共有名義・持分はどうなりますか？

[匿名さん]

住宅ローンは全額夫名義で、頭金夫３００万、妻７００万で３０００万の借り入れ予定。夫の年収６５０万です。妻は持病で働く予定がありません。共有名義・持分はどうなりますか？

[14: １２]

>>13
売買契約書は、共有持分にする場合は二人の連名にする必要があります。

住宅ローンを組む場合、共有持分の担保提供を求められます。
金融機関によっては、連帯保証人になる必要がある場合もあります。

手続は単独名義でするより多少複雑になりますので、
ご承知おきください。

[15: 匿名さん]

１１です。１４さん、有難うございます。
単独名義にして、贈与税がかからなくなる手続きも大変そうなので、共有持分にする予定です。

[16: 匿名さん]

住宅ローンは主人名義で1200万（収入は主人900万妻200万）。頭金は主人400万（土地を主人名義でキャッシュだったもので少ないんです）妻900万の場合はどうですか？

[17: 匿名さん]

夫婦間なら、出資額に応じて按分するのが最も簡単だということぐらい、
聞かないとわからないものなのでしょうか・・・
逆にどうしたいという希望が有るのなら、それを先に書きましょう。

[18: 契約済みさん]

来年3月実行の者です。
頭金（夫：600万、妻300万）←諸経費含む。
ローン4700万借り入れは夫単独返済予定です（子供・車、予定なし）。

実行後は妻(私)も年150万〜200万の繰り上げ返済予定なのですが、
その場合、繰り上げ返済をするたびに、持分の変更をしなければならないのでしょうか。
登記の変更も手数料がかかるので、可能ならば繰上げ返済数回分まとめて数年後に
申告したいと思っているのですが、それは可能なのでしょうか。

それとも、年110万以上の繰り上げ返済は妻からの贈与になってしまうので、
はじめから繰り上げ返済分を見込んで持分を設定したほうが賢明なのでしょうか。

初歩的な質問・スレ違いの質問で申し訳ございません。

[19: 匿名さん]

>>18さん
妻（18さん）は現在収入があるのでしょうか？
そうであれば最初からそれによる繰上を見込んだ持ち分比率にするのがいいと思います。

ただし税務署に事前に確認されることをお薦めします。
（過去の似たようなスレでは、税務署もそれで大丈夫ということだったように記憶しています。）

[20: 契約済みさん]

No.18 by 契約済みです。

＞妻（18さん）は現在収入があるのでしょうか？
結婚を機に退職したので現在は派遣社員です。
派遣なので、いつどうなるか解らないのでローンは主人の単独で組みました。
私は繰り上げ返済で加担しようと思っているのですが、
年間110万以上は繰り上げ返済可能なのです・・・
そうなると持分は面倒くさいですね。後ほど持分を変更するにしても、
毎年？変更しなくてはいけないのか（知りませんけど）もしれませんし。。。
どなたかご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

[21: 匿名さん]

＞結婚を機に退職したので現在は派遣社員です。
正社員だろうと派遣社員だろうとパートだろうと、
現実に収入がありその収入と繰上返済額に矛盾がないのであれば、
やはり「最初から繰り上げ返済を見込んだ持ち分」にするのがよいと思います。

ローンが連帯債務だと確実に大丈夫なのですが、
ローンの名義が夫単独でも、現実に妻も返済するのであれば問題ないはずですよ。
（ただし、一度税務署に確認しておいた方が無難です。）

[22: １２]

>>18
２年以上前に投稿した内容を理解されて、登記持分を決めてください。
税務署は、ローン名義ではなく、実際の頭金拠出とローン全体の返済をどうするかで判断します。

うちは３０年以上共稼ぎを続けています。
２人の努力で購入した物件（土地や建物。その他）は４件程になりますが、所得がそんなに変わらなかったので、１；１で登記しています。
ある程度２人の所得が違うくらいだと、１：１でも問題ありません。

返済は長期にわたりますが、片方が全く所得が発生しないような状況が長期にわたる場合が明らかな場合は、持分変更をする必要があります。

ローン金額についてのものばかりではなく、頭金の拠出も含めて登記持分を決めるのは、言うまでもありません。

[23: 匿名さん]

持ち分比率で質問があります

物件価格5690万円
頭金
夫 1000万円
妻 2500万円

ローン 2190万円（夫）

妻は、1対1の比率でいいんじゃないって言うんですが、厳密には夫57％、妻43％で1対1てはありません
このばあいでも税務署的にはオーケーでしょうか？

[24: 匿名さん]

そんくらい良いのでは？

[25: 匿名さん]

>>23

決済のときに妻の口座から夫の口座に２５００万円入金とかやってし
まうと、妻へ３４５万円の贈与がされたとみなされる可能性があり
ます。記録の残る金融機関での資金移動はご注意ください。

あと税務署が見るのは夫の１０００万、妻の２５００万がどのように
資産形成されたかという点です。
例えば生活費は夫がすべて出し、妻の収入はすべて預金していたとい
うことであれば、妻の預金の一部は夫も形成に寄与していると考えら
れるので贈与ではないと主張することも可能かと思います。

逆に妻の２５００万が親からの生前贈与である場合などは１：１で
登記すると問題があるかもしれません。

[26: １２]

>>25
頭金の資産形成のことは部分的に理解できますけど、生前贈与のことは余計な話です。
相続時精算課税だと、無税で奥さんの出資割合にできます。
もっとも相続発生時に、現金が無くともその時点の相続税法で計算した相続税を納めなければなりませんから、税理士さんは「天下の悪法」と言っていますね。
来年度、この相続税法が、受け取りする財産額を基準とする方式に変更される予定でしたが、どうやら先延ばしになるようです。実施されるとかなりの大幅増税になるとこるでした。

そんなことより、２３さんもそうですが「ローンの方の返済は実質だれが行うのか。」がポイントです。
共稼ぎを続けている場合だと、ローン名義が夫であっても、実質的に夫婦折半で返済しているような場合は、そのローン分も名義の割合に考慮することができます。
税務署の見解では「夫婦の所得額で案分して返済していると認めて問題無い。」となっています。

１６年前に、物件価格３１００万円、頭金は夫５００万円、妻５００万円で、３１００万円の土地を夫名義のローン２１００万円で購入しましたが、その不動産の登記名義割合は１；１でした。
実質的に２１００万円のローンを夫婦で折半で返済しているので、そのような登記も問題無くできているのです。

[27: １２]

>>23
夫のローンがどのようにして返済するかも考慮して、持分は決める必要があります。
もし、夫婦折半での返済だと、
夫は、頭金１０００万円＋ローン返済１０９５万円＝２０９５万円分の持ち分
奥様は、頭金２５００万円＋ローン返済１０９５万円＝３５９５万円分の持ち分
このように按分することができます。
諸経費の出し方も考慮できます。（住宅本体と合算して考えることが可能です。）

[28: １２]

>>23
ローンに関する返済割合の算定方法ですが、それぞれの所得（または収入）の按分比率で比例案分することができます。
ただし、住宅ローン減税に関しては、ローンの名義上の負担割合での計算となりますのでお間違いなく。（連帯債務以外は、按分が認められません。）

[29: 匿名さん]

たとえば、エアコンとか家具購入費、ローン手数料、保険料などは、物件価格に含むのでしょうか？

[30: 匿名さん]

>29さん
確定申告の際には、ローンの契約書だけでなく不動産の売買契約書の写しも持っていく必要有ります。
売買契約に含まれていないものは、難しいでしょう。
逆に言うと、電気製品、家具は物件価格に含めてしまえば対象にできますが、大抵の場合は割高になるので、得になるかどうかは疑問です。

保険料や手数料は物件価格に入れることはできないでしょう。

[31: １２]

>>29
土地・建物の取得費のことを言われているんですか？

＞エアコンとか家具購入費
建物や土地の取得費には含まれません。

＞ローン手数料
これは土地・建物全体に対する取得費に含まれます。価格で按分してください。
これ以外に、登録免許税や司法書士手数料も取得費に出来ます。
不動産取得税は、自宅用なら取得費に出来ますし、賃貸用なら取得費にも当年度経費にも出来ます。

＞保険料
損害保険料や地震保険料（一括払い）は、取得費には出来ません。
自宅用の場合は、地震保険料は各年分を所得控除申告出来ます。
賃貸用の場合は、各年分の損害保険料と地震保険料を不動産所得の費用扱いに出来ます。

ローン保証料は、一括払いしても繰延資産になるだけで、土地や建物の取得費にはなりません。
しかしながら物件売却の際には、当初の支払い金額から定額法で減価償却した金額から返戻金を差し引いて、取得費に組み入れすることが出来ます。

[32: １２]

>>30
＞電気製品、家具は物件価格に含めてしまえば対象にできますが、
要するに、抱き合わせで建物と含めて売買する場合なら、確かに可能です。
質問者は、そういう想定で考えてはいないと思うが。

＞保険料や手数料は物件価格に入れることはできないでしょう。
手数料（媒介する不動産業者への報酬）は取得費になりますよ。
建物の解体費や立退き料、土地の測量費等も、売買の形態によっては取得費になります。

＞大抵の場合は割高になるので、得になるかどうかは疑問です。
何がどういうふうに割高になるのか？
取引価格を値引く代わりに、家具などを一括して売買するのが通常のパターンだから、割高というのは意味不明です。

[33: 29]

>>30-32さん

ありがとうございました。
建設費はすべて私のローンなので私の名義にするつもりですが、その他費用の一部を妻の貯蓄を充当したため、妻との共同名義にしなくて大丈夫かな？と思いました。