ジ・アーバネックス京都二条ってどうですか？

[物件比較中さん]

ジ・アーバネックス京都二条について、ご存知の方いらっしゃいますか？
まだ情報が少ないようですが、区画整備も進んでるようで気になっています。
同じく検討されてる方、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.nijo83.jp/
所在地：京都府京都市中京区壬生神明町1番18他1筆（地番）
交通：京都市営地下鉄東西線「二条」駅 ＪＲ連絡通路出口　徒歩9分
　　　ＪＲ山陰本線「二条」駅 徒歩8分
　　　阪急電鉄京都線「西院」駅 徒歩12分
総戸数：83戸、他に管理事務室1戸
売主：株式会社アーバネックス
施工会社：大林組
管理会社：大阪ガスコミュニティライフ株式会社

[51: 物件比較中さん]

便利なようで不便な場所ですねぇ
売れ残り出るかもしれませんね
最後の値引きに期待

[52: 周辺住民さん]

パデシオンはあの環境でも、強気な値段設定でしたね。
あのあたりの以前にできた物件よりも強気なお値段のような気がしました。
ということは、こちらもそれなりの値段設定かなと。
南向きが各階に4つしかなさそうなのも気になる。
東向きってどうなんでしょう？

[53: サラリーマンさん]

　二条駅近くにエスリードができますよ

[54: 匿名さん]

パデは駅近でしたからねえ　子供がいなければいいマンションだとは思います

ここは微妙すぎｗ

[55: 購入経験者さん]

じゃあ買うなよ。↑
業者の掲示板乙。

[56: 入居予定さん]

リソシエって堀川通りの？
交通量多いから洗濯もの真っ黒なるよ。
田の字ってゆっても端っこだから
無理して買う人が多よ。
本当の田の字は烏丸御池とかだから！
同じリソシエローブなんて田の字でもずっと売れ残ってるし、どうかと思うよ
アーバネックスは通りから離れてるから生活しやすいよ。

[57: 匿名さん]

烏丸御池なら四条烏丸の方がいいな
御池なら河原町寄りの方が何となくいいかな

[58: 匿名さん]

そんな大通りに面してるだけで極端に黒くなるほど今の車の排気ガスひどくないよ。そりゃ街中は全体的に空気は悪いけど。

それより中国からのPM2.5の心配した方がいいんじゃない？
むしろああいうの考えると洗濯物はもはや外に干してる場合じゃないと思う。

[59: 匿名さん]

田の字の中心は四条烏丸ですからね。

ここは場所が微妙ですね。
二条駅まで遠い。
しかも駅の南西側、一番微妙な方角…。

けどエスリードには住みたくないですね。

[60: 周辺住民さん]

エスリードが建つ場所は二条というより西大路御池ですね。しかも30戸の規模だし。

[61: 入居予定さん]

駅まで遠いのより、立地がかなり微妙。

汚い三条通りの裏側＆現地周辺には工事とかが多いように感じました。

ずっと住むにはどうかと思うし、いざって時に売れるのここは？

やっぱり最大のネックは立地ですね。

[62: 匿名さん]

この辺りはやはり積極的に住みたいと思える場所ではないですよね。
戸数も多めで悪くないんですけどね。
二条はほんとの駅前だけですね、まだ良いかなと思えるのは。

[63: 入居予定さん]

説明会行ってきました。
この場所でこの金額？という印象受けました。
自分の目で現地見て今回はやめときました。

[64: 匿名さん]

HPの価格帯を見る限りだいぶ高めに設定してきたなーという感じですね。

しかしここ駐輪場は83区画と書いてあるんですが、83台しか置けないんでしょうか？それとも1区画に何台か置ける…とか？

[65: 購入検討中さん]

やはりお値段高めの設定なんですね。
わりと近所のファミールガーデンが中古でいつまでもいい値段で売れてたりするから同じような感覚なのかな？
それに大林組というのを売りにしてるのとかも値段高めの理由なんでしょうか。
ゼネコンがどこだとかは価格に反映させないでほしい。

[66: 物件比較中さん]

金額高く設定してるから買うと後で売却する事になった時に痛い目にあいそうですね

[67: 匿名さん]

ファミールならステーションサイドが良いですね

[68: 匿名さん]

ファミールガーデン＞ファミールステーションサイドでしょ？完成当時からそうでしたよ。あの中庭は圧巻ですし。

[69: 匿名さん]

俺は駅に近いほうが良いけどな

[70: 匿名]

パンフレットとりよせました～

大規模なマンションやしつくりはいいですね～

欲しくなりました

お高いですか？

坪単価おいくらですか？

[71: 買い換え検討中]

興味がおありなら、説明会に行かれたらどうですか？

[72: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

いくらなんでも価格が高過ぎるよね
二条空離れてるし

[73: 入居予定さん]

多分価格は調整して安くなるはず。
で、最終売れ残りを何百万値下げして売る。
最初に買った人が損をする。

[74: 入居予定さん]

想像以上に高かったな。
アークレジデンスいくらぐらいなのか気になる。
どっちかというとアーク寄りだけど、やっぱ価格を見て比較したい。

[75: 匿名さん]

値下げはあったとしても最後の方だけでしょうね。

人気の間取りは普通に早い段階でなくなってしまうので、最初に買うと損をするわけではないでしょう。

9割売れてるのにその後もしばらく残ってるような部屋はそのマンションの中でよほど人気がないということであり、結局中古で売るにも売れない物件になってしまいますよ。

[76: 匿名さん]

どの物件でも言えることですが
やはり人気の物件は早く手を打たないと
求めている物件は望めないことが多いと思います。

値引きを待つのは、逆に損かなとは思います。

[77: 買い換え検討中]

壬生の印象良くないこと,近くにスーパー がないこと、東側の景観が悪い事
価格高い

[78: 匿名さん]

戸数多めで維持費が割安であれば、価格はそこそこ妥当では？
20戸前後の物件とこちらの83戸で40年ほど住む仮定で比べれば、トータル維持費800万〜1000万くらいの差が出ると思います。ということはそれがこちらに上乗せされてても妥当な価格だということになりますよね。

[79: 入居予定さん]

↑の人はどんな計算で800万〜1000万となったのですか？
業者の方ですか？
検討材料にしたいので、計算方法を教えて下さい。

[80: ご近所さん]

この物件近くに違うマンション建つのですね。
今日チラシが入ってました。
掲示版がないのでここに書き込みましたがプレイズ二条の情報お持ちの方いらっしゃいませんか？
場所があまり変わらないですが駅の近さはこちらの方が近そうですので。

[81: 匿名さん]

78ですが、業者ではないです。
ざっくりした感覚での計算してみただけです。

今まで見てきた感じでは70平米くらいの部屋で言うと、80〜100戸くらいあれば、管理費は1万円前後、修繕積立金は5000円前後から始まって20年後でも15000円くらいで計画されてるところが多かった気がします。
20〜30戸程度のマンションはだいたい管理費が2万円〜25000円程度。修繕積立金はブリリア御所西のところにも書かれてましたが、ちゃんと試算されてれば、スタートは5000円程度でも20年後には3万円くらいに跳ね上がる可能性が高いです。

なのでざっくりした計算ですが、管理費は基本的に変わらないので最低月1万、40年で480万円差が出ることになり、修繕積立金も期間全体で最低でも月1万くらいの差、つまり40年で480万にはなるんじゃないかなと思いました。
上記の設定ではもっと大きな差にもなりますから最低でもというところです。
管理費は途中で上げれないので小規模物件はそれなりに高く設定されてますが、修繕積立金は将来の上昇カーブは自由なので、管理費が高くなる分、修繕積立金の上昇カーブをきつく計画してあるんだと思います。

ただ、買う側からすれば妥当な価格であっても、売る側も効率的に安く作ることができるので、安く売れるはず、というのも言えると思います。要は大規模な方が買主も売主もメリットが大きいと感じました。

[82: 購入検討中さん]

で、アークレジデンスよりアーバネックスの方がいいといいたいの？
ざっくり感覚の計算当てにならないね。
ブリリアと比べられても 。
説得力があるようで、裏付けるデータ等がない事から信憑性は低いね。
修繕費とかより、最初の価格が高すぎる方が嫌だしね。
駅が近いわけでもないし、環境がいいわけでもない。
なら駅近のアークレジデンスの方がトータルで考えて
いいと思う。

[83: 匿名さん]

小規模　機械式駐車場　EV2基　とかの役満は止めておいたほうが良いな

[84: 匿名さん]

別にここが良いと言ってるわけじゃない。

アークレジデンスと比べるならどちらが良いかは難しいところ。
駅近のメリットは結構大きいとは思いますよ。

まぁブリリアと比べるのは確かにちょっと無理があるかも。向こうはお金に余裕のある人が購入する高級物件ですからね。

けれどこのアーバネックスくらいの規模は欲しいかな。

[85: 匿名さん]

全部で８３戸とは大規模な物件。
そんなに土地がまだあったのかと驚きました。
駅が近い割に価格が低いのは戸数が多いからなのでしょうか。

[86: 購入検討中さん]

価格は低くない。
低いのは立地評価。

[87: 匿名さん]

二条という中途半端な駅からでこの距離は微妙としか言いようがない。。

[88: 購入経験者さん]

地元の方か土地勘の無い方しか買わない立地です。

[89: ご近所さん]

↑な訳ないでしょ。

アーク不動産の営業とやり合いの掲示板ですな。

まじウケる。

[90: 匿名さん]

みなさんが書かれているほど悪い場所ではないですよ。
価格もそれほど高くないので、間取りなど見ていいなと思ってます。

[91: 匿名さん]

スレ伸びませんね。
南は目の前に6階建てのマンションがあり、東にはファミールがあるから眺望は良くないですね、この物件。

[92: 購入検討中さん]

近所にももう1つ物件できるので街がよくなりそうです。
価格帯は変わりないでしょうね。

[93: 匿名さん]

近くにマンション?どのあたりでしょうか。
多分、土地価格などを考えて金額は変わりないかもですね。
あとは設備などを見て比較してみたいです!!

[94: ご近所さん]

アーバネックスの現地から東へ行ったとこですね。
ネットの情報では。
ご自身でみて下さい。
http://www.nijo54.jp

[95: 匿名さん]

地下鉄や阪急、JRの駅が徒歩圏内というのは
とっても便利で通学や通勤に便利だなぁと思って検討しています。
価格も市内の割にはお安いかなとも思うので人気の物件かも。

[96: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[97: 購入検討中さん]

大林であろうがどこであろうが、所詮下請が作るからね・・、
現場監督にもよるし。
大手だから安心ですよと説明受けましたが、このご時世大手でも不祥事は多いし
大林だから安心、じゃマンション買おうとはならないですよね。
私は元々、建設会社に勤めてましたのでよくわかります。
大阪ガスグループだからと言ってもなんかイマイチですしね。
実績が多くない会社だけに不安です。

[98: 購入検討中さん]

モデル行って来ました。

大阪ガス！大林組！の一点張りでした。。。

実際住んでからはよっぽどの事が無い限りは事業主や施工会社なんて関係無いですよね。

場所的には気に入ってるので、近くに出るプレイズ二条と比べてからですね。

中京区中心部の値上がりに応じて周辺も上ってきてるのでしょう。

ＮＯ　９６様の言う通り、私も同じ様な事を言われましたよｗ

担当変えてもらおうかと思いましたが、言いませんでした。

[99: 物件比較中さん]

ここの外観なんか古くさい。
いかにもファミリー向けって感じですよね。
外観にもこだわってほしかったです。
私も説明会行きましたがなんか女性の営業さんが頼りないイメージでした。
ちなみにコスモスイニシアさんて一時経営が危なくなった会社じゃなかったでした?
販売会社なんであんまり関係ないですけど気になったもので。

[100: 購入検討中さん]

中京区の大型マンションの資産価値は根強く中古になっても価格は下がらない
安心して購入できる物件ですね
但し3500万近いのは厳しいでしょうね