年収に対して無謀なローン その６

[大手企業サラリーマンさん]

年収に対して無謀なローン　その６

無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のためのスレです(その６)。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。(年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・貯金の有無・
親援助の有無・今後の昇給見込み・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)
しやすいです。)

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30532/

[242: 匿名さん]

235です。

こんなにたくさんの励ましの書き込み、どうもありがとうございます。

不動産屋の担当者によるとギリギリ審査は通るのではないかと言ってましたが
無理なのかもしれませんね。
妻も子供が生まれてしばらくしたらパートに出るといってくれているので、
その分は繰上げにまわせると思ってました。
まだ検討段階なのでもうちょっと落ち着いて考えてみます。

[243: 匿名さん]

>>202さん

自分的には2億円クラスの物件はそれ以上の金融資産がある人間がキャッシュで買うもので、3000万〜5000万円程度の小金持がローンで買ってもなあ？と思います。

私も（いま給与所得1億から2億の間）、3〜5000万円位の時が数年ほどありましたが、それほど余裕はなかったような気がします。その前の2000万円を超えた辺りから少しずつ生活が派手になっていったのを覚えてますが、まだまだ可愛いもんでした。貴方が今回外車を買ったように、収入の上昇と共に生活水準も上がって行く為、本当に楽になったなあと感じるのは、7000万円を超えた頃でしょうか。

今後はお付き合いもそれなりの経費がかかるようになると思うので、月の生活費も200万円でも足りなくなりますよ。もうしばらく貯金・運用でせめて1億円以上の金融資産を作ってからにしませんか？

[244: 匿名さん]

２４３さん意見に同意です。

親戚ですが、２〜３億のマンションを買った人がいますが、他の不動産などを売却して
ほとんどキャッシュで購入したと聞きました。

生活費やおつきあい、教育費にいくらかかっているのかは知りませんが
本当にセレブな生活です。車なんかしょっちゅう買い替えです。
私には想像できないのですが、そういった余分な費用がいるのではないでしょうか？

[245: ２２２]

>>234
＞一時的にバランスシートは赤字転落ですがキャッシュフロー的にはOKでは？
あれ、不動産に９０００万円投資していて、このような記述は変ですね。
２億円の不動産を購入しても、借方（資産の部）に固定資産が増加して、貸方（負債・資本の部）には長期借入金が増加するだけだから、諸費用分の損金は発生しても大きな赤字が発生することはないね。
それにキャッシュフロー的には、長期借入金の返済が増えてそれまであった自己資金への利息なり配当が無くなるんだから、逆にＯＫじゃないでしょう。

想像で物事を語ると、思わぬところで馬脚をあらわしますね。

[246: 匿名さん]

>>245

あなた何言ってるの？
減価償却があるから会計的には赤字かもしれないけどキャッシュが出て行くわけじゃないから、
キャッシュフロー的には大丈夫ということじゃないの？

高校レベルの勉強からやり直したら？

[247: 匿名さん]

>>246

>バランスシートは赤字転落

ヒント：P/L

[248: 匿名さん]

年収５０００万か、いいなぁ。年収５００万の自分で２０００万の借り入れなので２億の借り入れでもいいと思います。それだけ借りるなら銀行も特別優遇などしてくれるんじゃないですかね。

[249: 匿名さん]

>>234
>税務上赤字の不動産所得が少しあります（手元に残るのは年約120万円）。
>今まで不動産に約9000万円使っています。

ありえないような後出し情報ですね。
今回の物件以外にも固定資産と負債を抱えていると。

そもそも既に9000万も不動産に投資してる人が
素人相手に無謀ローンか相談するなんて、チャンチャラおかしい。

今ごろ大漁旗掲げてますか。

[250: ２２２]

>>246
＞減価償却があるから会計的には赤字かもしれないけどキャッシュが出て行くわけじゃないから、
＞キャッシュフロー的には大丈夫ということじゃないの？
ピントがずれた投稿をしないでね。
２４５投稿は既存の不動産でのことを書いているんじゃありません。

「今回購入したら」の２３４投稿に対するもの。
不動産をローン購入した時点では、登録免許税やローン手数料などの損金発生はあるけど、購入した不動産は資産科目に計上しているわけだから、その時点では大きな赤字にはならないのですよ。
２３４投稿では「一時的にＢ／Ｓが赤字」と記述がされているでしょう。
本来は損益勘定（まとめたものが損益計算書）で赤字が発生して、結果として資本の当期純損失になりますけど。

購入しただけでＢ／Ｓが赤字だという無知に対して、書いているのです。

むしろ、キャッシュフロー上では、１億８千万円の長期借入金を元金と利息も含めて金利２％としても年間で最低７００万円くらいは払うことになり、それまであった他の資産の運用益を失うことになります。

本人申告の３０００万円の年収が仮にあったとしても、手取りの半分弱はもっていかれてしまうのです。
それに今までは買ったことがない外車を乗り回しているというのですから、キャッシュフローがどう変わるかは明らかです。

[251: ２２２]

２５０投稿の訂正です。

登録免許税は不動産の取得費になりますので、資産科目に計上します。
損金にはなりません。

ローン手数料のうち、ローン保証料は繰延資産に計上可能。

諸費用のうち、その年の損金に計上するものは、意外に少ないのです。

繰延資産以外の減価償却費も月数按分にしなきゃいけませんし、建物は定額償却しか選択できずに、自宅用は耐用年数が１．５倍になってしまいます。

[252: ２２２]

>>249
確かに投稿内容はごもっともです。
私もそう思います。

所謂「釣り」というやつね。

投稿すればするほど、綻びは出てきています。

[253: 匿名さん]

>>202
春休みだね。
大漁でうはうはだろ。
新学期からはしっかり勉強しろよ。

[254: 匿名さん]

>>222

インターネットで一生懸命調べてくれてどうも！

[255: ２２２]

>>254
いや、私はサラリーマンもしているけど、大家もやっているんですよ。
不動産の今までの投資額は自宅分も含めて２億４千万円くらい。
債務残高は１億３千万円くらい。（ローン４つ残っている）

借入金と返済額は、ＥＸＣＥＬのＰＭＴ関数ですぐに計算できますよ。
引数は、利率（月利）・返済回数（返済月数）・現在価値（借入金額）・将来価値（完済だからゼロ）・返済時期（ゼロでいい）となります。

不動産経営して１５年以上になりますので、定額法しか適用出来なくなる代わりに減価償却の耐用年数が１割ほど短縮されたのも経験しています。

昨年４月以降は、減価償却制度が大幅に変更になっていますけど、国税庁のホームページではちゃんと対応しています。
ただ、端数処理が今までの償却額切捨てから、償却額切上げに変更されています。
理由は、定率法でも定額法でも、残存価格を１円にするためのものです。
こんなことは、ネットで調べてもどこにも書かれていないでしょう。

[256: 匿名さん]

一戸建ての購入を検討しています。

夫　　３２歳　公務員
妻　　３０歳　看護師
子供　　５歳　保育園

世帯収入　７００万円
物件価格　５３００万円
借り入れ　５０００万円

難しいでしょうか・・。

皆さんのご意見をよろしくお願いします。

[257: 匿名さん]

>>256
どうやら片肺運転のようですね。
年収が公務員と看護師の割りには少なすぎます。

従って、ローン金額が収入に比べて多すぎます。

どちらもフルに働くようになってから、再チャレンジがよろしいと思います。

[258: 匿名さん]

２５６です。
ありがとうございます。

妻は扶養に入っており非常勤職員です。

やはり厳しいでしょうか。。

[259: 匿名さん]

>>256

金利と返済方法がわかりません。
現在の家賃との差はどのくらいなりますか？
固定資産税は計算に入っていますか？
不動産屋から変動金利や2年固定とかの安い金利で計算されたのでしょうか？

あと、年収700万なのに、頭金が少ない（300万）ようですね。
諸経費や残す金額もあると思いますが、これだと繰上返済も難しいでしょう。

単純にみて、年収の4倍〜5倍で計算しても2800万〜3500万が限界かと思います。
5000万の借入れだと、35年返済で金利2%で計算しても年間約200万の返済ですよ。
厳しいどころじゃないと思いますよ。

もう少し頭金を増やすか、購入物件の価格を抑えた方がいいと思いますよ。

[260: 匿名さん]

なんで、222(=255)は、自分の自慢みたいなことばっかり書いてるの？
誰もそんなこと聞いてないでしょう？

昔、イ○コの○ルって人がいて、この掲示板のみんなに煙たがられていたけど、その人に口調がよく似てるね。

[261: 匿名さん]

>256

たとえ、どんな返し方をするにせよ、全く無謀としか
いいようがないです。

おおむね、年収の4倍前後がローン価格として適当
です。5000万円を４で割ると、1250万円。要する
にそれくらいないと無理だということです。5倍を
超えたらもう全く不可能と考えてください。

看護師は、たとえ非常勤でも、働き口は必ずあるので、
安定しているとは言えます。そういう意味では2馬力を
期待していいのですが、それでもやっぱり全然無理では
ないでしょうか。

頭金をためるか、親から援助してもらうかして、ローン
金額を減らす必要があります。

[262: ２５７]

>>258
かなり厳しいと言うよりも、仮にローン審査が通っても、まず返せませんよ。
固定資産税・都市計画税や、修繕のための費用は、ローン返済とは別に必要なんですよ。
戸建はマンションのように管理費や修繕積立金はありませんけど、その分は自分で計画的にやる必要があります。

固定資産税の軽減も最初の３年間だけ。

子供さんが小学校に上がる前で、タイミング的には理解出来るところですけど、収入と頭金を考えると、辞めるのが賢明な選択と思います。

[263: いつか買いたいさん]

参考にします。よろしくお願いします!!!!!!!!!!

夫　年収４００万
妻　　　専業主婦
頭金　　２００万
希望　　３５００万
今は子どもはいませんがそのうち……。

３５年ローンでいかがでしょう。

無理ですか?????

[264: 匿名さん]

>>263さん

無理です。銀行の審査が通りません。

[265: 購入検討中さん]

年収７８０万
３６歳
子供４歳１歳
妻３３歳

物件７，０００万
頭金３，０００万

頭金は１，０００万親から、２，０００万は結婚してから共働きの
間にためました。

管理費＋駐車場で月６万ローンのほかに払います。

ローン４，０００万は無謀でしょうか？

[266: 匿名さん]

>>265
貯金の実績があるので、奥さんには下の子を幼稚園か保育所に入れて早く働いてもらいましょう。
そうすれば繰り上げや貯金ができる。
専業主婦でいると、下の子が小学校に入るまで習い事やスポーツ、塾などはじめてしまいそうなので
さっさと働く事がおすすめ。

[267: 匿名さん]

>265

車やめてもぎりぎりじゃないですか。相当厳しいと思います。

[268: 匿名さん]

２５６です。

２５７　２５９　２６１さんありがとうございます。

ローンの審査が通るなら購入しようかと思っていました。
固定資産税のことを忘れていました・・汗。

妻は購入したら常勤職員になり世帯収入は１０００万円程になります。
金利２.５％で毎月の支払い１５万円、ボーナス時３０万円でなんとか支払っていけるのでは、と考えていました。

現状ではローンの審査も厳しいしょうか・・
よろしくお願いします。

[269: 匿名さん]

世帯年収１０００万でも３０００万半ばくらいの借り入れ位にしておかないと。
５０００万を越す物件を購入したいのであれば４０前位までにこれから１５００万近く貯める。
それから定年まで２馬力で繰り上げ。これなら５０００万以上の希望の家にすめます。

[270: 匿名さん]

２５６です。

２６９さんありがとうございます。

確かに４０歳で３５００万円の借り入れなら毎月１３万円、ボーナス時２０万円の返済で済みそうですね。

それもありかな・・。

[271: 申込予定さん]

年収４５０万
３３歳
妻３３歳
パート年収１００万
合計　５５０万
子供７歳３歳

物件３１８０万（諸費用込み）
頭金３００万

フラット３５　２２００万
銀行　短期　　　６００万

ローン２８００万は無謀でしょうか？

[272: 入居済み住民さん]

我が家は271さんと同じ歳、ほぼ同じ年収で、妻が専業主婦、小学生一人、未就学生一人と、
妻が働いていないのを除いてほぼ同じ条件です。
我が家は千葉県内に2050万（値引き後）、83㎡、5F、駅徒歩1分、都心まで始発に乗って50分の
新築マンションを、頭金無し、35年固定ローン（2.75％）で組みました。
まぁ、普通に生活できています。
ローンの組み方は置いておいて、271さんの場合、
奥様がしばらくは働いてもらえるようであれば問題ないと思います。
逆に辞められてしまいますとかなりキツイと思います。

[273: ２２２]

>>271
収入合算は認められるし、ローン審査はおそらく通るでしょう。
２７２さんの言う通り、夫婦揃って健康に働き続けるなら、なんとかなりそうですね。

>>272
いいとこ見つけたね。
我孫子・妙典・西船橋・津田沼・千葉・海浜幕張・蘇我など、色々あるね。
駅から徒歩１分は確かに通勤には便利だけど、子供さんの通学はどうなのでしょうか？

[274: ２２２]

>>260
別に自慢しているわけではありませんけど、そう取られたのなら申し訳ございません。
別に飾ったり、誇張したりはしておりません。

私が投稿している相手が、「不動産に９０００万円投資している」ということを書かれておりましたので、自分の実績を書いた次第です。
「そんな人が、このようなスレで相談する」とは、私も思えないからです。

ところで「インコのチル」って何ですか？

[275: 匿名さん]

>>272さんは２０５０万、271さんは２８００万。
この差はかなりあるのでは？

２７１さんは２人の子どもの教育費の準備などできますか？
今後の昇給の見通し次第だと思います。
３３歳で３５年というと終了時６８歳。
６０歳が定年なら８年は繰り上げで短縮しないといけないけれどそれが出来るかどうか。
１０年後から２０年後にかけて、お子さんにお金がかかる時期ですが、この時期を乗り越えられるかどうか。
マンションなら管理費・駐車場費の金額、固定資産税なども含めて今後一生支払いできるかどうか。
奥さんはパートを続けていかなければいけないけれどそれが可能かどうか…
色々ご本人が考える事は多いと思います。

[276: ２２２]

>>260
＞イ○コの○ル
と書かれておりますけど、検索したらこれしかありませんでした。
あしからず。

[277: 匿名さん]

２２２ってコテハン、勘違いしてる？
誰も期待してないのに・・・

[278: 匿名さん]

>>275
今は６５歳までにどうするかを考えておけばいいんじゃない。
もっとも、そうなるころには「７５歳が退職年齢だから年金はまだ出ません。」となっているかも。

[279: サラリーマンさん]

夫33歳…年収470万
妻24歳…昨年結婚と同時に退職・７月から扶養内(年間100万)で働くことが決まっています。

妻は病気の治療中で現段階では主治医から妊娠は止められています。
将来の出産・育児費用・治療費の足しにするためにこれからの妻の収入は貯金することにしています。

物件価格…2700万(75平米)
ローン価格…2400万
フラット３５(2.8％)で組むつもりですが、68歳になってしまうので悩んでいます。

頭金等や引越し、家具などの購入で夫の貯金はなくなってしまうと思います。
妻の貯金４００万をいざと言う時のために取っておくことになっています。

親からの援助は特にありません。車は昨年購入しましたがローンはありません。

ご意見よろしくお願いします。

[280: 匿名さん]

>>279


今のお住まいの家賃は、駐車場込みでおいくらですか？
それで年間いくらぐらい貯金できてますか？


又、今回検討されてる物件はボーナス払い無しで計算した場合
管理費・修繕積立金・駐車場込みで月々いくらの支払いでしょう？
固定資産税は１５万くらいですか？

[281: サラリーマンさん]

>>280

細かいことが書いていなくてスイマセン。

現在は、駐車場等混みで８万８千円です。今のところに引っ越してきたのが、まだ半年なのですが…。
結婚前はお金のかかる趣味が多くあり、貯金は毎年冬のボーナス(昨年は７０万)のみでした。
趣味にかかっていた分も貯金するとしても年間１００万ちょっとが限界でしょうか…。
現在の貯金の金額は昨年の車の購入と引越し費用、家具家電購入・頭金・諸費用で無くなりそうです。
あとはへそくりの５００円玉貯金の４０万しか残りません…。

購入希望の物件は、駐車場・管理費等込みで約１０万円になります。
固定資産税は１５万前後になるのではないかというお話でした。

[282: 匿名さん]

>>281
なんか私とよく似た状況なので親近感がわきます＾＾

って事は、今まで住居に関する費用は年間１０６万円だった。
それが今度は固定資産税も含め、住居費が年間１３５万円になりますから、

今までの賃貸から、年間約３０万の増ですね。月々にすると約２万５千円増。

今までの生活レベルやスタイルを変えずに行くとして、７０万は貯金出来ていた様なので、
そこから増加分を引くと、４０万円の残。

後は奥さんの収入が手取り年間約９０万円を貯蓄として、何もアクシデントが起こらなければ
二人で年間１３０万円の貯蓄ですね。


私もこんな感じの↑イメージでイケる！！と判断し購入しましたが、
実際こんな感じで、今のトコ想定どうり進んでます。

この場合、繰上げ返済を３年ごとに１００万円すると、返済期間は約９〜１０年程ちじまるそうですよ。


ただ、私は子供がいませんので、この状態で子供を作るとどうなるか？
子供とは年齢にしたがってどれくらい費用がかかるのか？
私には分かりませんので、どなたかご教授お願いします。。

[283: 匿名さん]

サラリーマンさん

＞現在の貯金の金額は昨年の車の購入と引越し費用、家具家電購入・頭金・諸費用で無くなりそうです
４００万は奥さんのお金なんですね。
結婚したり、車買ったり、いろいろ支出がかさんで落ち着かない時期なので、せめて奥さんが７月から実際に働き始めて順調に収入が入ってくるようになってから検討すればどうですか？

基本的に１馬力で返せて、奥さんのパート分は繰り上げ分という位に割り切っていないと、奥さんのパートのお金まで掻き集めて算段してしまうと、何かあった時に苦しくなりそうです。

年収がそれほど多くないのですから、結婚生活のスタートから家も車も…と何もかも揃える必要は無いと思います。
奥さんも病気を持ちながらの仕事なら、仕事と家事で体調を崩さないか様子を見て。

第一３５年ローンをそのまま３５年かけて払おうとする人ってあまり居ないと思います。
半年位様子見しても、貯金は増えないと思いますが、物件価格が下がってくる可能性はあると思います。

>>282
子どもの件ですが、まず奥さんの仕事は産休・育休などでお休みになり減収になります。
出産費用は３０万位はご主人の会社からもどってきますが、約４０週近い妊娠期間中の検診代や分娩費・入院費はトータルすると結構係ります。
生まれてから仕事をはじめるまで、育児休暇の期間は正社員かパートか派遣かによってかなり違うんじゃないでしょうか？
落ち着いたらパートに…と言っている内にもう一人生まれたり、このまま当分専業主婦が良いと言い出しかねません（子どもが小学校に入る頃には働くか？）

学資保険１〜２万、食費（おやつジュースなどで）１〜２万UP、服・玩具など１万、
教育費　公立幼小中の月謝・給食費１万弱（私立なら２〜３万それ以上、保育所に預けるなら収入に応じた保育料、結構高い）
習い事・通信教材（ベネッセのチャレンジ、しまじろうなど）０円〜２、３万（もっとの人も）
娯楽費１万（外食含む、それ以上の人も）
つまり一人子どもがいれば、安く見つもって５、６万、高い人はもっとかかります。
他に将来の教育費に備えて貯金する人もいるし、一人いれば住宅ローンくらいの支出は月々かかります。
小学校高学年もすぎて塾やスポーツなどはじめるとお金もますます高額に。
二人になると、教育費・習い事だけでも住宅ローンに近いくらいのお金が…（もちろん家庭によって違いますが）
侮れません。

[284: 匿名さん]

>>279
２８１投稿の引用
＞購入希望の物件は、駐車場・管理費等込みで約１０万円になります。
ローンでの月返済額は、３５年２．８％２４００万円フラット３５だと月返済額は８９７０６円です。
ちなみに同じ条件で奥さんの貯金も元本に繰入て、ローンが２０００万円だと月返済額は７４７５５円になります。
２４００万円ローンの条件で、駐車場と管理費込みで１０万円と書かれていますけど、それでは駐車場と管理費の合計は１０３００円なんですか？
修繕積立金は？

あまりにも安すぎます。
何か計算を間違えていませんか？

[285: ２８４]

>>279
まさか、いくらももらっていないボーナス払いを併用しているんでしょうか？

元本・利率・返済期間がわかれば、元利均等払いの月当り返済額は、ＥＸＣＥＬで次の計算式で求められます。
ＰＭＴ関数を使用して、
引数（利率）は年利率を１２で割った金額：２．８％だと「０．０２８／１２」
引数（期間）は年数を１２倍：３５年返済だと「３５＊１２」
引数（現在価値）はローン金額を符号だけマイナスにした値：２４００万円なら「２４００００００」
引数（将来価値）は完済とするんだからゼロ
引数（期末か期首か）はゼロ

以上の内容を入力すると、月払いだけでの元利均等払いの金額が求まります。
（決済日とかの詳細は無視していますが、殆ど金額は変わりません。）

[286: 匿名さん]

>>284

約１０万と書かれてますからね・・。


大阪にも、管理費・修繕積立が１３０００円、駐車場が３０００円のとこあります。
これだと月１０万５０００円くらいでしょう。

まぁ約１０万と言えなくも無い・・。

[287: ２８４]

>>286
駐車場代が３０００円では、後の生活が心配です。
まあ、ゼロ円のところもありますけど、巡り巡って修繕積立金を増額する道しるべとなります。

[288: サラリーマンさん]

279です。

皆様ありがとうございます。
いろいろ検討していきたいと思っています。

妻の収入は妊娠がＯＫになり実際に妊娠した場合、管理入院する可能性が高く、そうでなくても検査の回数が増えるのでそのための医療費・出産費に当てるつもりです。
ただ妊娠により体調を崩すことが多い病気なのでかなり悩んでいますが、妻が強く出産を希望しています。

営業さんの話だと、駐車場は自走式の立体駐車場で屋根が無いため一番人気のない屋上は５００円、一番人気のある１階が５０００円だそうです。
５００円〜１０００円のところを希望する予定です。
管理費と修繕費で１５０００円です。ボーナス併用にはしていないです。

[289: 282]

>>287
私のところは、駐車場代は１５００円〜７５００円で位置によって違います。
マンションによっても違うでしょうし、まぁ積立増額云々は、また別問題と言う事で・・>>283
詳しくありがとうございます。
子供はお金かかりますね。と言うよりやっぱ掛けたくなるのでしょうね！
余裕無い人は、出来ちゃったってのが一番ダメですね。計画的に＾＾

[290: 匿名さん]

契約してしまったのですが、信頼していた営業さんも異動になり、不安になっています。

物件価格 6630万
頭金 1200万
（すべて親の援助）諸費用 約300万
（貯金）
貯金残 200万
ローン5430万

毎月支出22万
（管理費など込）

夫33歳 年収 1000万（200万前後の変動あり）

妻31歳 年収 600万

子 一歳

税金の控除も考えて、ペアローンにしようと思います。

子供はもうひとり欲しいですが、私（妻）が働いている限り大丈夫でしょうか。
よろしくお願いします。

[291: 匿名さん]

契約してしまったのですが、信頼していた営業さんも異動になり、不安になっています。

物件価格 6630万
頭金 1200万
（すべて親の援助）諸費用 約300万
（貯金）
貯金残 200万
ローン5430万

毎月支出22万
（管理費など込）

夫33歳 年収 1000万（200万前後の変動あり）

妻31歳 年収 600万

子 一歳

税金の控除も考えて、ペアローンにしようと思います。

子供はもうひとり欲しいですが、私（妻）が働いている限り大丈夫でしょうか。
よろしくお願いします