オーベル西葛西について

[買い換え検討中]

オーベル西葛西はどうですか？
便利そうなエリアで、バルコニーが広々してるのが気になってます。
情報をお持ちの方、一緒に検討出来たらうれしいです。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ober.jp/nishi-kasai/
所在地：東京都江戸川区西葛西2丁目10番5、6（地番）
交通：東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩11分
間取り：3LDK
専有面積：72.73平米～74.76平米
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：南海辰村建設株式会社 東京支店
管理会社：未定

[1: 購入検討中さん]

前から待っていましたが、ついに来ましたね。
ワクワク♪

[2: 購入検討中さん]

江戸川区は子育て支援が充実しているので気になっています。
物件周辺の環境や買い物施設について詳しい方いらっしゃれば、教えてください。

[3: 匿名さん]

ワイドスパンでアウトフレームなので
本当に部屋が広々としていますよね。

個室も広さが確保されていますし。

しかも駐輪場はサイクルポートで。

おいくらぐらいしちゃううでしょうね。

[4: 匿名さん]

子供乗せ自転車などスライドラックに入らないなんて話もあるのでサイクルポートは良いですよね！
ただ15階建てなので直床、階高低いなど高さに何かありそうですね

[5: 購入検討中さん]

昨日予約制案内会のお知らせが届きました。
ワイドスパンのモデルルームは一度見てみたい。

[6: 物件比較中さん]

ここの間取りいいなあ

[7: ご近所さん]

>No.2さん
買い物はＨＰにもありますが、イオンが近いほか
駅前に24Ｈ営業のＹｓマート他のスーパーもあり充実してます。
公園はすぐそばに小島公園があり、葛西橋通りを渡れば
小動物園が中にある行船公園や宇喜田公園すぐ
子育て世代には暮し易い環境ですよ

駅から少し距離があるところで価格設定がどうなるか注目ですね

[8: 近隣住民]

ここは駅から遠いですし、荒川に近いですよね。その立地を、間取りや設備、眺望などでカバーしている感じがします。我が家もこちらを検討していましたが、マンション購入を機にマイカーを手放すつもりでいるので、朝晩のバスの時間などを考えると、夫の通勤には厳しいかなと思ったり。

[9: 匿名さん]

＞８
荒川があり平成庭園があり、はたまた緑道や宇喜田公園があり。
せっかく地域にあるのならそれらの近くに住みたい、という家庭には向いているように思います。
うちもこういう環境は好きですね、駅遠慣れしているだけに無理に高い駅近を選らばず価格と周辺環境とのバランスで考えたいです。

ペットは可能なのかな？
ワンちゃんが散歩して喜びそうな環境に囲まれていますが。

[10: 匿名さん]

11分で遠いなんて言ってられねえよw

[11: 匿名さん]

自然に囲まれた環境や大型ショッピングセンターもありますし
施設内にレンタルOKな自転車4台あるみたいなので
車は、必要ないかもしれません。
他には、電気自動車などの充電コンセントを設置してあるみたいです。

[12: 購入検討中さん]

先日、見学してきました。ワイドスバンはすごいですね。収納が多いし。ただ、せっかくの正四方形で、間取りいまいちで、もっと良くできたらいいな思いますが。あと、後ろの葛西橋通りの音は気になります。2重さしはすごいですが、夜中でも利くのでしょう？駅からちょっと遠いので、値段は高くならなければ、ほしいな。

[13: 匿名さん]

11さん
レンタルサイクルがあるから自転車を手放すという人もいるかもしれませんね。
基本、サイクルポートは何台自転車を置けるのかな。家は今は旦那さんの自転車も
あるのですが、乗るのは年に２～３回のみ。それを考えたらその時にレンタルサイクルを
借りて手放してしまってもいいかなと思っています。サイクルポートにおける
自転車の台数にもよりますがね。

[14: 購入検討中さん]

12さん
葛西橋通り沿いのマンション住民です。日によりますが、夜間や早朝でもトラックが通りますので、うるさいことはあります。救急車、消防車、たまに大きな音で走っているバイクなどが通りますが、騒音で夜間に目が覚めるほどではないと思います。もっとも、どれくらい気になるかは個人差があると思いますが。

13さん
サイクルポートは、大人用自転車2台と子供用自転車1台くらいおける広さでした。MRで確認済みです。ロードバイクなどには、軽量化のため、スタンドをつけない方もいらっしゃいますが、この物件のサイクルポートは車輪を固定するスタンド型ではなく、地面に白線かなにかでスペースが示されているだけなので、自転車用の片側スタンドが必須になります。

[15: 匿名さん]

サイクルポートは両側に柵が欲しいですねー
マナーに気をつけていて感覚の違いが原因でもはみ出してこられたらイラっとしそう

[16: 匿名さん]

駅までの移動時間も含めて大手町や銀座へ30分程度なら住むところとしてはなかなか良さそうです。
こちらだと緑が多くショッピングセンターにも近いという環境で家族で楽しめます。
近くに大きい病院ってあるのでしょうか？
川が見える景色も良いなと思ったのですが間取りのところの写真って何階からなんでしょうか。
階数によっては建物しか見えないってこともありそうですね。

[17: 購入検討中さん]

写真は最上階からの景色だそうです。病院は、人口が増加している地域なので、常に混んでいるかもしれません。葛西橋通り沿いの小児科の前をよく通りますが、いつも自転車が何十台もとまっています。

[18: 購入検討中さん]

イオンの近くの小児科ですね。あそこは小児科と耳鼻科と皮膚科が同じビルに入ってますが、実際混んでますよ。
ところで、毎月の諸雑費２.５万円は高いですよね？あまり余所の金額は知らないのですが。

[19: 購入検討中さん]

私も、管理費、修繕費が2.5万以上に驚きました。
24時間管理人がいるわけでもないし、共用施設が充実しているわけでもないのに、なぜでしょう？

[20: 購入検討中さん]

管理費2.5万円は高いですね！戸数が42戸と比較的小規模なためでしょうか？
以前、他の新築物件で160戸くらいのところを見に行きましたが、管理費は最初は1.5万円くらいで、経年劣化の修繕のため徐々に上がり、30年後に約3万円程度と聞いて、納得感がありました。その物件も、簡単なレセプションのイスやテーブルがあるだけと、最低限の目隠しのための植栽があるだけで、他には維持管理に費用がかかりそうなものはありませんでした。

[21: 購入検討中さん]

物件の良い点は、
・戸数が多くなく、コンパクト(大規模物件が好きでない方)
・角部屋率が高い
・ワイドスパン
・全戸南西向きで比較的日当りが良い
・上層階は展望が良い
・買い物に便利な西葛西
・学区となっている公立小学校、中学校のレベルが高い
・子育て支援策が充実している江戸川区にある

良くない点は
・交通量の多い葛西橋通りに面している
・金額が、周辺の物件よりも割高
・駅から徒歩約11分
・下の階は展望が良くない(目の前にマンションがある)
・地盤が心配
・東西線は有名な激混み路線(始発でも当然座れないし、6時台でもそこそこ混んでいて、7時半から8時半はひどい)

って感じでしょうか。要望書の提出期限は、５月12日だそうです。要望書の受付から約2週間で、どれくらい要望書が提出されているのか、気になります。引き続き検討中です。

[22: 購入検討中さん]

駅からこの距離でこの値段、驚きました。
４０００前半かと思いましたが、低層でも４５００〜でしたね。
葛西橋通りは交通量が多いので、騒音、排気ガスなど気になりますね。
洗濯物とか普通に干せるのかな？
東西線は本当に都内有数の激混みですよね〜
７時３０頃、通勤で葛西から乗っていましたが、乗れないことが何度かありましたから、西葛西はもっと厳しいでしょうね。。。

[23: 匿名]

西葛西は大規模も新築するからさらに厳しくなりそうですね

[24: 購入検討中さん]

ダイヤモンドの記事ですが、今後2035年までに人口が顕著に増える地域として、中央区、港区、そして江戸川区を挙げていました。他にも増える地域がありましたが、この3つの地域が特に増えるそうです。人口が増える→人気がある→価格が下がりにくい、ということを期待したいです。。。東西線、絶対無理ですが、複線化でもしないと混雑解消は難しそうですね。今の時点でも、かなりしんどいですから。

[25: 匿名さん]

明治安田跡地は坪220万くらいかな。

[26: 購入検討中さん]

No.9の方も質問されてましたが、
ペットを飼えるかどうかご存知の方いらっしゃいませんか？

[27: 匿名さん]

設備仕様のレベルが低いね。特にトイレなんか…

[28: 匿名さん]

トイレ、どういう仕様が理想的ですか？

[29: 匿名さん]

4500以上か。。豊洲と同じくらいだね。

[30: 匿名さん]

ほんとに豊洲と同じくらいですね。

[31: 匿名さん]

全体的に若干値下げしたようです。

[32: 匿名さん]

価格、平均１００万近く下がってましたね。
ただ、それにしても、この立地でこの価格、高いですね。
しかも、戸数少ないのに機械式駐車場なんて入れるもんだから（敷地がないから仕方ない）、管理費が高い高い〜
タワマンでもないのに、２万６千て、、、
売れるんですかね〜

[33: 匿名さん]

タイプによって、値下げ幅が異なるようです。モデルルームと同じタイプは値下がり幅が低く、真ん中のタイプ、センターキッチンタイプは値下がり幅が大きいです。
1番下がった部屋は200万円下がっていますが、人気があるタイプは20万円ほどに留まっています。

確かに、管理修繕費は高いですね。共用設備は必要最小限にしている感じがしてましたが、戸数が少ないので、一戸辺りの負担が大きいのでしょうか。

[34: 匿名さん]

江戸川区で駅近でもないのに高いなー。

[35: 匿名さん]

トイレは、タンク付きで手洗いカウンタがついていないところが不満でした。
あとは、せっかくの新築なのに、最新鋭の節水型でないところが勿体無いと感じて
しまいました。
節水型は従来型と比べて毎月数千円節約できるそうなので、分譲で導入しないと
かなりの無駄になるのではないでしょうか。

[36: 匿名さん]

なるほど、トイレの水代で毎月数千円違ってくるのは大きいですね。仮に、浮いた分を返済に充てられるとすると、30年で考えた場合、数十万円の差になるかもしれませんから。

[37: 匿名さん]

営業すごいけど、売れてないんですかね。

[38: 匿名]

この辺りで探しているのですがいろいろ設備でランニングも変わってくることを考えると比較検討しないとですね。

キッチンは使いやすそうな気がします。ディスポーザーは無いみたいですが賛否両論だからなくてもいいかなと。

[39: 匿名さん]

ディスポーザーはメンテナンスにお金がかかるので、必要ないと思います。
管理費修繕費は25,000円前後かかります。

[40: 匿名さん]

ここの物件でディスポーザーをつけたら、管理修繕費で３万くらいになるんじゃないでしょうか。
戸数が少ないのもありますが、現時点でも管理修繕費が高すぎで、これ以上高くできないのもあり、ないんだと思います。
私も個人的にはディスポーザーはなくてもいいと思っています。
２４時間ゴミ出しができますしね。
でも、この値段を出すなら、江戸川区にこだわる必要がないと思いますが。

[41: 匿名さん]

確かに、この値段なら西葛西でなくても良いかも。子育て手当ては魅力的ですが。
でも、ワイドスパンで、見晴らしの良い上層階は、いいなあ、と思います。

[42: 匿名さん]

江戸川区は、幼稚園の補助が２３区内でダントツ１位で手厚いのがいいですよね。
あと、０歳児の間もらえる月１万３０００円の手当もありがたいと思います。
しかし、江戸川区は小中共に、区立の学校のレベルが非常に低く、将来を見据えた親は、中学からは私立に行かせる人が多いと聞きました。
これが本当なら、目先のことだけではなく、先も考えて、購入場所を考えないとだめですよね。

[43: 匿名さん]

子育て支援も23区内では手厚いといわれていますが、大きな差があるのは就学前に限るような気がします。

区の財政の都合で、公立小学校の給食費援助がなくなりましたし。
保育園、幼稚園の数が足りていないのは明白ですし。

このエリアの住環境は、個人的に好きで永住もアリと考えていますが
こちらの物件は価格にみあうだけの魅力を感じません。

[44: 匿名さん]

４２さん
子どもを私立幼稚園に通わせる世帯には月額２万６０００円を限度
に保育料が補助される様ですね。しかも、区立小中学校に通う全生徒の
給食費を約1⁄3補助するとか。今家は埼玉県なのですが、毎月の給食費が３６５０円。
１２００円は補助されるという事ですよね。９年間と考えると結構な額に
なりますね。

[45: 匿名さん]

江戸川区すべてを否定するわけではありません。
今、葛西在住ですが、緑、公園が多くて、東西線とバスでわりとどこへでも行けて、そこそこ生活はしやすいと思います。
ただ、小中学校の学力のレベルを考えると、江戸川区に永住するなら我が家は私立受験も視野に入れたいと思います。
学費のことを考えると、購入する地域をある程度選んでおけば、区立でなんとかやれると考えたら、ここを買う気持ちにはなかなかなれません。
そして、今日も通りましたが、葛西橋通りが交通量が多すぎで夜でもうるさいし、排気ガスもすごいし、いくらバルコニーが広くて南向きでも、お布団を干したり、バルコニーで何かをしたいとはなかなか思えません。
これらのことを考えると、このマンションはあまり魅力を感じません。
価格が安ければ、いくらかは妥協できるかもしれませんが、江戸川区にしては高い方ですしね。
この価格なら豊洲に買いますね。

[46: 匿名さん]

私も豊洲にしようか、住み慣れた西葛西にしようか、まさに迷っています。

清新三小や西葛西小、清新一中は学力高いのかと思ってました。あくまで江戸川区の中では、ということなのでしょうか。

[47: 匿名さん]

中学から公立か私立かで、3年間で約300万円近く支出が変わるようです。
清新一中は、上位高への進学率が高いので、捨てがたいです。西葛西2丁目が学区になるようですが、NTTデータ跡地、明治安田跡地のお子さんと時期がかぶるので、一気に小学校、中学校の人数が増えそうですね。

[48: 匿名さん]

Ｌ字のキッチン、ここのマンションの間取りには良かったのかもしれません。
見たところまっすぐだった場合部屋のスペースを圧迫していたように思います。
料理の動線的にも理想に近いとは思っていますので私は嬉しいです。

欲を言うとアイランドがいいなと思ってたのですが、ここでそれをやると狭いですよね(汗)
リビングの窓も大きくてその向こうはガラス手摺。
明るいお昼を過ごせそう。

[49: 購入検討中さん]

小学校中学校まで13～14分って遠い気がするのですが、、、特に小学校低学年の時は大変そう。
意見聞かせてください！

[50: 購入検討中さん]

私も遠いと思いました。
低学年は、遠いと行くだけで疲れちゃいますからね。
理想は５分圏ないですよね。