ルフォン南大塚 ザ・レジデンスってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚３丁目39番5他（地番）
交通：山手線「大塚」駅徒歩3分、東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩7分、都電荒川線「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数：65戸
間取り：2LDK～3LDK（53.69m2～67.02m2）

公式URL：http://www.lefond.jp/minami-otsuka/
売主：株式会社サンケイビル・フジ都市開発株式会社
施工会社：木内建設株式会社 東京支店
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

【タイトルを正式名称に変更しました。　2013.1.18　管理担当】

[61: 匿名さん]

この規模でディスポーザーありってのは、管理費を要チェック。浄化槽の設置が義務付けられるけど、小規模だと一戸当りの維持費が割高になる。管理費が一般的な設定だと、管理組合の収支が赤字になるリスクが高いと考えておいたほうがいい。

[62: 購入検討中さん]

内廊下だけど６５平米の３Ｌｄｋ　でディスポーザーなし機械式駐車場なしで特に今日豪華な共用施設がない４０戸
ぐらいの物件見に行ったけど　管理費修繕費　２９０００とか言われて高すぎだろって思った

ここはディスポーザーあり機械式駐車場あり内廊下で高くなりそう

３ｌｄｋのやつで２００００後半ならまだ許せるけど。それぐらいでやっていけるのかな

[63: 匿名さん]

>62

駐車場の維持費は、駐車場使用料でまかなうから、管理費で判断すると間違えるよ。

機械式で駐車場使用料無料なんて破綻するのが目に見えてる物件もあったりする。管理計画もチェックしておいたほうがいい。長期修繕計画って重要事項として説明するけど、管理計画って説明されずに、月々管理費がいくらですでおしまい。チェックしないと、入居後にしまったということになる。

[64: 購入検討中さん]

ここ入居しそうな層って一般人だよね？笑
大塚ってあっちの筋の人とか水系多いらいしから笑

[65: 匿名さん]

三業通りは昔の花街だからお水系は多いだろうけど、ここよりも免震タワーの辺り。

[66: 匿名さん]

子供を公立に通わすつもりなら評判を確認した上で判断すべき。学力レベルも。

[67: 買い換え検討中]

大塚でこの3L6000マンて高くはないよね？

[68: 買い換え検討中]

値段だけで言ったらね。ただまだモデルルーム行ってないから判断できないけど
値段にはそれなりに理由あるよね。大手施工、大手デべじゃないしなんていっても
今のマンションとしては天井やサッシが低い。セキュリティとかも最低限しかないし

あと管理費や修繕費高そうだけどここに文句たれてる人いないならそうでもないのかな
まあモデルルーム行ってみるか

[69: 買い換え検討中]

まあ６７㎡で６０００万だせるならタワレジのほうがよかったと思うよ

[70: 購入検討中さん]

客観的にブランズとここどっちがいいですかねえ。

あっちも同じぐらいの相場かもしれない

あっちはデべは大手だけど

[71: 匿名さん]

低地で満足するか中腹かの選択。

[72: 購入検討中さん]

ここらへん低地なの？　
新大塚のほうは高いけど

[73: 物件比較中さん]

ブランズの場合もっと高そうな気がするな

[74: 匿名さん]

床のタイルは冷たいのですね。。。
玄関から廊下がタイル敷きだと高級感がありますし、掃除も簡単で良さそうに思えますが
冷え性の方にとっては厳しいかもしれませんね。
ここでは宅配レンタカーシステムが気になりますが、車はエントランスまで配車してくれるという事
なのでしょうか？

[75: 購入検討中さん]

レンタカー置くスペースあるからそこまで持ってきてくれるんじゃないかな

管理費修繕費は最初の５年までは安いけど、１５年、２０年たったらめっちゃ高いけど
これどうなん？リセールに響きそう

[76: 購入検討中さん]

管理費修繕費１５年越えたあたりから高くない？リセール響きそう

[77: 物件比較中さん]

すみません二回同じ内容のこと書いてしまいました(>_<)

[78: 匿名さん]

修繕積み立ての段階的値上げと定期的な一時金徴収は、未納を引き起こす原因となりうるんで、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

[79: 物件比較中さん]

修繕積立金の事ですが、５年ごとに引き上げる計画なんでしょうか？

ちなみに、いくら位（何％位）引き上げかご存じの方がいらっしゃたら教えてください。

[80: 匿名さん]

＞＞５１さん
アトレは今住んでいる駅にもあるのですが、美味しいパン屋さんが入っていたり、
成城石井なんかも入っていたりします。結構お総菜なども豊富なので、ちょっと
手抜きをしたい時なんかは買ってしまったりします。アトレにどの様なお店が入るのか
とても楽しみです。アトレができるとますます便利な駅になりますよね。

[81: 購入検討中さん]

ここって昔なんだったの巣鴨村？畑？台地の中腹部分？大塚駅あたりよりはちょっとあがったところだよね
旧癌研どおりから三業通りあたりまでは川だったらしいし

まあ高台とはいえないのかな。役所行けば古地図見られるかな

[82: 匿名さん]

中腹ですね。

[83: 匿名さん]

駅にも近くて、落ち着いた感じの外観ですね。
専用部分の廊下が石なのは、ちょっと気になります。
お掃除とかはいいのですが、確かに寒そう。
スリッパを履いていればいいのかもしれないですが、どうなのかな。

[84: 匿名さん]

モデルルームの入っている建物に、まいばすけっと（スーパー）が入るね。
ますます買い物に便利になるな。
部屋が狭く我が家の購入対象にならないのが本当に残念。
立地面は自分の中ではここ数年の巣鴨/大塚の物件の中では最も気に入っているのに。

[85: 物件比較中さん]

モデルルームの入っているビルに、
まいばすけっとがはいるんですかぁ～

よいですねぇ～(^^)v

生活に必要な施設が近くにあると
何かと便利で暮らし易くなるんで、大歓迎ですね。

[86: 購入検討中さん]

確かに商業地域で将来、羨望や日照面でどうなるかわからないという点と電線の多さという点以外はいいですね
あの電線は景観的にいただけない。サンモールの電線の多さについても、区に意見を出したらしいが、将来的に
なくしてほしいなあ

あとエントランスホールももうちょっと豪華なソファなどおいてもらえないのか笑
まあ高級志向じゃないからなあ

[87: 匿名さん]

確かに環境変化リスクは否定できませんが、
現時点で既に高い建物に囲まれているので更なる大きな悪化はあまり想定し難い点、
また、東方向や南方向は広めの道路の為日照は確保されると考えられる点(特にCタイプ)、
から許容範囲かなとは考えています。
確かに電線はイマイチですね。早く共同溝化して欲しいです。

[88: 購入検討中さん]

恥ずかしい、良く見たら羨望じゃなくて眺望ですね笑

確かにファミリータイプはないですね。。

[89: 匿名]

北大塚の新日鉄興和まで待とうかな。あそこは環境良さそうだ。

[90: 購入検討中さん]

その新日鉄の環境どうですか、けっこう夜は寂しい通り？あと高台だからけっこう坂きつい？

[91: 匿名]

新日鉄は、夜の人通りは多くは無いけどコンビニがあるし結構明るい。

坂はあるけどキツイという程ではない。勾配はルフォンへの坂と大差は無いのでは？
フラットを求めるなら巣鴨から歩いても7〜8分くらいなので、巣鴨を利用するという考えも。

マイナス点は宗教施設が目の前にある点、巣鴨・大塚の抜け道になっているので車が多少通る点かな。

[92: 購入検討中さん]

ハイコートって新日鉄の高級ブランドだっけ？リビオは知ってるけど

なんか低層の敷地広めの高台邸宅って感じだね。現地みてないけど

高くなるのかな？？利便性は南大塚のほうがいいけどね

ここも中高層階で５５００ぐらいだったら買いたかったけどなあ

[93: 匿名さん]

ハイコートは元々は興和不動産のブランド。
ブランドの位置付けは詳しくないけど、過去は浜田山・青山等の億ションのある物件に付けているので、
ハイエンド物件に付けるブランドと思います。

価格は高いと思いますよ。隣のヒルズ山手大塚は99年築で未だに坪200万円前後で取引されています。
平均300万円超くらいになるのでは・・

[94: 匿名さん]

新大塚のブランズと比較検討していて迷っています。同じ方いますか？

[95: 匿名さん]

いますよ(^ ^)

[96: チャラ男]

ルフォンよりブランズのほうがいい

[97: 匿名さん]

私はブランズよりルフォン派。
通勤に山手線を利用しているのでルフォンの方が便利。静かな立地であるのも良い。
また、ブランズは計画道路の存在が問題かな。

[98: 匿名さん]

ルフォン→囲まれており、日照がよろしくない。
ブランズ→南向きは日当たり良好、大手デベ、道路計画さえなければ完璧。惜しい。

[99: 購入検討中さん]

確かにね、自分も最初は利便性の良さや日照を考慮して断然ブランズ派だった。外観もブランズのほうが好み。
ルフォンは日照が微妙だから、道路計画と日照どちらを取るか迷う。価格もルフォンのほうが高い。

[100: 匿名]

二重天井に二重床、宅配ボックスとしっかりしているところですね
レンタカー配車サービスも他にはないサービスでちょっとしてお出かけに便利そう

[101: 物件比較中さん]

山手線利用が多いため、ルフォン派だったけど、

ブランズのモデルルームにも
行ってみようかな、って思ったりしています。

ブランズの価格知っておきたいですし・・・

[102: 匿名さん]

ブランズとルフォン両方見て、日当たりはやっぱりブランズのほうが断然いいと思った。
計画道路の件さえなければ、迷わずブランズなんだけどなあ。
ルフォンは一応南向きだけど、部屋によっては隣と近すぎて手が届きそうだし、囲まれてるから10F以上を検討しないと日当たりは期待できないかな？
そもそも計画道路って実行されるのか？されるなら安全策でルフォンかな～。

[103: 匿名さん]

ブランズの道路計画は気になりますよね。
ブランズとルフォン、立地としてはどちらも駅徒歩3分と資産運用に最適な立地です。
採光と眺望に欠ける環境と道路計画により既存不適格で将来的な不安がある環境では
どちらが有利と思われますか？

[104: 匿名さん]

転勤などの予定がなく確実に永住する人はブランズじゃないかな？
その予定ありの人は日照は諦めるか高層階を買ってルフォンが良いよ。
眺望や日照に問題ありでは健康や精神にも影響するよ。
と言いつつ自分も2つの間でかなり揺れています。甲乙つけがたい。
どちらかに決めるのは間違いないが。皆様の意見も聞かせてください。

[105: 匿名さん]

ルフォンを諦めてブランズを買うかどうかに悩むものです。

ルフォンを諦めた理由
- 専用面積はブランズより狭く、収納力が低い。ブランズはトランクルームがあり、間取りによってSICがある
- サッシが低く、サッシの外に大きい梁があり、リビングルームとバルコニーに窮屈感じる。バスルームの天井は低すぎる
- 窓とバルコニーの金具は安っぽい。バルコニーの戸切りの板は天井までいってない
- ブランズは日照はよく、東西に開放感があって東向きにスカイトリーが見える
- カラーセレクトのセンスはブランズの方がよい

ブランズに悩むところは
- 道路計画(あそこは幅を増やす必要性はないから、撤回してほしい！)
- ディスポーザーなし
- 管理費
- 入り口のゴミ置き場
- 自転車は1戸1台だけ
- 仕様はちょっと安っぽいところあり
- クロゼットの高さ、梁の場所
- 横のあの店

[106: 匿名さん]

道路計画が問題だけど、私はブランズかな。もしルフォンを買って、この先何十年も道路計画が実行されなかったら、日照を諦めたことを後悔しそう。
あと、やはりルフォンのほうが若干高いから。

[107: 匿名]

確かに、ルフォンは高く感じます

[108: 物件比較中さん]

ルフォンを前向きに検討していましたが
んーん、悩みます(*_*)

ブランズの方がはカラーセレクトは良かったですか～

まだブランズのモデルルーム見学に行ってない為、
やっぱり行った方がよさげですね。

トランクルーム、確かにポイント高いですよね！！

[109: 匿名さん]

ブランズかルフォンなら、私なら、迷わずルフォンです。

ブランズは、新大塚から物件までの歩道が狭すぎる。自転車をよけながら歩道を歩く感じ。

あれが、大嫌い。

[110: 匿名さん]

>>105
ブランズ前の通りは車道は拡張は必要ないと思いますが、歩道が狭く通行量も多いので本当に危険です。
そのため、ブランズには申し訳ないですが、歩道を拡張する為に是非計画道路を実行して欲しいというのが周辺住民の強い願いです。

>>109
同感です。早く計画道路を実行して、歩道を拡張して欲しいです。

[111: 購入検討中さん]

ブランズと悩んでます…。
ブランズの道路側の多分Aタイプだったと思うんですが、それが気になってるんです。
2LDKを大きなリビングにして1LDKにしたいなと思ってるのですが、ハリが凄く目立ちそうなんです。
結構圧迫感があるかなって。それに隣ギリギリマンションがあるし。
立地と雰囲気は、ブランズがやっぱりいいですよね。
何か明るい雰囲気じゃないですか？
ルフォンは、場所もなんか暗いイメージ。

[112: 物件比較中さん]

室内の見た目はかなり豪華だなあと思いました、天板も綺麗だし浴室壁のデザインも素敵だと思います。
質感?
これに関しては知識がないので何と比べて優れているのか表現できないのですけど、耐久性に優れていればいいかなぁ。

Dタイプのような北西向きって生活環境はどうなのでしょう。
この向きは初めてで(今までは南向き)。
お日様って南西方向に沈みますよね(季節によって違ったかな)。
なので西日というものを気にするほどの向きではなく絶妙にいい向きなのかなと。

[113: 匿名さん]

北西方向は日が入ってこないかと考えています。
もしかしたら季節によっては夕方に入ってくる可能性もあるのでしょうか・・・！？
ただ直射日光がガンガン入ってくるよりはいいかなとも考えています。
西向きは夏が暑いんですよね。
もともとこちらの場合、日照よりも駅に近いという利点の方にプライオリティを置いているのかな？という感じですから。

[114: 匿名]

近場でおすすめのレストランはどこですか？

今週末、MRの帰りによってみたいのですが。

[116: 購入検討中さん]

昨夜、大塚駅から物件現地を含め、近所を歩いてみましたが、飲み屋街のはずれに建つマンションっていう感じですね。

どーしようかなぁ。。。

[117: 匿名さん]

今日から登録受付開始ですね。悩みに悩みましたが結局まだ決めかねており、
様子見となっております。
第一期は40戸と全体の半数以上出してきたにもかかわらず、登録期間が3日間と短い
のは事前の要望書が多かったと言う事になりますか？

[118: 匿名さん]

モデルルームに聞いてみたら教えてくれるんじゃないですか？

[119: 購入検討中さん]

ルフォンに比べて、ブランズが明るいイメージですよね！
繁華街だから決めかねます。

子供いたら迷わずブランズですが…

[120: 購入検討中さん]

本日MRに行きました。
Cタイプがおすすめで、購入希望もCが多いということで、第1期もCタイプの数が多かったです。
立地はよい。
これで5,000～6,000万円代は安い。
安い理由は、
CとDの間はRCの壁ではない、ホテルライクな仕様。
外壁が安普請。
いろんなところでケチっている印象です。
販売が三菱なら販売価格帯を500万高くしてもパーク色を出して欲しかった。
西向きすぎてるけどAタイプにもミニバルコニーがあればよいのに。
Bタイプが一番無難なのかもしれませんね。
地権者住戸がないのと、下から最上階まですべて同じ間取りも珍しい。

[121: 購入検討中さん]

私も今日MR行きました。
他に何組かいましたし、大盛況のようです。
Ｃタイプがよいと思いましたが、壁が薄いの残念です。
明日まで迷います。

[122: 購入検討中さん]

MRの出入り口付近でブランズの広告配ってた。
お互いかなり意識してるね。

ルフォンの気になる点は以下の通り。
●近くに暴力団事務所あり。これはブランズも同様。
●エントランスから駐車場まで一般人の通り抜け可能。チェーンくらいつけてほしい。
●北側に外国人向けのドミトリー。
●有償オプションが高い。
●水商売の女性の1人暮らし。
●販売と売主が異なり、三菱は管理に一切関わらない。サンケイの管理についての評判が不明。

立地は最高なので、あと数時間検討。

[123: 匿名さん]

事務所については、大塚という土地柄仕方ないかと。まあどの街にもあるよね。
ただ、普通にしている分には民間には危害を加えることはまずないから、気にはならないな。

三菱は販売会社だけでしかなく、上の方で、三菱のパーク色を・・という書き込みがあったけど、
販売会社なのだから仕様や管理等に口を出せる立場でもない。
サンケイビルは自前の販売機能が無いから三菱に委託しているだけ。
そもそも販売会社のブランド力で物件を選ぶ人はまずいないし、
販売会社に三菱が入っていることで、三菱のパークハウスシリーズの仕様等を期待するのは筋違い。

JR大塚駅ビルにスーパーやユニクロが入るみたいだね。
大塚駅に近いこの物件の利便性は益々向上するな。

[124: 匿名さん]

Cタイプ良いよね。
南東方面は南大塚通りに向って幅の広い道路が続いていて障害物が無いので、
MRで日影図見れば分かるけど、低層階でも南東方面（午前中からお昼）からの採光は保証されているから。
この物件の弱点である日当たりについて、Cタイプは問題が無いからな。
問題はBタイプ側戸境壁の乾式壁だけど、接しているBタイプ側の部屋は居室であり、
騒がしいリビング・キッチン等ではないので、音の問題は低いような気がしております。

[125: 購入検討中さん]

それ系の事務所って、どこにあるんですか？

ブランズも両方検討中ですが、あちらにもありましたっけ？

ブランズは、住宅街なので、そんなものがあるとは、思っていなかったのですが。。。（こちらは、あってもおかしくないとは、思って覚悟していましたが。）

[126: 匿名さん]

ここのエントランスの真ん前に飲み屋がありませんでしたっけ？（しかも２、３軒）

実は、他の面はともかく、「マンション出たら、目の前飲み屋」っていうところが、まだ、引っかかっていて、どうするか決断がつきません。

みなさんは、気になりませんでしたか？

（私は、現地は、夜も見た方が良いとの知人の勧めで、夜、見に行って、ちょっと凍り付きました。）→敷地計画とかを勘違いしているのかも知れないのですが。。。まさか飲み屋の向かいにEntranceっていのは、ないような気もしていて、私の勘違いだったら、その旨お教えください。

[127: 購入検討中さん]

結局、やめる方向で考えています。（最終的には、まだ迷いつつ。）

やはり、繁華街のはずれにあって、（たぶん）、エントランスの目の前が２件の飲み屋。

暴力団事務所も、数十メートル先。横には、サウナもあって、しかも組関係者が良く利用する。

通勤には、とても便利な場所なのですが、やはり、ブランズ一本で絞る事にしました。

家族を住まわせられる場所ではないと判断しました。お世話になりました。

[128: 購入検討中さん]

飲食街の中にあるから気になりますよね。私もそう思いましたよ。
最初にモデルルーム行ってから、18:30位に現場見にいったら騒がしくて、第一印象が一気に悪くなりました。
もともとブランズと迷っていて、ある平日夕方に両方見る機会があったのでいってみると、ブランズの前の道が土日とは違う印象でバスが通って以外にうるさかったのを憶えてます。割に、ルフォンはうるさくないかも？と、思ったぐらいでした。そこから何回か夜行ってみて、この程度ならいいかなと。
エントランスも飲食店側できになりますが、駅からの動線を考えると、まぁ、あそこがベストではないかと思います。

事務所の件も凄く気になりますけど、新宿や池袋も有るのでは？と思います。ある程度の繁華街ですし、都会に住むと思ったらしょうがないのでは？という口コミを見て、まぁ、そうだよなと納得しました。まだわかってるだけいいのかもしれませんよ。

他にいい場所は、沢山あります。お金をもっと出せればいいのですが、これ以上は出せません。。。だからルフォンに決めました。10件位見た中では、他より高級感が少しはあると思います。悩むなら何度も現場に行く事と、他の物件と沢山比べる事をオススメします。どの価値観で物件を選ぶかだと思います。人によってそれは違いますから。
ただ、ルフォン、一気に決まると思ってます。部屋の中の高級感、ディスポーザー、食洗機、ミストなどの細かいスペック、立地、価格面、比べたらわかりますから！

[129: １２７]

実は、部屋の高級感は、ブランズの方に強く感じました。なぜだろう？リビングのドアの高級感とかが、ルフォンには、感じられませんでした。その他もろもろ。

もともと、ディスポーザーは、不要だったので、気にならず。
ミストサウナは、オプション設定があって、設置する予定。
検討中の部屋も東南側（道路と反対側）なので、音の心配もなし。（繁華街って、人が騒ぐ声って、意外とうるさいですよ。）

家内は、ブランズのキッチンの色（天板とか）をえらく気に入ってしまいました。

ただ、私が通勤の便を考えて、ルフォンと主張していましたが、やはり難しいですわ。周辺環境があまりに違いすぎます。（だいいち、山の神は、強い）

[130: １２７]

でも、ブランズの最大の問題点は、やはり、計画道路と、それによって、既存不適格になるリスクかと。。。

そういう意味では、ルフォンの方が売れるのは、早いと思います。

[131: 購入検討中さん]

確かに、中はブランズの方がセンスがいいかもです。
大通りに面してない反対側が買えるのなら、ブランズがいいかもしれません！
私が買おうとしてたのは、確かAですぐ隣がマンションだったことや、一部屋潰してリビングにした時にハリがど真ん中に
大きく有ることが決定的にやめた理由です。
また、売る事を考えた時、計画道路の話で引っかかる様な気がします。

でも奥様がブランズならば、ブランズが良いのではと思いますよ。笑
検討している間取りによっても条件の違いがありますからね…。

ちなみに、神社があるのもやっぱりいいと勝手に思ってます。

[132: 匿名さん]

駅に近いとどうしても繁華街の中に住むという感じになってしまいますよね。
ファミリーにはあまり向かないのかもしれません。
自分はＤＩＮＫＳなので、駅からの近さと
あと間取り的に良いかなぁとは思っていますが（でもまだ迷ってはいます）
３ＬＤＫのタイプだとどの部屋も風を通せるのが良いなと思っています。

[133: 匿名さん]

お子さんがいらっしゃらないのなら、通勤の利便性だけを重視して
選べるのでいいですよね。
子供がいると検討する際のポイントは教育環境、周辺道路の安全性、
子育て支援センター・図書館や公園の有無などと、どうしても子育て環境重視となってしまいます。

[134: 匿名さん]

見学に行ってきました。
何と言ってもオプションが高すぎる！
営業の方に何とかならないか聞いてみたら、「業者に相見積もりをとってはいかがですか？」
と言われた。
後付けが大変なダウンライト（一個４５１５０円！！）や洗面所の床タイル（１０万以上！！！）に限って高く設定されています。足元を見られているのでしょうか。。。

努力が足りないと思います。

[135: 匿名さん]

他のスレもちょっと覗いたのですが、
オプションはどこも高いみたいですよ。

入居後にすぐそのまま心地よく住める料金がプラスされてるんでしょー
なんて言われてました

確かにそうかもしれないですね。
引き渡し後にバタバタするかもしれないですが、
自分で業者を入れた方がやはり圧倒的に安上がりだとは思います。

[136: 匿名さん]

オプションについては、考え方がいろいろありますよね。
マンションでお願いすれば、相場より高いし、
自分で業者を入れれば、安上がりだけど、マンションの仕様と
どこかしら違いが出る場合がある等。業者も良い業者に
お願いできればいいのですが、それを見極めるのも難しいですよね。

[137: 匿名さん]

>136さん

同感です。
確かに有償オプションは割高だなぁ～って思いました。

他業者に依頼したくても
業者の善し悪しを見極めるのは難しいと感じます。

さて、どうしたものか・・・・・

[138: 購入検討中さん]

ブランズと並行して購入を検討しています。
この物件の価格適正と購入層はどうでしょうか？
3LDK希望です。

[139: 匿名さん]

正直、こんなに周辺環境が悪いところを購入しようとするのだから、治安を気にしない人が集まると思うよ。

当然、子供が小さいファミリー層で、買う人はあまり多くはないと思うけど？だから、逆に3LDK買う人ってどういう層なんだろうね？

JRの駅近は、どうしても、それ系の筋の事務所があったりするし（この地域は、住吉会、滝野組系統）、横のサウナなんかに背中にお絵描きした人が集まるのは地元でも知っている人は多い。飲屋街のど真ん中に住むのだから、あまり周辺環境を細かく気にするような人は集まらないってことじゃない。でもそれって、逆におおらかな住民が多くて良いかも知れません。

私は、かんべんだけど、JRの駅に近いことのメリットもそれなりにあるでしょ。

[140: 匿名さん]

ブランズのある南大塚２丁目とルフォンのある南大塚３丁目を警視庁の犯罪マップで見比べてごらん。↓

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

例えば、粗暴犯は、３丁目は、それなりにいるけど２丁目はいないだろ？

３丁目と２丁目の治安は、１ランク違うのが良く分かる。

[141: 匿名さん]

都心部の治安の悪さは仕方ありませんよね。
大塚は昔よりかは治安も良くなったんじゃないかなと思います。

[142: 匿名さん]

今までを読み返させてもらうと「狭い」という声が思ったほど出ていないことが意外でした。
私的には狭いなーと思ったんですけど本物件に関しては大きく気にされていることではないようですね、きっと他の条件の良さを加味して許容されているのかなと。

ちなみに私達夫婦は2LDKのみ検討しています。
もし住めばほぼ1LDK感覚で生活する予定。
その為に間仕切りスライドがあることは喜ばしいことです。

[143: 匿名さん]

ほら、おおらかでしょ？

＞１４１

大塚は、都心とは普通は言わない。

仮にこの「都心」を「山手線の内側」と読み替えるとすると、文京区西片と、歌舞伎町とでは、治安は、全然違う。それを、都心（山手線の内側）をいっしょくたにして、「どこも、一緒でしょ？」と言うところが、とってもおおらかで良いですね。

JR、特に山手線の駅周辺は、警察がある程度風俗店の営業を黙認していることもあり、どうしてもピンク系を中心とした風俗店がある程度存在する。それに比べて、東京メトロ駅周辺は、そういう風にはならない。

だから、山手線の駅の周辺に住むということは、そういういかがわしさと共存する事を許容しないといけない。

ルフォンに住むということは、そいうことだと思います。当然、治安も悪くなるし、怪しい人も周辺に集まるし、果ては、酔っぱらいが、ゲロったりすることもある。

それでも、これだけ山手線の駅に近いなら我慢しなさいっていう物件だよね。

だから、ファミリー層には、なかなかうけないかも知れないけど、それよりも交通の利便性を求める層には、良い物件だと思うよ。

特に、１４１みたいな人がたくさん集まるなら、細かいことでいちいち文句を言わないお隣さんというのは、貴重だと思うな。

[144: ビギナーさん]

アトレヴィの中に入るテナント、UNIQLOやジェクサー以外にご存知の方いらしたら、教えてください！

[145: 匿名さん]

>144
これ。
http://www.atre.co.jp/company/news/pict/242_otsuka0521.pdf

[146: ビギナーさん]

ありがとうございます！
アトレヴィなのでアトレほど沢山の店舗は期待していませんでしたが、まぁまぁの店舗数なので嬉しくなりました。
少なくとも田端や巣鴨よりは充実してそうですね。

旭屋書店が入るとのこと、北口の24時間本屋が潰れてしまわないか心配です。

[147: 匿名さん]

山手線内側には変わりないですが

[148: 匿名さん]

スーパーが入るのはありがたいですね
駅で買って寄り道しないで家に帰ることができるのは本当に便利です。
本屋は中に入るテナントはさほど規模が大きいわけではないでしょうから、
大丈夫かな…とは思いますがどうなりますかね？
私もあの本屋はかなりお世話になっているもので…

[149: 匿名さん]

＞＞１４５さん
成城石井なんかも入っているのですね。どこのアトレにも結構成城石井は入っている
気がするのですが、何か提携なんかがあるのかな。神戸屋なんかも入っていたり
かなり使えそうなアトレですね。本屋さん自体、ブックオフができたり、アマゾンなどで
当日発送などをやっているせいでどこも景気が悪いと聞いているのでここができたら
ちょっと心配ですね。

[150: 匿名さん]

マンションにライブラリーは無いようですから周辺のどこかに資料豊富な書店もしくは図書館は欲しいところです。
共用部情報がぜんぜん載っていないのですがゲストＲやラウンジなど、何も無いということで宜しいでしょうか。
管理費にも関わることですから無いなら安いのだろうとこれは悪いことではありません。
ただ癒しの空間は自宅以外に敷地内に一箇所は欲しいかなあと私は思いました。

[151: 匿名さん]

華美な共用施設がない事は、長い目で見ても良いですよね。
ランニングコストもそうですが、
最初は珍しくて使っていてもそのうち使われなくなってしまう可能性を考えると、
もったいない事ですからね。

成城石井は生鮮はさすがにないですよね。
でもチーズぐらいはあるといいなぁと思います。

[152: 匿名さん]

アトレが出来る事で少しは素敵な雰囲気に大塚もなって欲しいんですけどね～。
昔からあか抜けないと言うか、なんと言うか…
大塚に住もうかな～って言ったものなら、え！？って友人に
ビックリされました。冗談でしょ！だって…汗

いや～、実際の世の中の評価ですよねこれが…
商店街の方々も次世代に向けてとか、大塚の駅前の土地の価値をUPしていくのは
どうしたらいいのかとかあまり考えないのですかね～
大塚商店街は、強い商店街って聞くし力も有るって聞くから、
良い環境を作るような雰囲気に町全体を変えて欲しい！

駅前の環境、良くなるといいですね！

[153: 匿名さん]

別冊ダイヤモンド、資産価値が落ちないベスト100、
ルフォン南大塚載ってましたねー！
価値が落ちない確立94.8%
ブランズは、もちろん載ってません！
計画道路があるから価値が下がるってわかってるから選ばれないんでしょうね。

[154: 匿名さん]

そうですかぁ～(^O^)

別冊ダイヤモンド、
資産価値が落ちないベスト100に載ってたんですね！？

よかったです。
いろんな意味で不安になっていたんで
これで少し安心出来ます。

アトレヴィも出来る事だし、
大塚が発展して行く事に期待しています。

[155: 匿名さん]

駅から徒歩5分以内の物件は資産価値の下落率が低く済みますから
そういう点でランキングに入っているのでしょうね。
駅も山手線の駅ですし、
大塚も駅力がこれから増してくるでしょうから。
将来仮にリセールや賃貸に出すことがあってもリスクは低いかなという感じですね。
願わくば、もう少し広かったらなぁというところはありますけれど。

[156: 匿名さん]

結局、ブランズを契約したものです。


ところで、ブランズは、別冊ダイアモンドの元ネタの住まいサーフィンの価値算定モデルによれば、
価格が落ちない確率は、８０％でした。

そんなに悪いわけではないですよー。

でも、ルフォンは、９４．８％ですか。
すごいですね。びっくりです。

うちは、子供もいるので、こちらは、ご遠慮させて頂きましたが、山手線の駅近っていうのは、
確かに高い価値ですよね。

一緒に、大塚の街をもりたてていきましょう！ルフォンの近くのワインバー、Saint Vincentとか
Tamayaには、ちょくちょくお邪魔させて頂くと思いますので、宜しくお願いいたします。

[157: 契約済みさん]

No.156さん
ご近所さんですね。
南大塚はお酒好きにはたまらないお店がたくさんと聞いて今から楽しみです。Saint vincentというお店は知らなかったです。チェックしてみたいと思います。

[158: 匿名さん]

駅まで徒歩3分というのがかなり効いているんでしょうね＞価格が下がらない率
5分以内だと下がりにくいと聞いたことがありますが、
3分って本当に駅まですぐそこっていうかんじですからね。
この辺りは個人の良い感じのお店が多いんですよね。
良さそうなお店を発掘していきたいです。
tamayaは湯島店しか行ったことがないのですが、
カジュアルにワインが楽しめる良い店ですよね。
今度はこちらのお店も行ってみます。

[159: 物件比較中さん]

第一印象は数字的に狭いというのが正直なところでしたが部屋の配置がいいし無駄がないですね。たとえば同じ面積の違う間取りがあったら、それよりは広く住めるタイプだと思います。

Ｃタイプなんていんじゃないでしょうか。好きなときに部屋を繋げて広いLDKにすることも可能ですし縦に繋がるので奥行きのある邸宅感を出せると思います。うちが検討するならこの間取りかな。

水周りが集まっていますが、これはリフォームしやすい要素??

[160: 匿名さん]

>159さん
水回りが集まっていると、リフォームがしやすいらしいですよね。
水の配管って、結構リフォームするときには邪魔みたいなので、
一ヶ所に固まっていた方が
手間は断然かからないみたいです。

言われてみると無駄なスペースはないですよね。
広いかと言われると違いますが、
全体的な効率はいいんじゃないかと感じました。