変動金利は怖くない？？ その３

[匿名さん]

前レスが1000を超えていますので立てました。
現在の変動金利は2.875％（銀行によりますが）です。
今後、どの様に推移していくのでしょうか。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/

[402: 匿名さん]

生命保険と同じで、額が多ければいい、ってもんでもない。最近は、絞る人も多い。
リスクヘッジという意味で、生命保険は同じ意味を持っている。

結局不必要なヘッジは、金融機関を儲けさせるだけ。余裕無く変動金利を選ぶのは
極めて危険だが、余裕分を繰り上げ返済にすれば、変動は怖くない。

短期固定なんて意味なし。下手すると、固定期間が終わったとたんに、金利があが
る可能性がある。固定が意味があるのは、必ずあがるという可能性が強い時だけ。

新築買ってしばらくの間は、税金などの優遇措置がいろいろあるのだから、それが
あるうちに、どんどん繰り上げすべし。こういう優遇を繰り上げのために使えない
のであれば、それは相当危ない。

なんか、同じことを繰り返して書いているような気がしてきた。金利は今後どんどん
あがると、みんなが騒いでいるので、あぶないかなと思ったが、どうやら勘違い。

別の発想はないみたいなので、そろそろ、ここをおさらばします。お世話になりま
した。読むだけという手もありますけれども、読むだけでも、結構ストレスなので、
あっさりと完全撤退します。どうもどうも・・・・

[403: 購入検討中さん]

今の固定派の人達が聞きたいのは、金利が上がる上がらないの
講釈ではなく、上がったらどうするの？ってとこです。

実際問題、どうなんですか？

[404: 匿名はん]

>>403
同じ質問が繰り返し出ててしつこいから、変動派のおいらが答えるよ。

その質問に答えるためには以下の３パターンがあり得るんだけど、どの部分を聞きたいの？
もちろん３つ目？
１．固定派が昨今固定した3-4%以下の金利が10年〜35年継続
２．上記＋αの金利で、今の固定派との金利差分を全額繰り上げに回した(総支払額が同じくらい)場合(10年後4〜5%くらい?)
３．２の繰り上げ分を大きく上回る場合の金利上昇(例えば10年後に5〜7%とか)

[405: 匿名さん]

じゃ変動の人は仮に固定が何％になったら固定に切り替えるんだことがあるんだ？
だって金利が上がりそうになったら借換えするなんて、まともな変動派の人は
分かってると思うけど、現状でも既に３．１〜３．３％程度になっているのに
非現実的だろう。となると、逆に今の水準より固定金利が大幅に下がったら借換え
すると考えるほうがまともだよな。(変動も若干下がる余地はあるが、現在が最低水準と
考えるのが普通だろう。)
仮に、固定が一時的に２％にでもなったらやっぱり借換えするんだろう？
それとも、どんなことがあろんとずっと変動で頑張るのか・・・？
俺はたまたま契約のときにサブプラ問題で長期固定が２．６５％だったんで迷わず
固定にしたけど仮に３．２％ぐらいを超えていたら１０年固定ぐらいにしたかもしれない。

[406: 匿名さん]

>>405

そうそう。
固定にはたいした戦略はいらない（だって総支払額が確定しているんだからね）
もちろん勝算あるから変動にしているんだろうけど、意に反して自分の予測以上
に金利が上がった場合の対応・戦略についてお聞きしたい。

それとも「変動金利は怖くない」ってのはリスクをないと思い込み「みんなで渡れ
ば怖くないって」ことなのけ？

[407: 購入検討中さん]

全部いきましょうや。＞＞４０３さん

[408: 匿名さん]

＞同じ質問が繰り返し出ててしつこいから、変動派のおいらが答えるよ。

しつこいって、誰も肝心な部分なのに避けて通るからだよ。
変動はここが一番肝心でしょ？

[409: 匿名さん]

>408

そこの部分に関しては、答えられないんだよ。
だから、にわか経済アナリストや、日本経済の終わりを告げるノストラダムス
もどきが大量発生する。
あくまでこの先、自分達の都合がいいよんにずっと低金利が続くという前提の
もとでしか物事を考えていない。
まっ今後の経済についてなんかの長文レスを読むと一種のネズミコウ的な営業
トークに近いものを感じる。

[410: 匿名はん]

まぁ404で書いた３のような時代(事態)はすぐには来ない(もしくはごく短期間で終わる)というのが予想なんだけど、その理由の講釈は聞き飽きたとのことなので、
万が一そんな時代が来た場合にどう対応するかの方針について説明するね。

１→もちろんその後も変動継続
２→元金が固定派より減っているので、総支払額が固定とトントンのため、変動継続でかまわない。
(ちなみに２で示した分岐点は、利上げ時期が後ろにずれ込めばずれ込むほど「耐えられる金利」の分岐点は上昇していく。
３→この時点で、固定派の方が、支払い金利は短期的に少なくなるということになる。
但しそもそもその程度で破綻するようなら変動は組まないので、
景気や金利動向の情勢を見極め、一括返済・一部繰り上げした方が良ければそうする、というのが基本方針。

５％〜７％程度が山で、金利下降傾向（長期金利＜短期金利）であれば、変動継続なのは言うまでもなし。
一番悩ましいのが、金利が５％程度以上で、まだまだ金利上昇傾向（長期金利＞短期金利）の場合だけど、
まぁ状況を見て、「おいしくないな」と思った時点で、一部繰り上げ or 一括返済。
永遠に右肩上がりにはならないと思うので、どこかで長期債＜短期債となるタイミングは来るので、固定にはしない。
このとき、長期債が４−５％になっているだろうから、株式利回りもリスクプレミアム分、
１０％を軽く軽く超えていると思うので、変動金利は放っておいて、資金を投資に回すかもしんない。

考えてみたところ、結局どのパターンでも変動継続ということになりましたｗ
変動派の方で意見が違うという方がいれば、補足/修正ください。

逆に聞かせて欲しいんだけど、固定派の人たちが変動金利を恐れている(３のような事態になると考えている)というのは、日本経済がどんな状況になることを想定しているの？
債権10年物が4%超を継続するとかいうのは、どんな時？

ちなみにここまで変動＊＊＊＊で書いたけど、
「個人の財務レバレッジを高めるために低利で資金調達して、手持ちは長期運用に回す」
という意味合いまで考えている人については、固定派であっても、認めている。
固定2.65%で資金調達し、それを上回る運用利回りを目指していく、ということね。
企業なんかはまぁ社債を発行してそういうことをしているんだけど、一般の人はそこまではしなくてもいいだろうと思ってる。

長くてすまんね。

[411: 入居済み住民さん]

>変動はここが一番肝心でしょ？

そうです。短期間での繰り上げ返済ができない人は、
変動はやめたほうがいい。
今後の金利の動向は、繰り上げ返済をガンガンで来ていれば
あまり関係ないというか、そんなに気に必要はない。
当分、低金利状態が続きそうだからと、ダラダラ返済している
人は、かなりの危険要素がある事を理解していない。

とにかく、今の最低金利に近いうちに元金を減らす事だけに
集中すべきです。

[412: 匿名さん]

410だけど、財務レバレッジのくだりは取り消しで。めちゃくちゃなこと書いてたね。すいません。
要は長期投資のために戦略的に固定金利を選んだ場合は別です、と言いたかっただけです。

[413: 匿名さん]

>>405さん
現在、変動の基準金利は確かに３〜３．３％でしょうけど
実質は優遇で１〜１．５ぐらいだと思いますよ。
ちなみに私は変動で浮いた資金は５％目指して運用です。
繰り上げも今は全く考えていません。

[414: 匿名さん]

>413
>現在、変動の基準金利は確かに３〜３．３％でしょうけど
405さんの言われるのは、優遇後の長期固定金利のことでは？

[415: 銀行関係者さん]

優遇は状況により廃止される場合があります

[416: 匿名さん]

>>414
あらそうですかすみません。
>>415
それを言ったらどうなるの？
銀行他貸し出す側はは一斉にそんなことができるんですか？
一斉にできなかったら先にやったところからはみんなが去るでしょうね。

[417: 銀行関係者さん]

No.416
それを言ったらどうなるの？
銀行他貸し出す側はは一斉にそんなことができるんですか？

現在でも一人勝ちのような飛び抜けた商品を出している銀行はない

すなわち銀行は大体は横並びの設定となる

[418: 匿名さん]

>>403
変動(30年)と中期固定（15年）のMIXで借りている者です。
金利が上がったらどうするかってことですが。

1. 短期間（5年以内）に今の長期並み（3%）に上がったら。=> 親ローンを借りて変動分は繰り上げ返済する。
2. 長期的（10年以上）で今の長期並み（3%）に上がったら。=> 一部を繰り上げ返済します。その分の預金はできる予定。

1があるので、リスクヘッジできてるつもりです。

[419: 匿名さん]

417さん
その通り。大体横並びでメガバンクに追従してるのかな？
だからできないのでは？
0.X%の金利差ならともかく、優遇が有るか無いとでは大きく違いますからね。

[420: 匿名さん]

419です。
ちょっと言葉が足りないので追加です。
通常はメガバンクが金利を変えて地方が追従してくると思います。
しかし１％以上ある優遇をメガバンクが撤廃できても地方は追従するでしょうか？
追従するとしても地方が追従してくるまでローン獲得は絶望と思いますが？
地方が先に撤廃できるとはとても思えません。
基本的には優遇で獲得を目指していると思いますが？

[421: 匿名さん]

>>403

>今の固定派の人達が聞きたいのは、金利が上がる上がらないの
>講釈ではなく、上がったらどうするの？ってとこです。

私は固定か変動（またはミックス）かを悩み、変動に決めました。
金利上昇のリスクをどう見るかについては、自分でいくつもシミュレーションしてみました。
最終判断したシミュレーション結果を紹介しておきます。

前提条件
借入れ金額：3000万円
当初返済期間：35年
固定利率：3.0%
変動利率：1.475%(1年毎に0.25%ずつ上昇と仮定）
繰上げ返済：固定は０円
　　　　　　変動は（固定返済額−変動返済額）※固定借入れを想定して繰上げ返済
　　　　　　繰上げ返済手数料は０円

シミュレーション結果
(1)固定の場合
毎月返済額：115,455円
返済期間：35年
総返済額：約4,850万円

(2)変動の場合
毎月返済額：115,455円
返済期間：26年(26年目の利率は7.725%)
総返済額：約3,760万円

素人計算なので間違っていましたらすみません。
実際にはさらに繰り上げ返済するので12〜15年程度で完済予定です。

シミュレーションしていて気が付いたのは、毎年0.25％ずつ利率が上昇したとしても
固定で借りたつもりで、毎月繰上げしていけば、固定よりは得かなと。

ご参考までに。

[422: 匿名さん]

私は２月に借り入れしました。選択肢は３つ。
①変動　１．３７５％
②10年固定　１．８％
③20年固定　２．４％
で結局変動にしました。
２，５００万を10年〜15年で返すつもりです。
８００万投資しています。
金利上がったら、おそらく投資の利益も上がっているので悪くてもイーブンかなあ？
特に考えてません。
固定に借り替えるつもりも全くありません。
シュミレーションは金利上がっても②とあまりかわらないｏｒ②より①のほうがいいということ。
②や③がいいという結果は得られませんでした。
それに２．８７５はいずれ上がるにしろ、下がることもあるからね・・・
今は住宅ローンのことよりも、もっといい投資がないか勉強中です。

http://www.asahi.com/business/today_eye/TKY200808080297.html

ご参考までに。

[423: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/

ご参考までに。変動金利は怖くない？？

[424: 匿名さん]

実際本当に今後5，6年で変動4.5（優遇後3%）くらいになると思ってる人っているの？

そんな日本が想像つかない。

無理矢理想像すると
10年債利回り6%（今の税制だと税収より国債利払いのほうが多くなっちゃうので大規模な財政削減
をしているか消費税30%くらいになってるかどっちか）
日経平均株価5万円オーバー。
物価の上昇も3%以上。もしかしたら5万円札とか出来てたりして。

やっぱり無理があるような気がす

[425: 匿名さん]

それは誰にもわかりませんよ。
でも上がったら上がったらでいいのではないでしょうか？
きっとあなたのお給料もあがっていますよ。
みんな幸せ。

でも現実そんなことはないね。少し暗い見通しだね。

[426: 匿名さん]

よく変動をサブプライムにたとえる人いるけど実際どうなの？

アメリカは金利が急上昇して去年までは5.25まで上がっていたけれども
その間、サブプライムローンを組んでいた人は破綻してませんよね？
実際はバブルが崩壊して破綻者が出たわけで。

そう考えると今後日本が高金利になっても高金利＝好景気なわけですから
破綻者は出ないと思います。

やはりそんな好景気時に踊らされた一部の人が破綻するんじゃないでしょうか？

結果的にバブル並の好況が今後日本に来たとしても変動は長期固定よりその期間
返済額が増えるかもしれませんが（トータルではどちらが有利か分からない）
破綻者は出ないと思います。

結局破綻する人は長期だとか変動だとか関係なく、無理をした人、バブルに踊らされた
人などではないかと。

[427: 匿名さん]

>>421

ん？
ちょっとおかしくないですか？

その計算（１年で０．２５％アップ）なら６年で１・５％アップなので
７年目には３・０％（固定金利）を越えてしまいます。

そうすると差額を繰り上げどころか、固定より月々の支払額が増えるという事になりませんか？

[428: 匿名さん]

>>427

７年目の元本が固定と変動で変わりますので、利率が固定金利を越えても
繰上げ返済が可能になりますね。

金利がどのペースで上昇したら固定金利と比較してどうなるとかを
シミュレーションするといろいろ分かりますよ。

[429: 匿名さん]

そうそう、変動と固定の最大の違いは、5年後、10年後の借り入れ残高の差だね。
同じような返済ペースでシュミレーションした場合だけどね。

借り入れ額の大きい最初の5年間でどれだけ返済をすすめられるかってことにつきるね。
10年後の借り入れ残高が500万程度であれば、金利が何％でも全然気にならない。

先のことなんて予想にしかすぎないけど、変動で先行逃げ切り。
最初の5年間でローン返済を大幅にすすめて、10年で決着したいですね。

その頃にはもっといいお家が欲しくなっているかもしれないしね。
転勤してるかもしれないし。

[430: 匿名さん]

>>428
しかし１年目の変動と固定（３％）の金利による利息の差は月２万位。
これを毎月繰り上げすれば年２４万の元金が減る効果はあることはあるが、それも年々減ってくる。
では、６年目の２・９７５の年が終わった後は残債いくらになっているんでしょう？

それと３０００万を３５年で借りるという設定は同じなんですよね？
返済期間２６年というのは差額を繰り上げしたことで２６年になったという事で、元の借入れ期間は３５年で同じですか？

[431: 匿名さん]

>>430
428ではないですが、少し気になったのでシュミレーションしてみました。
(月額ではなく年額で計算しているので428と少し返済額が異なりますが)

条件
借入れ金額：3000万円
当初返済期間：35年

(1)固定の場合
年間返済額：\1,396,179
返済期間：35年

1年目 金利:3.000% 借入残高：\29,503,821
5年目 金利:3.000% 借入残高：\27,365,720
10年目 金利:3.000% 借入残高：\24,311,867
15年目 金利:3.000% 借入残高：\20,771,614
20年目 金利:3.000% 借入残高：\16,667,491
25年目 金利:3.000% 借入残高：\11,909,688
以下省略


(2)変動の場合
年間返済額：\1,396,179

1年目 金利:1.475% 借入残高：\29,503,821
5年目 金利:2.475% 借入残高：\25,782,743
10年目 金利:3.725% 借入残高：\22,733,699
15年目 金利:4.975% 借入残高：\20,624,031
20年目 金利:6.225% 借入残高：\19,377,360
25年目 金利:7.475% 借入残高：\19,081,480
(ここで、利息の方が多くなるので、25年目以降は残高が増えだす)
以下省略


固定の3%以下である7年目までは、変動のほうが早く残高が減ります。
5%を越える15年目あたりで借入残高は同じになり、25年目で返済額より支払利息のほうが多くなります。
（1900万*7.475%=140万 > 139万 ）


返済額が同じですので、変動だからといって繰り上げ返済用に資金を貯めれることは無いはずです。
本当に、このシュミレーションで3000万も変動で借りると判断したのでしょうか？


私自身は変動派なのですが（3000万も借りていないですが）、怖くなりました。

（こちらも素人ですので、シュミレーション結果が間違っていたら指摘してください。）

[432: 匿名さん]

>>430

3000万35年の場合

3%
月額
115,455円
月額の内訳
元本
40,455円
利息分
75,000円

1.5%
月額
91,855円
月額の内訳
元本
54,355円
利息分
37,500円

返済額の差
115455-91855=23600

元本の減り方の差
54355-40455=13900

よって変動は長期と同じ返済額にしてるだけで毎月37500円の繰り上げ返済を
しているのと同じになる。年間45万5年で225万勝手に繰り上げ。
プラス100万でも200万でも繰り上げしておけば金利負担がより少なくなる。

[433: 匿名さん]

431です。
突込みが入る前に間違えの訂正と補足。

変動の1年目の借入残高は \29,503,821 でした。間違い。


あと、当然ながら変動の場合は金利が上がると月額の返済額も上がるため年間の返済額が一定ということは無いのですが、ややこしいので返済額は一定のままにしています。（その分繰上げ返済ができなくなるということで）

[434: 匿名さん]

431です。

更に間違い。恥ずかしい。
変動の1年目の借入残高は \29,046,321 でした。確かに1年目の残額は45万ほど少なくなる。

でも、それも3%を越える7年目までだし、年々繰り上げ返済できる額は減っていくので、7年目までで180万程度。それだけしか変わらないよ。

[435: 匿名さん]

つーか戦後最長の好景気で6年なのにそもそも26年間金利が上昇し続ける前提ってどうなの？

[436: 匿名さん]

問題は徐々に金利が上がっていく場合(仮に年０．２５％)で、ピークが実質金利５％ぐらいで
あれば、ここにいる賢い変動さんの予定通り、固定金利との差額分を繰り上げしていけば
実質的に固定金利より有利な運用ができるということになるだろう。
但し、何らかの理由で、変動さにからしたら悪いほうにプレてピークが３年後ぐらいにきた
場合、どうなるのかということ。
そう、予定が狂ったらどうなるか。
私も、いろんな有名な投資家の本をよんでいるけど、ずっと勝ち続けている投資家はここの
部分がしっかりしている。勝ち続けている投資家でも予想通りものごとが動くことなんて、
そうそうあるもんじゃないらしい、だからとっちに転んでもいいように、逆説のプランも
しっかりもっている。

でも、ほんと少子高齢化で成長が見込まれなく低金利がずっと続くという考え方から
したら、どの先進国だって中国だって少子高齢化はくるみたいだから、どの国もいずれは
不景気になって低金利ことになるということか？　そんな単純なものなのかな？

[437: 匿名さん]

ここ数日、実践的な投稿が多く参考になる。
うちは財形で利子補給があるため５年固定で１％なのだが、財形融資は
振込み手数料４２０円が毎月かかったり、繰上げ返済手数料も１万円
くらいかかるなど細かいところで実はけっこう諸費用がかかるんだな。
しかも中古だったため所有権移転後じゃなきゃ融資実行されたいため
ブリッジローンの費用（金利、印紙代、保障料）とかかかってしまったよ。

３０００万手元に残してあるのだが、これはシティータワー品川が
万が一当選したときのため。外れたら全額繰上げ返済してやる。

[438: 匿名さん]

長期まんせーな無知どもよ。

以下を見てもっと勉強せい。

http://www.jri.co.jp/thinktank/research/periodical/pje/2008/08.pdf

http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-33051720080804

http://www5.cao.go.jp/j-j/wp/wp-je08/08p00000.html

[439: 匿名さん]

変動の優位性は認めるとしても、個人の状況によってリスクのレベルルが違う。
だからね、変動で将来を語るなら
まずは自分の資金や収入の状況を示してそれを前提に語ってくれって。
説得力が全く違ってくる。
No.438みたいなネットで拾ったネタ披露したって、それが勉強なのかい？
しかも直近の情報だろ。それが最低10年先にどう影響するのかな
資金力がない者のが変動で組むのはしょせんは市場の動向にのかっている他力な状況で
勉強して資金運用がうまくいくとでも思っているのかい？
であれば、誰でも儲かるってことを意味してるだろ。
ただ、勉強するなと云う意味ではないのであしからず。
参照先、そのくらいは当然の情報だということさ。
４３２がそれを勉強というのは底が浅いよ。

[440: 匿名さん]

幾ら緻密にシミュレーションしようと思っても、長期間の金利動向の予測は絶対に不可能。
プロだってそういう結論に至ってるんだから。(まぐれとかブラックスワンって本読んでみて)
で、金利スワップなどで市場関係者のコンセンサスとして収斂しているのが現時点の長短金利。
長期金利ほどいろんなリスクを織り込むから、返済途中での破綻リスクを負ってない人は変動を選んだ方が期待コストは安く済む。
(時々話題になるような政策金利10%越えみたいな異常事態になったら固定金利も変更可能だから、この場合は関係なし)

【いつも繰り返される結論】いざとなったら親ローンをアテにできたり、借り入れの年収比が2倍以下だったり、都心の流動性が高い物件持ってるなど、破綻リスクの少ない人は変動が有利。
長期返済が必須な人はそもそも不動産購入に向いてない層なんだけど、低金利継続を信じて(それなりに蓋然性は高いと思うが)変動にするか、高い固定金利という年貢を納めるしかない。

[441: 匿名さん]

長期の金利は、保険なのかな？
このまま低金利が続けは、ある意味過払いになってしまう。
それもある意味リスクですね（まぁ、そんな利息は余裕だから長期なんだろうけどね）

[442: 匿名さん]

変動と長期の差額がリスクになるような人は、
収入に対する借り入れ額が多過ぎなんですよ。
だから多分その差額を大きな差だと看做す変動の人は
長期の人にギリギリと言われてしまうんでしょうけど。
　
あ、自分は10年固定（1.6%）なんで、
そもそもこのスレでは部外者なんですけどね・・・

[443: 匿名さん]

>>441
>このまま低金利が続けは、ある意味過払いになってしまう。

感覚的には生命保険と一緒です。
今まで事故にあっていなくとも、今後も事故にあわないとは
かぎらないし、未来をどんなに予測して細心の注意をはらっていても
100%事故にあわないとは断言できないので。

[444: 匿名さん]

>>441
>このまま低金利が続けは、ある意味過払いになってしまう。

感覚的には子作りと一緒です。
今まで妊娠にしていなくとも、今後も妊娠しないとは
かぎらないし、未来をどんなに予測して細心の注意をはらっていても
100%できないとは断言できないので。

目先の気持ち良さに負けて、避妊をしていない方の集まりですから。

[445: 匿名さん]

↑
きれいでない事を言われて、さらに汚い言葉で言い返すのは、どちらもみっともないと思います。

ちょっとたとえも良くないのでレスさせて頂きました。

[446: 匿名さん]

.

２％後半〜３％少しぐらいで長期固定かりることが出来たんならそれ自体
かなり幸運なことのように思うのですが・・・

.

[447: 匿名さん]

そうそう、低金利時には固定。高金利時には変動。
教科書どおりシンプルに考えれば、現状は長期固定を選択するのが最良でしょう。
あくまで、今後低金利がずっと続くかどうかは、極めて不明瞭な予想であって、
現在の長期固定が最低水準というのは、紛れもない現実なのだから。

[448: 匿名さん]

何慰め合ってんだよ←長期

結局普通に考えたら変動のほうが得をする確率が高いのは最初から分かって借りたんじゃないの？
結果的に損をしてもいい覚悟が有ってもあえてリスクの少ない長期を選んだ。違うのか？

まさか本当に変動で借りたら必ず破綻するとか思ってないよな？それは明らかに勉強不足。

[449: 匿名さん]

なんだろう…これはたぶん性格の問題なのかもしれませんが、自分は変動を選ぶことは絶対ありえない…

[450: 匿名さん]

なんだろう…これはたぶん性格の問題なのかもしれませんが、自分は長期を選ぶことは絶対ありえない…

[451: 匿名さん]

被害妄想がすぎるんじゃない？破錠するなんて一言もいってないよ。
ただ、どちらが破錠する確立が高いかと聞かれれば、当然、変動と答えるでしょう。
だってそのリスクを負ってる分、現状の支払額が固定より低いのだから。