プラウド船橋ってどうですか？(part20）

[購入検討中さん]

プラウド船橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

★物件やディベロッパーなどを評価、批判どちらも歓迎ですが、
　物件、団体、書き込みした方へ、根拠は裏付けの無い単なる悪意だけの
　書き込みはお断りです。できる限りリソースも提示するようにしましょう。

　ネガはスルーが基本です。もちろん反論OKですが、
　議論とケンカは違うので、感情的にならないようにしましょう。
　大人の円滑なコミュニケーションをお願いします。

よろしくお願いします。

所在地：千葉県船橋市北本町1丁目811番65（地番）
交通：東武野田線 「新船橋」駅 徒歩3分
総武本線 「船橋」駅 徒歩18分
東葉高速鉄道 「東海神」駅 徒歩10分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩20分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.80平米～100.83平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：三菱商事

物件URL：http://www.proud-web.jp/funabashi/
施工会社：大林組
管理会社：野村リビングサポート

[499: 匿名さん]

価値があまり変わらないのに価格差はかなりある。
価値はかなり変わるというのが世間の評価

[501: 匿名さん]

素人すぎる。

[502: 匿名さん]

採光が確保されていれば、北向きでも散乱光が入るからそれなりに明るいし、最近のマンションは断熱がいいからそれ程寒くは無いはずなんだけどな。

安くても西は売れてないのかな。人気の南向き住戸から不人気の西向き住戸に振り向けようとする作戦とか。

[503: 匿名さん]

眺望同等ならば、関東では、南>東>西>北の順です。

でも眺望同等と言うような事はほとんど無くて、例えば目の前すぐに他の建屋があって眺望阻害されているとか、目の前に高架線路や高圧電線鉄塔や嫌悪施設があるとかだと、その向きは例え南向きでも、安く設定されます。

専門業者がどう見ているかは、平米単価で比較すれば簡単に分かります。ここの西向き低層階は、そういう訳で安いのです。

[505: 匿名さん]

北向きの部屋が暗いって言っても、そんなに日中使わないでしょ、せいぜい、帰宅後か寝る時では？

[506: 匿名]

496
最大のメリットは安いこと。良い割りに安い。プラウド船橋と似ていますね。
次は、北向きの部屋がないこと。
景色が開けていれば、夕焼けがとにかく綺麗。暑い日射しと異なり、夕焼けは日々その表情が変化します。

デメリットはやはり西日による日射しと暑さ。夏が暑いことで西向きは敬遠され安く販売されています。
ですが、近年は断熱性能が上がり、エアコンの能力も高まり、南向きとの快適度合いが縮小されてきています。
内断熱に外断熱、プラウド船橋はエコガラスにより西向きの快適度合いは、北向きの部屋がある南向きと大差ないと思います。
また、価格差についても快適度合いの変化に伴い、近年縮小されつつあります。
ですが、ここのプラウド船橋の向きによる価格差は異常です。仮に同じ平米で前面環境などが同じで、向きによる差だけであれば、100～200万円南向きが高い位がここプラウド船橋の適正価格差だと思います。

推測では、マンションの向きによる快適度合いの差を知らない戸建からの買い替え組みや高齢でお金にゆとりのある南向き信仰の強い人達の需要を見込んでの価格差だと思います。
更に、1500戸も戸数を売り捌く為に、3000万円位の購入世帯と4000万円位の購入世帯と幅広い世帯を対象とすることによる販売戦略もあると思います。
西や東向きを割安にする分、南を割高にしてトントンの採算にもっていくという手法です。

5街区なら西向きがイチオシです。

[507: 匿名]

499
そうなんですよね。その価格差の大部分が南向き信仰による評価の差だと思います。物の価値も同様で、高いものが必ず良いものだとは限らないし、評価も変わってきます。南向きはブランド料というのもありますね。

[508: 匿名さん]

南向き信仰って迷信でなく、日本の気候にとっては理にかなってるんだよ。最近のマンションはバルコニーが広いから、南中高度の高い夏の日差しにとっては庇になって、部屋の置くまで直射が入らないし、冬は南中高度が低いからおくまで日が差し込んで暖かい。日本家屋で南側に縁側があるのは同じ理由。

向きによる価格差にはそれなりに理由があるし、正式価格決定前に要望書集めてるのはその辺を最終的に調整するため。

エアコンの能力が高まっても、ガンガン使う必要があったらエコじゃないでしょ。

[510: 匿名さん]

角部屋よりも、全部屋南向きのほうが上。ここには無いけどね。

[511: 匿名さん]

506さんの考察に妙に納得した。
結論としては、建物自体は良いのだから個人の予算に合った好きな方角を買えば良い。でFA。

[512: 匿名さん]

508さん
すごい納得！
ますます南信仰者になりました 〈笑

[513: 匿名]

また南至上主義の登場か。南が一番でいいから次の話題行こうよ。

[517: 匿名さん]

ここは南を褒めたら、総攻撃に合うスレです。
もう向きの話はやめましょう

[518: 匿名さん]

>>510
>角部屋よりも、全部屋南向きのほうが上。

違います。眺望などの条件が同等なら「南東角部屋 > 南西角部屋 > 南」の順です。または、西側の眺望が良い場合は「南西角部屋 > 南東角部屋 > 南」の順になります。

中住戸で全部屋南向きと言う物件は、贅沢な作りの内廊下タワーなどでたまに有りますが、ほぼ全てのケースでそういう順になります。

なお角の部分には、一般にリビングが作られますが、角部屋が好まれる(すなわち需要が多い、イコール高くなる)理由は、眺望に変化が付けられる、(例えば南と東の)2面の窓を開けた時の風通しが良くなる、窓を多く付けられる、右隣または左隣がいない(端の角部屋なので。でもタワーなどでは角部屋でも両隣りがいる事が多い)、などです。

[519: 匿名さん]

さすがに安いプラウドも
角部屋はやや高いよね。

[520: 匿名さん]

西さいこー。
価格差考えたら東買うなら西。

[521: 匿名さん]

通りすがりです。
以前に角部屋に住んでいましたが、北東向きだったせいもありますが、窓が多いと外気温の影響を受け過ぎて、かなり寒かったです。

またバルコニーも広過ぎて掃除が面倒だったり、窓や網戸も掃除が大変でした。角部屋で雰囲気はいい家でしたが、カーテンもいっぱい必要で、マイナスも多かったと思います。

西は日照時間が長いのが良いですよね。
でも夏は暑くて辛かったです。夕日の眩しさも美しさ以上にしんどいほうが勝り、結局カーテン閉めてしまったりすると思います。

南が夏は意外にも涼しく暖かいのは事実ですね。
色々住んでみて、今は南向きで納得して落ち着いてます。

[522: 匿名さん]

条件が良いため多くの需要が見こめる部屋は値付けが高く、条件の劣る部屋は価格を下げることによって需要を喚起するのは当然のことだと思います。
そして、それは買った部屋を売る時にも当てはまります。
価格は、需給バランスで決まることだと思いますよ。どこの部屋がお買い得ということもありません。

[523: 匿名]

522さん
南は西向きよりも20％以上高いですよ。
売るときの価格、不動産業界の基準としては、東と西向きは南向きと比べてマイナス5％と言われています。
あとは需給バランスで変わりますので、ここの様に新築時の価格差が開き過ぎている場合はもっうちょっと価格差開きそうですね。当面は、20％位から始まって10％を目指して価格差が縮小していくものと予測しています。

[524: 匿名]

522さん
新築時の価格はデベロッパーの値付けの考え方次第で全く変わってきます。
売るときの価格が需給バランスによる本当の価値の価格です。

どこのマンションがお買い得だったということはありますし、どこの部屋がお買い得だったということもあります。

まぁ、仕方ないことですが、ここは全体的に割安なのでよしとしましょう！

[525: 匿名さん]

5街区は123のように西側が極端に安くは無いでしょう。
東と同等くらいではないでしょうか？
でも、西側の価格を消費者知っているし野村はまた一気に完売したいからね…

[526: 匿名]

522さん
4000万円で購入した南向きが3800万円で売れて、3000万円で購入した西向きが3200万円で売れた場合は、西向きがお買い得だった結果になります。
522さんがおっしゃる通り、価格は新築時の販売価格ではなく、需給バランスで決まることだと思います。

[527: 匿名さん]

>526

新築時に安くないと売れないところが中古で上がるわけないでしょ。基本的に新築時に高めでも売れるところのほうが、安くしないと売れないところより下落率は低い。ここは物件全体として安くないと売れないってところがポイント。しかも１５００戸も供給があったら需給バランスが崩れて下がるだけ。

[528: 匿名さん]

プラウドでは南向きが最も資産価値が高いということですね。
数十年後は、今以上の開きが出るかもしれませんね。
ずっと手放さないなら関係ないとは思いますが。。
後は世間体ですよね。
東や西の人がみんなを招待するとき、南向きマンションに住んでいる友人がいた場合、
あ・・・　という何とも言えない残念な表情を見せられるかもしれませんね。。
という私は妥協して東をゲットしました。。笑

[529: 匿名さん]

>528

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるか分からない。いざ、売る必要がでてきたときにオーバーローンになったら身動きはが取れなくなる。資産性考えずに買うのってばくち以上に危険。

[530: 匿名さん]

資産性はないね。これだけ戸数があると。。
しかもほとんどが東か西・・・

[531: 匿名さん]

新築時の価格は、需給バランスを想定して決めるんですよ。
ここは、天下の野村不動産が、豊富な社内データを駆使して需給バランスを予想したうえで、販売価格を決めているのです。

自分の需給バランスの予測は、野村不動産よりも正しいというのであれば仕方がありませんが。

[532: 匿名さん]

需給バランスもあるけど、早期来場者の反応や要望書の集まり具合で価格を最終調整するのが普通。

[533: 匿名さん]

デベの予想って大外しって事もあるよ。売れすぎってパターン（価格設定が低い）もあれば、売れ残りまくりってパターンもある。

[534: 匿名]

>>530
「ほとんどが東か西」って、この物件の事何にも知らないのに資産性がどうのとか言わないで。

[535: 匿名さん]

客観的な資産性を知りたかったら、近隣の仲介業者に査定してもらうってのが一つのやり方。近隣相場やその動向も知ることができる。そのときにはデベの系列業者をはずすのと、できれば複数に当たるってのがポイントかな。

[536: 匿名さん]

一般的には新築物件のプレミアは１割といわれている。引渡を受けて中古になった瞬間に１割下がる覚悟が新築を買うときには必要。それに見合うだけのメリットが見出せるかどうか。経済性だけを考えるのなら、価値がある程度定まった中古を買ったほうがリスクは少ない。

[537: 匿名さん]

ホームページが五街区用に変わった！

[538: 匿名さん]

>528
南向きの価値は最も高いと思いますが、中古価格の下落率も最も大きいと思います。
それでも、最も価値が高いことには変わりありません。

[539: 匿名さん]

西側が一番よ^ ^

[540: 匿名]

539
私もそう思う。5街区なら南もよさそうなので南か西向きかな。音の問題もあるし東は厳しいな。東が一番安いだろうけど。

[541: 購入検討中さん]

西が一番？
最低なマンションってこと？
南が一番いいに決まってるやん。
今回の南は、広いよ！

[542: 匿名さん]

南第一主義のおれには
ラストチャンスになる。
決めるぜ！
四街区は葬儀屋かつ南少ないから論外。

[544: 匿名さん]

ですから、いまや西側リビングが暑いのは都市伝説。
バルコニー2m以上あり、loweガラス仕様のマンション住んでいたから間違いない。
眩しいのは否定しない。

[545: 匿名さん]

5街区はイオンタウン新船橋が撤退したら南眺望おわるけどね。南でまともなのは2街区8階以上だけ。
まぁ撤退したら野村がマンション建てるかな。
でもそれなら初めから土地を買えばよかったわけだから何かあるんだろうな。

[546: 匿名さん]

液状化可能性あるとはっきり明記された土地の南側に4000万近く出したくないな。

[547: 匿名さん]

何かあるかは知らんが5街区南が欲しいです。

[548: 匿名さん]

南って倍率低いから大丈夫かと。
早く事前モデルルーム見学してその日にすぐ要望書いれれば野村マンション買えるよ。

[550: 匿名さん]

駅近、商業施設、病院近いと西でも売れる。
ここのマンションで眺望を期待することは無意味かと。

[552: 匿名さん]

確かに東寒いね。冬は。
11時くらいから寒いので厳しい。。

[553: 匿名さん]

ここは資産価値とか気にする人には向いてないよ。
永住指向で予算が限られている人向き。
特にお勧めは子育て完了組。
日常の買い物は便利だし、ラッシュ時はともかく日中に東京に出るのもそれほど不便じゃない。

予算によって、西でも南でもそれなりにいいんじゃないの。

[555: 匿名さん]

仕事で成田も羽田もよく使う、東京駅から新幹線で大阪、仙台も行く。
ということで永住目的で買ったよ、価格も安くて助かった。
おやすみ。

[557: 匿名さん]

早朝真っ暗なときに救急車の音で起こされた。
病院の近くでもサッシがT-2以上なら大丈夫だろうか。

薄暗いうちにプラウド船橋を見たら内装工事と思われる光が見えた。
２４時間工事しているのかもしれない。
ここまで頑張ってくれると嬉しい。

[559: 匿名さん]

でも1.2街区手抜きになりそうだな。。
359は大丈夫そうだね。

[560: 匿名さん]

まちがった、3と5よ。

[561: 匿名さん]

>>555
>仕事で成田も羽田もよく使う、東京駅から新幹線で大阪、仙台も行く。
その手の人はプラウド新浦安（中古）の選択もありでは？
101平米の3LDKが4380万円
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=12&md=key&...

[562: 匿名さん]

>558
当たり前ですが、建設中の病院に行く救急車ではありません。
たまたまうちの近くを救急車が通ったのです。
うちのサッシは性能が良くないので、このマンションならあまり気にならないのかもしれません。

[563: 匿名さん]

成田羽田使い、東京駅もならここいいかもね。
ただ成田も羽田も1時間だけど…

あとは千葉ニューがいいかもね。

新浦安すすめる意味がわからん、多分自分が住んでるのかね。
私的意見だが同じ液状化でもが何もなくゴミで埋めたてられた街を買いたいと思わないな。

[564: ご近所さん]

>>562
消防署近所の住民ですが、最近の救急車は昼と夜ではサイレンの音が違います。
昼は高音で夜は低音で、夜間の騒音を抑えてるみたいです。

[565: 匿名]

543
西向きは冬暖かいのが一般的だが！

[567: 匿名さん]

激安の西を買って満足なんだからほっとけば。
日がくれたらどこでも一緒だからね

[568: 匿名]

566
そのためのエコガラス。南との差は縮小してますよ。価格以外。

[569: 匿名さん]

浦安？あんな治安悪くて京葉使えなくて液状化でいまだにインフラ壊滅状態の街なんか買わない。

[570: 匿名さん]

>>559
どうして１と２だけ手抜きで、３と５は大丈夫なのですか？
根拠を教えてください。

[573: 匿名さん]

>571
それは、low-Eガラスが遮熱と断熱の両方の能力を有しているから。外が暑い時は、外からの熱を遮り(遮熱)、外が寒い時は室内で暖まった熱を外に逃げない(断熱)ようにしてくれる。また西向きは日照時間が長い事も冬に暖かいl理由に繋がる。ペアガラスは普通になってきていますが、low-Eガラスはコストの問題でまだそこまで普及してませんね。

[575: 匿名さん]

うちは南西向きの高層階角部屋。眺望も東京湾や富士山、スカイツリーがよく見える（はず）。
成田も羽田も東京駅へも乗り換えずに行けるよ。もちろんここじゃないよ。
ここで羨ましいのはLow-E硝子を採用していることだけ。

[577: 匿名さん]

じゃ浦安に永住すれば。
ここ気になってみてるんでしょ。
浦安の自分の物件を宣伝してさ。
浦安は未来永劫埋め立てた土地であることはかわらない。

[578: 匿名さん]

西万歳。

[579: 匿名さん]

>576
津田沼

[580: 匿名さん]

西を擁護できない。
一番安いのは西という事実があるんだし、
西に住んでるといったら、お金ないんだ、、という偏見は必ずある。割り切るしかないが、、
自分の選択を正当化したい気持ちはわかるが
世間の評価はかわらないんだ

[581: 匿名]

571さん
確かにおっしゃる通りで、エコガラスにより冬の日射しの効果が薄くなってしまいます。ですが、ちょっとエアコンや床暖をいれればあとは消しても日射しの弱い効果だけでも十分だと考えていす。

また、1,2街区の場合は6階以上で二重サッシュとなるため、夏は二重サッシュにより冷房効果が高まり、冬はエコガラスのみ明けて日射しを取り込むことが可能です。よく検討した上で西向き高層階を購入しました。

[582: 匿名]

574
日照時間は東西南で時関数変わらないのが常識ですよ。時間帯が異なります。

[583: 匿名]

>>580
マンション買う時にそんなこと考えてるのはあんただけだよ。

[584: 匿名さん]

この物件に限れば西は価格考えたらいいのは確か。

[585: 匿名さん]

習志野市は田舎なので嫌ですね。

[586: 匿名さん]

>>576
>成田も羽田も東京も乗り換えなしで行けるミラクルなとこってどこなの？？？
ディスられたプラウド新浦安がそのミラクルマンション
いずれも徒歩数分の処に直行バスあり。
お勧めはしないけど。

[589: 匿名さん]

583
なにもわかっていない
笑

[591: 匿名さん]

奏買えないくせに

[592: 匿名さん]

奏買えない人がここの西か東を買うという噂あり

[593: 匿名さん]

>582
時間帯だけの問題じゃない。
太陽の高さとか考慮すべき事はいろいろある。
が、常識。

[594: 匿名]

592さん
都内14％、市川14％、船橋41％が購入者。これだけで70％。津田沼買えない人はいるだろうけど殆どが下ってまで高いマンション買いたくないだろうから逆に凄く嬉しいですね。柏や松戸などもいるだろうから、津田沼検討外はもっと多いはず。

[595: 購入検討中さん]

582
難しい話はいいよ
西が一番人気がないという結論じゃため？

[596: 匿名さん]

１・２街区は西が人気だったような。
南側はお買い得感が一番少なかった。

[597: 匿名さん]

奏はかなり趣が違うのであまり競合してないかな。
ここの弱点が向こうのセールスポイントだったし。
その分、こっちは価格が魅力。

それにしても、昔から船橋と習志野はなにかと仲が悪いね。

[598: 匿名さん]

あの、習志野と船橋出しても船橋市はなんとも思ってないんですよ。つかかってくるのは津田沼。津田沼も駅前一部は船橋市だし。