23区内の新築マンション価格・相場動向（その65）

[住まいに詳しい人]

安倍ノミクスで資産バブルが期待される一方で
サラリーマンの雇用と賃金は不安がいっぱい

マンション市場の需給や価格、相場の動向について語って下さい

※あくまで都区部のマンション市場を話題の中心にしてください
特定地域の良し/悪しを語るスレではありません

どーしてもその手の話をしたい方は
『住んでみたい街ランキング』や
隔離用の『豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう』
をご利用下さい

その64　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/295428/

[605: 住まいに詳しい人]

都心部になると坪単価２５０万円前後
坪５０万円お安い大田区、江戸川区なら７０㎡換算で１千万円安く買える。
それなりの需要はありそうですね。

[606: 住まいに詳しい人]

>598
蒲田の話しだけど、
蒲田～東京　京浜東北線　21分
川崎～東京　東海道線　17分

川崎との競合になるから、適正坪単価は170万円くらいでしょう。
70㎡で3600万円くらいですね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_4....

[607: 匿名さん]

蒲田が坪170万円
西葛西が坪190万円なら、西葛西かなあ？
6分も都心に近いからなあ。

[608: 住まいに詳しい人]

>>606
莫迦はよせｗ
川崎区平均と川崎駅じゃ全く数字が違う

川崎駅最寄りなら、現在は新規供給がないだけで依然＠200万円超の水準

[609: 匿名さん]

>608
駅近、駅遠すべての平均ってことで良いんじゃない？

蒲田でも駅直結だと坪200万円って事でよろしいかと。

[610: 匿名さん]

調べてみたんですが、70m2、3000万円代ではありませんでした。

http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/nishikamata/index.html

[611: 匿名さん]

>608
川崎と武蔵小杉は駅近で、坪200万円くらいで同じようなお値段ですか？

[612: 住まいに詳しい人]

>>609
大井町や大森でも山王側は＠300超えの時代だというのに
蒲田駅駅近で＠200ですか．．．

蒲田もだいぶ安く見られているなあ

[613: 匿名さん]

>610
ぼったくりマンションじゃない(大笑)

[614: 匿名さん]

>612
そんなべらぼうな値段だと地縁が無い人は買わないでしょ。

[615: 匿名さん]

新築だと70m2、5000万円台っぽいですね。

http://mansion.suumo.jp/ensen_tokyo/st-08940/

[616: 住まいに詳しい人]

>>611
武蔵小杉はタワーなら＠280～300
一般物件なら＠250～270
流石にちょっと上がりすぎている印象

川崎駅はしばらく新規物件がないので非常に難しいが
ひと駅はなれた八丁畷の工場跡大規模物件が
苦戦しながらも＠180ぐらいで販売を続けている

もし、川崎駅徒歩5分で幸区アドレスの物件があるなら
＠200は超える状況かと

[617: 匿名さん]

>615
蒲田でこんな値段だとみんな川崎を選ぶんじゃない？
真面目な話。
売れっこないじゃん。

[618: 匿名さん]

>616
中原区の平均坪単価は222万円だよ(笑)
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_2....

[619: 匿名さん]

武蔵小杉は局地的なバブルでどうせすぐに弾けるよ。
適正価格は蒲田と同じで駅近で坪200万円くらいだろ。

[620: 匿名さん]

70㎡で4200万円くらいなら外周区でもありでしょうか？

[621: 匿名さん]

蒲田といってもＪＲは高いよ。池上線と多摩川線のターミナルだしね。
大田区で安いのは雑色などの京急の各駅停車きか止まらない駅。あと東横線や目黒線以外の地下鉄乗り入れのない路線。駅前は昔から商店街ご発達しているし東急ローカル線は地下鉄やＪＲと違って駅が小さいので改札はいって5秒くらいでホームにつくからバス停みたいで気楽な感じで住みやすいといえばすみやすい。

[622: 匿名さん]

あと蒲田の人は買い物は都心にいかない。ラゾーナ川崎に行く。

[623: 匿名さん]

>621
蒲田は今は手を出さず、値下がりするのを待ったほうが正解みたいですね。
武蔵小杉バブルの影響？

ところで、江戸川区の方は西葛西駅あたりで実際坪190万円くらいで買えるのでしょうか？
もっと高い？

[624: 住まいに詳しい人]

>>618
>中原区の平均坪単価は222万円だよ(笑)

それは
クリオ等々力緑地　＠180
ザ・パークハウス武蔵新城　＠180
なんて物件も入った平均だから

一方で
プラウドシティ元住吉　＠250
パークシティ武蔵小杉ザグランドウイングタワー　＠290
なんて物件も

最寄り駅なら兎も角、行政区の平均なんて意味ないから

[625: 匿名さん]

とにかくＪＲ（京浜東北線、山の手、中央線）は高いよね。

[626: 住まいに詳しい人]

中原区は局地的なバブルのとこ（武蔵小杉）が混じってるから平均が坪222万円になっているだけ。適正価格は駅近で坪200万円。蒲田、川崎レベルと考えるべきでしょう。

[627: 匿名さん]

コスパ考えて買う人が増えて行くから郊外の局地的なバブルは弾けて無くなるよ。

[628: 匿名さん]

郊外は局地的な集積が進むよ。具体的には商業地に限っていえば外周区だとその区の一番でかい駅とその次の駅くらいしか生きていけない。本屋が一軒もない駅がふえるよ。

[629: 匿名さん]

イマドキの３Ａ＝麻布・有明・赤坂

[631: 匿名さん]

>630
今時の人はイメージ操作には乗らないよ。
実質重視、コスパ重視。
意味も無くお高い物は買いません。
３Ａなんか買う必要無し。もっともっとお安い所がある。

（１０分圏内）
東西線　大手町～東陽町　９分
　　　　大手町～神楽坂　８分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分
　　　　　大手町～永田町　８分
丸の内線　大手町～茗荷谷　１０分
　　　　　大手町～赤坂見附　１０分
千代田線　大手町～西日暮里　１０分
　　　　　大手町～赤坂　９分

[632: 匿名さん]

埋立地は論外として。

麻布や赤坂なんかに住みたいか？

どこから出てくるのか知らんけど。

[633: 匿名さん]

江東区と大田区で領土問題か。

[634: 匿名さん]

麻布は、住みたい。

[635: 匿名さん]

生産緑地がない場所は三流

[636: 匿名さん]

緑は大切なファクターですね。

[637: 匿名さん]

今デフレギャップ分の供給力を削減したら何万人くらいの失業者がでてくるのでしょうか？

日本の一人当たりGDPが６万ドル。
労働人口が２人に１人として労働人口一人あたりgdpは１２万ドル、
１ドル８０円で９６０万円

GDPギャップが２０兆円とすれば２百万人分に相当
現在の失業者を２７２万人とすれば
失業率は（２７２＋２００）÷６５００＝７．２６％

失業率が７．２６％になればデフレギャップは消えます。

一方、１０年後には高齢化で労働人口が自然に４４０万人減ります。
デフレギャップは２００万人分だから、略５年後には自然解消しそう。

なんか何もしなくてもデフレは終わるんじゃない？

[638: 匿名さん]

何かアベノミックスって
単に５年間のつなぎとしてバンバン公共投資をやってデフレギャップをうめるだけって気がしてきたね。

[639: 匿名さん]

大雑把な理想形は

１年目　公共投資２０兆円　　新規の内需型産業０兆円
２年目　　　　　１５兆円　　　　　　　　　　５兆円
３年目　　　　　１０兆円　　　　　　　　　　１０兆円
４年目　　　　　　５兆円　　　　　　　　　　１５兆円
５年目　　　　　　０兆円　　　　　　　　　　２０兆円

これが出来たら、５年後に現在のGDPを減らす事なくデフレギャップが解消。
労働人口一人あたりGDPは１２万ドルから１２．４万ドルに増えていることになるね。

その間に多少なりともインフレになれば名目GDPはその分増える。

５年から先も労働人口が減るから、デフレじゃなくてインフレ基調になるね。
逆に生産性を上げないとインフレがどんどん進む世界だね。
今と真逆な世界だ。

[640: 匿名さん]

２０年後の労働人口は９５０万人もへっちゃう。

一人あたりの生産性を上げないと
需要＞＞国内供給能力の超インフレ型になるよ。
貿易赤字は定着、下手すると経常収支も赤字で国の富がドンドン減って行く。

財政赤字はインフレで目減りするけど、
国民の生活はかなり劣化して行く。

[641: 匿名さん]

> ２０年後の労働人口は９５０万人もへっちゃう。
> 一人あたりの生産性を上げないと
> 需要＞＞国内供給能力の超インフレ型になるよ。

いやいや人口も減るから需要も減るでしょ。。頭の悪い発言だね。

[642: 匿名さん]

公共投資をしまくって結局破産ですかね。
まあ、一度めちゃくちゃになればいいんじゃないのかな。
今までの価値観をすべて破壊する必要があるよ。
日本経済を復活させるにはバカンス法を成立させて国民にもっとカネを使わせることなのにな。　
江戸時代並の農民根性が抜けないから働いてばかりで全然カネを使わない。
もっと休んで少ない仕事をみんなで分け合わないといけないだろ。
いつまでたってもそれができないなら、一度破産してなにもかもリセットさせるしかないんだろうな。

[643: 匿名さん]

馬鹿役人の発言は控えてください
下町でジジイ相手に偉そうにしてりゃいいんだよ

[644: 匿名さん]

日本経済が復活なんてしなくても、
９９％以上の人間は、途上国の人間より豊かな生活してるんだから
身の程をわきまえて生活したらいいのよ。

破壊しなくても停滞したまま５００年ぐらい続くのもいいんじゃない？

[645: 匿名さん]

マンション運べるような輸送船作って輸出できればいいのにな。(苦笑)

八方塞がりだもんな。

[646: 匿名さん]

俺らの世代で終わりでもいい
ドンドン借金して国をバブルにしよう
借金は子孫に払わせればいい
今がよければすべてよし
安倍ノミクス最高

[647: 匿名さん]

>640
2030年にデフレギャップ解消？
1400万人－1200万人＝200万人＝デフレギャップ相当？

2010年の総人口は1億2700万人だが
20年後
2030年には1億1500万人
1200万人減少する。

生産年齢人口だけ見ると
2010年(約8100万人)がーーーーーーー2030年(約6700万人)
1400万人減少する。――総人口よりはるかに大きく減少する

老年人口は
約2900万人からーーー3700万人に700万人増える

[649: 匿名さん]

これだけ人口が減るんだから
皆が東京駅から半径5km圏内を目指すのは良く分かる。
頑張りましょう。

[650: 匿名さん]

そうね、半径五キロ圏内が年収の五倍以下で買えるようになればみんな集まるかも。
マンション営業の口車にのって二馬力でやっと返せるようなローンを組んだら数年後には競売にかける羽目になるだけだからさ。

[651: 匿名さん]

結局山手線の内側ってことですね。

[652: 匿名さん]

昭和のホワイトカラー

住むのは城南戸建て、勤めは丸の内、買い物は渋谷か新宿。

平成のホワイトカラー

住むのは埋立地のタワーマンション、勤めは丸の内、買い物は
銀座か豊洲

[653: 匿名さん]

６５２
ランクが落ちたね　笑

[654: 匿名さん]

パラダイムが変わったと私は捉えています。
価値観は時代によってかわるので。

[655: 匿名さん]

この3年間で団塊の世代が65歳になって非生産年齢化、
団塊の世代が２００万人に対して15歳人口は１００万人
3年で３００万人くらい生産年齢人口が減る計算。

一方自然減は2012年でたったの20万人程度。
放っといても3年で一気にデフレギャップは消えて無くなるかも。

そんな状況で公共投資を増やすとインフレは間違いなさそう

[656: 匿名さん]

2018年頃から多死社会になって自然減が拡大して行き、

生産年齢人口の減少以上になるかも？

[657: 匿名さん]

やっぱ長期的には女性の職場進出と共働きは必要ですなあ。

東京駅から半径5km圏内の人気が高くなりそう。

2020年にはオリンピックかもしれないし。

さらに先は移民受け入れ？

[658: 匿名さん]

東京駅５キロ以内はいいけどあわせて徒歩圏内の利便性も重要ですよ。
例えば豊洲のららぽーと近くはは合格ですが、有明等はヤバいです。だまされないようにしてください。

[659: 匿名さん]

多死社会になって自然減が拡大して行くと需要がどんどん減り始めるから
ある時点であまり生産する必要が無くなるんじゃない？
オリンピックが終わった後あたりから？

そうなると移民の受け入れで人口増やして行くことになるのかなあ？
オリンピックで日本のイメージを上げてから(笑)

[660: 匿名さん]

老朽化が進んだ生産設備がどんどん廃棄されるね。

働き手がどんどん減るんだから。

[661: 匿名さん]

距離だけでなく、利便性を総合的に考えると、
結局山手線の内側ってことになっちゃうんですよね。

[662: 匿名さん]

山手線内側でも南側に限りますね。ダメ北半分！

[663: 匿名さん]

港区は凋落中だよ
避けるべき

[664: 匿名さん]

マジレスすると今、港区の中古マンションは絶好の買い時ですよ。
強気の価格で出てますが下落トレンドなので本当に売りたい人は先行値下げします。

[665: 匿名さん]

東京駅から半径5km圏内は積極的に押さえておくべきでしょう。
それぞれのご予算に合わせてガンガン行こう。

[667: 住まいに詳しい人]

労働人口がすごい勢いで減って行くから、
いらない物は廃棄、
または海外に移転だね。
キーワードは選択と集中だよ。

[668: 匿名さん]

人口減少社会を迎えようとしているのに、時代に逆行して郊外にこんな物をつくる企業もある(笑)

二子玉川ライズにホテルやシネコン開設へ
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO50658930W3A110C1L82000/

[669: 匿名さん]

いやいや人口が減ってるからこそ作るんだよ。
本来都心にある機能が郊外住宅街に近づくイメージだよ。

[670: 匿名さん]

下手な山手線内北側よりは、都心隣接の城東エリアの方が
街路や公園が整備されているからはるかにマシという事実

[671: 匿名さん]

一極集中より多極に副都心を作った方が全体の発展を考えれば好ましい。
日本以外の外国のほとんどの先進国は一極集中させずに発展しているわけで。

[672: 匿名さん]

たぶんここ数年放置すれば労働人口の激減でDGPはかなり下がってしまう。
それを防ぐために公共事業を行うのだろう。

しかし、労働力が激減する中で公共投資を増やせば、
その需要に対応できずデフレギャップからインフレギャップに180度変わる。
そうなれば賃金含めたインフレ基調になり、金利が上がる。

それを防ぐのが日銀の金融緩和＝長期国債の大量買い付け。

5年程度すぎると多死時代になり人口が本格的に減少し始める。
国内需要は供給力の減少（労働力の減少）以上に減り始める。
再びデフレギャップが生まれる。

さて、これをどう解決すべきか？

オリンピックと言う国家事業しかないのか？

つきつめると人口減少を放置すれば、デフレギャップは再び生まれる。
オリンピック後の移民受け入れ開始は不可避だろう。

[673: 匿名さん]

目黒区は上がりますか？

[674: 匿名さん]

為替の視点で見れば前半の5年間は円安＋インフレ。

その後は、人口減少の需要減で再び円高傾向。
どこまで円高になるかはオリンピックの誘致の可否しだい。
誘致でき無ければ超円高＋デフレ。

誘致できれば円安＋インフレをしばらく維持。

効果が切れた後は移民の受け入れ開始。

[675: 匿名さん]

これからの5年間で
労働力不足を起点に、
不要な産業の淘汰、地方、郊外の切り捨てが行われる。
選択と集中が進む。

一方では労働人口一人あたりの生産性が上がる。

5年後にはかなり筋肉質の国に生まれ変わる。
その後は本格的な人口減少時代、
つなぎはオリンピック、その後は移民の受け入れで
国内需要の減少を防ぐ。

[676: 匿名さん]

文京区よりも城東埋立地のほうが上？冗談でしょ。
おいしいレストランもない、高層団地とオフィスビルしかない殺伐とした風景のどこがいいのかね。

[677: 匿名さん]

どこでも住めば都だよ。
愛着も湧いてくるしね。

[678: 匿名さん]

移民の受け入れ開始前に
共働きを促進し、労働人口当たりの生産力を上げ、
日本を効率的な国にする。

それを2020年のオリンピックで世界に発信。

オリンピック後は、優秀な移民をどんどん受け入れて人口減少時代を乗り切る。

[679: 匿名さん]

労働力不足？
購買力不足では。

[680: 匿名さん]

首都圏の大学、都心回帰広がる　通学の利便性で受験生獲得
2013/1/17 12:00 情報元 日本経済新聞　電子版
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO50656830W3A110C1L71000/

[681: 匿名さん]

>679
これから3年程度で300万人近い労働力が減少する見込み。

[682: 匿名さん]

夏季五輪招致実現力、東京がトップ…米メディア
２０２０年夏季五輪の東京招致委員会は１７日、米国の五輪専門メディア「アラウンド・ザ・リングズ」による「招致実現力」の評価で、東京が立候補３都市の中で最高得点だったと発表した。
東京は昨年６月の評価でもトップだった。
３都市の「会場計画」や「組織運営能力」「街の雰囲気」など１１項目を、同社が１００点満点で独自に採点。東京は８項目で最高得点（同点含む）となり、計７７点を獲得した。イスタンブール（トルコ）とマドリード（スペイン）はともに７３点。課題の「市民の支持」は６点で、３都市の中では最下位だったが、昨年６月の４点からはアップした。
（2013年1月17日19時53分 読売新聞）

[683: 匿名さん]

2020年のオリンピックは東京しかありえないよね。
ここは23区板だから反対するとしたら神奈川とかの田舎者ぐらい？（笑）

[684: 匿名さん]

>679
大学の数が増えすぎて勘違い大学生が激増。
雇用のミスマッチが生まれている。
震災復興事業も建設労働者不足で遅れているようだ。

[685: 匿名さん]

オリンピックって何が嬉しいの？
外人がいっぱい来て治安悪くなるだけじゃん。

[686: 匿名さん]

激動の5年間になりそうだね。

１７日の取引では、新発１０年（第３２７回）債は一時０．７３０％と昨年１２月１７日以来１カ月ぶりの水準まで買い進まれた。
安倍新政権が掲げる大胆な金融緩和への期待から、２年や５年の利回り低下が進むにつれて、１０年債にも金利低下圧力がかかった。

[687: 匿名さん]

新宿オリンピック楽しみです。

[688: 匿名さん]

労働人口減少時代は、業者、企業の選択と集中が進む。

早期退職を追加実施＝三千数百人規模想定―ルネサス
時事通信 1月17日(木)13時1分配信
　経営再建中の半導体大手ルネサスエレクトロニクスは17日、40歳以上の総合職などを対象にした早期退職を実施すると発表した。昨年10月末に行われた早期退職に続く実施となる。募集人数の上限は決めていないが、約三千数百人規模の応募を見込んでいる。

[689: 匿名さん]

東京の都市構造も大きく変化し、行政も対応を迫られています。


放置自転車：都内ワースト２「東京駅」　都が関係機関と対策検討会初会合　／東京
毎日新聞 1月17日(木)12時56分配信
　駅前放置自転車の数が都内で２番目に多いＪＲ東京駅周辺の対策を考える検討会が１６日、都庁で初会合を開いた。駅舎復元で生まれ変わった東京の玄関口の美観を守るため、夏ごろをめどに駐輪場の整備やレンタサイクルの導入、撤去した自転車の保管場所確保策などをまとめる予定だ。
　都によると、１１年の都内放置自転車数は約４万２０００台。東京駅では８３０台が確認され、赤羽駅（８３８台）に次ぐワースト２だった。駐輪場不足に加え、近隣の豊洲地区（江東区）や晴海地区（中央区）でマンション建設が相次ぎ、自転車通勤が増えていることも理由とみられる。

[690: 住まいに詳しい人]

不動産価格が高騰した1980年代後半のバブル期でも
消費者物価指数は年+2％程度

別にデフレのままでも不動産価格は上がるから
公共事業云々はあまり関係ない

前にも書いたけど、焦点は金融緩和だ
それもインフレ目標をいくらにするか云々よりも
日銀がリスク資産をどれほど買い入れるかが勝負

[691: 匿名さん]

難しくてよく分からないけど、ようするに買いってこと？

[692: 匿名さん]

人口減少時代だから、
不動産はバブル化しないよ。
たんたんと実需ベースで売れるだけ。

バブル化するとすれば
移民の受け入れを始めてからでしょう。

それまでは
東京駅から半径5km圏内の限られた席が実需ベースでたんたんと売れて行くだけ。

[693: 匿名さん]

共働きが進んだり、労働力不足で多少賃金が上がったところでバブルにはならないよ。ちょっと値上がりする程度だよ。

[694: 匿名さん]

契約社員の正社員化は進むでしょうね。特に女性。

[695: 匿名さん]

結婚してペアローンで買うしかないな

[696: 住まいに詳しい人]

>>692
人口が減れば空家が増えるだけ

それはそれで大問題だが
空家が増えると自動的に売り物件が増えるわけじゃない

空家率が全国最悪の25.8％である千代田区の不動産価格は何故高い？
「価値がある」と思われているから、安売りされないわけで
金融緩和で金が流れてくる限り価格は維持される

[697: 匿名さん]

>>689
税金によって東京駅周辺の駐輪場を整備すべきだね。
それが都民の願い。

[698: 購入検討中さん]

投資用マンションとか富裕層向けマンションの動向には興味ないよ。

[699: 匿名さん]

庶民には都心のマンションなんて買えませんな。郊外を買って、通勤を頑張るしかなさそうです。

[700: 匿名さん]

契約社員の正社員化なんかあるわけないだろ。
女性の一般職なんて補助事務をやるだけなんだから長期に働いてもらう必要はない。
人件費の安い派遣社員で十分。
OLは規制緩和で絶滅した。もう復活はないんだよ。

[701: 住まいに詳しい人]

>699
売れ筋は東京駅から半径5km圏内で坪単価が250万円前後のマンション。
資産価値維持力が抜群に強い。

郊外は人口減で家余りになるから買わないほうが良い。めちゃくちゃ値下がりする。

坪250万円前後が経済的に無理なら、賃貸のままがよろしいでしょう。

[702: 匿名さん]

今売っているマンションでいうとどれでしょう？

[703: 住まいに詳しい人]

>>701
都心サイドではもー価格上昇が始まっていて
東京5km圏内の＠250で買える地域って
豊洲から枝川、東雲あたりだけ

でも、そのあたりはプチバブル後の価格調整が終わってなく
資産価値維持力が一番劣っているわけだけど．．．ｗ

[704: 匿名さん]

23区の資産価値が落ちない街ベスト２０(出典：Suumo首都圏版 20121204号)

（東京駅から半径5km圏内）14か所

神保町、神楽坂、広尾、浅草、牛込柳町、
勝どき、門前仲町、木場、本郷三丁目、半蔵門、
菊川、清澄白河、錦糸町、田原町、

（東京駅から半径5km圏外）6か所
辰巳、武蔵小山、自由が丘、二子玉川、白金台
高輪台、