オーベル目黒【旧称：目黒プロジェクト】（大成有楽不動産）

[匿名さん]

語りましょう。

公式 http://www.ober.jp/meguro/index.html
所在地 東京都目黒区目黒一丁目11番2（地番）
交通 ＪＲ山手線、東京メトロ南北線、東急目黒線、都営地下鉄三田線「目黒」駅徒歩6分
用途地域 第一種低層住居専用地域
総戸数 70戸
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 45.51m²～78.91m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階地上3階建
入居予定時期 平成26年3月下旬
販売予定時期 平成25年2月下旬
売主 大成有楽不動産
販売提携(代理) 大成有楽不動産販売
施工 安藤建設


【正式物件名称に変更しました　2013.2.26　管理担当】

[203: 物件比較中さん]

バブラーうるさいよ。

[204: 匿名さん]

ここの若い営業マンが良くなく、買う気なくしました。

[205: 匿名さん]

>201
私も中古相場の行、気になりますが、雰囲気は行人坂下の方が圧倒的にいいと思います。

[206: 申込予定さん]

行人坂下は確かに目黒川の雰囲気やグレード感のあるマンションはあるけど
地位でいったら下目黒何丁目より目黒一丁目でしょう。
坂中と坂下は違います。

[207: 匿名さん]

目黒近辺をうろついて不動産コンサルを目指す元デベ社員がしつこいですね。

地位では、目黒一丁目といえどもここは高台エリアからはずれた底地で論外でしょう。
目黒川真横に住もうとは思いませんが、多くの検討者にとってはどちらが魅力的か。

[208: 匿名さん]

下目黒の街並みと比較すると目黒1丁目は高級感が全くないです。だから山手線内側と比べるとかなりの価格差がついたのだと思います。地下は目黒徒歩6分とは考えられない価格でしたしね。

ジオ目黒が販売に苦戦してる中、オーベル目黒が抽選ほぼ完売だったわけで、街並みだけじゃないメリットがあるのではないでしょうか。

[209: 匿名さん]

都営住宅と老朽戸建とミニ戸とゴミ処理場に囲まれた場所に、地位を議論する価値があるの？

あと、地下住戸買う人は、ここは坂の下かつ日当たりも悪いという最悪に近い条件だから、
似たような条件の中古を内覧してから決断することをおススメする。
地下住戸は不人気の1階よりもさらに中古では成約率が低くて引き合いがないから、
残債から売るに売れずに市場にはほとんど出ていないと思うけど。
プライバシーがとか防音がとか意外と明るい（らしい）とか、
湿気も24時間換気で大丈夫（らしい）とか納得しようと思っているだろうけど、
地下にもぐってこれからずっと住むのは大変だよ。
賃貸でも中古でも人気ないから、圧倒的な価格メリットと忍耐力があればいいんだろうけど。
（引き合いがない理由は、湿気で建具まで傷んでリフォームコストがかさむから、貧乏くさいから等々）

ここも見てるよね。
モデルルームで説明があっただろうけど、水深ランクの高い場所（ここ）に地下住戸作っているんだよ。
高台からも流れこんでくる大量の雨水を、浸水状態でどこにどうやって排水するのかね。
http://www.city.meguro.tokyo.jp/kurashi/anzen/bosai/ooame/map/files/su...

[210: 購入検討中さん]

209さん

地下住戸不人気についてですが、割安感からか第一期ではほぼ抽選になって
いたのですが、新築だと値引無しの抽選で、中古だと不人気で残債割れで
売りにすら出ないというのはストンときません。

浸水マップも見ましたが、防潮板と地下に雨水貯留槽があるので、大凡
対策はされているのでしょう。

[211: 物件比較中さん]

地下住居はほかの低層物件でもなぜか人気が高かったです。

ここは低地なので、209さんのおっしゃる通りもちろん良く分析した方がいいですね。

[212: 匿名さん]

新築だとイメージだけだから自分を騙せる余地があるが、中古だと実物件見れるから、こりゃないわ～、ってなって誰も買わず叩き売りにしないと捌けなくなるんじゃないかな。

[213: 申込予定さん]

つい最近、別の某低層マンションの竣工後モデルルームで地下住戸見ましたが、明るくテラスが広くてとてもよかったですよ。見ると人気が出る理由も納得します。オーベルは竣工後売りではないですが。

[214: 匿名さん]

私もジオの地下住戸見ましたが、図面で見るより
実際で見た後の方が全然印象が良かったですよ！
しかもジオみたいに目の前がボロビルじゃなくて
外構緑地化されてるし建ぺい率が低いから建物間の距離もあるし
もっといい雰囲気なんだろうな、と推測されます。
むしろ2階の実質1階よりも広いテラスがある地下住戸
の方がよっぽどいいと思いましたよ。
ジオは仕様はそこそこいいんだけど内装のセンスが悪いのと
外観がイマイチすぎでパスして、オーベルで抽選外れて路頭に迷ってます。
誰か助けて下さい。

[215: 匿名さん]

目黒花房山がおすすめ。

[216: 匿名さん]

新築マンションにのぼせあがった人は、豪華なカタログやきれいなモデルルームを見学していると、気持ちの高まりから舞い上がっていて、気づいてみれば、「憧れのブランド駅近だけが自慢の、当初検討していた条件とは全然違うけど予算だけはクリアできる、三流立地で三流デベの三流ゼネ施工の、日照がなくて水害ハザードでは相当の被害が予想される地区の地下に潜って壁だけを見て人生を過ごすマンション」を買うことに、自分で自分を説得しはじめていたりするものです。住宅は、とても高額なことから、判断を誤って購入すると人生を変えてしまう程の一面もあります。だからこそ、本当に価値のあるものに、お金をかけることが賢い人だと思います。

[217: ご近所さん]

地元民ですけど、オーベルの立地とジオの立地を比較すると、
駅近はオーベル、水害の危険とかはオーベル。オーベルはそうはいっても川からの高さはだいぶあると思うけど。但しここ10年くらいは洪水なんて起きてない。周囲のアミューズメントは圧倒的にジオ。下目黒・不動前エリアは目黒駅周辺とは違った文化圏だとおもったほうがよい。今後は知らないけど、目黒の駅前はパチンコ屋とか雑居ビルとかで正直さえない。下目黒は雅叙園も近いけど、知る人ぞ知る芸能人もよく出没するイタリアン、そばや、バー、ステーキ屋、寿司屋等目白押し。ダカラなにという向きもあろうがお笑い芸能人もたくさん住んでる。林試の森も近いし、目黒駅前より一段物価が安く生活もしやすい。オーベルの周りはみんながいいてるとおりですよね。ちなみにルソイっていう店と野方ホープに近いのはいいけどね。ここでガーデンプレイスを主張されてもね。。。
トータルではジオかな。。。目黒の低地はやだというのであればやっぱ品川区上大崎か目黒区三田じゃないかね。ここはどうにも中途半端。
あと坂が云々あるけどこれをさけたいなら城南エリアにこない方がいいよ。湾岸向き。

[218: 匿名さん]

ジオの仕上がりの悪さには驚愕しました。
細かいタイルがいびつだったり、白いタイルは
もう黒ずんだり、ペンキが飛び散ったり、ひどかったですね。
ものが悪いというよりも施工が悪かったんでしょうね。
オーベルの仕上がりには期待してます。
エリアは好みでしょうね。
確かに周りは汚いマンション、戸建もありますが
本当に静かな場所です。
下目黒は人通りが多くて賑やかな雰囲気。
住むには静かなほうがいいですよね。

[219: 周辺住民さん]

近くの公団に住んでますがご近所に住まれてるジオの営業さんですか
外食関係は下目黒に限らず駅周辺や権之助坂でも気の利いた店は結構あるのによりによってルソイや野方ホープ？
ガーデンプレースと同じ距離なのに林試の森は近い？　

ジオも悪くはないんですけど間取りを見切りすぎたのが敗因ですね。
価格帯がもう少し低い所だったらいいかもしれませんが
目黒にマンション買いたい人だとあの間取りは妥協範囲を超える人が多数でしょう。


こっちは最上階の値段は想定の範囲外。まー戸数も少ないし川沿いマンションは
無理で待ってた人狙いでデベの作戦勝ちというところですかね。
ここ数年の目黒駅物件は道路沿いや川沿いが多くてこの手のマンションは以外に少なく希少価値だったりします。

[220: 匿名さん]

野方ホープ笑ったｗ
ルソイはジオの方が近いだろ。

[221: デベにお勤めさん]

マンション購入検討中の不動産屋です。

地位（ぢぐらい）と仰る方が大勢いますが、これは不動産の業界用語で一般的な言葉ではありません。
簡単に説明すると、土地の格・グレードを表す言葉ですが古くから住宅地として裕福な層、
特権階級が住んでいた土地が現在でも地位が高いとされています。

そういう意味では、駅近であるか否かははあまり関係なく、
周辺と比べて高台であること、谷地でないことが重要となってきます。
古くから金持ちは水害被害のない所に住むのが鉄則なので。

だいたい古くから谷地であった場所は、雑多な雰囲気なまま現代を迎えていることが多く、
都営や区民アパートがそのような立地には建設される事がままあります。
今回の土地もまさにそうですね。

そういう意味では206さん以降、地位の議論になっていますがそこの評価で行くと
「地位は決して高いとはいえない」

地下住戸の議論もなされていますが、洪水ハザードマップに該当する土地では
地下を掘る機械式駐車場を作ることすら一流デベでは躊躇しますので（将来クレームのリスクあり）
地下に住戸を作るなんてもってのほかだと思います。

そういう意味では大成有楽の判断には少し驚いていますが、
それだけに事業性が相当厳しい事業ということも容易に推測されます。
想定を超える大雨時やゲリラ豪雨時には確実に床上浸水に至りますからそのリスクを考えた上で
値段が安くてお買い得と考える方であれば問題ないとは思います。
中古でも不勉強な人は買ってくれると思うので流動性は悪くないと思いますし。

個人的には、上層階と下層階でかなりの金額差があるマンションなので
共同生活を送るなかで住民の民度の違いの方が私は気になりますので検討はやめておきます。

[222: 匿名さん]

221さん
最低坪280万で民度が低い笑
不動産会社でその感覚。
年収いくらもらってるのか知りませんが相当お金もらってるんですね笑

あなたが確実に床上浸水するとおっしゃる根拠がわかりませんが
住戸が全体の１／４相当欠陥住戸ですね。