年収に対して無謀なローン その７

[匿名はん]

年収に対して無謀なローン　その７

レスが1000を超えていますので立てました。

無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のためのスレです(その６)。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。(年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・貯金の有無・
親援助の有無・今後の昇給見込み・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)
しやすいです。)

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30422/

[482: 匿名さん]

アドバイス宜しくお願いいたします。

夫 1,000万 入社6年目 某商社 29歳
妻 0万 専業主婦 29歳
子供 0歳
物件 7,000万円(諸費用込み）　新築マンション　2LDK
頭金 1,500万円
残貯金　200万円
ローン 5,500万円　35年ローン

3年〜5年程度のうちにほぼ確実に海外赴任があり（期間3-4年くらい？）、
その期間は購入したマンションを賃貸に出してローンの前倒し返済にあてる予定です。
また、帰国後もローン残債・金利の状況を見て社宅（月1万程度・最長5-7年）に入り賃貸継続することもできます。

僕の試算では何とかなりそうだと思っているのですが、是非アドバイスお願いします！

[483: 匿名さん]

8000万かぁ、すごいですねぇ。

一般庶民には高値の花のような物件でも、30歳前半で買えちゃうって・・・
住宅ローン様様です。

5500万円のローンは正直、重たいと思います。
奥さんがいつ復帰して、どれくらいの収入を得られるかにかかってくるかも。

不思議なんですが、8000万ぐらいの物件に住む方って、生活も自然と普通の家よりは派手目になると思うのですが。

1100万の収入があるといっても、税金でけっこう引かれますよね。
そこから、住宅ローンやいろいろ生活にかかる費用を除いたら、あまり残らないのでは？
結局、収入レベルは高いのに、重たい住宅ローンを背負うことで、生活レベルは低いままになるのがもったいないなぁと思います。

もうちょっと物件価格の低いところに住めば、美味しいもの（安全なモノ）を値段を気にせずに食べる生活を送れるのにな。。。
フルーツも、お肉も、お魚も、スィーツもいいモノを子どもに食べさせてあげられるので・・

お子さんが小学生に上がると食費と教育費が途端にかさんでくるので、それをしっかり考慮してオッケーならば購入してもいいと思います。

[484: 匿名さん]

>>482さん

あなたも5500万ですか。
でも、近いうちに海外赴任で賃貸に出す予定が確実なんですよね。

ポイントは3,4年の期間限定の定期貸しになることですよね。
それでも希望額で借りてくれる人がちゃんと現れるか。
今は、分譲の空室も多く、賃貸物件もあふれているようなので、どうなのでしょうか。
立地が良い物件なら、定期貸しも引く手あまたなのでしょうか。

貸すときは、自分でリフォームまたは、ハウスクリーニングをしておかないといけません。
あとは、不動産屋さんの管理手数料のコスト面。
賃貸終了時のリフォームなど。（最低ウォシュレットは交換したい）

2LDKというのは、海外赴任して帰国する頃には、お子さんが部屋を必要としている年齢かもしれないので、ちょっと狭くないですか？

月1万程度の社宅があれば、それを利用してずっといるほうが、面倒もなくて安くて簡単だと思いますし、
子どもさんの学区など慎重に選ぶことも可能なのでは・・・。
また、帰国後に貯まった頭金でもっと良い条件の物件を選ぶことも可能かもしれない。

いずれにせよ、今購入してしまうと、残預金が200万しか残らず、引越し代、カーテン代、家電代などの出費を考えても、キツイ状況になりそうです。
物件の1割分を諸経費に考えるといいそうです。

奥さんはどう考えておられるのでしょうか。
今すぐにでも手に入れたい物件なのか、多少、無理や節約をしてもすぐに住みたい物件なのか。

私ならば、子どもがもう1人増える可能性も考えて、もう少し広くて安い物件を検討したいかなぁ。

[485: サラリーマンさん]

3年〜5年程度のうちにほぼ確実に海外赴任があり（期間3-4年くらい？）、
その期間は購入したマンションを賃貸に出してローンの前倒し返済にあてる予定です。
また、帰国後もローン残債・金利の状況を見て社宅（月1万程度・最長5-7年）に入り賃貸継続することもできます。

この条件だと、自宅購入というより、投資マンション購入に実態が近い。（海外赴任中は、自分で住んでいないのだし、自宅マンションがあるのに社宅にすめるというのも理解できないけど、ありうるならもうすごくおいしい話）

[486: 匿名さん]

>482

ポイントは、そのマンションが賃貸として魅力的かどうか
でしょうね。

賃貸は、分譲に比べて立地にはうるさい人が多いです。
築年数を気にする人も多いですが、482さんの場合、
新しいので問題にならないでしょう。

賃貸のポイントは次のようです。

1．駅から近いこと。徒歩5分以内がベスト。10分超えるのは
　　問題外。

2．新しいこと。

3．設備が整っていること。ブロードバンドは常識。

賃貸の場合、借りてくれる人がいないと話にならないので
そのあたりに相当の配慮が必要だと思います。空いちゃった
場合、目論見が大幅に崩れてしまいます。

賃貸は10年すぎると、借りてくれる人が少なくなるので、
その後は、自分で住むつもりでいたほうがいいですね。

住宅は投資対象としては、不適格になっていると
思います。

この値段ですから、都心近くですよね。都心近くでないと
高額の賃料を出す人は少ないと思います。最近人気の
エリアは、品川、五反田、三田、虎ノ門、東京駅周辺、
目黒、恵比寿、渋谷といったところだと思います。賃貸
であれば、新宿や池袋でも借りてくれる人はいるのかも
しれません。正直、新宿や池袋に住みたいとは思いませ
んけど。便利ではありますが、歓楽街ですよね。

[487: 匿名さん]

そうそう、何のためのマイホームなのかと思いますよね。
自分達がまた住むのは10年先かもしれないとなると・・。

すごく気に入って、住みたいと思う物件を他人に貸すのは、正直イヤかなぁと。
賃貸ってどうしても、住み方が雑な人もいますし、タバコを吸っても文句言えない。

投資マンションとして割り切って買うのがいいんじゃないですかね。
（自分は当分ずっと社宅で住むという前提で）

[488: マンション投資家さん]

482さんのような、海外転勤確実＆社宅完備で家賃はたった1万円という条件で、
なぜ自宅マンションを買うのか庶民にはよくわかりませんね。

海外転勤中は、日本よりずっと条件の良い住宅に会社の金で住めるし、帰国しても社宅がまっているわけでしょう。

マンションを購入する理由は、自宅として使用するという生活に必要だからということよりも、
贅沢だとか、ステイタス？、それとも不動産による資産形成の意味があるのかなあ？

このような状況の場合は、自宅を無理して買うことはないし、マンションを買うとしたら投資としての判断になるのでは？

[489: 購入検討中さん]

そういう分譲の賃貸っていうと、管理修繕（駐車場）費はだれが払うんですか？

本来の持ち主？それとも賃貸者さん？

ローンだけでも５５００万のマンションというと、２人ともそうですが、管理修繕費なども高いんでしょうね。

[490: 匿名さん]

管理修繕費は、大家さんが持つケースが多いようです。
でも、契約次第では?

管理修繕費は上昇することが多く、負担を店子にお願い
するのはかなりやっかいです。我慢してしまう大家も
多いと聞きます。特に、関係がうまくいっている場合。

駐車場代は、借り主が払うことが多いと思います。
少なくとも私のところはそうです。

[491: 482]

482です。
皆さん色々とアドバイス有難うございます！

今回のマンション購入は投資だという皆さんのご指摘もっともであり、
私自身も投資（賃貸しやすい）という以下のような観点も考慮して物件を選んだつもりです。

・駅近い（徒歩5分以内）
・山の手線内側
・広すぎない（=広すぎると高額になり貸しにくい？）

次に、今買うべきかとうご指摘についてですが、以下の点から今かな？と思った次第です。

・子どもが生まれて今の賃貸住居（40㎡）が手狭になった
・現在の家賃は約15万円で、更に大きな部屋となると20万円近くなってしまう。
　（深夜残業多いので帰宅し易い都心に住み続けるという前提です）
　それなら買っちゃった方がいいのではないか。
・検討中のマンションは個人的に思い入れのある地区に立地しており、またその地区では希少な設備・仕様である。
　今後同様の物件はしばらく出てこなそう（個人的観測）。

貸すならば新しい方が良いというご指摘もありましたが、
投資としては中古の方が利回りは良いと小生認識しておりました。
ただ、今後しばらくは転勤等でどうせ希望通りの場所に住めないのではないかと考えており、
せめて転勤までの数年は（狭くても）自分の住みたい場所で新築に住みたいのだ、という
欲求に素直になり新築を選びました。

>486様
10年後は住宅は投資として不適格になっているというご指摘ですが、
賃貸として貸し辛いということはリセールバリューも相応に下がるということでしょうか？

以上長文失礼致しました。。。

[492: 匿名さん]

＞なぜ自宅マンションを買うのか庶民にはよくわかりませんね。

まあ、わからないでもない。今ちょうど値段が暴落している
し、将来マンションの供給が激減する可能性があり、新築
マンションが選べるほど売りに出されるかどうかわからない。

日本にいればマンション業界の動きもつかみやすいでしょうが、外国にいると、わかりにくい。

でも、完全投資用だったら、とてもおすすめできない。
絶対に赤字です。やめておきましょう。

確かに2LDKというのが家族用としていいかどうか、相当
疑問もありますね。2LDKだと、個別の部屋は広々として
いいのでしょうが、子供が個室を要求した時、どうにも
ならない。考えが相当甘いんじゃないかという気がして
きました。

考えなおしたほうが良いと思います。

[493: 匿名さん]

＞投資としては中古の方が利回りは良いと小生認識しておりました。

それは中古を買った場合です。新築は新築プレミアムが
あるので駄目です。

中古も借りてくれる人がいるような魅力満載でないと
だめでしょう。山手線内で徒歩5分なら、結構いいと
は思います。

でも、今は中古にしても新築にしても、投資に見合う
ような状態ではないと思います。

海外赴任から帰ってきた途端に転職してしまう人が
最近は多いですし、海外赴任から帰ってきた時で
十分間に合うのではないでしょうか。子供が4歳くら
いまでは、40m2でもやっていけますよ。

[494: 匿名さん]

海外転勤まで数年の間、家賃20万を払うほうが、損がないかもしれないですよ。

固定資産税もいるし、新築は高いですもんね。
無理して購入するメリットがないような気がします。

数年後に不動産価格が上昇うすると見込むならば、買いかとも思うけど。
都内の不動産投資は、素人には難しいと思います。

帰国後に社宅に住む覚悟があるなら、今から社宅を利用すれば良いのではと思うのですが。
実際は、社宅も狭いとか、遠いとか、古いとか、何か理由があるのではないですかね。
それだと帰国後に住む場所は、やはりマイホームになると思うのですが・・。

[495: 匿名さん]

いつも拝見させて頂いております。

■家族構成
夫 28歳 年収600万
妻 28歳 専業主婦
子 お腹に１人
貯蓄 1200万（頭金を払ったら600万）
頭金親と合わせて1000万
大手企業勤務

■検討物件
１ 新築 駅徒歩5分 80㎡
4700万 ローン3700万35年

２ １と同じ物件 57㎡
3500万 ローン2500万35年

３ 中古物件 80㎡〜100㎡
3500万〜4000万
ローン2500万〜3000万
駅徒歩10分以内物件
築五年以内

転勤も有り得ますが、あまりにも頻繁過ぎるので
全部家族を連れて行くと大変な事になります。
海外を除いては基本的には単身赴任です。

子供は１人の予定です。
人にも貸せるよう駅近い物件を探してます。

理想は１の物件ですが、やはり無謀ですよね？

[496: 匿名さん]

結局、
>せめて転勤までの数年は（狭くても）自分の住みたい場所で新築に住みたいのだ
ということのために、5000万以上の負債を負うってことですね。
あなたの人生だから、その価値があるっていうなら止めませんが。

サラリーマンであれば、転勤は誰でもあり得る話で、賃貸しやすい立地を考えるのは
普通なこと。賃貸しやすい＝投資ではないですよ。家賃が高ければ、どんなに立地
が良くても、なかなか借り手がみつからないってこともあるでしょう。転勤する前に
決めなきゃいけないから、そこが弱みになり、相場より安い家賃で手を打たなきゃ
いけない可能性もあります。それと、人に一旦貸すと、本当に部屋がボロボロになる
みたいですよ。お子さんが更に増えたり、海外に行けば、日本ではなかなか買えない
ものを買いそろえたりして（メモリアル的な意味合いもある）物も増える。
たぶん、その狭いマンションに戻ることはないでしょうね。

不動産ではなく動産（株や投信など）で資産を手堅く増やし、頭金を増やし、ライフ
スタイルもある程度固まった時点で自分の家を買ったらどうですか？
借金がないだけでも、その間の精神的負担が違いますよ。
10年以上のスパンで考えれば、希望の立地なんか、また出てきますよ、きっと。

[497: 匿名さん]

>>495さん

１の場合だと、年収の6倍？
年齢と大手企業で年収が上昇見込みを考えて、30代の人の5倍と同じくらいでしょうか。
それでも、ギリギリですよね。

２は却下。狭いので。

３が築浅で、広くていいと思いますが、それでも年収の４,５倍。

単身赴任中の２重生活は会社から補助が出るのですか？
どうしても自己負担が大きくなるイメージがありますが・・。交通費など。
もし負担が大きいとわかっているならば、年収の３から４倍が安全なんじゃないでしょうか。

余計なお世話ですが、転勤が多いと分かっていて、単身赴任をするつもりならば、奥さんのご実家近くなどに家を構えるのがいいのでは？お子さんも小さいですし。

今の状況では、当分賃貸でもいいと思うけど・・。

[498: 匿名さん]

>489

「賃料20万　＋　管理費2万」　と　「賃料22万(管理費込み)」
の違いはなんですか？って質問と同じですよ。

修繕管理費が上がったら、賃料更新時に賃料アップの交渉をするだけのこと。
(人気物件なら「いやなら契約終了」。不人気物件なら大家さんが涙を飲んでということでしょう)

[499: 匿名さん]

>495

1と3は同じ駅ではないですよね。たぶん・・・

正確な比較はできませんけど、この中から選ぶなら3だと思いますが、それでも
高いですね。単身赴任の経験ないですが、かなり高くつくのではないですか?
大丈夫なんでしょうか。

一般的には、ある程度の年齢(40歳すぎくらい)になると、巡業も減るのでは
ないですか?　今は買わないほうがいいと思いますよ。よくある話ですが、
単身赴任中に、家の中に自分の居場所がなくなっていることがあります。
金の仕送り係に成り下がるのです。こういうケースが少なくないのです。

転勤が多い企業は、社宅があるのではないですか?　なくても地方だったら
安く住めます。一家で引っ越しするのが当然と思いますけど。

私は引っ越し11回ですが、すべて家族を引き連れていきました。単身赴任
なんて考えられません。健康に悪いし(食事が偏る)、両方で生活すると
費用もかかります。せっかく地方に行っても、ひとりであちこちドライブ
はつまらない。

どうしても買うのであれば、3よりももっと安い中古が良いと思います。
もっと古ければ、同じ広さで安く買えますよ。立地がまあまあであれば
広いことは七難を隠します。

[500: 購入検討中さん]

>>482

海外から帰国後、自分所有の物件がありながら１万で社宅に入れるというのなら、
今も家賃１５万〜２０万の賃貸にすまずに、すぐに社宅に入って貯金して
海外から帰国後、好きな物件を購入するという手段はないのでしょうか？

[501: 匿名さん]

482さんも、多くの人が、新築願望が強いんじゃないでしょうか。

まっさらでピカピカの住宅、設備も最新、立地も最高・・・憧れますもん。
数年しか体感できないというプレミアな感覚ですね。