここは高台エリアからはずれた底地で論外でしょう。
目黒川真横に住もうとは思いませんが、多くの検討者にとってはどちらが魅力的か。

[208: 匿名さん]

下目黒の街並みと比較すると目黒1丁目は高級感が全くないです。だから山手線内側と比べるとかなりの価格差がついたのだと思います。地下は目黒徒歩6分とは考えられない価格でしたしね。

ジオ目黒が販売に苦戦してる中、オーベル目黒が抽選ほぼ完売だったわけで、街並みだけじゃないメリットがあるのではないでしょうか。

[209: 匿名さん]

都営住宅と老朽戸建とミニ戸とゴミ処理場に囲まれた場所に、地位を議論する価値があるの？

あと、地下住戸買う人は、ここは坂の下かつ日当たりも悪いという最悪に近い条件だから、
似たような条件の中古を内覧してから決断することをおススメする。
地下住戸は不人気の1階よりもさらに中古では成約率が低くて引き合いがないから、
残債から売るに売れずに市場にはほとんど出ていないと思うけど。
プライバシーがとか防音がとか意外と明るい（らしい）とか、
湿気も24時間換気で大丈夫（らしい）とか納得しようと思っているだろうけど、
地下にもぐってこれからずっと住むのは大変だよ。
賃貸でも中古でも人気ないから、圧倒的な価格メリットと忍耐力があればいいんだろうけど。
（引き合いがない理由は、湿気で建具まで傷んでリフォームコストがかさむから、貧乏くさいから等々）

ここも見てるよね。
モデルルームで説明があっただろうけど、水深ランクの高い場所（ここ）に地下住戸作っているんだよ。
高台からも流れこんでくる大量の雨水を、浸水状態でどこにどうやって排水するのかね。
http://www.city.meguro.tokyo.jp/kurashi/anzen/bosai/ooame/map/files/su...

[210: 購入検討中さん]

209さん

地下住戸不人気についてですが、割安感からか第一期ではほぼ抽選になって
いたのですが、新築だと値引無しの抽選で、中古だと不人気で残債割れで
売りにすら出ないというのはストンときません。

浸水マップも見ましたが、防潮板と地下に雨水貯留槽があるので、大凡
対策はされているのでしょう。

[211: 物件比較中さん]

地下住居はほかの低層物件でもなぜか人気が高かったです。

ここは低地なので、209さんのおっしゃる通りもちろん良く分析した方がいいですね。

[212: 匿名さん]

新築だとイメージだけだから自分を騙せる余地があるが、中古だと実物件見れるから、こりゃないわ～、ってなって誰も買わず叩き売りにしないと捌けなくなるんじゃないかな。

[213: 申込予定さん]

つい最近、別の某低層マンションの竣工後モデルルームで地下住戸見ましたが、明るくテラスが広くてとてもよかったですよ。見ると人気が出る理由も納得します。オーベルは竣工後売りではないですが。

[214: 匿名さん]

私もジオの地下住戸見ましたが、図面で見るより
実際で見た後の方が全然印象が良かったですよ！
しかもジオみたいに目の前がボロビルじゃなくて
外構緑地化されてるし建ぺい率が低いから建物間の距離もあるし
もっといい雰囲気なんだろうな、と推測されます。
むしろ2階の実質1階よりも広いテラスがある地下住戸
の方がよっぽどいいと思いましたよ。
ジオは仕様はそこそこいいんだけど内装のセンスが悪いのと
外観がイマイチすぎでパスして、オーベルで抽選外れて路頭に迷ってます。
誰か助けて下さい。

[215: 匿名さん]

目黒花房山がおすすめ。

[216: 匿名さん]

新築マンションにのぼせあがった人は、豪華なカタログやきれいなモデルルームを見学していると、気持ちの高まりから舞い上がっていて、気づいてみれば、「憧れのブランド駅近だけが自慢の、当初検討していた条件とは全然違うけど予算だけはクリアできる、三流立地で三流デベの三流ゼネ施工の、日照がなくて水害ハザードでは相当の被害が予想される地区の地下に潜って壁だけを見て人生を過ごすマンション」を買うことに、自分で自分を説得しはじめていたりするものです。住宅は、とても高額なことから、判断を誤って購入すると人生を変えてしまう程の一面もあります。だからこそ、本当に価値のあるものに、お金をかけることが賢い人だと思います。

[217: ご近所さん]

地元民ですけど、オーベルの立地とジオの立地を比較すると、
駅近はオーベル、水害の危険とかはオーベル。オーベルはそうはいっても川からの高さはだいぶあると思うけど。但しここ10年くらいは洪水なんて起きてない。周囲のアミューズメントは圧倒的にジオ。下目黒・不動前エリアは目黒駅周辺とは違った文化圏だとおもったほうがよい。今後は知らないけど、目黒の駅前はパチンコ屋とか雑居ビルとかで正直さえない。下目黒は雅叙園も近いけど、知る人ぞ知る芸能人もよく出没するイタリアン、そばや、バー、ステーキ屋、寿司屋等目白押し。ダカラなにという向きもあろうがお笑い芸能人もたくさん住んでる。林試の森も近いし、目黒駅前より一段物価が安く生活もしやすい。オーベルの周りはみんながいいてるとおりですよね。ちなみにルソイっていう店と野方ホープに近いのはいいけどね。ここでガーデンプレイスを主張されてもね。。。
トータルではジオかな。。。目黒の低地はやだというのであればやっぱ品川区上大崎か目黒区三田じゃないかね。ここはどうにも中途半端。
あと坂が云々あるけどこれをさけたいなら城南エリアにこない方がいいよ。湾岸向き。

[218: 匿名さん]

ジオの仕上がりの悪さには驚愕しました。
細かいタイルがいびつだったり、白いタイルは
もう黒ずんだり、ペンキが飛び散ったり、ひどかったですね。
ものが悪いというよりも施工が悪かったんでしょうね。
オーベルの仕上がりには期待してます。
エリアは好みでしょうね。
確かに周りは汚いマンション、戸建もありますが
本当に静かな場所です。
下目黒は人通りが多くて賑やかな雰囲気。
住むには静かなほうがいいですよね。

[219: 周辺住民さん]

近くの公団に住んでますがご近所に住まれてるジオの営業さんですか
外食関係は下目黒に限らず駅周辺や権之助坂でも気の利いた店は結構あるのによりによってルソイや野方ホープ？
ガーデンプレースと同じ距離なのに林試の森は近い？　

ジオも悪くはないんですけど間取りを見切りすぎたのが敗因ですね。
価格帯がもう少し低い所だったらいいかもしれませんが
目黒にマンション買いたい人だとあの間取りは妥協範囲を超える人が多数でしょう。


こっちは最上階の値段は想定の範囲外。まー戸数も少ないし川沿いマンションは
無理で待ってた人狙いでデベの作戦勝ちというところですかね。
ここ数年の目黒駅物件は道路沿いや川沿いが多くてこの手のマンションは以外に少なく希少価値だったりします。

[220: 匿名さん]

野方ホープ笑ったｗ
ルソイはジオの方が近いだろ。

[221: デベにお勤めさん]

マンション購入検討中の不動産屋です。

地位（ぢぐらい）と仰る方が大勢いますが、これは不動産の業界用語で一般的な言葉ではありません。
簡単に説明すると、土地の格・グレードを表す言葉ですが古くから住宅地として裕福な層、
特権階級が住んでいた土地が現在でも地位が高いとされています。

そういう意味では、駅近であるか否かははあまり関係なく、
周辺と比べて高台であること、谷地でないことが重要となってきます。
古くから金持ちは水害被害のない所に住むのが鉄則なので。

だいたい古くから谷地であった場所は、雑多な雰囲気なまま現代を迎えていることが多く、
都営や区民アパートがそのような立地には建設される事がままあります。
今回の土地もまさにそうですね。

そういう意味では206さん以降、地位の議論になっていますがそこの評価で行くと
「地位は決して高いとはいえない」

地下住戸の議論もなされていますが、洪水ハザードマップに該当する土地では
地下を掘る機械式駐車場を作ることすら一流デベでは躊躇しますので（将来クレームのリスクあり）
地下に住戸を作るなんてもってのほかだと思います。

そういう意味では大成有楽の判断には少し驚いていますが、
それだけに事業性が相当厳しい事業ということも容易に推測されます。
想定を超える大雨時やゲリラ豪雨時には確実に床上浸水に至りますからそのリスクを考えた上で
値段が安くてお買い得と考える方であれば問題ないとは思います。
中古でも不勉強な人は買ってくれると思うので流動性は悪くないと思いますし。

個人的には、上層階と下層階でかなりの金額差があるマンションなので
共同生活を送るなかで住民の民度の違いの方が私は気になりますので検討はやめておきます。

[222: 匿名さん]

221さん
最低坪280万で民度が低い笑
不動産会社でその感覚。
年収いくらもらってるのか知りませんが相当お金もらってるんですね笑

あなたが確実に床上浸水するとおっしゃる根拠がわかりませんが
住戸が全体の１／４相当欠陥住戸ですね。

[223: 匿名さん]

一流デベでは驚くような判断も、大成有楽は三流だから別段驚くことでもないのでしょう。何らかの想定外の事態が起こってもお金を出し、多くのものを失うのは住民（区分所有者）です。地下だけが浸水した場合の修繕や改善措置にかかる多額の費用も、地下階だけでなく住民全員で負担します。「浸水マンション」は近所で話題になり、重説記載されるので、マンション全体で中古の資産価値がぐっと落ちます。購入者はデベ側の対策説明に理解と納得を示しているようですが、浸水した時にデベが何か保証してくれるわけではないことは念頭に置くのがよいでしょう。

そんな起こるかどうか分からないことはリスクとして捉えない、素人よりデベを信頼するという判断もありでしょう。私が知らない最新の技術では完璧に対策できるのかもしれません。ただ、ここは洪水に見舞われていた負の歴史を持つ土地です。目黒川は毎年のように警戒水位に達し、この近辺ではないもののあちこちで浸水被害を繰り返しています。昨年は何度も地域に豪雨警報が出て、今年の4月にも氾濫危険水位到達で一帯にサイレンが鳴り響いています。どこに安心できる要素があるのか、さっぱり分かりません。豪雨とサイレンに怯えながら、分譲を買ってまで本当に住みたい場所なのでしょうか。いずれにしても、デベに騙された気の毒な購入者にはならないように願います。

[224: 匿名さん]

221は民度が違うといってるだけで坪280万買える人の民度が低いとは一言も言ってない。
同じく地下住戸が欠陥とも言ってない。
222は極論に走る思い込みの激しい残念な人。

[225: 匿名さん]

抽選終了後から書き込みが増えましたね。
抽選に落ちたキャンセル待ちの方が多いのでしょうか。

床上浸水したら地下以外の人もお金出すのですか？

[226: 匿名さん]

217だけど、全然営業じゃないよ。ジオ外観しょぼいのアグリーだし、エントランスこりゃないだろと思う。
野方ホープお気に召しませんか? ここ笑ってオーベルに近い気の利いた店ってどこ？教えてくれたら行きたいわ。マジカとかとりしきいうのやめてね。普通に使えないから。マンションのパンフとか地元民が普通に使わないだろって店セレクトするからね。野方ホープ笑いますか。広々してるし子供連れてけるし、リアルな頻用店をいったまでだけどね。

[227: ご近所さん]

あとオーベルの場所それでも標高なんぼかあると思うけど洪水に見舞われた土地？ホント？？いつの話？ここが洪水見舞われるなら、ジオの場所なんて完全浸水じゃん。サイレンなんて普通になるから誰も別に怯えないけどね。怯えるとしたら豪雨とかじゃなくて津波じゃないの？

[228: 契約済みさん]

ここは目黒川氾濫による浸水リスクというよりも、
急激な坂の途中にあることにより外構などの排水機能が
追いつかず、排水が逆流して床上浸水するパターンじゃないんですかね？
目黒川が氾濫してオーベルに水害があるとしたら、
ものすごく広いエリアが浸水しますよね!?

[229: 匿名さん]

坂下なので雨の場合は高台から水が流れ込んできます。地下の排水はポンプで行いますが、排水ポンプのキャパを超えたり、台風時に停電などで排水ポンプが止まった場合もヤバイでしょうね。

[230: 周辺住民さん]

気のきいたお店＝子供連れでも安心ですか...
小さいお子さん連れてこられても店に迷惑かけそうな感じだし遠慮しときます。
その手の店なら駅ビルにもわんさとありますしね。

[231: 匿名さん]

>>226
野方ホープ、私は好きですよ。サービス業に徹しているし、お得感もあります。困った時の外食についてはこれがあるだけで随分と助かると思いますが、子供に食べさせるのはどうかと。あとは名前忘れましたが、2階にあるハンバーグのお店は好きです。近所には多国籍な料理屋さんが集まっていて、どれもはずれはなく楽しめると思います。お値段それなりだったりするので、普段遣いかというと難しいでしょうかね。名前のよく出るお店は、予約がとれなかったり、一見さんばかりで騒々しかったり、おばちゃんの溜まり場だったりで、行かないですね。目黒にありそうでないのは、「休日の朝に近所のお店で焼きたてのパンを」「地元で評判のパティスリーで手土産を」「たまにはママ友と、隠れ家的カフェで」といった生活ですね。やはり、住宅地ではないので。全部アトレ頼りで、アトレができただけでもマシとも言えます。

洪水の話は、文章の一部を削除してしまったので脈絡なく理解できないですね。すみません。ここのデベがパンフレットで千代ヶ崎など随分昔の歴史を持ち出していたので、その頃のこの場所の歴史＝田園で洪水の水害に悩まされていた土地でしょうと。もっとも、当時は目黒川も蛇行していて現在の姿とは大きく違いますが、近年は近年で、目黒川沿いでは28年間で45回の水害があったというレポートも出ていますね。（ここでは決してない近所の）歴史を理解し、歴史を売りにしながら、肝心の建設地の歴史だけは鮮やかにスルーして、技術の進化で洪水が起きなくなったから「じゃあ、地下住戸を作って売るぜ」という態度はどんなものか、と思ったのです。電気通信大学があった50年近く前は、雨が降ると坂を本当に滝のように激流が流れ、底地であるこの建設地は常に湿地帯だったと言いますね。

[232: ご近所さん]

230 まあもはや別にどうでもいいけど、そんな定式化をしたつもりはない。そういう議論の仕方するなら、必要十分条件と必要条件はきちんと峻別してね。普段使いの店といってるだけだよ。駅ビルにワンさある？多分センスが違うんだね。私のセンスでは駅ビルより味も雰囲気もいい店下目黒にあるけどね。随分極端なんだね。子ども連れてけないみせから一気に駅ビルの店になるんだ。

[233: 契約済みさん]

恵比寿〜目黒〜五反田は日本でも有数なグルメスポットですよね。
みんな仲良くやりましょうよ。

[234: 契約済みさん]

とうとう契約しました。
多様な目黒の街にお住まいの皆さまのご意見を聞くと、飲食店一つとってもまた多様だと思いました。
学芸大学には賃貸で住んだ事はありますが、目黒(駅)に住むのは初めてなのでこれからドキドキです。どうぞよろしくお願い致します。
エントランス前の坂の上の方から、オーベルの建設地を見ると、もし立派な外観の建物に仕上がれば、坂下に構える近隣では相当立派な建物になりそうですよ。
もう遅いのかもしれませんが低地リスクは引き継ぎ分析していくつもりです。

[235: 匿名さん]

中古を見ると築浅もぼちぼち出てますね。
http://www.nomu.com/mansion/SearchList/?type=tokusyu&tokusyu_flg=1&...[]=13110&add_condition=C3&search_type_cd=2&limit=30&display=1&iaid=1311_1312_1313_1314_1315

[236: 契約済みさん]

坂を降りていくと眼下に重厚感のある低層マンションが佇んでいて、
エントランスや窓からは灯りがこぼれてライトアップされたら、
とても雰囲気のいい住宅になるのではないかと私も期待しています。

それは、目黒川周辺の高層マンションとも、大規模マンションとも異なり、
低層住宅ならではの高級感を醸し出してくれると思います。

もちろん、坂の途中であることは間違いありませんが
地位というか、花房山や池田山など上を見たらきりがないわけで、
不動産は立地と設備仕様と価格のバランスだと思います。

だから、私たちにとってはこの物件は購入に値したのだと思っています。

周辺環境については色々あるようですが
建物が立ち上がったら、また雰囲気は変わると思いますし、
居住者の私たちでより良く住み心地のよい雰囲気にしていきたいなと思っています。

[237: 周辺住民さん]

232さん
ホープ軒の常連さんみたいなので駅ビルにも家族連れのお手ごろ系のお店だったら
時間帯ちょっとずらして回転寿司の活や色んな焼きたてパンが食べられるお店とか
他にも色々あるのにと思ったんですが極論呼ばわりされるとは意外でした。
どの辺りがそんなにひどいお店なんでしょうか？
その対極にある下目黒のお店をぜひ紹介してもらいたいものです。
極端な下目黒上げと目黒下げする232さんの感性が気になるー

[238: 匿名さん]

どや顔で野方ホープを普段使いしてる家族とは一生分かり合えない自信がある。

[239: 契約済みさん]

まあオーベルから下目黒まで歩いて10分。
十分徒歩圏内だし、帰りの坂がきついなぁと思っても
下目黒に住まわれてる方は毎日登ってる訳ですから。
飲食店は目黒駅前もとんきや香港園、ホルモン稲田、カサ・デ・フジモリ
や他にも山下本気うどんや色々素敵なお店はありますし、
なにも野方ホープだけがラーメン屋でもないわけですから、
争う議論は辞めにしませんか？

[240: 購入検討中さん]

荒らす人の目的は何でしょう。
住みたくないなら他にいけばいいでしょう。

[242: 匿名さん]

目黒と言えばさんまですよ。