オーベル西葛西について

[買い換え検討中]

オーベル西葛西はどうですか？
便利そうなエリアで、バルコニーが広々してるのが気になってます。
情報をお持ちの方、一緒に検討出来たらうれしいです。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ober.jp/nishi-kasai/
所在地：東京都江戸川区西葛西2丁目10番5、6（地番）
交通：東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩11分
間取り：3LDK
専有面積：72.73平米～74.76平米
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：南海辰村建設株式会社 東京支店
管理会社：未定

[81: 匿名]

ギフトカードくれるって言っておいてくれないと
それ以外の建物の構造等も嘘じゃないかと思えてくる

[82: 購入検討中さん]

2度目の時に貰えましたか?
うちは何も言われなかったし、2回行ったがまだ貰ってません

[83: 匿名さん]

うちの場合、間取りは良かったのですが価格と立地から検討から外したので２回目は行きませんでした
担当は感じの良いお姉さんでした

[84: 匿名さん]

わたしは初回から貰えましたよ

[85: 匿名さん]

パンフレットの中になかったのでメールで問い合わせたら返事が来なかった

[86: 購入検討中さん]

なんかそういうとこから信用失いますよね。

[87: 匿名]

オーベルを検討されている方で比較しているマンションはありますか？

[88: 物件比較中さん]

うちの場合ですが
アーデル西葛西、スカイクレストビュー西葛西、クレストラフィーネ西葛西、アーバンパレス葛西、ブリシア葛西、デュオ船堀、プレイズ船堀、クレストフォルム船堀サウスステージ、クレヴィア南砂、グランスイート南砂ですかね

[89: 匿名]

88さん
その中で良かったマンションありますか？

[90: 物件比較中さん]

８８です
魅力を感じたのはアーデル西葛西とプレイズ船堀ですね
アーデルは閑静で間取りも良い
プレイズは新宿線ですが駅近と全て角住居
オーベルはワイドスパンと南向き
悩みますね

[91: 購入検討中さん]

我が家は、予算と都心までの距離で考え、こちらとクレヴィア南千住テラス、パークハウス一之江で検討しています。
利便性や間取り、予算から南千住に傾きつつあります。

[92: 匿名さん]

>90
>ワイドスパン

8メートルは真面目に広いと思いました、慣れてる人には普通なのかな･･。

これで西向きだったりすると強烈な西日が更に入るわけで悩んだと思いますが、南向きなんてベスト過ぎますね、さてどれほどの開放感があるのか、ギャラリーでもその片鱗を体感できればと思います。

実際は上層階の眺望付からを想像していますから住んでからは更なる感動をと期待します。

[93: 匿名さん]

8メートルのワイドスパン、MRで見ましたが、本当に広いです。カーテン代が結構しそうです。

私は、このマンションの近くのマンションに住んでいます。このマンションの隣に４、５年くらい前に出来た白いマンションがあるのですが、既に同じくらいの高さになってます。前には、5階建てくらいのマンションがあるのですが、10階とかもっと上の階だとさえぎるものがないので、眺望は恐らくイメージ写真みたいになると思いますよ。

南西側だと、多分西側の窓から江戸川花火がかなり近い距離で見えますし、スカイツリーが見えますね。ディズニー方向にはマンションがあるので、ディズニーは見えないかもしれませんが、葛西臨海公園の観覧車はよく見えると思います。

[94: 匿名さん]

葛西臨海公園の観覧車も夜綺麗ですよね。花火も見られるんですね。
８ｍ超のワイドスパンからみる花火は最高だろうな。イオンは結構プレイベート
ブランドが安くて種類が多いから活用できそうです。行船公園は無料動物園もあるし
子供を連れていったら喜びそう。そんな公園が徒歩４分なんていいですね！

[95: 匿名さん]

イオンは最近ちょっとリニューアルしました。フードコートに丸亀製麺が入りました。食品や日用品はだいたいここですね。
上の階にある書店がかなり解放的なフロアになりました。
座って本が読めるスペースなんかもありましたし、本格的なコーヒーを出すカフェが出来ましたね。

イオンがものすごく便利で、駅からの帰り道なので、ほんとにいいと思います。

[96: 匿名さん]

ワイドスパン、間取りは素晴らしいですね。
ただ、マイナスとして、駅徒歩10分以上でこの価格、葛西橋通りの交通量の多さによる排気ガス、騒音、子どもの1人歩きが心配なこと、管理費が高すぎること、小学校が遠いことがあり、他と比較中で、他に傾いています。
決められた方は、このマイナス要素をどのようにお考えですか？

[97: 匿名さん]

まったく同じ理由で、決めかねています。箱＝物件自体は良いと思いますが。
管理費、幹線道路沿い、駅徒歩、学校からの距離、本当に微妙ですよね。。。うーん。。。

[98: 匿名さん]

このスレはどこの業者？

こんなにマイナス要素あるのに悩んでるってありえないでしょ。

普通こんなにあったら買わないだろ。

[99: 匿名さん]

私もまったく同じことで悩んでます。
それでも悩むほどの魅力があるのかもしれません。
子育て世代に嬉しい江戸川区、公園が近かったりイオンが近かったり…魅力的ですよね。
ただ、悩んでいるマイナス要素は子育て世代に向かない要素なのかもしれませんね。
子どもがある程度大きくなっていればそこまでマイナスに思わないのかな。
本当に悩みますよね…

[100: 匿名さん]

９８さん

それはあなたにとっての普通でしょ

[101: 匿名さん]

徒歩11分はすぐ慣れますよ。信号渡るの一回だけだし。

[102: 匿名さん]

ここの営業、絶対この板見てますね。

[103: 匿名]

102番さん
なぜそう思いますか？

[104: 匿名さん]

今日、案内が届きました
６日に正式価格が発表です
第１期（２２戸）登録受付が１３日から１５日だそうですよ

[105: 匿名さん]

私もそう思いました
届いた案内に、小中学校のレベルについて詳しく書かれていました
中学受験する人はほとんどいなく、皆公立中学に行く〜などと。
この板で、江戸川区の公立学校のレベルが低いことを話していましたよね。

[106: 匿名]

104、105さん
案内が届いたとありますが、ウチには届いていません。
どのような案内なのでしょうか。

[107: 匿名さん]

１０４です
うちは一度ギャラリーを見に行ったからだと思います
足を運んだ人に送っているのではないでしょうか
もしくは１、２日前後で１０６さんにも届くのでは

[108: 匿名]

107番さん、ありがとうございます。
まだ届きませんが待ってみます。

[109: 匿名さん]

今予約して見に行くとイオンの商品券2000円分貰えるそうです

[110: 匿名さん]

訂正します
1000円でした

[111: 匿名さん]

ほんとにもらえるんでしょうかね。笑

[112: 匿名さん]

ほんと、見物ですね笑

今週末行く予定です。

[113: 匿名さん]

言えばもらえると思うが言わなきゃ貰えない

[114: 匿名さん]

申告制なんですね

[115: 匿名さん]

申告制なわけない
商品券で釣っておいて、自ら出さないなんてせこい

[116: 匿名さん]

商品券は貰えたのでしょうか

[117: 匿名さん]

ギフトカードは6月末までに資料請求して予約した人のみと書いてありましたが、
7月15日までとも書いてあったりして
どちらが本当の締日なのかよくわからないですね。
ギフトカードはあくまでオマケなので、
まあいいのですけれど...
お値段は意外と安く出てきましたね。
浴室に窓付きなのは本当に良いです。
駅からちょっと遠い分、お値段で頑張った感じなのでしょうか？

[118: 匿名さん]

浴室に窓付きなのは、Bタイプという角部屋でないタイプの部屋ですね。この物件はAタイプ、Cタイプが角部屋で、確かどちらかがセンターキッチンタイプでした。目の前に5階建てくらいのマンションがあり、7階以上は眺望が良いです。前が抜けているので。
Cタイプは隣にマンションがあり、10階くらいまでは北西側の眺望がないかもしれません。C側は11階以上だと窓からスカイツリーが見えると思います(多分)。
5階以下は、前にマンションがあることもあって値段がかなり安いです。坪単価177とかそれくらいだと思います。
Aタイプが一番高いですが、それでも、坪単価220いかないくらいです。
豊富な収納、ワイドスパンは良いですよね。

[119: 物件比較中さん]

Aタイプ以外は浴室に窓がありますね。

[120: 匿名]

A-TYPEは東側角部屋ということで人気がありそうですがC-TYPEはどうなんでしょうか？
西側角部屋ですが価格はAよりも安いし。
悩みますね。AとCで悩んでる方いらっしゃいますか？
価格だけで考えると３部屋がバルコニーに面してるBでもいいような気がしてきますし。
本当に悩みますね。

[121: 周辺住民さん]

B-TYPEを申し込みました。子供がまだ小さいため、主寝室も子供部屋も暖かい南向きでいいと思いました。

子供が大きくなってから、北側を子供部屋にして、ウォールドアを開いて、2LDKとして使えると思います。

[122: 周辺住民さん]

三菱地所のガーデンズ西葛西と比較予定の方はいらっしゃいませんか？

[123: 匿名]

ガーデンズは角部屋でも、玄関側・バルコニー側以外の開口部が見あたらなかったので比較対象から外してしまいました。

[124: 匿名]

４ＬＤＫの角部屋は横の窓があるようですね。
確かに角部屋でバルコニー以外に採光窓がないと魅力はないですよね。

[125: 購入検討中さん]

船堀や西葛西の物件を比較して見てきましたが、少し駅から歩きますがココが一番魅力的な物件でしたね。
ウチは子供がまだ小さいので、イオンが近いことは、とても嬉しいです。
ガーデンズは入居が先すぎて考えていません。

[126: 匿名さん]

もうちょっとだけ駅から近くて通り沿いでなければ最高なんだけどなぁ

[127: 購入検討中さん]

ここの管理費＋修繕費２万６くらいでしたっけ？
我が家は、そこでかなり悩んでいます。
一般的なマンションの管理費＋修繕費は２万円ほど。（タワマンを除くと）
普通、６年目くらいまでこの金額ですよね。
６年目までで考えても、年間７万、６年で４０万以上の差額。
７年目から、さらに修繕費があがっていくと考えると、その差は広がる一方ですよね。
だから、この物件は、４０００前半で買えたとしても、維持費が高いので、結局５０００くらいの物件と同じことなのかなーなどと考え、悩んでいます。

[128: 匿名さん]

全く同じ理由から、どうしようかと考えています。

維持管理費が確かに高いですよね。小規模物件のためスケールメリットが出せないため、大規模物件よりは高くなると思われますが、それでも、高いと思います。
共用施設は最小限にとどめていることなど、共感がもてますが、将来的に管理修繕費が三万円、三万五千円になった時、仰るように、5000万円以上の物件を購入したのと同じくらいの支出になるでしょうね。

[129: 物件比較中さん]

イオンと行船公園が近いのは魅力的です。日当たりも眺望も良さそうで間取りはワイドプランなので普通の間取りと違って快適でしょうね。
修繕費が高いけど将来メンテナンスに不足がなければ安心ですが。
駅距離少しありますが、間取りはいいですね。

[130: 購入経験者さん]

戸数少ないのに、機械式駐車場だから、高いんだと思います。
車持ならまだしも、車ない人からしたら、いい迷惑な話ですよね。
ローンが終わっても一生払い続けなくてはならないお金なので、重要だと思います。

[131: 匿名さん]

管理費と修繕積立金が高い話が多いのですが、安けりゃいいという
ことでもないです。
スーモにも出ていましたので参考までに。
http://suumo.jp/journal/2011/05/21/2041/
管理費は管理人とか清掃の費用。
修繕積立金は管理会社のお金ではなく、住んでいる人が加入している
管理組合のものです。分けて考えないとダメです。
中古で売るとき、重要事項説明書には管理組合の修繕積立金額を
説明する義務があります。あまりに積立額が少ないと売りにくく
なります。
管理費も、けちると掃除も行き届きません。

[132: 匿名]

131さんは購入者さんですか？

[133: 匿名さん]

営業じゃないでしょうか。

[134: 匿名]

営業さんか、中古購入経験者本人かその知り合いってとこかな
ちなみに自分は後者

[135: 匿名さん]

オーベル西葛西、興味があるのですがまだ上の方の階は空いてるのでしょうか？どなたかご存知の方いらっしゃいますか？

[136: 匿名]

参考までに。以前、営業の方に聞いた話だと上層階から先に売れていくと言っていましたよ。

[137: 購入検討中さん]

予約して行ったのに、ギフトカード貰えなかった
何故?

[138: 匿名さん]

言ってみたらどうですか？？
私なら「ギフトカードもらえないんですか！？」と聞いてしまいます。
以前別のモデルルームに行ったときには後日郵送されてきました。
（ギフトカード目当てに行っているわけじゃないです、念の為）
その場でもらえない所が多いのではないでしょうか。
住所をでたらめに書いてもらう人もいるでしょうから...。

[139: 匿名さん]

ギフトカードのネタに固執し過ぎ。マンション自体は、そんなに非の打ち所がないのか？

後発のNTT跡地の方が、立地もスペックも、そして維持費までも有利になってしまうと心配している。

終電が遅いオーベル東陽町より高いのは何故だ？と思えてならない。

[140: 匿名さん]

住宅ローンから開放されても支払い続けなければならない費用ですかぁ・・・
確かに機械式駐車場であればメンテナンス・建替えには多額の費用が
発生するので車を持たない世帯にとっては不満を抱く要因になりますね。
住民の年齢層がシニアにさしかかった頃、一斉に不満の声が上がりそう。

[141: 匿名さん]

この辺りのマンションはほとんど機械式の駐車場ですので修繕費については仕方ないと思います
嫌なら田舎に行くか将来売却するしかないですね

[142: 購入検討中さん]

機械式でも戸数がある程度あれば、維持費もおさえられます。
ここは少ないのに機械式だから、高い

[143: 匿名さん]

というと駐車場が機械式の場合は中規模以上でないと維持費について納得感はでませんね

[144: 匿名]

事前に予約し、「もれなくギフトカードプレゼント」と来場予約を取りながら、
来場したら、そのことに触れもせず、説明もありませんでした。ギフトカードをプレゼントするお客様を選ぶのであれば、もれなくなど誤解を招く広告をしなければいいと思います。会社としての品格を見てしまします。
気に入った間取りのマンションであっても、このような対応をする会社は信用ができない気がします。

[145: 匿名さん]

ギフトカードもらえなかったら「ください」って言えば済む話しでしょ。
そんなことで「気に入っても買わない」とか書き込むから、ギフトカード狙い
とか思われちゃうんじゃないかなあ。マンションの検討版なので、金券の
もらい方で盛り上がらないでほしいよ。ホントかどうかも分からないし。
そんなことももし言えないなら不動産の契約なんてできないよ。
１４４さんもいちいち煽らないようにしましょうよ。ギフトカードは購入には
関係なので。
ここの検討者の関心事は、近所のレジデント等との比較でしょ。

[146: 匿名]

不動産の契約、特に、自分の住まいの不動産には、長く関わっていきます。
だからこそ、信用できる会社かどうか見極める必要があると思いますよ！
今回のギフトカードの一件で、会社の姿勢を見ることができたので、しかも初日に、私はとても良かったと思っています。会社を見極めることはとても大変だから。
不動産に関わるトラブルは、実際に住んでみないとわからない事が沢山あります。
日本の不動産契約は、契約に定めのないことに関しては、売主と買主が誠意をもって協議するものとなっている事が多いと思います。
信用できる会社であれば、きちんとした対応をしてくれると思います。
マンションの仕様や設備等は、購入した後でも変更ができますが、売主は絶対に変更できませんから！私は、売主の姿勢にはこだわって、マンションの購入を考えていきたいと思っています。

[147: 匿名さん]

↑同感です
１０００円が欲しくて、あーだこーだ言っているわけではないと思います。
（そりゃ、もらえるなら、欲しいけど。笑）

一生のお付き合いになるわけですから、小さなことでも信用できるかどうかって大事ですよね。

[148: 匿名さん]

売り手と買い手の関係にこだわるのも重要です。ただ、金券くれない→ダメ会社→物件諦めというのも、ちょっと短絡的だなと感じます。誰しも分かっている一般論過ぎて、もったいないなとも言えます。
まあ、そうした方がお隣さんではない方がいいなというのが本音です。

[149: 匿名さん]

別の会社でしたが、自分の時はお互い忘れてたフリして帰りに「あ、そうだ金券っていただけるんですか」と聞きましたよ
子供じゃないし一番大きな買い物なんですから自分で動きましょう
経験上、物件の良し悪しと会社の良し悪しは切り離して考えています
理事会で自分で発言しないのに陰で文句ばかり言う感じだと、世帯数少ないところは向いてないかもしれませんが

[150: 匿名さん]

レジデントプレイスさん第一期最多価格5000万円ですって。
かなり強気です。

[151: 匿名さん]

その値段だと誰も買いませんね。
成約件数ゼロでしょう。

[152: 匿名さん]

同意ですね
野次馬根性でいくつ売れるのか気にはなりますが

[153: 匿名さん]

隣のガーデンズさんの方が価格が安いとか。
値下げしてもいいように初めから販売価格を
盛ってるように思います。

[154: 匿名]

駅8分の大規模のせいですっかり影が薄くなったような
ここ売れてるのでしょうか

[155: 匿名]

駅8分は江戸川区では予算オーバーでは
葛西橋が難関だけど買い物は砂町の方が充実しているから捨てがたい
イオン葛西は新築そっくりさんみたいで古さが滲みでてるんですよね

[156: 匿名]

155です
砂町に近いのでこのマンションは捨てがたいでした

[157: 匿名さん]

155さん
イオン西葛西は入口入ってすぐ売り場なので歩きづらいんですよね
砂町なら2件建設中があります

[158: 匿名さん]

157さん
そうなんですよね歩きづらいです
立体駐車場使うと必ず階段を使わなくてはならない造りとかもう、バリアフリー？何それ？って感じですｗ
砂町ありかも！葛西にこだわることも無いかなｗ

[159: 匿名]

敷地がそもそも狭く、建物も古いです
まさにジャスコって感じ

[160: 匿名]

実際にまだジャスコって呼んでる人も多いですよね^^

[161: 匿名さん]

駅までの距離が10分以内とかれであれば、砂町も良いかもしれませんね。
個人的には西葛西ジャスコは週3回は行きますし、サイズもほとほどで歩き回らなくて良いのでいいなー、と思っていたのですが、品揃えなどは、砂町の商業施設の方が充実しているのかもしれません(橋を渡るのが億劫なので、行ったことがないのですが)

[162: 匿名さん]

砂町のイオンが出来たときに葛西ジャスコwが無くなる噂がありましたが橋のお陰で大丈夫そうです
うちも車で行くのがほとんどです
砂町のイオンやスナモに行くと葛西ジャスコがちょっぴり寂しく見えますよ
昔は砂町よりも西葛西の方がずっと良かったんですがね

[163: 物件比較中さん]

上層階ならリビングの奥からでも荒川が見えそうですえ、開放感あっていい感じです。
こんなこともシミュレーションしてのワイドプランなのかもしれないですね、西葛西の中でも指折りのいい条件かも、見てきた数々の物件からの見解ですが。

前の葛西橋通りなんですけど交通量は多いですか？
というのも近くにフォードやＢＭＷがありますよね、ちょっとした経験則なんですけどこういった店舗が並ぶエリアは交通量も多かった、ような気が（汗）

[164: 匿名]

葛西橋通りはすこぶる交通量が多いです
バルコニー側では無いのが救いでしょう

[165: 匿名さん]

葛西橋通り側は二重サッシで防音仕様です。モデルルームを見る限り、居室も広くて使い易そうでした。窓も広い。
機械式駐車場あるのに駐車場利用者少ないということは、将来の修繕費負担で軋轢が生じそう。

[166: 匿名さん]

駅近ではないので駐車場利用率はほぼ100%になるでしょう。修繕費負担については心配いらないと思います。

[167: 匿名さん]

将来、修繕費と管理費が上がって3万円ぐらいになった場合
それ以上は上がることはないと考えていいのでしょうか。
中古物件も含めて調べてみましたが、どこも2万円が平均でしたので
高く感じます。

[168: 匿名さん]

42戸とコンパクトなマンションなので、
大規模マンションと比べると管理費修繕費の支払いは大きくなると思います。
うちも3万よりも多くなるとかなりきついなぁという印象ですが、
普段の料金を抑えていたが為に、
大規模修繕で一時金を出さなくてはならなくなったりするとかなり困ります。
一度作った修繕計画で行くのではなく、
適宜見直していくことが大切なんじゃないかなと考えています。

[169: 匿名さん]

オーベルからの大判のはがきのようなものが来ていました。
上層階を中心に、大体3-4割の部屋に花マークがついていました。
モデルルームと同じタイプ、その反対側、中の順で売れているようでした。

[170: 匿名さん]

やはり売れ行きは悪いようですね。

[171: 匿名さん]

販売開始早々から値引きしてるんですよね。
近所に巨大な敵が2つもできるので焦ってるのでしょうか。

[172: 匿名さん]

目の前にマンションよりも高い階、5階より上は売れてるみたいですが、低層階は苦戦するかもしれませんね。

[173: 匿名さん]

見に行きました。
下の方の階は目の前が気になりますし、その周辺も同じくらいの建物ができて視界がさらに狭まる可能性があるので検討から外しました。でも7階以上の角って残ってませんよね。

[174: 匿名さん]

隣に建っているマンション側であれば、まだ角部屋が少し残っているはずです。
42戸に対して、19戸が契約済のようです(以前他の方が書いていた、オーベル西葛西からの案内によると)。
Aタイプは、7階か9階が空いていたようですが、なくなってしまったかもしれません。

[175: 匿名さん]

いい物件だと思ったのですが結構残ってるんですね。竣工まで半年あればこんなもんなのでしょうか。
Aは値段が高過ぎ、Cは隣の建物の角がこっち向いてるので風水的に良くない（本当はこっちも手が出なかったと思う）、Bは手が届くが立地と管理費修繕費の高さを理由にして結局諦めました。
この先25年は年収850万超ある自信がないと。。。貧乏人の嘆きでした。

[176: 匿名]

今は850越えなんですよね
どこが貧乏人なのですか
充分高給取りだと思います
年齢と頭金にもよりますが5000万くらいの物件なら余裕じゃないですか？

[177: 匿名さん]

同感…
そんな事言ってたらどこも買えない…
オリンピックが決まって更に東京人気が高まるのに、
ここが高いですって！？
ちなみに西葛西エリアは70平米の平均価格4800万円～
ですから。

[178: 匿名さん]

175ですが、気に障ったようですみません。
年収850万あれば負担を感じることなく買えるだろうという話で、現在は800万すらありません。
ここの場合5000万と思って購入してもランニングコストがかかるので、他の物件の5600万の部屋を買うのと同じに思えました。
177さんのように高くないという意見が大勢の感覚であれば、その割に部屋が空いてるということは、近隣の大規模と比較のため様子見されているということでしょうか。または先にも書きましたように販売ペースとしては普通なのだろうと思っています。

西葛西を検討する方々には経済力が及ばないことがわかりましたので他をあたります。
これにて失礼します。

[179: 匿名さん]

ランニングコストがかかる…

修繕費のこと？
どこのマンションも修繕費は計画的に上がりますよね？
計画年度毎にまとめて大金を集めるマンションも
あるみたいだし。

修繕費を購入価格に含めて考えると、
そりゃ高いですよね。

近くにできる大規模新築マンションの営業マンが
叩きにきてるのかと思いました。

[180: 匿名さん]

175の方をなぜそんなに叩くのですか？

ここの管理費修繕費は他に比べてお高めと思われてる方が多いようです。それをランニングコストがかかるという言い方をされてるのではないですか？

このことをおっしゃられてる方は175の方以外にも何人かいらっしゃいますよ。私もそう思いますし。