ルフォン南大塚 ザ・レジデンスってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚３丁目39番5他（地番）
交通：山手線「大塚」駅徒歩3分、東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩7分、都電荒川線「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数：65戸
間取り：2LDK～3LDK（53.69m2～67.02m2）

公式URL：http://www.lefond.jp/minami-otsuka/
売主：株式会社サンケイビル・フジ都市開発株式会社
施工会社：木内建設株式会社 東京支店
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

【タイトルを正式名称に変更しました。　2013.1.18　管理担当】

[29: 匿名さん]

駅前なのがうれしいですね
利便性も良いので通勤にも便利
管理費がどのくらいなのか気になります

[30: 匿名さん]

事前案内会は資料請求されているかたには
そろそろ届いている頃でしょうか？？
駅まで近い事ですし、
設備も食洗機・ディスポーザー・床暖となかなかよろしいので
お値段もそれなりにしてしまうでしょうか？？

[31: 物件比較中さん]

事前案内会の招待状、昨日届きました

楽しみにしています♪♪

価格・・・
どうなる事でしょう^^;

[32: 購入検討中さん]

平均300前半ぽいですなー
あともうちょい安ければなー

[33: 匿名さん]

バルコニーの戸切り、完全に密封ではないですね。 外壁にタイルも貼っていない。 サッシ低い。窓の金具安っぽい。正直、坪300は出したくない。。

[34: 物件比較中さん]

外観は安っぽいですよね

事前案内会行った方価格はどんな感じでしたか？

[35: 匿名]

３LDKでもコンパクトな感じですが設備仕様は一通りそろっている感じがします。
ウォーキングクローゼットもあれば家具もそれほど持ち込まなくてもいいですね。
駅に近いのでメリットはあります。

[36: 購入検討中さん]

現地行ったけど周り電線多すぎだろ笑

近いのは魅力だが、環境はやっぱり大塚だなあ
という印象。

[37: 匿名さん]

再開発があった街でないと、
電柱地中化は難しいんですよね。
電線が多いというのは確かにそうです。

でも駅からの近さというのは
自分にとっては大きなメリットですね。

[38: 匿名さん]

長期優良住宅のマンションではないですよね？

[39: 匿名]

予定価格帯が53.96〜67.02平米で、4000万円台〜6300万円台とされているので、坪単価で250〜310万円くらいかな。


この利便性でこの価格帯なら安い方では？

[40: 匿名さん]

確かに安いね。
もう少し広さがあれば・・残念です。

[41: 物件比較中さん]

安くはないわ、いろんなとこケチってるやん

[42: 物件比較中さん]

先日　事前案内会に行って来たものです。

疑問点などの説明は、きちんと対応してくれましたよ。

後は、どの部屋なら我が家に最適なのか検討し、
他物件と比較しようと思っている段階です。

ちなみに、けっちている点って、どの様な点を見て思われましたか？

14階建なので仕方ないと思いますが、
免震構造なら、尚良かったのに、と思っています。

でも利便性が良いので、我が家にとっては検討の対象です。

[43: 物件比較中さん]

タワーじゃないのに乾式壁とかさ、セキュリティー面なんかエレベーター前にもロックや着床制限とか厳重な
マンション増えてきてるのに風除室通ったらすぐ部屋これるし

あとモデルルーム行ってないからわからないけど３３の人が言ってるじゃん
階高や天井の高さも気になる

個人的に外壁は微妙な感じ…

しょうがないけど電線の量の多さとか周りの囲まれ感とかすごいし
まあ駅前の商業地域だからしょうがないんだけどね

中高層じゃないとお見合いになったり日当たりも良くなさそう

ただ利便性は否定できないし設備なども悪くないので
現地やモデルルーム行った人はレポしてくれるとありがたいです

あとは売主や建設会社もあまり存じないのでどうなのかなとは思ってます

[44: 物件比較中さん]

事前案内会に行って感じた事

確かに構造面で、一部乾式壁を使用していますね。
全部がRC壁じゃない事はおっしゃる通りでした。

天井高240～245や、ハイサッシじゃない事は残念な対象ではあります。
ただ、アウトフレーム構造なので、室内に大きな梁がない事は利点と思いました。
バルコニーの奥行きが広く、
手すりにガラスフレームを採用している事で、広く感じました。

モデルルームはオプションが多く、洋室などは参考にならない点も有りましたが
３ＬＤＫを２ＬＤＫに変更してあった為、リビングを広く取り２ＬＤＫとして
使用したい方にとっては参考になったのではないでしょうか。

利便性は申し分ないと思いました。
駅から信号なしで３分で現地に着く事や、
南口にアトレが出来る事（25年秋予定）で、買い物等々、今後楽しみな面でもあります。

建物の外観・・・
おっしゃるとおり、確かにもう少しお洒落感があると、もっと良かったです。

すべて満足とは言えませんが、価格面、今後の大塚の発展を期待して
我が家は、検討をしている所です。

一度、足を運ばれてみてはいかがですか？
百聞は一見にしかず。。。って言いますから。

[45: 匿名さん]

売主は株式会社サンケイビルとフジ都市開発株式会社ですよね。
実は私もここを検討しはじめるまではあまり存じ上げない会社でした。
どちらもフジサンケイグループで、実績としてルフォンシリーズやクレヴィアを
てがけているんですよね。

[46: 匿名さん]

クレヴィアシリーズは伊藤忠都市開発ですよ。

[47: 物件比較中さん]

玄関と廊下がタイルとかゴージャスだと思いますが私はこれが初めて、皆さん絨毯を敷いたりするものでしょうか。

裸足では通れないなあと住む前からおかしな緊張を持ってます。

傷とかどうなんでしょうね、そんな簡単に付かないとは思いますけど傷ができた場合の補修はどうするのかとか、経験者の方のアドバイスがあると助かります。

[48: 匿名さん]

廊下がタイルだと見た目はいいけど、常にスリッパーか靴下を履かないと冷えてつらいです。

[49: 匿名さん]

大塚は候補に今まで入れていませんでしたが、洋食屋多いですね。
駅が２箇所はいいですが・
デザインはいいですし、スパイスラックもあり、デッドスペースも活用されているのでいいなとは思いますが、玄関ホールタイル…。
実家の玄関がタイルでしたが、冷たいということで今タイルカーペット敷いていますよ。

[50: 匿名さん]

榊さんのレポートの評価はどうだったの？

[51: 匿名さん]

とにかく通勤などに便利な立地ですよね。
通勤に都電を使ってましたが、朝は意外と本数が多いです。
目の前じゃないので音は気にならないですよね。
大塚もセキュリティが気になるエリアなので、内廊下は有難いかな。
食事や買物は池袋がほとんどでしたが、アトレが出来たら便利になりそうで楽しみです。

[52: 匿名]

廊下がタイルなんて実際行ってみないとわかりませんでした。　
HPではモデルルームとか公開していないので。
各部屋が廊下に面しているので、リビングに行くにもお風呂に行くにもトイレに行くのも廊下を通るということですよね。おしゃれだけど実用的にスマートにこなさないとですね。

[53: 匿名さん]

Cタイプはプライバシーが確立している感じですね。
家族で生活時間帯が違う場合は
良いのではないかと思います。

ただ廊下の分、居室が狭くなっているような
そんな感じもします。

[54: 匿名さん]

私はきっちり廊下があった方がいいのですが・・・
結構好みが分かれるのかもしれないですネ
設備面では床暖・ディスポーザー・食洗機と
欲しいなと思っているものが揃っているので嬉しいです

[55: 購入検討中さん]

3Lで6千万は高くないですか～？？立地、設備を考えたら妥当なの？

[56: 匿名]

高いと思います。10年後は㎡60万前後でしょうね。

[57: 物件比較中さん]

これで高いなら郊外行くしないですね

[58: 購入検討中さん]

交通アクセスを考えたら高くないけど周りの環境はひどい。三方向道路といっても周りの建物に囲まれててある程度
高層階行かないと抜けないし日当たりも微妙

電線がすごい多くて景観もよくない

まあ大塚ってそういう街だし駅前の商業用地だからしょうがないんだけどね

交通利便はいい

[59: 購入検討中さん]

この辺って昔どんな土地だったの？地盤いいのかな

大塚の免震タワーレジデンスって平均いくらぐらいだっけ。３００前後だった気がする　　
ここが２００後半なら北大塚でも免震のほう買えばよかったのかな

[60: 匿名さん]

床のタイルは冬冷たいよ。廊下にも床暖つけるなら、ああするのもありだと思うけど。

[61: 匿名さん]

この規模でディスポーザーありってのは、管理費を要チェック。浄化槽の設置が義務付けられるけど、小規模だと一戸当りの維持費が割高になる。管理費が一般的な設定だと、管理組合の収支が赤字になるリスクが高いと考えておいたほうがいい。

[62: 購入検討中さん]

内廊下だけど６５平米の３Ｌｄｋ　でディスポーザーなし機械式駐車場なしで特に今日豪華な共用施設がない４０戸
ぐらいの物件見に行ったけど　管理費修繕費　２９０００とか言われて高すぎだろって思った

ここはディスポーザーあり機械式駐車場あり内廊下で高くなりそう

３ｌｄｋのやつで２００００後半ならまだ許せるけど。それぐらいでやっていけるのかな

[63: 匿名さん]

>62

駐車場の維持費は、駐車場使用料でまかなうから、管理費で判断すると間違えるよ。

機械式で駐車場使用料無料なんて破綻するのが目に見えてる物件もあったりする。管理計画もチェックしておいたほうがいい。長期修繕計画って重要事項として説明するけど、管理計画って説明されずに、月々管理費がいくらですでおしまい。チェックしないと、入居後にしまったということになる。

[64: 購入検討中さん]

ここ入居しそうな層って一般人だよね？笑
大塚ってあっちの筋の人とか水系多いらいしから笑

[65: 匿名さん]

三業通りは昔の花街だからお水系は多いだろうけど、ここよりも免震タワーの辺り。

[66: 匿名さん]

子供を公立に通わすつもりなら評判を確認した上で判断すべき。学力レベルも。

[67: 買い換え検討中]

大塚でこの3L6000マンて高くはないよね？

[68: 買い換え検討中]

値段だけで言ったらね。ただまだモデルルーム行ってないから判断できないけど
値段にはそれなりに理由あるよね。大手施工、大手デべじゃないしなんていっても
今のマンションとしては天井やサッシが低い。セキュリティとかも最低限しかないし

あと管理費や修繕費高そうだけどここに文句たれてる人いないならそうでもないのかな
まあモデルルーム行ってみるか

[69: 買い換え検討中]

まあ６７㎡で６０００万だせるならタワレジのほうがよかったと思うよ

[70: 購入検討中さん]

客観的にブランズとここどっちがいいですかねえ。

あっちも同じぐらいの相場かもしれない

あっちはデべは大手だけど

[71: 匿名さん]

低地で満足するか中腹かの選択。

[72: 購入検討中さん]

ここらへん低地なの？　
新大塚のほうは高いけど

[73: 物件比較中さん]

ブランズの場合もっと高そうな気がするな

[74: 匿名さん]

床のタイルは冷たいのですね。。。
玄関から廊下がタイル敷きだと高級感がありますし、掃除も簡単で良さそうに思えますが
冷え性の方にとっては厳しいかもしれませんね。
ここでは宅配レンタカーシステムが気になりますが、車はエントランスまで配車してくれるという事
なのでしょうか？

[75: 購入検討中さん]

レンタカー置くスペースあるからそこまで持ってきてくれるんじゃないかな

管理費修繕費は最初の５年までは安いけど、１５年、２０年たったらめっちゃ高いけど
これどうなん？リセールに響きそう

[76: 購入検討中さん]

管理費修繕費１５年越えたあたりから高くない？リセール響きそう

[77: 物件比較中さん]

すみません二回同じ内容のこと書いてしまいました(>_<)

[78: 匿名さん]

修繕積み立ての段階的値上げと定期的な一時金徴収は、未納を引き起こす原因となりうるんで、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。