変動金利は怖くない？？ その３

[匿名さん]

前レスが1000を超えていますので立てました。
現在の変動金利は2.875％（銀行によりますが）です。
今後、どの様に推移していくのでしょうか。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/

[402: 匿名さん]

生命保険と同じで、額が多ければいい、ってもんでもない。最近は、絞る人も多い。
リスクヘッジという意味で、生命保険は同じ意味を持っている。

結局不必要なヘッジは、金融機関を儲けさせるだけ。余裕無く変動金利を選ぶのは
極めて危険だが、余裕分を繰り上げ返済にすれば、変動は怖くない。

短期固定なんて意味なし。下手すると、固定期間が終わったとたんに、金利があが
る可能性がある。固定が意味があるのは、必ずあがるという可能性が強い時だけ。

新築買ってしばらくの間は、税金などの優遇措置がいろいろあるのだから、それが
あるうちに、どんどん繰り上げすべし。こういう優遇を繰り上げのために使えない
のであれば、それは相当危ない。

なんか、同じことを繰り返して書いているような気がしてきた。金利は今後どんどん
あがると、みんなが騒いでいるので、あぶないかなと思ったが、どうやら勘違い。

別の発想はないみたいなので、そろそろ、ここをおさらばします。お世話になりま
した。読むだけという手もありますけれども、読むだけでも、結構ストレスなので、
あっさりと完全撤退します。どうもどうも・・・・

[403: 購入検討中さん]

今の固定派の人達が聞きたいのは、金利が上がる上がらないの
講釈ではなく、上がったらどうするの？ってとこです。

実際問題、どうなんですか？

[404: 匿名はん]

>>403
同じ質問が繰り返し出ててしつこいから、変動派のおいらが答えるよ。

その質問に答えるためには以下の３パターンがあり得るんだけど、どの部分を聞きたいの？
もちろん３つ目？
１．固定派が昨今固定した3-4%以下の金利が10年〜35年継続
２．上記＋αの金利で、今の固定派との金利差分を全額繰り上げに回した(総支払額が同じくらい)場合(10年後4〜5%くらい?)
３．２の繰り上げ分を大きく上回る場合の金利上昇(例えば10年後に5〜7%とか)

[405: 匿名さん]

じゃ変動の人は仮に固定が何％になったら固定に切り替えるんだことがあるんだ？
だって金利が上がりそうになったら借換えするなんて、まともな変動派の人は
分かってると思うけど、現状でも既に３．１〜３．３％程度になっているのに
非現実的だろう。となると、逆に今の水準より固定金利が大幅に下がったら借換え
すると考えるほうがまともだよな。(変動も若干下がる余地はあるが、現在が最低水準と
考えるのが普通だろう。)
仮に、固定が一時的に２％にでもなったらやっぱり借換えするんだろう？
それとも、どんなことがあろんとずっと変動で頑張るのか・・・？
俺はたまたま契約のときにサブプラ問題で長期固定が２．６５％だったんで迷わず
固定にしたけど仮に３．２％ぐらいを超えていたら１０年固定ぐらいにしたかもしれない。

[406: 匿名さん]

>>405

そうそう。
固定にはたいした戦略はいらない（だって総支払額が確定しているんだからね）
もちろん勝算あるから変動にしているんだろうけど、意に反して自分の予測以上
に金利が上がった場合の対応・戦略についてお聞きしたい。

それとも「変動金利は怖くない」ってのはリスクをないと思い込み「みんなで渡れ
ば怖くないって」ことなのけ？

[407: 購入検討中さん]

全部いきましょうや。＞＞４０３さん

[408: 匿名さん]

＞同じ質問が繰り返し出ててしつこいから、変動派のおいらが答えるよ。

しつこいって、誰も肝心な部分なのに避けて通るからだよ。
変動はここが一番肝心でしょ？

[409: 匿名さん]

>408

そこの部分に関しては、答えられないんだよ。
だから、にわか経済アナリストや、日本経済の終わりを告げるノストラダムス
もどきが大量発生する。
あくまでこの先、自分達の都合がいいよんにずっと低金利が続くという前提の
もとでしか物事を考えていない。
まっ今後の経済についてなんかの長文レスを読むと一種のネズミコウ的な営業
トークに近いものを感じる。

[410: 匿名はん]

まぁ404で書いた３のような時代(事態)はすぐには来ない(もしくはごく短期間で終わる)というのが予想なんだけど、その理由の講釈は聞き飽きたとのことなので、
万が一そんな時代が来た場合にどう対応するかの方針について説明するね。

１→もちろんその後も変動継続
２→元金が固定派より減っているので、総支払額が固定とトントンのため、変動継続でかまわない。
(ちなみに２で示した分岐点は、利上げ時期が後ろにずれ込めばずれ込むほど「耐えられる金利」の分岐点は上昇していく。
３→この時点で、固定派の方が、支払い金利は短期的に少なくなるということになる。
但しそもそもその程度で破綻するようなら変動は組まないので、
景気や金利動向の情勢を見極め、一括返済・一部繰り上げした方が良ければそうする、というのが基本方針。

５％〜７％程度が山で、金利下降傾向（長期金利＜短期金利）であれば、変動継続なのは言うまでもなし。
一番悩ましいのが、金利が５％程度以上で、まだまだ金利上昇傾向（長期金利＞短期金利）の場合だけど、
まぁ状況を見て、「おいしくないな」と思った時点で、一部繰り上げ or 一括返済。
永遠に右肩上がりにはならないと思うので、どこかで長期債＜短期債となるタイミングは来るので、固定にはしない。
このとき、長期債が４−５％になっているだろうから、株式利回りもリスクプレミアム分、
１０％を軽く軽く超えていると思うので、変動金利は放っておいて、資金を投資に回すかもしんない。

考えてみたところ、結局どのパターンでも変動継続ということになりましたｗ
変動派の方で意見が違うという方がいれば、補足/修正ください。

逆に聞かせて欲しいんだけど、固定派の人たちが変動金利を恐れている(３のような事態になると考えている)というのは、日本経済がどんな状況になることを想定しているの？
債権10年物が4%超を継続するとかいうのは、どんな時？

ちなみにここまで変動＊＊＊＊で書いたけど、
「個人の財務レバレッジを高めるために低利で資金調達して、手持ちは長期運用に回す」
という意味合いまで考えている人については、固定派であっても、認めている。
固定2.65%で資金調達し、それを上回る運用利回りを目指していく、ということね。
企業なんかはまぁ社債を発行してそういうことをしているんだけど、一般の人はそこまではしなくてもいいだろうと思ってる。

長くてすまんね。

[411: 入居済み住民さん]

>変動はここが一番肝心でしょ？

そうです。短期間での繰り上げ返済ができない人は、
変動はやめたほうがいい。
今後の金利の動向は、繰り上げ返済をガンガンで来ていれば
あまり関係ないというか、そんなに気に必要はない。
当分、低金利状態が続きそうだからと、ダラダラ返済している
人は、かなりの危険要素がある事を理解していない。

とにかく、今の最低金利に近いうちに元金を減らす事だけに
集中すべきです。

[412: 匿名さん]

410だけど、財務レバレッジのくだりは取り消しで。めちゃくちゃなこと書いてたね。すいません。
要は長期投資のために戦略的に固定金利を選んだ場合は別です、と言いたかっただけです。

[413: 匿名さん]

>>405さん
現在、変動の基準金利は確かに３〜３．３％でしょうけど
実質は優遇で１〜１．５ぐらいだと思いますよ。
ちなみに私は変動で浮いた資金は５％目指して運用です。
繰り上げも今は全く考えていません。

[414: 匿名さん]

>413
>現在、変動の基準金利は確かに３〜３．３％でしょうけど
405さんの言われるのは、優遇後の長期固定金利のことでは？

[415: 銀行関係者さん]

優遇は状況により廃止される場合があります

[416: 匿名さん]

>>414
あらそうですかすみません。
>>415
それを言ったらどうなるの？
銀行他貸し出す側はは一斉にそんなことができるんですか？
一斉にできなかったら先にやったところからはみんなが去るでしょうね。

[417: 銀行関係者さん]

No.416
それを言ったらどうなるの？
銀行他貸し出す側はは一斉にそんなことができるんですか？

現在でも一人勝ちのような飛び抜けた商品を出している銀行はない

すなわち銀行は大体は横並びの設定となる

[418: 匿名さん]

>>403
変動(30年)と中期固定（15年）のMIXで借りている者です。
金利が上がったらどうするかってことですが。

1. 短期間（5年以内）に今の長期並み（3%）に上がったら。=> 親ローンを借りて変動分は繰り上げ返済する。
2. 長期的（10年以上）で今の長期並み（3%）に上がったら。=> 一部を繰り上げ返済します。その分の預金はできる予定。

1があるので、リスクヘッジできてるつもりです。

[419: 匿名さん]

417さん
その通り。大体横並びでメガバンクに追従してるのかな？
だからできないのでは？
0.X%の金利差ならともかく、優遇が有るか無いとでは大きく違いますからね。

[420: 匿名さん]

419です。
ちょっと言葉が足りないので追加です。
通常はメガバンクが金利を変えて地方が追従してくると思います。
しかし１％以上ある優遇をメガバンクが撤廃できても地方は追従するでしょうか？
追従するとしても地方が追従してくるまでローン獲得は絶望と思いますが？
地方が先に撤廃できるとはとても思えません。
基本的には優遇で獲得を目指していると思いますが？

[421: 匿名さん]

>>403

>今の固定派の人達が聞きたいのは、金利が上がる上がらないの
>講釈ではなく、上がったらどうするの？ってとこです。

私は固定か変動（またはミックス）かを悩み、変動に決めました。
金利上昇のリスクをどう見るかについては、自分でいくつもシミュレーションしてみました。
最終判断したシミュレーション結果を紹介しておきます。

前提条件
借入れ金額：3000万円
当初返済期間：35年
固定利率：3.0%
変動利率：1.475%(1年毎に0.25%ずつ上昇と仮定）
繰上げ返済：固定は０円
　　　　　　変動は（固定返済額−変動返済額）※固定借入れを想定して繰上げ返済
　　　　　　繰上げ返済手数料は０円

シミュレーション結果
(1)固定の場合
毎月返済額：115,455円
返済期間：35年
総返済額：約4,850万円

(2)変動の場合
毎月返済額：115,455円
返済期間：26年(26年目の利率は7.725%)
総返済額：約3,760万円

素人計算なので間違っていましたらすみません。
実際にはさらに繰り上げ返済するので12〜15年程度で完済予定です。

シミュレーションしていて気が付いたのは、毎年0.25％ずつ利率が上昇したとしても
固定で借りたつもりで、毎月繰上げしていけば、固定よりは得かなと。

ご参考までに。