年収に対して無謀なローン その６

[大手企業サラリーマンさん]

年収に対して無謀なローン　その６

無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のためのスレです(その６)。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。(年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・貯金の有無・
親援助の有無・今後の昇給見込み・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)
しやすいです。)

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30532/

[302: 匿名さん]

日本にはアメリカみたいに、物件を放棄さえすれば残債がいくらあろうと、
チャラになるローンは無いのでしょうか？

[303: 匿名さん]

>>302
貸す金融機関が、物件を処分して回収できるかどうかのリスクを全て負う訳ですよね。
実施した金融機関は聞いたことありませんね。

固定金利の金銭消費貸借契約でも、実際に債権者が要求して債務者が承諾したら金利を上げた実績のある日本国です。

[304: ２８４]

>>302
ノンリコースローンですか。

日本の金融機関は、自分の審査能力に自信を持っているところがあるのかな？
債務の保証もいらない訳だし、借りた人が返せなくなったら「持ってけ泥棒！」で債務はチャラ。

その代わり、利率も高いよな。

当初の金利を安くして、契約をし易くする。
日本国でも、最近はこれをまねた金融機関融資の例は多い。
顧客の奪い合いで、このようなバーゲンセールになっただけだけど。

金利はまけないで、返済方法で一定期間返済額を変えた国の金融機関はあったが、これは見事に破綻した。（組織も破綻した。）

日本国では、「持ってけ泥棒！」状態になって債務が残っても、所得税や住民税を４年間に渡ってまけてもらう制度が最近は出来たんで、金融機関がノンリコースローンを個人融資で実施することはまず無いと思いますよ。

[305: 290 291]

皆様
ありがとうございます。
ローンの種類ですが、まだ決まっていないのです。
賃貸相場も確認しておきます。
お世話になりました。

[306: 入居予定さん]

初めて投稿します。
ご意見お願いします。

【夫（私）】　30歳　年収470万円
【妻　　　】　27歳　専業主婦（1年前まで正社員として勤務）
【子　　　】　 0歳 （２〜３年内にもう1子希望）
【貯蓄　　】　1,400万円

【物件価額】　2,850万円（新築マンション３LDK）
【住宅ローン 】 2,100万円
【頭金　　】　　750万円
【諸費用　】　　130万円
【引越費用】　　120万円（引越代・家財購入費）
【貯蓄残金】　　400万円
【ローン詳細 】 30年固定
　　　　　　　　金利2.75（新生銀行４月実行の場合です。）
（引渡しは8月なので、6月〜8月に金利確定する予定です。）　
【管理費等】　　月2万円（管理費・修繕費・駐車場代）

子供を来年、保育園に入れて妻にはパートに出てもらう予定です。

私の会社は、退職金がないので今後、教育費と老後資金を貯めなければならない状況です。

このような状況ですが、私が考えている住宅費用の組み方は無理がありますでしょうか。
（変動金利は、今後の生活を考えると選択肢にはありません。性格的な面もありますけど…）

どなたか、ご意見よろしくお願いします。

[307: 購入検討中さん]

貯蓄額からして堅実な方なんでしょうね。

30年固定ですか。
もし今の条件で計算すると、ボーナス払いナシで管理費等も含めると、
月々の支払いは106000円くらいになるんでしょうかね？

お子様の状況や、もう一人希望との事なので、奥様の収入は計算に入れない方が良さそうですね！

[308: 匿名さん]

頭金が４００万は残しすぎのような気がしますが、それより繰り上げ返済したほうがいいと思います。いかがでしょうか？

[309: 入居予定さん]

№306です。
NO307さん、308さんご意見ありがとうございます。

NO307さんへ
ご推測のとおり、現状ボーナス返済なしで考えております。
今の家賃等が95千円（管理費・駐車場代含め）なので、現状の生活レベルを変えずにローン返済を考えるとこのぐらいがギリギリかと。最初35年固定で考えてたのですが、それだと65歳でローン完済なので定年を過ぎてしまい、30年固定に縮めた次第です。
子供が小さいことや、もう一子のことを考えるとやはり妻の収入は、考えずに生活設計を立てたほうがいいですよね。（子供ができれば、妻も働けなくなるわけですし。）
子供がある程度落ち着くまでは、私一人の収入で生活設計をしていきます。

NO308さんへ
貯蓄残金を400万円にしたのは、少ないのではと思っております。
今後の事（もう一子希望や、退職金なし）のことを考えるとある程度の貯蓄は必要では、と思った次第です。新しい生活が落ち着いてきたら、そのときの状況を考えて繰上返済をして行けばよいかなと思っております。（それまでの繰上返済部分相当する利息はもったいないですが、安心料と考えております。）

ローンを組むにあたり今後の事を考えて30年固定にしたのですが、変動や固定期間指定（10年固定等）も視野に入れたほうがよいのでしょうか。それとも長期固定を組んだとしても必要最低限をお金だけ残して頭金にまわしたほうが得策なのでしょうか。
長期固定以外のローンを組まれた方でご意見伺えると幸いです。

（私が長期固定を考えている理由としまして、10数年前のバブル期の金利を考えると、仮に10数年後に、同じような金利水準となった場合、教育費の掛かる時期と重なったしまって家計が火の車になるのではと、不安があり長期固定一本で考えている次第です。）

[310: 契約済みさん]

新生銀行の場合、繰り上げ返済が期間短縮だけですが、
繰り上げ時にボーナス払いがあるとその部分から返済されるみたいです。

なので将来、返済軽減を考える必要がある場合、例えば１００〜２００万ほどをボーナス払いに設定すれば、
年間平均の月々払いを減らしたいときに繰り上げ返済すればよくなるのでおすすめです。

（２１００万借り入れの場合、２００万分ボーナス払い時に
２００万繰り上げ返済すれば、平均月々１万程度返済額が低減できます）

３０６さんは堅実な方のようなので、こんな方法も検討されてはいかがでしょうか？

・・・私は３０００万の借り入れを予定していますが、新生銀行利用の場合は
２５０万ほどのボーナス払いの活用を考えてます。
年末実行、無謀ローンに片足つっこんでいるんで、金利動向にびくびくしています。。

[311: 匿名さん]

私も借り入れ額が２０００万ですが、１０年固定の１．８％、２５年返済で借り入れました。月々の払いはボーナスなしで¥８２８００です。当然１０年後には金利の見直しがありますが月々２万円支払いが違えば単純に１０年間で２４０万繰上げ返済できます。ちなみに元利金等方式で繰り上げ返済をまったくしないと仮定して１０年後の元金は１３００万です。１０年後の金利はここに影響してきます。１％優遇があったとして今より0.5％金利が上がるなら３０年固定２．７５％に利があります。１０年間のうちに繰り上げ返済で元金が減らせる可能性があるのなら、借り入れ月の金利動向しだいですが１０年固定が安ければ考えても良いと思います。繰上げ返済できる見込みがないのなら１０年固定のメリットはないかもしれません。

[312: 購入検討中さん]

【夫（私）】　30歳　年収 770万円
【妻　　　】　33歳　専業主婦
【子　　　】　 0歳 （２〜３年内にもう1子希望）
【貯蓄　　】　1,000万円

【物件価額】　5,000万円（土地 3,000万，建物 2,000万）
【住宅ローン 】 4,500万円
【頭金　　】　　800万円
【諸費用　】　　150万円
【引越費用】　　100万円（引越代・家財購入費）
【貯蓄残金】　　200万円
【ローン詳細 】 35年固定 金利 3% 元利均等
【返済比率】 1年目 27% → 35年目 15%

貯金が少ないのは、贅沢していたわけではなく、夫（私）の就職が28歳だったからです（大学教員です）。
この度、母の家の隣が空き土地になったため、私たちには無謀かとも思えるローンを考えることになりました。
今後、母が歳をとったときにも、隣であれば安心であることから、何とか実現したいと考えています。
年間220万ほど住宅ローンに充てるのは、私の年収では難しいでしょうか？
（年収にかんしては、もう定年までのものがわかっております。40歳でようやく1,000万いくかいかないかという具合です。）

ちなみに私も妻も、特にお金のかかる趣味はなく、車も乗りません。タバコもお酒も、外食もほとんどしません。
しかし子供の教育費を考えると、心配で躊躇してしまいます。この買い物に関して、諸先輩方はどのように思われますか。

アドバイス頂ければ幸いです。

[313: 住まいに詳しい人]

>>312
土地を購入して請負契約で建物を建てるのでしょうか？
（建築条件付？それとも単なる更地の購入？）
それとも建売を購入するのでしょうか？
それによって、予算額が５０００万円ですけど、内容的には大きく変わります。

外構費用は予算に含まれていますか？
注文建築の場合は、数百万円はかかりますよ。

＞母の家の隣
お母様の家は、どのような家ですか？
アパートを借りている、一軒家を借りている、一軒家を持っていて土地もお母様のものである、他人の借地に一軒家を持っている、
もし、土地も含めて持っているのか、借地であれば、無理して隣地を購入する必要性の無いのではないですか？

説明すべき点が不足しているため、色々と疑問点を述べました。
どうでしょうか？

[314: 購入検討中さん by 312]

早速のご意見、ありがとうございます。

>土地を購入して請負契約で建物を建てるのでしょうか？
>（建築条件付？それとも単なる更地の購入？）

更地を買って、建物を注文住宅で建てようと思っています。
外構費用のことを失念しておりました。土地が90坪程なので、追加でローンが600万くらいかかりそうですね。
ローンが5,100万円となると…さらに難しくなりそうです。

>お母様の家は、どのような家ですか？

土地・建物も含めて、母が持っております。それほど大きくないので、
「そこを売って私たち夫婦とどこかで一緒に暮らそう」と持ちかけているのですが、
父の思い出の土地と家を動きたくないと言うので、この案を考えました。

ローン 5,100万となると…年間230万のローン返済になりますね…。
ちょっと苦しいですね ^^;

[315: 周辺住民さん]

>>312
お母さんの面倒をみるどころか
これでは迷惑をかけちゃうよ。

その年収で５千万オーバーの借入をするなんて・・・
審査通るのかな？

久しぶりの超無謀ですな。

[316: 匿名さん]

>>314
審査が通れば買う、ダメなら諦めるでいいんじゃないかナ。

[317: 匿名さん]

批判を恐れず、違った角度から‥
厳しいか?厳しく無いか?で言えば厳しいのは当然なのでしょうが‥
しかし、年収450万以下でも子供2人を養っている家族は沢山いますし、
お金のかかる趣味も無く、言わば家が趣味だと言うのであれば、
年収の450万以上の収入は家に捧げるとして考えれば、可能ではないかと思います。
着実に昇給していくご職業の様でもありますし、用は最大でいくらお金が家に吸いとられるか?一般的に起こりうるお金の掛るアクシデンドが発生した時、それを捻出しうる資金が確保出来るか?
を計算し、何が起ってもある程度、想定の範囲内と言う状況にしておけば、
山よりデカイ猪は出ませんので、乗り越えられるのではと思います。
また経費も同じ価格帯のマンションを購入するより安いと思います。

[318: 契約済みさん]

ローンよりも90坪の敷地で何坪の家を建てられるのかわかりませんが、
2000万であれば30〜35坪くらいの家になってしまいますね。

[319: 匿名さん]

購入予定の土地が90坪と大きいので、最悪の場合、お母様と同居も可能ではないかと思います。
家計的にやりくりが難しくなった場合や、お母様が高齢になられた場合、今のお母様の土地・家屋を売却して、資産に廻すことも可能かと。
もちろん贈与税などでかなり目減りはしますが。

または、接道条件にもよりますが、45坪位に分筆して半分だけ購入することが可能ならば、
お母様の家と合わせて建替えということも可能かも知れません。名義などがややこしくなりますが。

実家の側に住むというのは、子供の面倒を見てもらえたり、
奥様が働きに出やすい環境でもあり、メリットなども多いので、
借り入れ金額だけで断念するのはもったいないのかなと、思います。
住みたくても、なかなか有りませんよ。こういう状況。

[320: 購入検討中さん by 312]

みなさんコメントありがとうございます。

>>315 >>316
そうですね。確かに母に迷惑はかけないようにしなければいけません。
審査が通らなければ始まらない話でもありますので、一度住宅ローンの窓口で相談をしてみようと思います。

>>317
起こりうるアクシデントや、子供にかかる費用（教育費などは調べましたが、それ以上にかかる実際の費用としては想像でしかありません）などを、どれほど見積もるべきかが悩むところです。

>>318
家は小さくても構わないと思っています。述床面積 90 m^2もあれば十分です。ですので、建物2000万と計算しました。

>>319
隣の土地は、接道条件が悪く、分割できない土地と、不動産鑑定士の方に言われました。
ゆくゆく、母の介護が必要となった場合のことや、子供にはできるだけ祖母との接点を持ってほしいということから、この案を考えました。私たちに90坪もの土地は贅沢なのでしょうが、319さんのおっしゃる通り、このような条件は滅多にありませんので、もう少し具体的な支出などを考えて、再考してみます。

外構費用は、200万円くらいにまで抑えて、なんとかローン4,700万円くらいにして、思い切ってこの物件に挑戦するか、
もしそうでなければ、その近くの2,500万円くらいの中古マンションを買おうかと思っています。

[321: サラリーマンさん]

>312

普通だったら、無謀ローンですが、こういう条件だったら
がんばれるのではないでしょうか。

いざという時にもいろいろ手は取れそうです。どっちかの
土地を売って、片方に住むことも可能。

東京で９０坪だったら、４世帯も可能。

うらやましい。