23区内の新築マンション価格・相場動向（その65）

[住まいに詳しい人]

安倍ノミクスで資産バブルが期待される一方で
サラリーマンの雇用と賃金は不安がいっぱい

マンション市場の需給や価格、相場の動向について語って下さい

※あくまで都区部のマンション市場を話題の中心にしてください
特定地域の良し/悪しを語るスレではありません

どーしてもその手の話をしたい方は
『住んでみたい街ランキング』や
隔離用の『豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう』
をご利用下さい

その64　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/295428/

[741: 匿名さん]

>738
通貨安にすれば今の日本は簡単にインフレになる。
原油の値段が上がる、中国からの日用雑貨の値段も上がる。
日銀総裁は円高主義者だったからこれが出来なかった。

通貨安は簡単。
市場に大量のお金を放出してそのまま放置すれば良いだけ。
長期国債を買いまくる。
但し、米国を上回る量の供給が必要、

通貨の番人としては怖くて、常に小出しの小規模。
これじゃ超円高になってデフレが進行、不景気になるのは道理。
多くの企業が人員合理化に追い込まれたよね。

[742: 匿名さん]

安全資産と見られた日本国債に資金流入した影響はあるものの、リーマンショック後に円だけが20～30％も割高になったのは金融緩和の差が大きい。
反対に韓国はウォン安となっており、韓国との競争では60～70％の円高のハードルをクリアしなければならなくなった。
これではいくら生産性を上げても追いつかず、それでエルピーダメモリはつぶれた。
日銀がエルピーダをつぶしたと言っていいと思う。

[743: 匿名さん]

出たばかりの三井不動産調査では、湾岸と都心南部の値下がりが激しいような感じ。
文京区とか内陸は上がっているとこも。

http://www.mf-realty.jp/priceresearch/PriceResearchMap.jsp?bukkenSB=2

[744: 匿名さん]

デフレは資産価値にも影響を与えた。

全体の縮小を国債の増発で緩和し（バランスシートだから、負債の増加＝資産の増加、一般政府の負債が増加して民間部門の現預金資産が増加）、前年末比0．8％減少にとどまる。
しかし、中身は・・・

内閣府が18日発表した2011年度の国民経済計算確報によると、土地や預金、株式など国全体の資産から借入金などの負債を差し引いた11年末の正味資産（国富）は2995兆円となり、前年末比0．8％減少した。
地価の下落が主因。前年割れは4年連続で、6年ぶりに3000兆円を割り込んだ。
国富はピーク時の1990年末（3531兆円）に比べ約15％縮小した。

部門別では、国や地方などで構成する「一般政府」部門は国債の増発で、18．7兆円の債務超過に転落。
現行基準で比較可能な01年以降で初めて負債が資産を上回った。
家計部門は、地価や株価の下落で1．1％減の2195兆円と5年連続で減少した。

形態別では、土地資産が4年連続の評価損で2．9％減の1156兆円と90年末（2477兆円）の半分以下に縮小。
株式資産は341兆円と15．3％減少した。

[745: 匿名さん]

資産から負債を引いた正味国富は
つまりは日本国が海外に持つ純債権。
そのほとんどはドル建て。

国富がピーク時の1990年末（3531兆円）に比べ約15％縮小したのは、
超円高が原因。
130円くらいから80円に約４０％の縮小に相当。

日本がいくら金融緩和をしてもハイパーインフレにならない理屈はここにある。
ハイパーインフレになれば超円安になり、1ドル200円くらいになる。
そうなれば日本の純国富は今の倍以上になる。
いくら国の負債が膨張しようが関係ないことになる。

大幅に金融緩和をしてもハイパーインフレはありえない。
ありえるのは100円～110円程度の為替相場で、緩やかなインフレシナリオしかない。

[746: 匿名さん]

行き過ぎた円安、インフレになった場合は日銀は逆に市場に国債を放出すれば良い。
国債価格は下落し金利は上がる。
金利が上がれば米国との金利差が縮まり、円高になって行く。
円高になれば輸入品の価格が下落し、インフレも収まる。

日銀しだいでいかようにもコントロールできる。

[747: 匿名さん]

あ
肝心の部分を間違ってた
資産から負債を引いた正味国富は主に土地資産＋対外純債権

国富がピーク時の1990年末（3531兆円）に比べ約15％縮小したのは、
地価下落と超円高が原因。

[748: 匿名さん]

対外純債権は正確には265兆円。

バランスの2730兆円が国内の正味国富（土地、固定資産等）

[750: 匿名さん]

可哀想だからいじめないであげて。
それ以外に拠り所のない、気の毒な人たちなんですよ。

[751: 住まいに詳しい人]

>>749-750
以前「4kmでも6kmでもなく、何故5kmなの？」と質問したけど
教授は答えてくれなかったよ

まあ、東京駅から「5km」なんて
教授の押している地域に合わせて書いているだけで
なんの根拠もないってことだね

[752: 匿名さん]

（１０分圏内）
東西線　大手町～東陽町　９分
　　　　大手町～神楽坂　８分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分
　　　　　大手町～永田町　８分
丸の内線　大手町～茗荷谷　１０分
　　　　　大手町～赤坂見附　１０分
千代田線　大手町～西日暮里　１０分
　　　　　大手町～赤坂　９分

[753: 匿名さん]

で？
比較前者、割高後者とほぼ等距離なのに安い東側買え買えコール？
選ばれるにも選ばれないにも理由がある。
コスパ至上≠安物買いの銭なんとか、になりませんよう

[754: 匿名さん]

買い主体が上京者になればコスパが重視されるようになる。

何故なら彼らは首都圏に相続すべき家が無く、
一から自力で持ち家を取得しなければならない。

地縁は関係なく、コスパと資産価値維持力重視の行動となる。

人口減少時代になるのは明白だから、近郊、郊外の選択肢はほとんど無い。

[755: 匿名さん]

国際金融都市、東京の復活を――。
東京・大手町に人材育成拠点「東京金融ビレッジ」が誕生した。
三菱地所がオフィスビル内に設けた。金融や会計財務の教育プログラムを提供する法人が入居し、ビジネスマンを対象に、研修・セミナーを開く。
東京がシンガポールや香港に金融都市として後れをとるなか、金融分野に明るいグローバル人材の育成によって巻き返しを狙う。
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO50700440X10C13A1L60000/

[756: 住まいに詳しい人]

>>746
>行き過ぎた円安、インフレになった場合は日銀は逆に市場に国債を放出すれば良い。

「価値が下がっていく」という期待が成立する日本国債を誰が買うんだよｗ

札割れ懸念から「市場との対話」なんて様々言われているデリケートな問題を
「放出すれば良い」とか、どんだけ大雑把なんだ
　
　
その前の書き込みとかも、リフレ莫迦に毒されている内容ばかり

海外資産がいくらあるからといっても
日本の銀行だって「日本国債が紙切れになる」と判断すれば
投げ売りをしなければいけないわけで
円安誘導のために国債を購入することは良いとしても
「無尽蔵に買う」と表明することはモラルハザードと隣合わせで
必ずしも良いとはいえない

金融危機は究極のデフレ策だからね

[757: 匿名さん]

安さに釣られて所得それなりの上京者が集まった結果、
東側の資産価値はこの先も低位安定ですね（笑）

[758: 匿名さん]

臆面も無く大学教授なんて名乗っちゃうお馬鹿さんだからね
自分が共働き天国の役所勤めで、親から家を相続する
仮の住まいで投資も兼ねて湾岸マンション購入
ヒマだけはあるからネットで粘着

馬鹿だから自分の周囲の普通が世間の普通だと思ってる

[759: 匿名さん]

>757
安さに釣られて上京者が買ってしまうのは埋立地、それから今や板橋区がジャジャ余りで値下げ祭り。
安けりゃいいってものでもないだろう。

[760: 住まいに詳しい人]

>759
東京駅に近くないところは当然安値になるよ。

相続までの仮の住まい需要が尽きかけている時に、
外周区で供給を増やせば当然そうなる。

[761: 住まいに詳しい人]

>>752
5分、15分じゃなくて、何故10分なの？

それじゃ、ただのトートロジーだろｗ

[762: 匿名さん]

埋立地買っちゃった人、悲惨だね・・・

[763: 匿名さん]

都心に近すぎると住環境面で問題がある。
かと言って遠くなると同心円状の面積が広くなりすぎて資産価値維持上問題がある。
東京駅から半径2kmから5kmが一般人にとっては理想じゃない？

面積は
半径2kmが12.5k㎡
半径5kmだと78.5k㎡
だから理想地域の面積は66k㎡

半径5kmから半径6kmの間に広がる面積は
113k㎡－78.5k㎡=34.5k㎡

半径5kmから半径7kmの間に広がる面積は
154k㎡－78.5k㎡=75.5k㎡で倍以上になる。

広げてもあと1kmで半径6kmでしょうか？

[764: 匿名さん]

結局山手線の内側ってことになっちゃうね。

[765: 匿名さん]

最新のマンション価格も都心湾岸～千葉が大きく下落。

http://www.mf-realty.jp/priceresearch/PriceResearchMap.jsp?bukkenSB=2

[766: 匿名さん]

東京駅基準で考えるのはそれ以外に拠り所のない東側住民だけ。

[767: 匿名さん]

>765
都心部は横ばいになってるよ。

[768: 住まいに詳しい人]

>東京駅から半径2kmから5kmが一般人にとっては理想じゃない？

全然

大手町が職場の人なら、東京駅からの距離も検討材料だろーけど
六本木の人、新宿の人、品川の人．．．それぞれ違う

また大手町が職場の人でも（「なら」か？）
郊外住宅地の戸建て/郊外駅近のマンションに住むことを
上位と考える人も多い

「東京駅から近い」は一般的な選考基準ではない
　
　
不動産で「東京駅（大手町駅）までの距離/所用時間」がしばしば問題になるのは
大手企業の本社が集まっているから、マンションを購入出来るほど経済力が高い人が
多く働いている＝客が多いという認識に基づいているだけで
説明している方も一般的な価値として掲示しているわけじゃない

一般化するなら「職場に近い/通勤時間が短い」という基準

[769: 匿名さん]

相続までの仮の住まい需要が終わって、
郊外は団塊の世代の住み替え需要にターゲットを変えつつある。

売れるのだろうか？

[770: 住まいに詳しい人]

>768
東京駅周辺でオフィスビルが大量供給中。
周辺の賃料が安くなって新宿、渋谷あたりからテナントを引き抜いて集中が進むよ。

三大財閥系の戦略だよ。
東京建物もこの戦略に乗ろうと検討中。
一気に進むよ。

[771: 匿名さん]

>>770
楽天が六本木→品川→二子玉川と移転するように、
もう都心じゃないと仕事ができない時代じゃないんだよね。

東急の威信を掛けた渋谷再開発や、東新宿、東池袋の再開発もあり、
企業からすれば安いオフィスをよりどりみどりな状況。

[772: 匿名さん]

都心は新しいビル建ててるけど、外周は・・・

[773: 住まいに詳しい人]

>>770
その文脈で語るなら
江東区じゃなくて、もっと東京駅に近い
茅場町から人形町、浜町、浅草橋、蔵前あたりのエリアが
ホットなマンション市場

江東区は「東京駅に近い」というものさしよりも
「安い」「大規模商業施設が近い」という
郊外ニュータウン的な選ばれ方をしている

[774: 住まいに詳しい人]

あっ、上げてしまった
見分けがつかなくなるね

[775: 匿名さん]

>>766
西側の人は新宿抜きには考えられないし
北側の人は池袋に依存する所が大

当たり前の話じゃないか？

[776: 匿名さん]

新宿駅と東京駅って電車でたった13分だよ。

[777: 匿名さん]

「2020年の東京」へのアクションプログラム2013の概要
アクションプログラムは、「2020年の東京」で描く都市像の確実な実現を図るため、真に実効性のある取組を重点的に推進するアクションプランです。アクションプログラム2013では、計画期間を平成25（2013）年度から平成27（2015）年度までの３か年とし、３年後の到達目標、事業費総額及び年次計画を明示しています。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/tokyo_of_2020/action_program/bookle...

[778: 匿名さん]

韓国財界、アベノミクス脅威論　円安による日本企業復活を警戒
http://www.sankeibiz.jp/macro/news/121231/mcb1212310502003-n1.htm

[779: 匿名さん]

一人暮らしの世帯が２０３５年には４割近くに達する――国立社会保障・人口問題研究所は１８日、そんな将来推計を公表した。

８０年代には約４割を占めた夫婦と子どもの世帯は全体の４分の１まで減る見通しだ。

世帯総数は１０年の５１８４万世帯から１９年には５３０７万世帯まで増えるが、その後は減少。
少子化による人口減少の影響で、３５年には４９５６万世帯まで４．４％減ると見込まれている。

総世帯数が減るなかで、今後増えると見込まれるのが一人暮らしの世帯。
晩婚化や未婚化が今後も進むとみられるためで、１６７８万世帯（１０年）から１８４６万世帯（３５年）に１０％増、１６８万戸増える。

一方、夫婦と子どもの世帯は、１４４７万世帯から１１５３万世帯に２０％減る見通しで、ファミリー用の住居は全国で２９４万戸の大幅な過剰になる。

[780: 匿名さん]

分かりやすく言えば、２２年後の２０３５年にはファミリー用の住居が5軒に１軒いらなくなると言うことです。地方、郊外にファミリー用住居を買うのがいかに危険かお分かりになるでしょう。

[781: 匿名さん]

今後も需要が見込めるのは都心部のリーズナブルな坪単価の分譲マンションと、

近郊アパート地帯の単身者用賃貸。

投資をするなら西側外周区にアパートでしょう。

[783: 匿名さん]

世田谷区は人気があるね人口が増え続けてる。

マンションはあんまり売れないけど(笑)

[784: 匿名さん]

中野区、杉並区と言った中央線沿線のアパートが不人気で、
世田谷区のアパートに上京者が集まる傾向が強いね。
横浜に出やすくて便利だから？

[785: 住まいに詳しい人]

議論が不利になると（議論でもないのだがｗ）
また新聞記事のコピペでログ流しですか
ホント困った人ですねぇ

[786: 匿名さん]

地方、郊外の地価は下落し続けるから、日本の正味国富も年々減り続ける。
人口減少社会になるから仕方が無いのか？
寂しい気もするが・・・
http://www.esri.cao.go.jp/jp/sna/data/data_list/kakuhou/files/h23/h23_...

[787: 匿名さん]

2020年頃までは生産年齢人口減＞自然減でデフレギャップは解消されていくが、

それから先は生産年齢人口減＜自然減で再びデフレが定着します。

移民の受け入れは生産年齢人口を増やすが、子供の増加が加わるので自然減をより大きく減らす。

オリンピック後は移民の受け入れを始めてデフレギャップの拡大を抑えて行くしか道はなさそう。
移民は通常子供が多いから人口増に貢献大だし、
毎年２０万～３０万人の受け入れかなあ。

2041年頃から自然減は百万人レベルで安定して行くから、他に道は無さそうだ。

[788: 匿名さん]

共働きしやすい環境を整備して、出生率を高くする事も重要。

焼け石に水ではあるが基本だね。

[789: 住まいに詳しい人]

>>787
人口構造の変化は経済に色々課題を与えるけど、
人口デフレ論自体はトンデモでしょ

成長率が低い先進国の人口増加が小さくて
成長率が高い新興国の人口増加が大きいというだけ

踏み込んで言えば、日本は産業構造や雇用形態の変化が
人口構成の変化に対して遅れているから
「人口減少がデフレを起こしている」と見えるわけで
言ってみれば「疑似相関」というやつです

時間軸でみれば
人口ボーナス期はストックと貯めていく期間
人口オーナス期はストックを消費していく期間
これからストックを増やしても効率が悪くなる一方

[790: 匿名さん]

郊外で余って行く住居が移民の受け入れ先として使える。
老朽化したNTを建て替えて、安い家賃で提供する。
国、地方の遊休土地も有効利用できる。

高齢者用（団塊の世代がターゲット）のケアー付き住宅も郊外に整備する。
そうすれば移民の人が介護事業に従事しやすくなる。