年収に対して無謀なローン その６

[大手企業サラリーマンさん]

年収に対して無謀なローン　その６

無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のためのスレです(その６)。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。(年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・貯金の有無・
親援助の有無・今後の昇給見込み・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)
しやすいです。)

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30532/

[362: 入居予定さん]

こちらを見ていて不安になってきました。。
よろしくお願いいたします。

夫　３６歳　年収５６０万（もうあまり上昇はないかもです。）
妻　３５歳　年収１８０万

子　なし（希望していますが、できません。不妊治療中で、治療費がかさんでいます。）

物件　３１６０万　マンション

借入　２９６０万（全額変動金利）

貯金　引越代やら諸費用やらで残りそうなのは、１００万くらい

[363: 354]

>>356様
アドバイスありがとうございました。
これから子供のことを含め頑張っていきたいと思います。
>>362様
不妊治療大変ですよね、わたしも2年目くらいに軽度の検査は行いましたが、
精神的にも金銭的にも負担がかかるので、わかります…
不安も多いですが、お互いがんばっていきましょう。

[364: 契約済みさん]

お手数ですが、私もよろしくお願いします。
現在は、手付金だけ入れている状態で、これから事前審査です。
ですので、変動か固定かはまだ決めていません。

夫　３４歳　年収４００万
妻　３０歳　専業主婦

子　なし（２人希望しています）

物件　２９４８万
頭金　１００８万　諸経費も現金
借入　１９４０万

３か月前まで私も働いておりまして、子供を作らず貯金に励みました。
今は退職してますが、妊娠出産後に社会復帰を希望しています。

現在、実家から車で１時間半ほど遠いところに賃貸で住んでいますが、私の実家近くに新築マンションが建ち、もちろん物件自体もいいと思いましたし、駅徒歩５分の好立地だったため、即決に近いような形で申し込みました。勢いで申し込んだあと不安になってきました。
私の両親も、近くに娘が来るという嬉しさから、すごくこの物件をおしていて、支払が不安だというと、
「近くにいるようになるんだから、大船とは言わないけど、中船に乗った気分で買いなさい」
とこのこで、そこまで言ってくれるなら、、、と思って、申し込んだ経緯です。
もちろん親をあてにせず、自分たちの力だけでやっていきたいので、アドバイスがあればよろしくお願いします。
変動金利か固定がいいのかも、正直、何の勉強もせずに契約した状態で、お恥ずかしいですが、どっちがいいのかもわかりません。

[365: 入居済み住民さん]

>>357さん

我が家も同じようなローンの組み方です。

夫29歳　年収３９０万（ローン申し込み時４２０万　その後ボーナスが減って減収）
私29歳　専業主婦
子供　二人（４歳、２歳）

物件　３３１０万　マンション
頭金　７００万
諸費用　１７０万
手元現金　４００万（私の実家が遠いことや、夫婦ともに県外の友人が多いので冠婚葬祭費用に多めにおいているつもりです）

ローン　２６００万（最初は３０００万で通りましたが、頭金を多めに入れることにしてこれです）

ちなみに全額変動です。

ここを見るたびにうちは無謀だったと思うのですが、、、
すごく欲しかったのと、今までよりも交通の便が良くなり、主人が転職したとしても会社の選択肢が広がること、私も現在近くで求人を見つけ応募中で、それに受かれば年収２００万はいただけそうなこと、もしダメでもパートで１００万くらいは頑張れそう・・・
子供たちも年子で一気に手が離れそうなので、この金利の低いうちに＆子供に教育費があまりかからないうちに繰上げ返済に頑張れたらな、と思っています。

ローンは審査に落ちるのではないかと思っていました。それならあきらめがついたのでしょうが・・ミックスについては知識が少なく、提携銀行は全額変動で話を進めていましたが、同行にはミックスで保証料無料のプランもあり、、、それを知ったときはがっくりきましたが、今はこのままで頑張るつもりです。

[366: 匿名さん]

品川区在住です。

年収：1000万（妻は専業）
年齢：自分37歳、妻35歳　もうすぐ2歳の女児が二人（双子）
物件額：4800万円（借入済）
ローン総額：2200万円
貯金：600万円（諸費用等除いて純粋に手元に残った額）　
親援助の有無：全く当てに出来ません
今後の昇給：無い前提で
ローン先：社内融資（変動で現在1.85％、Max3.00％　元金均等）

子供は私立幼稚園（3年保育）に行かせる予定、その後はその時になってみないと分かりませんが、中学以降は私立も視野に。
我ながら社内融資というのがリスクだと思っています。万一の退社時には一括返済を求められますので。しかし利率や諸経費の安さに、背に腹は代えられませんでした。
諸経費が読めなかったので、多少余裕を持って手元に残したつもりですが、今年夏には300万程度臨時返済予定です。再来年から子供が幼稚園なので、それまでに何とかもう一度くらい100万円単位で臨時返済したい所です。教育費がどうなるか次第ですが、シミュレーションはしてみるものの不確定要素が多すぎて本当に余裕があるのか分からなくなってしまいます・・・。

[367: >>357]

>>361さんありがとうございます。鍵の引渡しは今週なんです。
主人にＭＩＸにしたいと言いましたが、意味が分からないと言われて却下されてしまいました・・・

>>365さんありがとうございます。私も昨日早速正社員、託児所付のところで２社面接していただきましたが０歳は病気になりやすいから・・・。と即日不採用でした・・
>>365さん受かるといいですね。

[368: 落ちこぼれ銀行関係者]

>>366さん
正しいリスク認識だと思います。
私の業務経験ではこんなのがあります。（業務上知りえた秘密に該当しない範囲で書きますね）

ある上場企業の社内融資がありました。社内融資といっても、資金を貸しているのは銀行で、企業はその融資制度の斡旋と、利子補給（利子の一部負担）をしていという役割でした。
その金銭消費貸借契約書には退職時には残額を一括して支払うという文言が入っていました。

そこの勤務の人が、ある事情があって依願退職することとなりました。
その人は社外で少し問題を起こしたらしく、再就職の目処がないまま逃げるように退職しました。
私共は、その融資制度での融資を続けることが企業との協定上できなかったので、一般の住宅ローンへの借換を誘導しました。しかし当然ながら今後の合理的収入見込みがなく、本人もそれを示せないので、やむなく一括返済条項を発動し、他銀行での調達を迫りました。

当然他行も対応できるわけもないので、私どもはやむなく自宅を競売せざるをえませんでした。自己都合退職なので、退職金もさほど出ず、私共の債権は一部回収不能に陥りました。その後は推して知るべしです。

上場企業のそれなりの役職にいて社会的常識もあるひとが、ひょんなことで一旦地位を失うと、坂道を転がるようになす術もなく落ちてゆくんだな〜と、担当しながら切実に思いました。

その人は別に多重債務者でもなく、定例の返済にも困っていませんでした。正にサドンデスです。
普通、住宅ローンの事故は多重債務や収入減少などで、まずボーナス返済から滞り、徐々に弱っていって、万策尽きて、一括返済条項発動（その間に家族離散、音信途絶）で競売（または保証会社が代位弁済）というパターンが多く、銀行としてもそうならないよう何とか応援（督促とも言います）して延滞拡大を阻止しているんですが、退職で待ったなしの返済を迫られるとどうしようもないですね。

退職なんて、転職だけでなく病気や思わぬミスに起因する懲戒でも起こりうることですしね。（転職の場合だって見込年収だけで即融資してくれる銀行は少ないですし）
やっぱり退職＝即返済って条件は危ないですよね〜。（私は社内融資は利用しませんでした）

変動金利で1.85%ってそんなに安くないですね。ローンの絶対残高も少ないし、順調な今のうちに借り替えておくことも一策かもしれませんね。
でも、その年齢・年収・家族構成・ローンと預金残高からすると、他の人に比べれば、余裕たっぷりというところではないですか？（ご本人的にはそう感じないかもしれませんけど）

さて、私もこんなこと書いて懲戒されないよう気をつけよっと！

[369: 購入経験者さん]

>>364さん

大丈夫です。我が家も似たようなものです。
が、必ず固定（我が家は35年固定）にしましょう。
変動で組むには収入が少なすぎます。
逆に言えば固定で組んでも普通の生活は可能です。

[370: 匿名さん]

>>364
>>365
当然、返済が滞ったら、どちらかの両親が払ってくれますよね？

[371: 契約済みさん]

364です。

>>369さん
ありがとうございます！！大丈夫なんですね（*^_^*）もちろん節約はしないといけないですが、大丈夫という言葉に少し気持ちに余裕が生まれました。
固定の方がいいという意見、参考にさせていただきます。

>>370さん
万が一滞ってしまったら、援助をしてくれると親は言ってくれてます。
近くに住むことになれば、一緒に買い物に行けば、食材や雑費は買ってあげるわよとも言ってくれてます。
なるべく普段の生活もローン支払いも親に甘えないというのは、無謀ですかね。。。でも精神的に安心ですので、そう言ってくれるのはありがたいですし、万が一があれば甘えると思います。


あと一点、みなさんにお伺いしたいのですが、>>369さんのアドバイスの通り、主人の年収が少ないので、固定にしておくべきなのでしょうが、
営業の方から、はじめに変動にしておいて、後々固定に借り換えたら、、と言われました。
変動で初めの５年は1.4％で利用しておいて、将来３％を超えるようだったら、その時点で手を打って借り換えた方が得ですよ、とのことです。
固定と変動を比べた際の、初めの5年の３％−1.4%の約1．5%分の利子がもったいないと言われましたし、そういう人が多いと言います。
皆さんは、どう思いますか？
実際、将来的に借り換えを視野に入れて、変動にしている方いらっしゃいますか？
また、実際借り換えた方とかいらっしゃいますか？
借り換えのときに審査が通らない場合のリスクもあると思いますので、初めから固定にしておいた方が無難だろうと思ってはいるのですが、最終支払いが少ない方がいいので、少し揺れています。。。

[372: 365]

365です。

>>357さん
ありがとうございます。０歳児だからとか、子供がいるとかで採用されにくいのは仕方ないこととはいえ、悲しくなりますね。。
私も面接がまだなので、その点が凄く心配ですが、頑張ろうと思います。

>>370さん
一応親に頼るつもりはありません。
親に資産はありますが、支払ってもらってまで住もうと思わないです。払えないなら処分します。

[373: 匿名さん]

>>365
お子さんも二人いるんだから、払えないような可能性があるならローンは組んで家を購入すべき
じゃないと思います。
自分が住んでいた家を売ってどこかに移るなんて子どもにはかわいそうすぎます。
それだけの覚悟をきめて物件を購入したほうが良いですよ。

[374: 365]

>>373

簡単に処分しようと考えているわけではないです。
払えない可能性があると思って購入にはいたっておりません。

現在の収入でも十分やっていけており、貯金もローンの金額分ほどしております。大きな贅沢はしておりませんが、購入前といたって変わらない生活をしています。

働けるのに働かなかったり、親が浪費していたりといった状況での「払えなくなる可能性」以外の事故や病気等でのよほどの大出費で払えなくなるときが来たとすれば、他の方は今と全く同じ生活が出来るんでしょうか。
それに合わせて親も仕事が変わったり、引越ししたり、生活が全く変わる可能性もありますよね。
（子供が事故死して仕事が出来なくなった方とか実際いますしね・・・）
その可能性は大体の方が一緒だと思うのですが・・・

元々ローンを支払うのにあたって、親の援助を考えるよりは何が何でも自分たちで支払っていくものだと思って借金を背負いました。

引越しすることが必ずしもかわいそうだと思いません。もしそうなったとしてもその事実は知らせないと思います。そのときの身の丈にあった家に住むだけです。
親に自分たちの尻拭いをしてもらってまで家を持っておきたい気持ちはないんです。


私みたいな考えはおかしいんですかね・・・

これで金融機関で働いていましたなんて言ったら笑われちゃいますかね・・・

[375: 購入検討中]

世間では、大人になってまで親に金を出させてマイホーム購入という人が多くて驚きますよね。
うちも、両実家とも余裕ありますが、家を建てるにあたって、援助という言葉は思いつきませんでしたね。普通のことだとおもいますよ。

[376: 匿名さん]

>>371=364さん
まず、基本的な点ですが、普通は借り換えの前に、まず同じ銀行内での切り替えを考えます。
同じ銀行で金利タイプを変更するだけなので審査はありません。
あ、でもフラット35にすると再審査するのかもしれません・・・
（フラット35は銀行で扱ってはいますが、厳密には銀行のローンではないので。）
そのあたりはちょっとわかりません。詳しい方にお任せします。すみません。

変動から固定への金利タイプの変更は、どこの銀行でもできますが、
手数料を取る銀行と無料で出来る銀行があります。
手続きもネットで２〜３分で簡単に終わる銀行もあれば、
窓口で色々書類を出さなきゃいけない銀行もあります。

ローン契約まで時間があるようでしたら、
そのあたりも含めて提携ローン以外も色々な銀行を比較検討されることをオススメします。

さて、金利タイプの変更ですが、
おっしゃるように変動でスタートしておいて、途中で固定にするのは、
考え方としてはありだと思います。
ただし、タイミング（というかボーダーライン）を自分たちなりに決めておく必要があります。
そのボーダーラインとは、金利が何％までなら無理なく払えるのかということです。
金利と毎月の支払額の関係は、フリーのソフトなどもいっぱいあるので、
自分たちでシミュレーションなさって決めて下さい。
営業さんが言う「将来３％を超えるようだったら」は、単なるたとえ話にすぎません。
自分たちで決めることが肝心です。
「長期固定」の金利が、自分たちで決めたそのボーダーラインを超えそうになったら固定にする。
まぁ、ただ、翌月の金利が先にわかる銀行って少ないですから、
そう理屈どおりにはなかなかいかないのですが。
（例えば私が借りているソニー銀行なら前月15日に翌月金利がわかりるので、
　金利が上がる前に固定にすることは簡単なのですが。）

変動の金利が上がっているときには、長期固定の金利もそれなりに上がっているはずです。
変動で借りながら、長期固定の金利に注意を払っておく必要がある。ということです。

それが面倒だとか、難しくてよく分からないとかなら、
最初から固定にしておいた方が無難な気がします。

[377: 匿名さん]

>>374さん
>>375さん
某フリーの雑誌で先日、「１年間で頭金をあと1000万増やす方法」というような特集があり、
その１番目が「親に援助してもらう（500万だったかな？）」でした。
援助してもらうのが悪いとは思わないけれど、
そこまで堂々と書かれると、「いや、それはどうなの？」と思った覚えがあります。
自分も基本的にはそれは勘定には入れずに、身の丈にあった物件にすべきと思います。
援助をお願いするのは「無謀なローン」を組んででも何らかの理由でその物件に拘るときの最終手段だと思っています。

[378: 匿名さん]

親援助は国が促進してますね。
まあ高齢者が溜め込んでいる貯金を吐き出させ景気回復につなげるための
制度なわけですが、相続時清算課税非課税枠２５００万に住宅取得資金の
贈与についてはプラス１０００万の上乗せがされ最大で３５００万、夫婦
それぞれがこの制度を利用すれば最大７０００万の生前贈与を非課税でう
けることができました。確か１０００万の上乗せは昨年末でなくなったの
かな？

税金払うくらいなら血族に残したいと思う親もいれば、わが子に不労所得
を与えるくらいなら国に払うという親もいるでしょうけどね。

[379: デベにお勤めさん]

世の中景気のいい話ばかりだね。

うちなんて両親から貰える贈与なんて何もなしｗ
健康なうちは別居できるだけ幸せか。

[380: 匿名さん]

>>378
＞それぞれがこの制度を利用すれば最大７０００万の生前贈与を非課税でうけることができました。
非課税ではありません。相続発生時の税法で精算されます。
平成２１年度以降に相続税法が変わります。
今までのように甘い税制ではなくなる予定です。

＞確か１０００万の上乗せは昨年末でなくなったのかな？
継続される予定です。

[381: ご近所さん]

>>375
いいじゃねぇか。
他人が親から援助してもらおうが。
>家を建てるにあたって、援助という言葉は思いつきませんでしたね。
思いもつかんの？
ちょっとおつむ足りないんだね。