年収に対して無謀なローン その６

[大手企業サラリーマンさん]

年収に対して無謀なローン　その６

無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のためのスレです(その６)。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。(年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・貯金の有無・
親援助の有無・今後の昇給見込み・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)
しやすいです。)

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30532/

[202: 購入検討中さん]

年収　　　3000万円
年齢　　　37歳
家族構成　妻と子供（小学校中学年）の4人暮らし

物件額　　　約2億円
ローン総額　1億8000万円（35年）
貯金の有無　諸経費など払うと残り300万円

親援助の有無　　　無し
今後の昇給見込み　あり（+2000万円）
その他特殊事情　　今月、車を購入しました（Audi A6 アバント）

親から反対されています。やはり無謀でしょうか？

[203: 匿名さん]

かなり無謀ですね。

[204: 匿名はん]

さて・・

どこからツッコミを入れようか・・

[205: 家買いたい]

>199さん

妄想ではありませんので。毎年の定昇でそうなるもんですから。
ちなみにこちらが無知だとわかってて真剣に相談してるのに、＊＊にした答えをする人に相談した覚えはないので。

[206: サラリーマンさん]

>>202


↓こうしないと０が多くて、我々には理解出来ませんので・・


年収　　　300万円
年齢　　　37歳
家族構成　妻と子供（小学校中学年）の4人暮らし

物件額　　　約2千万円
ローン総額　1800万円（35年）
貯金の有無　諸経費など払うと残り30万円

親援助の有無　　　無し
今後の昇給見込み　あり（+200万円）
その他特殊事情　　今月、車を購入しました（ワゴンR）


んん〜。
やっぱムボーと言う事で・・。

[207: 匿名さん]

>202

>親援助の有無　　　無し

いざとなったらあるでしょ？　妻のほうからも。

そういう家に生まれないと２億の家には手が出ないはず。

[208: 購入検討中さん]

>207

ないですね。
夫婦とも一般家庭に育ちました。

[209: 匿名さん]

年間１０００万返済しても、

年収２０００万ですから余裕でしょ。

実際もっと返済出来るでしょうし。
まぁ、税金も相当でしょうが・・


年収も後々、５０００万になるとのことですし・・。

[210: 匿名さん]

>>205
>199じゃないけど、フツー今給料悪いけど、将来年収3倍になりますなんて言われたら、
こっちが馬　鹿にされてんのかと思うよｗ　
大体、ここは匿名の掲示板。不特定多数の人に目に触れるとこに書いといて
相談した覚えはないっつーのはないんじゃないの。

[211: 社宅住まいさん]

年収　　主人（37）　　860万円
　　　　妻　（36）　　660万円

物件額　　　　7570万円
頭金　　　　　2750万円（諸費用約200万円別途用意）
ローン総額　　4820万円　　変動金利の提携ローン申込予定
　　　　　　　※シミュレーションしていただいた月々の支払いは管理費込みで
　　　　　　　約16.8万円でした。　
貯金の有無　　　頭金+諸費用支払い後、約800万円
親援助の有無　　無し
今後の昇給見込み　少なくとも現状は維持できるかと…

子供は出来るかもしれませんが、年齢的に1人が限界と思っています。
ただしその場合も妻の私は育休取得して復帰予定。定年まで働く覚悟です。
都心の利便性を優先したためかなり高額物件と思います。代わりに車は
手放します。変動金利を選択し、繰上返済をがんばろうと夫婦で話しています。

いかがでしょうか？

[212: 匿名さん]

>>211

年間の返済が年収の２５％以内なら大丈夫。みたいな事よく聞きますね。

旦那さんの年収だけでそれに収まってますね。

奥さんの収入はほとんど繰り上げに使うと、さらに余裕ですね。
後、私なら固定資産税もほぼ固定費ですから、月々の返済額に組み込んで計算します。


しかし、全額変動金利は怖くて私は出来ません＾＾

大局的に見て、金利は下げ余地より、上げ余地の方が遥かにありますから。。

[213: 社宅住まいさん]

212さん、ありがとうございます。
固定資産税、組み込んで考えるようにします。すっかり抜けていました。

金利の部分は今回最も悩んでいる所ですが、そんな事を悩んでいる
場合じゃなくて、大前提が無謀なのではないか…？と不安になって
ご相談した次第です。

実は明日契約に行く日なのです。朝までよく考えてみます。

[214: 匿名さん]

>>202さん。

他の方も言われていますが、年間約1000万の支払いで、
残り2000万残りますよね。（税金等を引かれるのをいれないで）

私からみれば、余裕ですよね。

親が反対しているのは、今のライフスタイルについて心配しているのでは？
年収のわりに、預金がすくないのでは？多分約2500万ぐらいですかね？

ライフスタイルを返れば大丈夫ですよ。


>>211さん。

奥さんの収入を繰越返済に全て使うぐらいの生活ができれば問題なしだと思います。
奥様の今の年収が約8年（産休期間を除く）続けば短期間で返済できるのでは？
最短8年で返済が終わりますよ。
もちろん、その間に通常の返済で元本も減りますしね。
5年固定や10年固定とかでもいいような気がします。
その方が出産する心配も減るのでは？
変動だと落ち着きませんよ。

[215: 社宅住まいさん]

214さんもありがとうございます。
「固定金利は精神安定剤のようなもの」という
言葉をある説明会で聞き、「なるほど、でも私は
ガンガン繰り上げるつもりだし、変動金利の方が
合っているわ」と思っていました。

でもそれは子供のいない今の生活をベースとして考えて
しまっていました。「安心感」の必要な時期もきっと
来ますよね。
よくよく考えて、自分なりのベストプランを出したいと
思います。

[216: 匿名さん]

旅行に行く前が一番楽しいとよく言いますが、

家も買うまでは、夢が広がり、こんな素敵な所に住んだらあんな事して、こんな物揃えて・・
もちろん住んでからも、暫くはすごくハッピーな日々です。
少しきつめに組んだローンも苦になりません。
繰り上げ返済もやる気満々！

しかし、人間って必ず慣れてしまいます。
そこでの生活がフツーになっていきます。
他にも欲しいモノが出てきます。
子供の教育にも、お金を掛けたくなります。

それまで高かった家に対する、テンション・感動・モチベーションなどが
下がっていく事が多いです。

ところが、一向に下がらないのが借金の返済額。
その存在が刻々と、目障りな物に成ります。

家だけが趣味だ！って人は別ですが、
本当にその物件が、自分に、家族に絶対必要なのか？
本当に無理の無いものなのか？

１歩でも、２歩でも引いて、客観視するのも大事ですよね。


価値観によりますけど、
私は、無理なく１０〜１５年で完済出来る物件に住んで、
その後は支払いに追われる事無く、金利なんかの動向など気にせずに
旨いもん食って、お洒落して、旅行して、てのが優雅な人生に思います。


家買う前って、みんな熱くなり過ぎるんですよね。

[217: 入居予定さん]

>>216
＞家買う前って、みんな熱くなり過ぎるんですよね。
買う時は、「どれがいいか」で迷うし、家族で意見が違うことはあります。

しかし、入居する際はかえって身軽になりましたね。
今どきのマンションは収納も多いから、家具は逆に入る前に大量に捨てました。
また、断熱効果がいいので、入居の際に各部屋にクーラーを入れましたが、３年経っても殆ど使う必要がありません。（それまでは非冷房で長年生活して来ました。）

うちはローンも当初から１０００万円未満。
返済期間２０年・元金均等払いなので、３年間で１００万円以上元金減りました。

[218: ２１７]

「入居予定」ではなく「入居済」でした。

[219: 匿名さん]

>>214

税引き前の年収が3000万の人に、税金を無視して、1000万の返済をして2000万残るから
余裕でしょ、というのはちょっと非常識ですね。

年収3000万なら税金と社会保険料で手取りは1500万程、そこから1000万返済したら、
500万しか残らない。月にすると40万程。必ずしも余裕のある生活費とはいえません。

[220: 匿名さん]

高年収の人の相談を、その年収をもらっていない人が生活・税金その他の知識や実感なく想像で回答するのは危険。
反対に、年収の低い人の相談を、高年収の人が自分の今の生活レベルを元に回答するのもどうかと思う。
同じ年収帯、近い年収帯の人が回答するのが一番だと思われます。

[221: 匿名さん]

とにかく税金とローン利息額との戦いになると思う。
高収入の人は、税の特別控除とかも受けられないだろうし。
１億８０００万のローンなんて銀行が大喜びですよ。
払う側からしたら、どぶに捨てるような金が多いんですよね。
簡単にローンは年収の５倍という法則を当てはめても３０００万も越えてるしね。
親御さんの気持ちがよくわかる・・・。
頭金が２０００万しかないのも、そのライフスタイルが透けてみえますよね。
ランク落とせますか？無理でしょう？

お金払ってファイナンシャルプランナーとかに相談した方がいいですよ。
お金あるんだから。

[222: 匿名さん]

>>219
＞年収3000万なら税金と社会保険料で手取りは1500万程、
そんなには手取り少なくはならないですよ。
所得が３０００万円と給与収入が３０００万円では、かなり違います。

給与収入が３０００万円だと、所得は２６８０万円。
社会保険料は標準報酬が上限値になりますから、低所得者のように収入と定率というわけではなく、定額になってしまいます。
奥さんと子供２人で、所得税は概算で６５０万円くらい、住民税は２４０万円くらい。
社会保険料は失業保険や介護保険を併せても２００万円くらい。
１９００万円くらいは残ります。

[223: ２２２]

>>221
＞高収入の人は、税の特別控除とかも受けられないだろうし。
住宅ローン減税は、所得で３０００万円までの人なら資格あり。
（給与収入ベースで３４００万円程度まで）

昔は建物の床面積にも２４０平米という上限がありましたが、こちらは今は青天井。
登記簿面積で５０平米以上の主たる住居であればＯＫ。

[224: 匿名さん]

>>223

でも、この人５０００万まで給与上がる予定なんでしょ？
そうすると、減税打ち切りの可能性はそう遠くないのでは？
２億ともなれば、平米数もそれなりでしょう。
もしくは、土地評価額が高いか。
毎年の固定資産税はかなりなものになりますよね、きっと。
とにかく、あっちが引っ込めば、こっちからと、税金との戦いは続くと思います。
２億の物件にかかる様々な、今は見えてないコストは相当なものなのでは？
年収３０００万と言っても、結局は手取り１９００万なんですし、１億８０００万のローンを組むのは、やはり無謀だと覚悟されるべきかと。
総合的に数字をはじくには、やっぱり、どっかにきちんと相談した方がいいと思いますよ。

[225: 匿名さん]

>>219

＞年収3000万なら税金と社会保険料で手取りは1500万程、

どのような計算したんでしょう？

＞500万しか残らない。月にすると40万程。必ずしも余裕のある生活費とはいえません。

仮に500万残ったとしても、ローン抜きで月約40万。
これで、余裕がないなんてｗ
あなたもライフスタイル見直したほうがいいかと思いますよ。

お金の使い方を知らない人ですね。

[226: 匿名さん]

お子さん二人の教育費をいくらかけるかによって、月４０万の価値は違ってくると思いますよ。
まあ、そもそもの手取り１５００万の計算があってるのかは、わかりませんが。

[227: 匿名さん]

>202

年収のことしか書いてないですが、給与だとしたら半端じゃない。

日本の首相が年収3500万円程度です。医師だとしたら、美容外科
医くらいしか思いつかない。美容外科を除くと、一般的な医師は、
1300万円程度でしかない。あとは弁護士か・・・。金融関係は
いい時期はいいでしょうが、安定してこんな給与にはならない。

私の知っている医師で、3000万円という人がいますが、給与だけ
ではそこまでいきません。アルバイトしまくりです。自宅には、
月一度しか帰らない。お金がほしくてやっているのではなく、
特殊な技術があるので、あちこちの病院から呼ばれて、その収入
になってしまう。税金などで1200万円ほど引かれてしまうと
言ってました。

住宅ローン控除なんていくらでもないので、全然大勢に影響しな
いでしょう。

今の時期になんでそんな高い住宅を買うのかよくわかりません。
単に贅沢したいのか。しかし、住宅ローンにそんなに払ったら、
贅沢なんてできない。投資だとしたら、たとえば、元の値段が
4億くらいのものをまけてくれる、というような話でなければ
時期的にとてものめない。

いずれにしても、金銭バランスが崩れているように思われます。
まともなコメントできません。収入2000万円以上の人のための
スレッドがあるから、そっちに書いてみたらどうですかね。
そのクラスの年収になると、金銭感覚がすごい人がほとんどな
ので、相談するというような話は全くといっていいほどでません
けど。

[228: 匿名さん]

このところ、回答者の反応を楽しむのか、おかしな相談が増えてますね。

年収３０００万でさらに２０００万はアップ予定の人も居る所にはいるだろうし
２億の住宅を購入する人も世の中にはいるだろうけれど
そういう人はそれなりの頭も人のつながりも持っているだろうから、いくら無知といっても
こんなところで素人相手に相談する必要なんか無いんじゃないでしょうか？
自分で２億の買い物が可能か不可能か判断できなくて３０００万の年収をもらえるっていったい
どんな業種なんでしょう？

[229: 匿名さん]

＞仮に500万残ったとしても、ローン抜きで月約40万。
＞これで、余裕がないなんてｗ
＞あなたもライフスタイル見直したほうがいいかと思いますよ。

本当に５００万しか残らないとするとヤッパリ余裕は無いでしょう。

この年収で貯金ができないライフスタイルのどこに余裕があるんですか？
年収３０００万と月４０万で生活するという事が全くつりあっていない。

[230: ２２２]

年収３０００万円でも、タバコ屋さんだと仕入原価が２７００万円。
粗利３００万円。
これに他の必要経費を控除して事業所得を算出。

いろいろあるね。

[231: ２２２]

>>227
＞私の知っている医師で、3000万円という人がいますが、
＞給与だけではそこまでいきません。アルバイトしまくりです。
複数の箇所から給与所得をもらっているだけだから、やはり給与所得です。
その場合、社会保険料は一か所からもらうよりも多少少なくなります。

個人事業主の場合は、売上が年収、経費を引いて所得となります。
売上原価率の違いによって、収入と所得が大きくかい離する場合と、殆どイコールの場合があります。

[232: 匿名さん]

>>228

最初からネタだと思って回答してます（違ったら失礼）。
でも話がこれだけ広がったんだから、掲示板的には良かったですね。

[233: 202]

皆様レスありがとうございます。
主たる収入は給与所得で、税務上赤字の不動産所得が少しあります（手元に残るのは年約120万円）。
今まで不動産に約9000万円使っています。

税金は住民税が未確定なのですが、多分1000万円位です。
普段は庶民的な暮らしで、今回初めて外車を購入しました。
保険料が多めなので毎月の余剰金は平均80万円です。

最初の頃の書き込みのおかげで購入に気持ちが傾きましたが、
もう少し色んな意見を聞いてから検討してみます。
親兄弟・妻は物件を気に入っていますが、「億」という金額に拒絶反応を起こしている様子です。
引き続きご意見よろしくお願いします。

[234: 202]

繰り返しますが年収5000万円で1億8000万円ローンは無謀でしょうか？
一時的にバランスシートは赤字転落ですがキャッシュフロー的にはOKでは？
これであきらめたら自分が小さいような気がしてならないです。

[235: 匿名さん]

アドバイス、お願いします。
夫、28歳、年収480万円。
妻、23歳、専業主婦、現在妊娠中。

3500万円のマンションの購入を検討してます。
頭金220万と諸費用150万は貯金から出します。
3280万がローンです。
35年の変動で毎月ちょうど10万円の返済です。

今払っているアパートの家賃9万円がもったいないので
購入してもいいかなと思ってます。

子供が生まれるのである程度の広さが欲しいです。
それでこの価格のマンションになりました。

やはり無謀でしょうか。

[236: 匿名さん]

＞自分で２億の買い物が可能か不可能か判断できなくて３０００万
＞の年収をもらえるっていったいどんな業種なんでしょう？

美容外科医。この人達は、金銭感覚ゼロ。

絶対に世の中から消えないという意味で、極めて安定してい
ます。たとえ、不況になっても問題なし。手術失敗して訴え
られるリスクはありますが、他の人からその分もらっておけ
ば大丈夫。

医師は美容外科医でなくても、金銭感覚のない人が多いです
ね。ただし、最近は、訴訟多いし、謝礼ももらえなくなった
ので、一般人並になりつつあります。謝礼は無視できない
額だった。税金つかないし。大学病院で給料安くても、
アルバイトに精ださなくて済んだ。今は、菓子折ひとつなし。

[237: 匿名さん]

＞年収5000万円で1億8000万円ローンは無謀でしょうか

本当に庶民的な暮らしができるのかなと思いますが。

高級外車を買った時点で、すでに庶民じゃないでしょう。自分じゃ
庶民レベルと思っているのかもしれませんけど。住宅ローンと
高級外車が両立する庶民ってほとんどいない。

それにしても、本当に金銭感覚がないというか・・・。
家にそんなに金をかけてしまうという意味で金銭感覚が
ないです。たとえば、勤務先の目の前のマンションで
時間を買うとかいうなら話はわからないでもないですけど。

妥当な答えなんて誰もできそうもないし、後は自分で
決めてください。後でトラブルの元になるので、奥さん
だけには少なくとも賛成してもらったほうがいいと思い
ます。

[238: 匿名さん]

＞235

無理、無謀です。

管理費とか修繕積立金を計算に入れてないんじゃないですか。
安いところでも、2万円くらいいきますよ。最初安くても、
どんどんあげざるをえなくなる。今より1万円住宅費が
増えるのではなく、3万円くらい増えることになる。

現在妊娠中では、しばらく奥さんも働けないだろうし。

どうしても家が欲しいなら、中古にしましょう。安い新築より
ずっといいと思いますけど。ただし、十分吟味してください。
中古のいいところは、十分検討する時間があることですね。

それから全部変動は極めて危険です。繰り上げ返済ができる
ような額ではないので、金利上昇にぶちあたる可能性が大き
いです。変動でも問題ないのは、余裕があって、繰り上げ
返済ができる人たちだけです。

[239: 匿名さん]

年収３０００万じゃなかったの？

＞これであきらめたら自分が小さいような気がしてならないです。

要は年収５０００万なら余裕ですよ、って誰かに言ってもらいたいんですね。
こんな不特定多数の人間が、場合によっては無責任にコメントする掲示板で。

もう、それだけで十分小さいっすよ。

無謀だとコメントしてる人たちは、良心的だと思います。
あなたが破産したって痛くもかゆくもない人たちが、あえて言ってるんです。
それを「小さい」と言うなら、もう言うことは何もありません。
キャッシュフローが予定通りいくといいですね。

[240: 入居済み住民さん]

>>235

やはり無謀ですね。
考え直した方がいいです。

管理費＋修繕積立金の他に固定資産税（10万〜30万）も抜けています。
固定資産税は、住んでる場所の価値で変わります。（最初の数年は減税措置はあると思いますが）

>今払っているアパートの家賃9万円がもったいないので

管理費＋修繕積立金を仮に月2万、固定資産税を年20万（年払いですが月1.6万で計算）としましょう。
9万＋2万＋1.6万=12.6万

現在の家賃より3.6万UPで。年に約43万UPします。
現在、年に40万の預金ができてますか？
これから、子供が生まれるようなので、さらに増加される教育費や生活費（食費＋衣服費＋医療費など）を予想していますか？

>35年の変動で毎月ちょうど10万円の返済です。

他の方も書かれてますが、あなたの今の年収だとこの物件の繰上返済は無理です。（無謀ですので）
変動はやめておいた方がいいと思います。
きっと、不動産屋から安い金利で計算されて、返済できそうに説明されたのでしょう。
繰上返済すれば大丈夫！なんてね。


もう少し頭金を増やすか、購入するマンションの価格を下げた方がいいですよ。
だいたい、年収480万円ぐらいでしたら、1800万〜2300万の借入れが限界だと思います。

返せる金額と借りれる金額は違いますからね。

[241: ２２２]

>>235
３２８０万円３５年で月額１０万円ということは、変動金利で当面は１．５％。
半年単位で金利が変わっても５年間は返済額が変わらないということですね。

審査が通るかな？
４％くらいの金利で査定して、あなたの年収だと年収が低い方の厳しい年間返済率が適用されて、３０％以内。
４％になると月の返済額は１４５２３０円。返済率は３８％。
３０％以下に収めるためには、借入額を２５００万円まで減らす必要があります。
つまりあと８００万円は頭金を追加することが必要です。

他の方も書かれているように、ローン返済だけではなく、管理費・修繕積立金が毎月数万円は別に必要です。これは５年単位くらいで段々と高くなっていきます。
固定資産税・都市計画税ですが、東京都の場合だと新築は最初の３年間は極端に安く、４年目と５年目はだいぶ安く、６年目から本則の金額になります。

賃貸では設備が壊れても大家さんがある程度カバーしてもらえますけど、分譲ではアフターが切れると全て自前です。

家賃よりローン返済の方が多いような資金計画では、先行きが大変ですよ。
しかも安い年収の上に頭金も少ない現状では、頭金作りに励むのが、賢い選択です。

[242: 匿名さん]

235です。

こんなにたくさんの励ましの書き込み、どうもありがとうございます。

不動産屋の担当者によるとギリギリ審査は通るのではないかと言ってましたが
無理なのかもしれませんね。
妻も子供が生まれてしばらくしたらパートに出るといってくれているので、
その分は繰上げにまわせると思ってました。
まだ検討段階なのでもうちょっと落ち着いて考えてみます。

[243: 匿名さん]

>>202さん

自分的には2億円クラスの物件はそれ以上の金融資産がある人間がキャッシュで買うもので、3000万〜5000万円程度の小金持がローンで買ってもなあ？と思います。

私も（いま給与所得1億から2億の間）、3〜5000万円位の時が数年ほどありましたが、それほど余裕はなかったような気がします。その前の2000万円を超えた辺りから少しずつ生活が派手になっていったのを覚えてますが、まだまだ可愛いもんでした。貴方が今回外車を買ったように、収入の上昇と共に生活水準も上がって行く為、本当に楽になったなあと感じるのは、7000万円を超えた頃でしょうか。

今後はお付き合いもそれなりの経費がかかるようになると思うので、月の生活費も200万円でも足りなくなりますよ。もうしばらく貯金・運用でせめて1億円以上の金融資産を作ってからにしませんか？

[244: 匿名さん]

２４３さん意見に同意です。

親戚ですが、２〜３億のマンションを買った人がいますが、他の不動産などを売却して
ほとんどキャッシュで購入したと聞きました。

生活費やおつきあい、教育費にいくらかかっているのかは知りませんが
本当にセレブな生活です。車なんかしょっちゅう買い替えです。
私には想像できないのですが、そういった余分な費用がいるのではないでしょうか？

[245: ２２２]

>>234
＞一時的にバランスシートは赤字転落ですがキャッシュフロー的にはOKでは？
あれ、不動産に９０００万円投資していて、このような記述は変ですね。
２億円の不動産を購入しても、借方（資産の部）に固定資産が増加して、貸方（負債・資本の部）には長期借入金が増加するだけだから、諸費用分の損金は発生しても大きな赤字が発生することはないね。
それにキャッシュフロー的には、長期借入金の返済が増えてそれまであった自己資金への利息なり配当が無くなるんだから、逆にＯＫじゃないでしょう。

想像で物事を語ると、思わぬところで馬脚をあらわしますね。

[246: 匿名さん]

>>245

あなた何言ってるの？
減価償却があるから会計的には赤字かもしれないけどキャッシュが出て行くわけじゃないから、
キャッシュフロー的には大丈夫ということじゃないの？

高校レベルの勉強からやり直したら？

[247: 匿名さん]

>>246

>バランスシートは赤字転落

ヒント：P/L

[248: 匿名さん]

年収５０００万か、いいなぁ。年収５００万の自分で２０００万の借り入れなので２億の借り入れでもいいと思います。それだけ借りるなら銀行も特別優遇などしてくれるんじゃないですかね。

[249: 匿名さん]

>>234
>税務上赤字の不動産所得が少しあります（手元に残るのは年約120万円）。
>今まで不動産に約9000万円使っています。

ありえないような後出し情報ですね。
今回の物件以外にも固定資産と負債を抱えていると。

そもそも既に9000万も不動産に投資してる人が
素人相手に無謀ローンか相談するなんて、チャンチャラおかしい。

今ごろ大漁旗掲げてますか。

[250: ２２２]

>>246
＞減価償却があるから会計的には赤字かもしれないけどキャッシュが出て行くわけじゃないから、
＞キャッシュフロー的には大丈夫ということじゃないの？
ピントがずれた投稿をしないでね。
２４５投稿は既存の不動産でのことを書いているんじゃありません。

「今回購入したら」の２３４投稿に対するもの。
不動産をローン購入した時点では、登録免許税やローン手数料などの損金発生はあるけど、購入した不動産は資産科目に計上しているわけだから、その時点では大きな赤字にはならないのですよ。
２３４投稿では「一時的にＢ／Ｓが赤字」と記述がされているでしょう。
本来は損益勘定（まとめたものが損益計算書）で赤字が発生して、結果として資本の当期純損失になりますけど。

購入しただけでＢ／Ｓが赤字だという無知に対して、書いているのです。

むしろ、キャッシュフロー上では、１億８千万円の長期借入金を元金と利息も含めて金利２％としても年間で最低７００万円くらいは払うことになり、それまであった他の資産の運用益を失うことになります。

本人申告の３０００万円の年収が仮にあったとしても、手取りの半分弱はもっていかれてしまうのです。
それに今までは買ったことがない外車を乗り回しているというのですから、キャッシュフローがどう変わるかは明らかです。

[251: ２２２]

２５０投稿の訂正です。

登録免許税は不動産の取得費になりますので、資産科目に計上します。
損金にはなりません。

ローン手数料のうち、ローン保証料は繰延資産に計上可能。

諸費用のうち、その年の損金に計上するものは、意外に少ないのです。

繰延資産以外の減価償却費も月数按分にしなきゃいけませんし、建物は定額償却しか選択できずに、自宅用は耐用年数が１．５倍になってしまいます。

[252: ２２２]

>>249
確かに投稿内容はごもっともです。
私もそう思います。

所謂「釣り」というやつね。

投稿すればするほど、綻びは出てきています。

[253: 匿名さん]

>>202
春休みだね。
大漁でうはうはだろ。
新学期からはしっかり勉強しろよ。

[254: 匿名さん]

>>222

インターネットで一生懸命調べてくれてどうも！

[255: ２２２]

>>254
いや、私はサラリーマンもしているけど、大家もやっているんですよ。
不動産の今までの投資額は自宅分も含めて２億４千万円くらい。
債務残高は１億３千万円くらい。（ローン４つ残っている）

借入金と返済額は、ＥＸＣＥＬのＰＭＴ関数ですぐに計算できますよ。
引数は、利率（月利）・返済回数（返済月数）・現在価値（借入金額）・将来価値（完済だからゼロ）・返済時期（ゼロでいい）となります。

不動産経営して１５年以上になりますので、定額法しか適用出来なくなる代わりに減価償却の耐用年数が１割ほど短縮されたのも経験しています。

昨年４月以降は、減価償却制度が大幅に変更になっていますけど、国税庁のホームページではちゃんと対応しています。
ただ、端数処理が今までの償却額切捨てから、償却額切上げに変更されています。
理由は、定率法でも定額法でも、残存価格を１円にするためのものです。
こんなことは、ネットで調べてもどこにも書かれていないでしょう。

[256: 匿名さん]

一戸建ての購入を検討しています。

夫　　３２歳　公務員
妻　　３０歳　看護師
子供　　５歳　保育園

世帯収入　７００万円
物件価格　５３００万円
借り入れ　５０００万円

難しいでしょうか・・。

皆さんのご意見をよろしくお願いします。

[257: 匿名さん]

>>256
どうやら片肺運転のようですね。
年収が公務員と看護師の割りには少なすぎます。

従って、ローン金額が収入に比べて多すぎます。

どちらもフルに働くようになってから、再チャレンジがよろしいと思います。

[258: 匿名さん]

２５６です。
ありがとうございます。

妻は扶養に入っており非常勤職員です。

やはり厳しいでしょうか。。

[259: 匿名さん]

>>256

金利と返済方法がわかりません。
現在の家賃との差はどのくらいなりますか？
固定資産税は計算に入っていますか？
不動産屋から変動金利や2年固定とかの安い金利で計算されたのでしょうか？

あと、年収700万なのに、頭金が少ない（300万）ようですね。
諸経費や残す金額もあると思いますが、これだと繰上返済も難しいでしょう。

単純にみて、年収の4倍〜5倍で計算しても2800万〜3500万が限界かと思います。
5000万の借入れだと、35年返済で金利2%で計算しても年間約200万の返済ですよ。
厳しいどころじゃないと思いますよ。

もう少し頭金を増やすか、購入物件の価格を抑えた方がいいと思いますよ。

[260: 匿名さん]

なんで、222(=255)は、自分の自慢みたいなことばっかり書いてるの？
誰もそんなこと聞いてないでしょう？

昔、イ○コの○ルって人がいて、この掲示板のみんなに煙たがられていたけど、その人に口調がよく似てるね。

[261: 匿名さん]

>256

たとえ、どんな返し方をするにせよ、全く無謀としか
いいようがないです。

おおむね、年収の4倍前後がローン価格として適当
です。5000万円を４で割ると、1250万円。要する
にそれくらいないと無理だということです。5倍を
超えたらもう全く不可能と考えてください。

看護師は、たとえ非常勤でも、働き口は必ずあるので、
安定しているとは言えます。そういう意味では2馬力を
期待していいのですが、それでもやっぱり全然無理では
ないでしょうか。

頭金をためるか、親から援助してもらうかして、ローン
金額を減らす必要があります。

[262: ２５７]

>>258
かなり厳しいと言うよりも、仮にローン審査が通っても、まず返せませんよ。
固定資産税・都市計画税や、修繕のための費用は、ローン返済とは別に必要なんですよ。
戸建はマンションのように管理費や修繕積立金はありませんけど、その分は自分で計画的にやる必要があります。

固定資産税の軽減も最初の３年間だけ。

子供さんが小学校に上がる前で、タイミング的には理解出来るところですけど、収入と頭金を考えると、辞めるのが賢明な選択と思います。

[263: いつか買いたいさん]

参考にします。よろしくお願いします!!!!!!!!!!

夫　年収４００万
妻　　　専業主婦
頭金　　２００万
希望　　３５００万
今は子どもはいませんがそのうち……。

３５年ローンでいかがでしょう。

無理ですか?????

[264: 匿名さん]

>>263さん

無理です。銀行の審査が通りません。

[265: 購入検討中さん]

年収７８０万
３６歳
子供４歳１歳
妻３３歳

物件７，０００万
頭金３，０００万

頭金は１，０００万親から、２，０００万は結婚してから共働きの
間にためました。

管理費＋駐車場で月６万ローンのほかに払います。

ローン４，０００万は無謀でしょうか？

[266: 匿名さん]

>>265
貯金の実績があるので、奥さんには下の子を幼稚園か保育所に入れて早く働いてもらいましょう。
そうすれば繰り上げや貯金ができる。
専業主婦でいると、下の子が小学校に入るまで習い事やスポーツ、塾などはじめてしまいそうなので
さっさと働く事がおすすめ。

[267: 匿名さん]

>265

車やめてもぎりぎりじゃないですか。相当厳しいと思います。

[268: 匿名さん]

２５６です。

２５７　２５９　２６１さんありがとうございます。

ローンの審査が通るなら購入しようかと思っていました。
固定資産税のことを忘れていました・・汗。

妻は購入したら常勤職員になり世帯収入は１０００万円程になります。
金利２.５％で毎月の支払い１５万円、ボーナス時３０万円でなんとか支払っていけるのでは、と考えていました。

現状ではローンの審査も厳しいしょうか・・
よろしくお願いします。

[269: 匿名さん]

世帯年収１０００万でも３０００万半ばくらいの借り入れ位にしておかないと。
５０００万を越す物件を購入したいのであれば４０前位までにこれから１５００万近く貯める。
それから定年まで２馬力で繰り上げ。これなら５０００万以上の希望の家にすめます。

[270: 匿名さん]

２５６です。

２６９さんありがとうございます。

確かに４０歳で３５００万円の借り入れなら毎月１３万円、ボーナス時２０万円の返済で済みそうですね。

それもありかな・・。

[271: 申込予定さん]

年収４５０万
３３歳
妻３３歳
パート年収１００万
合計　５５０万
子供７歳３歳

物件３１８０万（諸費用込み）
頭金３００万

フラット３５　２２００万
銀行　短期　　　６００万

ローン２８００万は無謀でしょうか？

[272: 入居済み住民さん]

我が家は271さんと同じ歳、ほぼ同じ年収で、妻が専業主婦、小学生一人、未就学生一人と、
妻が働いていないのを除いてほぼ同じ条件です。
我が家は千葉県内に2050万（値引き後）、83㎡、5F、駅徒歩1分、都心まで始発に乗って50分の
新築マンションを、頭金無し、35年固定ローン（2.75％）で組みました。
まぁ、普通に生活できています。
ローンの組み方は置いておいて、271さんの場合、
奥様がしばらくは働いてもらえるようであれば問題ないと思います。
逆に辞められてしまいますとかなりキツイと思います。

[273: ２２２]

>>271
収入合算は認められるし、ローン審査はおそらく通るでしょう。
２７２さんの言う通り、夫婦揃って健康に働き続けるなら、なんとかなりそうですね。

>>272
いいとこ見つけたね。
我孫子・妙典・西船橋・津田沼・千葉・海浜幕張・蘇我など、色々あるね。
駅から徒歩１分は確かに通勤には便利だけど、子供さんの通学はどうなのでしょうか？

[274: ２２２]

>>260
別に自慢しているわけではありませんけど、そう取られたのなら申し訳ございません。
別に飾ったり、誇張したりはしておりません。

私が投稿している相手が、「不動産に９０００万円投資している」ということを書かれておりましたので、自分の実績を書いた次第です。
「そんな人が、このようなスレで相談する」とは、私も思えないからです。

ところで「インコのチル」って何ですか？

[275: 匿名さん]

>>272さんは２０５０万、271さんは２８００万。
この差はかなりあるのでは？

２７１さんは２人の子どもの教育費の準備などできますか？
今後の昇給の見通し次第だと思います。
３３歳で３５年というと終了時６８歳。
６０歳が定年なら８年は繰り上げで短縮しないといけないけれどそれが出来るかどうか。
１０年後から２０年後にかけて、お子さんにお金がかかる時期ですが、この時期を乗り越えられるかどうか。
マンションなら管理費・駐車場費の金額、固定資産税なども含めて今後一生支払いできるかどうか。
奥さんはパートを続けていかなければいけないけれどそれが可能かどうか…
色々ご本人が考える事は多いと思います。

[276: ２２２]

>>260
＞イ○コの○ル
と書かれておりますけど、検索したらこれしかありませんでした。
あしからず。

[277: 匿名さん]

２２２ってコテハン、勘違いしてる？
誰も期待してないのに・・・

[278: 匿名さん]

>>275
今は６５歳までにどうするかを考えておけばいいんじゃない。
もっとも、そうなるころには「７５歳が退職年齢だから年金はまだ出ません。」となっているかも。

[279: サラリーマンさん]

夫33歳…年収470万
妻24歳…昨年結婚と同時に退職・７月から扶養内(年間100万)で働くことが決まっています。

妻は病気の治療中で現段階では主治医から妊娠は止められています。
将来の出産・育児費用・治療費の足しにするためにこれからの妻の収入は貯金することにしています。

物件価格…2700万(75平米)
ローン価格…2400万
フラット３５(2.8％)で組むつもりですが、68歳になってしまうので悩んでいます。

頭金等や引越し、家具などの購入で夫の貯金はなくなってしまうと思います。
妻の貯金４００万をいざと言う時のために取っておくことになっています。

親からの援助は特にありません。車は昨年購入しましたがローンはありません。

ご意見よろしくお願いします。

[280: 匿名さん]

>>279


今のお住まいの家賃は、駐車場込みでおいくらですか？
それで年間いくらぐらい貯金できてますか？


又、今回検討されてる物件はボーナス払い無しで計算した場合
管理費・修繕積立金・駐車場込みで月々いくらの支払いでしょう？
固定資産税は１５万くらいですか？

[281: サラリーマンさん]

>>280

細かいことが書いていなくてスイマセン。

現在は、駐車場等混みで８万８千円です。今のところに引っ越してきたのが、まだ半年なのですが…。
結婚前はお金のかかる趣味が多くあり、貯金は毎年冬のボーナス(昨年は７０万)のみでした。
趣味にかかっていた分も貯金するとしても年間１００万ちょっとが限界でしょうか…。
現在の貯金の金額は昨年の車の購入と引越し費用、家具家電購入・頭金・諸費用で無くなりそうです。
あとはへそくりの５００円玉貯金の４０万しか残りません…。

購入希望の物件は、駐車場・管理費等込みで約１０万円になります。
固定資産税は１５万前後になるのではないかというお話でした。

[282: 匿名さん]

>>281
なんか私とよく似た状況なので親近感がわきます＾＾

って事は、今まで住居に関する費用は年間１０６万円だった。
それが今度は固定資産税も含め、住居費が年間１３５万円になりますから、

今までの賃貸から、年間約３０万の増ですね。月々にすると約２万５千円増。

今までの生活レベルやスタイルを変えずに行くとして、７０万は貯金出来ていた様なので、
そこから増加分を引くと、４０万円の残。

後は奥さんの収入が手取り年間約９０万円を貯蓄として、何もアクシデントが起こらなければ
二人で年間１３０万円の貯蓄ですね。


私もこんな感じの↑イメージでイケる！！と判断し購入しましたが、
実際こんな感じで、今のトコ想定どうり進んでます。

この場合、繰上げ返済を３年ごとに１００万円すると、返済期間は約９〜１０年程ちじまるそうですよ。


ただ、私は子供がいませんので、この状態で子供を作るとどうなるか？
子供とは年齢にしたがってどれくらい費用がかかるのか？
私には分かりませんので、どなたかご教授お願いします。。

[283: 匿名さん]

サラリーマンさん

＞現在の貯金の金額は昨年の車の購入と引越し費用、家具家電購入・頭金・諸費用で無くなりそうです
４００万は奥さんのお金なんですね。
結婚したり、車買ったり、いろいろ支出がかさんで落ち着かない時期なので、せめて奥さんが７月から実際に働き始めて順調に収入が入ってくるようになってから検討すればどうですか？

基本的に１馬力で返せて、奥さんのパート分は繰り上げ分という位に割り切っていないと、奥さんのパートのお金まで掻き集めて算段してしまうと、何かあった時に苦しくなりそうです。

年収がそれほど多くないのですから、結婚生活のスタートから家も車も…と何もかも揃える必要は無いと思います。
奥さんも病気を持ちながらの仕事なら、仕事と家事で体調を崩さないか様子を見て。

第一３５年ローンをそのまま３５年かけて払おうとする人ってあまり居ないと思います。
半年位様子見しても、貯金は増えないと思いますが、物件価格が下がってくる可能性はあると思います。

>>282
子どもの件ですが、まず奥さんの仕事は産休・育休などでお休みになり減収になります。
出産費用は３０万位はご主人の会社からもどってきますが、約４０週近い妊娠期間中の検診代や分娩費・入院費はトータルすると結構係ります。
生まれてから仕事をはじめるまで、育児休暇の期間は正社員かパートか派遣かによってかなり違うんじゃないでしょうか？
落ち着いたらパートに…と言っている内にもう一人生まれたり、このまま当分専業主婦が良いと言い出しかねません（子どもが小学校に入る頃には働くか？）

学資保険１〜２万、食費（おやつジュースなどで）１〜２万UP、服・玩具など１万、
教育費　公立幼小中の月謝・給食費１万弱（私立なら２〜３万それ以上、保育所に預けるなら収入に応じた保育料、結構高い）
習い事・通信教材（ベネッセのチャレンジ、しまじろうなど）０円〜２、３万（もっとの人も）
娯楽費１万（外食含む、それ以上の人も）
つまり一人子どもがいれば、安く見つもって５、６万、高い人はもっとかかります。
他に将来の教育費に備えて貯金する人もいるし、一人いれば住宅ローンくらいの支出は月々かかります。
小学校高学年もすぎて塾やスポーツなどはじめるとお金もますます高額に。
二人になると、教育費・習い事だけでも住宅ローンに近いくらいのお金が…（もちろん家庭によって違いますが）
侮れません。

[284: 匿名さん]

>>279
２８１投稿の引用
＞購入希望の物件は、駐車場・管理費等込みで約１０万円になります。
ローンでの月返済額は、３５年２．８％２４００万円フラット３５だと月返済額は８９７０６円です。
ちなみに同じ条件で奥さんの貯金も元本に繰入て、ローンが２０００万円だと月返済額は７４７５５円になります。
２４００万円ローンの条件で、駐車場と管理費込みで１０万円と書かれていますけど、それでは駐車場と管理費の合計は１０３００円なんですか？
修繕積立金は？

あまりにも安すぎます。
何か計算を間違えていませんか？

[285: ２８４]

>>279
まさか、いくらももらっていないボーナス払いを併用しているんでしょうか？

元本・利率・返済期間がわかれば、元利均等払いの月当り返済額は、ＥＸＣＥＬで次の計算式で求められます。
ＰＭＴ関数を使用して、
引数（利率）は年利率を１２で割った金額：２．８％だと「０．０２８／１２」
引数（期間）は年数を１２倍：３５年返済だと「３５＊１２」
引数（現在価値）はローン金額を符号だけマイナスにした値：２４００万円なら「２４００００００」
引数（将来価値）は完済とするんだからゼロ
引数（期末か期首か）はゼロ

以上の内容を入力すると、月払いだけでの元利均等払いの金額が求まります。
（決済日とかの詳細は無視していますが、殆ど金額は変わりません。）

[286: 匿名さん]

>>284

約１０万と書かれてますからね・・。


大阪にも、管理費・修繕積立が１３０００円、駐車場が３０００円のとこあります。
これだと月１０万５０００円くらいでしょう。

まぁ約１０万と言えなくも無い・・。

[287: ２８４]

>>286
駐車場代が３０００円では、後の生活が心配です。
まあ、ゼロ円のところもありますけど、巡り巡って修繕積立金を増額する道しるべとなります。

[288: サラリーマンさん]

279です。

皆様ありがとうございます。
いろいろ検討していきたいと思っています。

妻の収入は妊娠がＯＫになり実際に妊娠した場合、管理入院する可能性が高く、そうでなくても検査の回数が増えるのでそのための医療費・出産費に当てるつもりです。
ただ妊娠により体調を崩すことが多い病気なのでかなり悩んでいますが、妻が強く出産を希望しています。

営業さんの話だと、駐車場は自走式の立体駐車場で屋根が無いため一番人気のない屋上は５００円、一番人気のある１階が５０００円だそうです。
５００円〜１０００円のところを希望する予定です。
管理費と修繕費で１５０００円です。ボーナス併用にはしていないです。

[289: 282]

>>287
私のところは、駐車場代は１５００円〜７５００円で位置によって違います。
マンションによっても違うでしょうし、まぁ積立増額云々は、また別問題と言う事で・・>>283
詳しくありがとうございます。
子供はお金かかりますね。と言うよりやっぱ掛けたくなるのでしょうね！
余裕無い人は、出来ちゃったってのが一番ダメですね。計画的に＾＾

[290: 匿名さん]

契約してしまったのですが、信頼していた営業さんも異動になり、不安になっています。

物件価格 6630万
頭金 1200万
（すべて親の援助）諸費用 約300万
（貯金）
貯金残 200万
ローン5430万

毎月支出22万
（管理費など込）

夫33歳 年収 1000万（200万前後の変動あり）

妻31歳 年収 600万

子 一歳

税金の控除も考えて、ペアローンにしようと思います。

子供はもうひとり欲しいですが、私（妻）が働いている限り大丈夫でしょうか。
よろしくお願いします。

[291: 匿名さん]

契約してしまったのですが、信頼していた営業さんも異動になり、不安になっています。

物件価格 6630万
頭金 1200万
（すべて親の援助）諸費用 約300万
（貯金）
貯金残 200万
ローン5430万

毎月支出22万
（管理費など込）

夫33歳 年収 1000万（200万前後の変動あり）

妻31歳 年収 600万

子 一歳

税金の控除も考えて、ペアローンにしようと思います。

子供はもうひとり欲しいですが、私（妻）が働いている限り大丈夫でしょうか。
よろしくお願いします

[292: 290 291]

すみません。二重投稿してしまいました。

[293: フツーのリーマン]

はい、出ました。我々には実感湧かない＊＊＊み相談。

３３歳で年収１０００万。夫婦で１６００万。よろしおまんなぁ〜

でもお悩みは切実なのでしょう・・
同レベルの方へバトンタッチ。

急に静かになったりして・・笑

あっ、ローンの詳細などをもっと書かないと、ここ怒られますよ。

[294: ２８４]

>288
生活設計は大丈夫ですか？
＞管理費と修繕費で１５０００円です。ボーナス併用にはしていないです。
じゃあ、月の支払いは１０万円ではなくて１０６０００円くらいじゃないか。

固定資産税が年１５万円とありますが、都市計画税はかからない地域なのですか？

[295: 匿名さん]

>>291

問題ないと思います。
仮に出産・育児で奥様が数年間働けなくても、ご主人様の収入だけで数年間踏ん張ることは可能でしょう。
仮に奥様が社会復帰しなかったとしても、贅沢をしなければご主人様の収入だけでも返済可能だと思います。
ご主人様はまだ若く、今後の昇給も望めそうですし。

[296: 290 291]

293さん、すみません。
夫も私も、世にいう安定企業でなく…本来賃貸で過ごすべきなのでしょうが、子供ができて、居住性を求めてしまいました。

ローンは、フラット6.5割、変動3.5割です。

[297: フツーのリーマン]

いえいえ、ご謙遜なさらずに！ご立派です！頑張りましょう！

もし賃貸に出すとした時の相場など聞かれました？
需要のありそうな場所ですか？
値段からしていい場所なんでしょうけど。
しかし何でさっき、カチグミが伏字になったのかな・・？

[298: 匿名さん]

>>297
君、相手が考えてもいないような投稿をするのは、どういう意図なのよ。
「賃貸に出す」って言っているの？

>>296
＞ローンは、フラット6.5割、変動3.5割です。
ピン＊＊質問者も書いているように、把握しているローン内容を詳細に表示しないと、まずいですよ。
こんな内容でわかるかな？
少しは考えたらいかがでしょうか？

[299: フツーのリーマン]

>>298
君、意図も何も、興味本位でお聞きしただけだよ。
そんなくだらん事、一々つっこむ意図は何だね君？ほっといてくれたまえ〜。


あとそんなに偉そうに上から目線で言うなら、
どういう風に質問したらいいか、テンプレでも作って詳細に教えてあげたらどうだ？

それが出来んならスルーしろ。

[300: 匿名さん]

テンプレいいですね。
一応この板の最初にあるのがこれですが、

年収・
年齢・
家族構成・
物件額・
ローン総額・
貯金の有無・
親援助の有無・
今後の昇給見込み・
その他特殊事情・
今はこれだけだと妙に絡んでくる人がいるので付け加えて下さい。

　　　　ローンの　種類・
　　　　　　　　金利％・
　　　　　　　　　年数・
　　　　月々の支払い額・
　固定資産税などの税金・
管理費・修繕積立金・駐車場等の諸経費額・


何か他にどういう書き方がいいでしょう？
怒る方お願いします。

[301: 匿名さん]

ここ読んでるとこんなに年収高い人って沢山いるんだ。と思ってしまいます‥