年収に対して無謀なローン その６

[大手企業サラリーマンさん]

年収に対して無謀なローン　その６

無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のためのスレです(その６)。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。(年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・貯金の有無・
親援助の有無・今後の昇給見込み・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)
しやすいです。)

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30532/

[1102: 匿名さん]

>>1017

＞個人的には若いし、年収も増えるだろうからどこが無謀なんだか・・・　と思いました。
なぜ収入（妻のパートも含）を増やしたり支出を減らすことに言及しないんだろうと。
加えて老後の十分な蓄えとか、病気になったりとか、大学で下宿したらとか・・・
すべてやったらそもそもローン額の話じゃないじゃん？　と思いました。

そもそもローンというのはローン金額だけの話じゃないんですよ。
ローン金額＋利息＝総支払額だけの話じゃなくて、今の年収だけの話でもなく、生涯賃金や教育資金や老後のお金、突発的な事、家族の人数などいろんなことにかかわりあっているのがローンなんです。

[1103: ご近所さん]

もしも・・・・
と考えると一番やばいのが
だんなが、「介護」状態になったときかな・・・
団信はつかえない、介護保険で、自分の介護はなんとかなるとしても
住宅ローン（借金）はねぇ・・・
３大疾病つきはどうなのかな・・・

自分は、ローンの年収負担率は、17%だけど、子供1人でもかなり、きびしいね。
給与の昇給率がわるすぎるし・・・
昇給率が、2%ぐらいあればなぁ・・・
子供の教育費だけでも、キャッシュでほしいところ。

「世帯」年収負担率を極力、20％以下にしないと・・・
破綻です。介護にならないように、健康を維持ですかね。

[1104: 匿名さん]

３大疾病免除付きの住宅ローンがいいんじゃないですかね。

大病すると、仕事に復帰できる人もいれば、メンタル面でも体力面でも以前のようにバリバリ働けない可能性が大きいですよね。

40代になれば、誰でもガンのリスクと向き合って生きていかなくてはいけません。

うちの父なんかは５０代で胃がんを患って、５年後、今度は前立腺がんになったので、ガンというのはわりと身近な病気です。

[1105: 匿名さん]

>>1104
よく条件を見たほうがいいですよ。三大疾病で返済が免除されるのは結構狭き門です。多くの契約は、死ぬ直前みたいなものです。三大疾病に罹ったけど、借金は免除されて、しかもその後病気も回復して最高！　というようなことにはならない。だから私は見送りました。

[1106: 購入検討中さん]

36歳年収720万　妻　専業主婦　子供　生まれたて一人　先週に3400万ローン組みました。定年まで年収アップなし　。同じようなかたいませんか？繰上と貯金しながら完済できるのでしょうか？毎月ローンと車庫と管理費で16万です。無謀だったのでしょうか？

[1107: 匿名さん]

>>1106

ローンはどのような条件ですか？
お子さんの計画は一人だけですか？それとも二人以上をご希望ですか？
奥様は将来仕事に復帰する予定はありますか？
お勤め先の安定度はいかがですか？

これらの条件によってかわってくると思いますよ。

でも正直厳しいことは厳しいでしょうねぇ・・
年収700万少々だと手取りは600万くらいですかね。そのうち、約200万が住居費として消えるわけですから。残り400万で家族3人（もしくはそれ以上？）暮らせないことはないと思いますが、余裕はないですなぁ。

[1108: 匿名さん]

年収５倍スレスレはかなりキツイという感じがするけど。
これからはますます厳しくなりそう。若いから、奥さんも働くことで乗り切れるかな。

[1109: 匿名さん]

年収７００万です、５００万ですだけでは、判り辛いかな。
もちろん年収いくらというのは記述として必要だけれど、税金社会保険をひかれた手取り年収がいくらというのも書いてほしい。

そうすれば、生活費というのは個人で巾があるけれどだいたい把握できるし、ローンの年間支払額は決まっているから、あとはご本人が繰り上げや貯金ができることを望んでいるのなら、できるできないがはっきりわかる。

[1110: 購入検討中さん]

率直なご意見をお聞かせ下さい。。

夫　37歳　自由業　税込み年収850-900万　（申告上210万）
妻　35歳　会社員　税込み年収350万　（ただし、勤続2.5年、うち1年が産休）
子　1歳、3年後2子予定

予定より早く、とても気に入った物件が見つかってしまいましたが、
頭金と自由業のため確定申告の調整などが心もとなく感じています。

希望物件は
●3800万（諸費用含まず）
●築25年（管理状態　良好）
●管理／修繕積み立て/駐車場　60000円
●駅徒歩3分
●都心より電車25分

●自己資金　500万　　
（その他、200-300万予備の貯蓄キープ）


仲介会社からは
●SBIモーゲージでのフラット35
●スルガ銀行の変動4％でとりあえずかり、後にフラット35に借り換え
を勧められています。

現在
家賃／駐車場　15万
年貯蓄可能額　250-300万（もうすこし切り詰められそう）

これまで、実家などでもローンや家賃などを払った事がないので、
この収入に大しての支払いの負担増が想像出来ません。

率直な感想や借り換えについてのアドバイスを伺えると幸いです。

よろしくお願い致します。

[1111: 匿名さん]

ご意見をお願いします。

【私　　　】３７歳　会社員　年収９００万円（税込）
【妻　　　】３７歳　パート　年収１００万円（税込）
【子　　　】１人
【物件種類】新築戸建
【物件立地】東京都の隣県
【物件価格】６，４００万円
【頭金　　】１，４００万円
【住宅ローン 】５，０００万円
【ローン詳細 】金利１．３％（３５年変動）

１年以上探していた希望のエリアで
初めて売りに出た物件です。
子供はもう１人欲しいです。

よろしくお願いします。

[1112: 匿名さん]

>>1110
築２５年のマンションのようですね。

＜支出面＞
まあそれでも言われているように、スルガ銀行の４％ローンを仮に３５年返済で借りるとしましょう。
諸経費は、仲介の報酬だけでも１２６万円はかかります。
それ以外にローン保証料や登記費用が別にかかります。
まあそれ以外に引越し代なども考えると、最低でも３００万円程度は見ておく必要がありますね。

となると、ローンは全部の貯金を取り崩しても、最低３５００万円は必要ですね。
ただ、手持ちを３００万円程度残すとすると、３８００万円丸ごとローンになります。
フラットは最低２割の元本が必要ですから、まず移行は出来ません。

３８００万円の借入で３５年元利均等返済する場合、返済額は毎月\168,254です。
（３３００万円の借入でも、月\146,116です。）
これに６万円の管理費・修繕積立金・駐車場代が加わり、更に固定資産税や都市計画税が上乗せされます。

＜ローン審査＞
＞自由業　税込み年収850-900万　（申告上210万）
事業所得や雑所得なんでしょうが、経費は差し引いて２１０万円の所得なら、その通りの評価です。
もし、所得を誤魔化していたんなら、過去５年間遡って修正申告をするんですね。
悪質だと重加算税３５％を追加されたりします。
また年７．３％の利子税は最低でも追徴されます。

ローン審査はそれからです。
その所得では、どっちにしても３８００万円の借入は無理です。
返済額が年間\168,254×１２ヵ月＝\2,019,048となりますので、これで年間返済率が３０％以下になるためには６７３万円以上の年収（事業所得者の場合は所得）が必要です。

サラリーマンの場合、勤続３年未満は評価でマイナス、収入合算は半分までしか認められません。

[1113: サラリーマンさん]

皆様のご意見をお願いします。

【私　　　】３５歳　会社員　年収８５０万円（税込）
【妻　　　】３４歳　パート　年収　８０万円（税込）
【子　　　】１人
【物件種類】中古マンション
【物件価格】４，５００万円
【頭金　　】　　３００万円
【住宅ローン 】４，２００万円
【ローン詳細 】当初２０年固定　金利２．７％（３５年ローン）

月々の支払いは１５．５万円位です。
加えて管理費および修繕積立金、駐車場合わせて２．５万円かかりますが、
会社から住宅助成金が３万円支給されるので自己負担はありません。

ローンは７月から始まります。それまで月々４万円で社宅に入っていた為、
生活にはゆとりがありましたが、数ヶ月前からローン支払いを前提とした
生活に切替えています。
かなりの節約生活ですが、何とか暮らせそうだと思っていますが・・・・

５年後には年収１０００万円程度に上がる可能性が高いと思います。

いかがでしょうか？

[1114: 匿名さん]

年収１０００万になったら余裕が出るとは思わないほうがいいかな？

奥様掲示板なんかでも、年収１０００万の人の不満をよく聞くもん。
税金が高いとか、出て行くものもいっぱいだとか。

せっかくゆとりある暮らしをしていたのに、節約生活をしなくちゃいけないなんてなぁーと思うけど、マイホームのためなら仕方ないか・・

月々約16万はキツイですよね。
うちの父親（61歳）の年金額と同じ・・。35年間も節約生活を続けられるか。
また、原油価格がまた最高値を更新しているので、さらなる物価の上昇があるでしょう。

でも、もうローンが始まるのだから、頑張って節約して、奥さんもパートを続けるしかないですよね。

[1115: 購入検討中さん]

1110です。

ご回答ありがとうございました。

＞＞もし、所得を誤魔化していたんなら、過去５年間遡って修正申告をするんですね。

経費として計上できるものをせずに、収入を上げなければならないとだろう、ということです。


＞＞これで年間返済率が３０％以下になるためには６７３万円以上の年収（事業所得者の場合は所得）が必要です。

まずは、今回は無理だろう、ということですね。
不動産会社の担当者の口ぶりでは、なんとなく、通るかも、みたいな感じだったので逆にどするべきか悩んでしまいました。
これであきらめがつきます！

やはり、あと2年、頭金などきちんと貯めて、借り入れ3000万以内で収まるようにしたいと思います。
ありがとうございました！

[1116: 匿名さん]

1113さん
頭金少なすぎ！
相当贅沢してきたのだろう？
5年間1250〜1500万貯めるまで社宅にいるべき

[1117: 匿名さん]

今の不動産価格が下落基調のときに、わざわざ社宅を出て家を買う意味が良く分かりません。
まずは手元に現金を貯めて、相場が下げ止まるのを見てからでも遅くないと思いますよ。
不動産の相場は、株式なんかと違って、3日で半値になったりするものではありません。
落ち着いて相場をよく追ってから決断した方がいいと思います。

[1118: 匿名さん]

1113さん、頭金が少ないですね、ホントに・・
1000万でもあれば、だいぶ楽なんでしょうが。

数ヶ月前から節約生活・・なんとかやっていけるとのことだけど、それがずっと続くのですが大丈夫？

年収が上がっても、子ども費が比例して上がるので、相殺されるとします。
ゆとりは永遠に訪れない家計になりそうだけど。

貧乏生活をするために、家を購入したみたいな感じがするなぁ。

[1119: 匿名さん]

年収が５年後に１５０万あがって１０００万位になるという事だけれど、１５０万全て収入ではなく、税金にかなりひかれてしまう。それでも上がったという実感はあるかもしれないけれど。

中古でも良いという考えなら、これから５年間、ローン１５・５万円を支払っているという仮定で生活して、貯金をする。
５年後４０歳。年収も１０００万になっているそうだし、頭金も増えて、それからまた中古のマンション買う方が良いんじゃない？

[1120: 匿名さん]

>1117
不動産価格は下がるかもしれませんが、他のものは上がっていますよ

不動産価格が下がって借り入れは少なくなっても、金利が上がったら
むしろ今買った方が得なケースもありますよね？

頭ごなしに否定するのもどうかと思いますが。

[1121: 匿名さん]

>>金利が上がったらむしろ今買った方が得なケースもありますよね？


それは頭金が十分あり、借入れ金額が少ない人が言える話です。
質問主は、購入物件金額4500万円に対して、頭金300万円というのが少なすぎる。
例えば1000万円程度頭金があれば、話は全然違うと思う。

ローンを組んでしまって、リスクを抱えながら節約生活するのと、
4万円のお安い社宅に住める幸運の元に、ローリスクで、頭金の貯蓄に励むのでは、後者を選んだほうがいい。
ましてや、今の状況は、不動産が暴騰する確率は極めて低い。

スレ主の年齢をみてもまだ年収は伸びるし、２，３年待てる年代だ。

結論は、２、３年以内に頭金を1000万円まで貯めること。