年収に対して無謀なローン その６

[大手企業サラリーマンさん]

年収に対して無謀なローン　その６

無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のためのスレです(その６)。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。(年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・貯金の有無・
親援助の有無・今後の昇給見込み・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)
しやすいです。)

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30532/

[222: 匿名さん]

>>219
＞年収3000万なら税金と社会保険料で手取りは1500万程、
そんなには手取り少なくはならないですよ。
所得が３０００万円と給与収入が３０００万円では、かなり違います。

給与収入が３０００万円だと、所得は２６８０万円。
社会保険料は標準報酬が上限値になりますから、低所得者のように収入と定率というわけではなく、定額になってしまいます。
奥さんと子供２人で、所得税は概算で６５０万円くらい、住民税は２４０万円くらい。
社会保険料は失業保険や介護保険を併せても２００万円くらい。
１９００万円くらいは残ります。

[223: ２２２]

>>221
＞高収入の人は、税の特別控除とかも受けられないだろうし。
住宅ローン減税は、所得で３０００万円までの人なら資格あり。
（給与収入ベースで３４００万円程度まで）

昔は建物の床面積にも２４０平米という上限がありましたが、こちらは今は青天井。
登記簿面積で５０平米以上の主たる住居であればＯＫ。

[224: 匿名さん]

>>223

でも、この人５０００万まで給与上がる予定なんでしょ？
そうすると、減税打ち切りの可能性はそう遠くないのでは？
２億ともなれば、平米数もそれなりでしょう。
もしくは、土地評価額が高いか。
毎年の固定資産税はかなりなものになりますよね、きっと。
とにかく、あっちが引っ込めば、こっちからと、税金との戦いは続くと思います。
２億の物件にかかる様々な、今は見えてないコストは相当なものなのでは？
年収３０００万と言っても、結局は手取り１９００万なんですし、１億８０００万のローンを組むのは、やはり無謀だと覚悟されるべきかと。
総合的に数字をはじくには、やっぱり、どっかにきちんと相談した方がいいと思いますよ。

[225: 匿名さん]

>>219

＞年収3000万なら税金と社会保険料で手取りは1500万程、

どのような計算したんでしょう？

＞500万しか残らない。月にすると40万程。必ずしも余裕のある生活費とはいえません。

仮に500万残ったとしても、ローン抜きで月約40万。
これで、余裕がないなんてｗ
あなたもライフスタイル見直したほうがいいかと思いますよ。

お金の使い方を知らない人ですね。

[226: 匿名さん]

お子さん二人の教育費をいくらかけるかによって、月４０万の価値は違ってくると思いますよ。
まあ、そもそもの手取り１５００万の計算があってるのかは、わかりませんが。

[227: 匿名さん]

>202

年収のことしか書いてないですが、給与だとしたら半端じゃない。

日本の首相が年収3500万円程度です。医師だとしたら、美容外科
医くらいしか思いつかない。美容外科を除くと、一般的な医師は、
1300万円程度でしかない。あとは弁護士か・・・。金融関係は
いい時期はいいでしょうが、安定してこんな給与にはならない。

私の知っている医師で、3000万円という人がいますが、給与だけ
ではそこまでいきません。アルバイトしまくりです。自宅には、
月一度しか帰らない。お金がほしくてやっているのではなく、
特殊な技術があるので、あちこちの病院から呼ばれて、その収入
になってしまう。税金などで1200万円ほど引かれてしまうと
言ってました。

住宅ローン控除なんていくらでもないので、全然大勢に影響しな
いでしょう。

今の時期になんでそんな高い住宅を買うのかよくわかりません。
単に贅沢したいのか。しかし、住宅ローンにそんなに払ったら、
贅沢なんてできない。投資だとしたら、たとえば、元の値段が
4億くらいのものをまけてくれる、というような話でなければ
時期的にとてものめない。

いずれにしても、金銭バランスが崩れているように思われます。
まともなコメントできません。収入2000万円以上の人のための
スレッドがあるから、そっちに書いてみたらどうですかね。
そのクラスの年収になると、金銭感覚がすごい人がほとんどな
ので、相談するというような話は全くといっていいほどでません
けど。

[228: 匿名さん]

このところ、回答者の反応を楽しむのか、おかしな相談が増えてますね。

年収３０００万でさらに２０００万はアップ予定の人も居る所にはいるだろうし
２億の住宅を購入する人も世の中にはいるだろうけれど
そういう人はそれなりの頭も人のつながりも持っているだろうから、いくら無知といっても
こんなところで素人相手に相談する必要なんか無いんじゃないでしょうか？
自分で２億の買い物が可能か不可能か判断できなくて３０００万の年収をもらえるっていったい
どんな業種なんでしょう？

[229: 匿名さん]

＞仮に500万残ったとしても、ローン抜きで月約40万。
＞これで、余裕がないなんてｗ
＞あなたもライフスタイル見直したほうがいいかと思いますよ。

本当に５００万しか残らないとするとヤッパリ余裕は無いでしょう。

この年収で貯金ができないライフスタイルのどこに余裕があるんですか？
年収３０００万と月４０万で生活するという事が全くつりあっていない。

[230: ２２２]

年収３０００万円でも、タバコ屋さんだと仕入原価が２７００万円。
粗利３００万円。
これに他の必要経費を控除して事業所得を算出。

いろいろあるね。

[231: ２２２]

>>227
＞私の知っている医師で、3000万円という人がいますが、
＞給与だけではそこまでいきません。アルバイトしまくりです。
複数の箇所から給与所得をもらっているだけだから、やはり給与所得です。
その場合、社会保険料は一か所からもらうよりも多少少なくなります。

個人事業主の場合は、売上が年収、経費を引いて所得となります。
売上原価率の違いによって、収入と所得が大きくかい離する場合と、殆どイコールの場合があります。

[232: 匿名さん]

>>228

最初からネタだと思って回答してます（違ったら失礼）。
でも話がこれだけ広がったんだから、掲示板的には良かったですね。

[233: 202]

皆様レスありがとうございます。
主たる収入は給与所得で、税務上赤字の不動産所得が少しあります（手元に残るのは年約120万円）。
今まで不動産に約9000万円使っています。

税金は住民税が未確定なのですが、多分1000万円位です。
普段は庶民的な暮らしで、今回初めて外車を購入しました。
保険料が多めなので毎月の余剰金は平均80万円です。

最初の頃の書き込みのおかげで購入に気持ちが傾きましたが、
もう少し色んな意見を聞いてから検討してみます。
親兄弟・妻は物件を気に入っていますが、「億」という金額に拒絶反応を起こしている様子です。
引き続きご意見よろしくお願いします。

[234: 202]

繰り返しますが年収5000万円で1億8000万円ローンは無謀でしょうか？
一時的にバランスシートは赤字転落ですがキャッシュフロー的にはOKでは？
これであきらめたら自分が小さいような気がしてならないです。

[235: 匿名さん]

アドバイス、お願いします。
夫、28歳、年収480万円。
妻、23歳、専業主婦、現在妊娠中。

3500万円のマンションの購入を検討してます。
頭金220万と諸費用150万は貯金から出します。
3280万がローンです。
35年の変動で毎月ちょうど10万円の返済です。

今払っているアパートの家賃9万円がもったいないので
購入してもいいかなと思ってます。

子供が生まれるのである程度の広さが欲しいです。
それでこの価格のマンションになりました。

やはり無謀でしょうか。

[236: 匿名さん]

＞自分で２億の買い物が可能か不可能か判断できなくて３０００万
＞の年収をもらえるっていったいどんな業種なんでしょう？

美容外科医。この人達は、金銭感覚ゼロ。

絶対に世の中から消えないという意味で、極めて安定してい
ます。たとえ、不況になっても問題なし。手術失敗して訴え
られるリスクはありますが、他の人からその分もらっておけ
ば大丈夫。

医師は美容外科医でなくても、金銭感覚のない人が多いです
ね。ただし、最近は、訴訟多いし、謝礼ももらえなくなった
ので、一般人並になりつつあります。謝礼は無視できない
額だった。税金つかないし。大学病院で給料安くても、
アルバイトに精ださなくて済んだ。今は、菓子折ひとつなし。

[237: 匿名さん]

＞年収5000万円で1億8000万円ローンは無謀でしょうか

本当に庶民的な暮らしができるのかなと思いますが。

高級外車を買った時点で、すでに庶民じゃないでしょう。自分じゃ
庶民レベルと思っているのかもしれませんけど。住宅ローンと
高級外車が両立する庶民ってほとんどいない。

それにしても、本当に金銭感覚がないというか・・・。
家にそんなに金をかけてしまうという意味で金銭感覚が
ないです。たとえば、勤務先の目の前のマンションで
時間を買うとかいうなら話はわからないでもないですけど。

妥当な答えなんて誰もできそうもないし、後は自分で
決めてください。後でトラブルの元になるので、奥さん
だけには少なくとも賛成してもらったほうがいいと思い
ます。

[238: 匿名さん]

＞235

無理、無謀です。

管理費とか修繕積立金を計算に入れてないんじゃないですか。
安いところでも、2万円くらいいきますよ。最初安くても、
どんどんあげざるをえなくなる。今より1万円住宅費が
増えるのではなく、3万円くらい増えることになる。

現在妊娠中では、しばらく奥さんも働けないだろうし。

どうしても家が欲しいなら、中古にしましょう。安い新築より
ずっといいと思いますけど。ただし、十分吟味してください。
中古のいいところは、十分検討する時間があることですね。

それから全部変動は極めて危険です。繰り上げ返済ができる
ような額ではないので、金利上昇にぶちあたる可能性が大き
いです。変動でも問題ないのは、余裕があって、繰り上げ
返済ができる人たちだけです。

[239: 匿名さん]

年収３０００万じゃなかったの？

＞これであきらめたら自分が小さいような気がしてならないです。

要は年収５０００万なら余裕ですよ、って誰かに言ってもらいたいんですね。
こんな不特定多数の人間が、場合によっては無責任にコメントする掲示板で。

もう、それだけで十分小さいっすよ。

無謀だとコメントしてる人たちは、良心的だと思います。
あなたが破産したって痛くもかゆくもない人たちが、あえて言ってるんです。
それを「小さい」と言うなら、もう言うことは何もありません。
キャッシュフローが予定通りいくといいですね。

[240: 入居済み住民さん]

>>235

やはり無謀ですね。
考え直した方がいいです。

管理費＋修繕積立金の他に固定資産税（10万〜30万）も抜けています。
固定資産税は、住んでる場所の価値で変わります。（最初の数年は減税措置はあると思いますが）

>今払っているアパートの家賃9万円がもったいないので

管理費＋修繕積立金を仮に月2万、固定資産税を年20万（年払いですが月1.6万で計算）としましょう。
9万＋2万＋1.6万=12.6万

現在の家賃より3.6万UPで。年に約43万UPします。
現在、年に40万の預金ができてますか？
これから、子供が生まれるようなので、さらに増加される教育費や生活費（食費＋衣服費＋医療費など）を予想していますか？

>35年の変動で毎月ちょうど10万円の返済です。

他の方も書かれてますが、あなたの今の年収だとこの物件の繰上返済は無理です。（無謀ですので）
変動はやめておいた方がいいと思います。
きっと、不動産屋から安い金利で計算されて、返済できそうに説明されたのでしょう。
繰上返済すれば大丈夫！なんてね。


もう少し頭金を増やすか、購入するマンションの価格を下げた方がいいですよ。
だいたい、年収480万円ぐらいでしたら、1800万〜2300万の借入れが限界だと思います。

返せる金額と借りれる金額は違いますからね。

[241: ２２２]

>>235
３２８０万円３５年で月額１０万円ということは、変動金利で当面は１．５％。
半年単位で金利が変わっても５年間は返済額が変わらないということですね。

審査が通るかな？
４％くらいの金利で査定して、あなたの年収だと年収が低い方の厳しい年間返済率が適用されて、３０％以内。
４％になると月の返済額は１４５２３０円。返済率は３８％。
３０％以下に収めるためには、借入額を２５００万円まで減らす必要があります。
つまりあと８００万円は頭金を追加することが必要です。

他の方も書かれているように、ローン返済だけではなく、管理費・修繕積立金が毎月数万円は別に必要です。これは５年単位くらいで段々と高くなっていきます。
固定資産税・都市計画税ですが、東京都の場合だと新築は最初の３年間は極端に安く、４年目と５年目はだいぶ安く、６年目から本則の金額になります。

賃貸では設備が壊れても大家さんがある程度カバーしてもらえますけど、分譲ではアフターが切れると全て自前です。

家賃よりローン返済の方が多いような資金計画では、先行きが大変ですよ。
しかも安い年収の上に頭金も少ない現状では、頭金作りに励むのが、賢い選択です。

[242: 匿名さん]

235です。

こんなにたくさんの励ましの書き込み、どうもありがとうございます。

不動産屋の担当者によるとギリギリ審査は通るのではないかと言ってましたが
無理なのかもしれませんね。
妻も子供が生まれてしばらくしたらパートに出るといってくれているので、
その分は繰上げにまわせると思ってました。
まだ検討段階なのでもうちょっと落ち着いて考えてみます。

[243: 匿名さん]

>>202さん

自分的には2億円クラスの物件はそれ以上の金融資産がある人間がキャッシュで買うもので、3000万〜5000万円程度の小金持がローンで買ってもなあ？と思います。

私も（いま給与所得1億から2億の間）、3〜5000万円位の時が数年ほどありましたが、それほど余裕はなかったような気がします。その前の2000万円を超えた辺りから少しずつ生活が派手になっていったのを覚えてますが、まだまだ可愛いもんでした。貴方が今回外車を買ったように、収入の上昇と共に生活水準も上がって行く為、本当に楽になったなあと感じるのは、7000万円を超えた頃でしょうか。

今後はお付き合いもそれなりの経費がかかるようになると思うので、月の生活費も200万円でも足りなくなりますよ。もうしばらく貯金・運用でせめて1億円以上の金融資産を作ってからにしませんか？

[244: 匿名さん]

２４３さん意見に同意です。

親戚ですが、２〜３億のマンションを買った人がいますが、他の不動産などを売却して
ほとんどキャッシュで購入したと聞きました。

生活費やおつきあい、教育費にいくらかかっているのかは知りませんが
本当にセレブな生活です。車なんかしょっちゅう買い替えです。
私には想像できないのですが、そういった余分な費用がいるのではないでしょうか？

[245: ２２２]

>>234
＞一時的にバランスシートは赤字転落ですがキャッシュフロー的にはOKでは？
あれ、不動産に９０００万円投資していて、このような記述は変ですね。
２億円の不動産を購入しても、借方（資産の部）に固定資産が増加して、貸方（負債・資本の部）には長期借入金が増加するだけだから、諸費用分の損金は発生しても大きな赤字が発生することはないね。
それにキャッシュフロー的には、長期借入金の返済が増えてそれまであった自己資金への利息なり配当が無くなるんだから、逆にＯＫじゃないでしょう。

想像で物事を語ると、思わぬところで馬脚をあらわしますね。

[246: 匿名さん]

>>245

あなた何言ってるの？
減価償却があるから会計的には赤字かもしれないけどキャッシュが出て行くわけじゃないから、
キャッシュフロー的には大丈夫ということじゃないの？

高校レベルの勉強からやり直したら？

[247: 匿名さん]

>>246

>バランスシートは赤字転落

ヒント：P/L

[248: 匿名さん]

年収５０００万か、いいなぁ。年収５００万の自分で２０００万の借り入れなので２億の借り入れでもいいと思います。それだけ借りるなら銀行も特別優遇などしてくれるんじゃないですかね。

[249: 匿名さん]

>>234
>税務上赤字の不動産所得が少しあります（手元に残るのは年約120万円）。
>今まで不動産に約9000万円使っています。

ありえないような後出し情報ですね。
今回の物件以外にも固定資産と負債を抱えていると。

そもそも既に9000万も不動産に投資してる人が
素人相手に無謀ローンか相談するなんて、チャンチャラおかしい。

今ごろ大漁旗掲げてますか。

[250: ２２２]

>>246
＞減価償却があるから会計的には赤字かもしれないけどキャッシュが出て行くわけじゃないから、
＞キャッシュフロー的には大丈夫ということじゃないの？
ピントがずれた投稿をしないでね。
２４５投稿は既存の不動産でのことを書いているんじゃありません。

「今回購入したら」の２３４投稿に対するもの。
不動産をローン購入した時点では、登録免許税やローン手数料などの損金発生はあるけど、購入した不動産は資産科目に計上しているわけだから、その時点では大きな赤字にはならないのですよ。
２３４投稿では「一時的にＢ／Ｓが赤字」と記述がされているでしょう。
本来は損益勘定（まとめたものが損益計算書）で赤字が発生して、結果として資本の当期純損失になりますけど。

購入しただけでＢ／Ｓが赤字だという無知に対して、書いているのです。

むしろ、キャッシュフロー上では、１億８千万円の長期借入金を元金と利息も含めて金利２％としても年間で最低７００万円くらいは払うことになり、それまであった他の資産の運用益を失うことになります。

本人申告の３０００万円の年収が仮にあったとしても、手取りの半分弱はもっていかれてしまうのです。
それに今までは買ったことがない外車を乗り回しているというのですから、キャッシュフローがどう変わるかは明らかです。

[251: ２２２]

２５０投稿の訂正です。

登録免許税は不動産の取得費になりますので、資産科目に計上します。
損金にはなりません。

ローン手数料のうち、ローン保証料は繰延資産に計上可能。

諸費用のうち、その年の損金に計上するものは、意外に少ないのです。

繰延資産以外の減価償却費も月数按分にしなきゃいけませんし、建物は定額償却しか選択できずに、自宅用は耐用年数が１．５倍になってしまいます。

[252: ２２２]

>>249
確かに投稿内容はごもっともです。
私もそう思います。

所謂「釣り」というやつね。

投稿すればするほど、綻びは出てきています。

[253: 匿名さん]

>>202
春休みだね。
大漁でうはうはだろ。
新学期からはしっかり勉強しろよ。

[254: 匿名さん]

>>222

インターネットで一生懸命調べてくれてどうも！

[255: ２２２]

>>254
いや、私はサラリーマンもしているけど、大家もやっているんですよ。
不動産の今までの投資額は自宅分も含めて２億４千万円くらい。
債務残高は１億３千万円くらい。（ローン４つ残っている）

借入金と返済額は、ＥＸＣＥＬのＰＭＴ関数ですぐに計算できますよ。
引数は、利率（月利）・返済回数（返済月数）・現在価値（借入金額）・将来価値（完済だからゼロ）・返済時期（ゼロでいい）となります。

不動産経営して１５年以上になりますので、定額法しか適用出来なくなる代わりに減価償却の耐用年数が１割ほど短縮されたのも経験しています。

昨年４月以降は、減価償却制度が大幅に変更になっていますけど、国税庁のホームページではちゃんと対応しています。
ただ、端数処理が今までの償却額切捨てから、償却額切上げに変更されています。
理由は、定率法でも定額法でも、残存価格を１円にするためのものです。
こんなことは、ネットで調べてもどこにも書かれていないでしょう。

[256: 匿名さん]

一戸建ての購入を検討しています。

夫　　３２歳　公務員
妻　　３０歳　看護師
子供　　５歳　保育園

世帯収入　７００万円
物件価格　５３００万円
借り入れ　５０００万円

難しいでしょうか・・。

皆さんのご意見をよろしくお願いします。

[257: 匿名さん]

>>256
どうやら片肺運転のようですね。
年収が公務員と看護師の割りには少なすぎます。

従って、ローン金額が収入に比べて多すぎます。

どちらもフルに働くようになってから、再チャレンジがよろしいと思います。

[258: 匿名さん]

２５６です。
ありがとうございます。

妻は扶養に入っており非常勤職員です。

やはり厳しいでしょうか。。

[259: 匿名さん]

>>256

金利と返済方法がわかりません。
現在の家賃との差はどのくらいなりますか？
固定資産税は計算に入っていますか？
不動産屋から変動金利や2年固定とかの安い金利で計算されたのでしょうか？

あと、年収700万なのに、頭金が少ない（300万）ようですね。
諸経費や残す金額もあると思いますが、これだと繰上返済も難しいでしょう。

単純にみて、年収の4倍〜5倍で計算しても2800万〜3500万が限界かと思います。
5000万の借入れだと、35年返済で金利2%で計算しても年間約200万の返済ですよ。
厳しいどころじゃないと思いますよ。

もう少し頭金を増やすか、購入物件の価格を抑えた方がいいと思いますよ。

[260: 匿名さん]

なんで、222(=255)は、自分の自慢みたいなことばっかり書いてるの？
誰もそんなこと聞いてないでしょう？

昔、イ○コの○ルって人がいて、この掲示板のみんなに煙たがられていたけど、その人に口調がよく似てるね。

[261: 匿名さん]

>256

たとえ、どんな返し方をするにせよ、全く無謀としか
いいようがないです。

おおむね、年収の4倍前後がローン価格として適当
です。5000万円を４で割ると、1250万円。要する
にそれくらいないと無理だということです。5倍を
超えたらもう全く不可能と考えてください。

看護師は、たとえ非常勤でも、働き口は必ずあるので、
安定しているとは言えます。そういう意味では2馬力を
期待していいのですが、それでもやっぱり全然無理では
ないでしょうか。

頭金をためるか、親から援助してもらうかして、ローン
金額を減らす必要があります。

[262: ２５７]

>>258
かなり厳しいと言うよりも、仮にローン審査が通っても、まず返せませんよ。
固定資産税・都市計画税や、修繕のための費用は、ローン返済とは別に必要なんですよ。
戸建はマンションのように管理費や修繕積立金はありませんけど、その分は自分で計画的にやる必要があります。

固定資産税の軽減も最初の３年間だけ。

子供さんが小学校に上がる前で、タイミング的には理解出来るところですけど、収入と頭金を考えると、辞めるのが賢明な選択と思います。

[263: いつか買いたいさん]

参考にします。よろしくお願いします!!!!!!!!!!

夫　年収４００万
妻　　　専業主婦
頭金　　２００万
希望　　３５００万
今は子どもはいませんがそのうち……。

３５年ローンでいかがでしょう。

無理ですか?????

[264: 匿名さん]

>>263さん

無理です。銀行の審査が通りません。

[265: 購入検討中さん]

年収７８０万
３６歳
子供４歳１歳
妻３３歳

物件７，０００万
頭金３，０００万

頭金は１，０００万親から、２，０００万は結婚してから共働きの
間にためました。

管理費＋駐車場で月６万ローンのほかに払います。

ローン４，０００万は無謀でしょうか？

[266: 匿名さん]

>>265
貯金の実績があるので、奥さんには下の子を幼稚園か保育所に入れて早く働いてもらいましょう。
そうすれば繰り上げや貯金ができる。
専業主婦でいると、下の子が小学校に入るまで習い事やスポーツ、塾などはじめてしまいそうなので
さっさと働く事がおすすめ。

[267: 匿名さん]

>265

車やめてもぎりぎりじゃないですか。相当厳しいと思います。

[268: 匿名さん]

２５６です。

２５７　２５９　２６１さんありがとうございます。

ローンの審査が通るなら購入しようかと思っていました。
固定資産税のことを忘れていました・・汗。

妻は購入したら常勤職員になり世帯収入は１０００万円程になります。
金利２.５％で毎月の支払い１５万円、ボーナス時３０万円でなんとか支払っていけるのでは、と考えていました。

現状ではローンの審査も厳しいしょうか・・
よろしくお願いします。

[269: 匿名さん]

世帯年収１０００万でも３０００万半ばくらいの借り入れ位にしておかないと。
５０００万を越す物件を購入したいのであれば４０前位までにこれから１５００万近く貯める。
それから定年まで２馬力で繰り上げ。これなら５０００万以上の希望の家にすめます。

[270: 匿名さん]

２５６です。

２６９さんありがとうございます。

確かに４０歳で３５００万円の借り入れなら毎月１３万円、ボーナス時２０万円の返済で済みそうですね。

それもありかな・・。

[271: 申込予定さん]

年収４５０万
３３歳
妻３３歳
パート年収１００万
合計　５５０万
子供７歳３歳

物件３１８０万（諸費用込み）
頭金３００万

フラット３５　２２００万
銀行　短期　　　６００万

ローン２８００万は無謀でしょうか？